金管局突宣布暫停實施多年的樓宇按揭壓力測試，對一眾準買家而言，是喜訊還是潛藏風險？自2025年2月28日起，按揭審批的重心已全面轉向「供款與入息比率」(Debt-to-Income Ratio, DTI)。這項重大變革，對您的借貸能力、置業預算以至財務風險管理，究竟帶來甚麼實質影響？本文將為您一文睇清2025年最新的DTI計算標準、提供即時估算貸款額的實用工具、剖析銀行審批入息的詳細準則，並教您自製「逆向壓力測試」的防守策略，更準備了3大「唔過關」的解決方案，助您在新制度下輕鬆部署，穩健上車。
壓力測試暫停：最新按揭審批核心指標與影響
近期置業市場最關注的消息，一定是金管局宣布暫停實施多年的樓宇按揭壓力測試。這個過去被視為上車最大關卡之一的規定正式成為歷史，對準買家來說無疑是一個重大轉變。不過，樓宇壓力測試取消後，銀行審批樓按又有什麼新標準？這項政策變動對你的置業大計又會帶來什麼實質影響？讓我們為你逐一拆解。
金管局最新指引：為何及何時暫停壓力測試？
政策變動背景：回應利率週期及市場狀況
這次金管局決定暫停實施樓按壓力測試，並非一時興起，而是基於對宏觀經濟環境的評估。主要原因是美國聯儲局的加息週期相信已經見頂，本港按揭利率在可見將來再大幅上升的機會不大。過往設立壓力測試的目的，是確保借款人在加息環境下仍有足夠的還款能力。既然利率風險降低，這項逆週期的監管措施亦隨之作出調整，以回應最新的市場狀況。
生效日期：適用於2025年2月28日或以後簽訂臨約的交易
這項新措施有一個清晰的生效界線。所有在2025年2月28日或以後簽訂臨時買賣合約的住宅物業交易，將不再需要進行壓力測試。換言之，如果你在此日期之後才簽署臨約買樓，你的按揭申請就會按照新的審批標準處理。
暫停後的關鍵指標：供款與入息比率 (Debt-to-Income Ratio, DTI)
壓力測試暫停後，銀行審批按揭的核心指標，就回歸到最基本的「供款與入息比率」(DTI)。簡單來說，DTI就是計算你每月的總債務供款，佔你每月總收入的百分比。銀行會根據這個比率，來評估你的基本還款能力。
首次置業人士DTI標準：每月總供款不超過月入50%
如果你是首次置業人士，在申請按揭時，你所有的債務（包括新的按揭供款、私人貸款、信用卡分期等）加起來，總額不能超過你每月總入息的一半，即50%。
非首次置業或擔保人DTI標準：每月總供款不超過月入40%
如果這不是你第一次置業，或者你本身已經是另一宗按揭的擔保人，銀行對你的審批標準會更嚴格。在這種情況下，你的每月總供款額，就不能超過你每月總入息的40%。
政策放寬並非零風險：為何買家更應主動評估還款能力？
了解過往壓力測試的保護作用
雖然壓力測試令上車門檻提高，但它其實為買家提供了一層重要的財務安全網。它模擬了未來加息兩厘的壓力情景，確保即使利率上升，你的供款負擔仍在可控範圍內。現在這道由監管機構設定的防線移除了，不代表利率波動的風險完全消失。
自我評估是應對未來利率波動的關鍵
政策放寬，意味著置業人士需要承擔更多評估自身風險的責任。在申請按揭前，主動為自己進行一次個人化的財務評估變得尤其重要。這不僅是為了成功獲取貸款，更是為了確保自己有足夠的財務韌性，去應對未來可能出現的利率變化或經濟波動，避免因過度借貸而陷入財困。
即時評估您的借貸力：最新按揭負擔能力計算機
想知道自己能夠負擔多貴的物業，最直接的方法就是預先計算借貸力。雖然舊有的樓宇按揭壓力測試已經暫停，但銀行審批的核心標準依然存在。一個準確的按揭負擔能力計算機，就是您規劃置業藍圖的最佳伙伴，它能夠根據最新的供款與入息比率（DTI）要求，為您提供清晰的財務預算。
計算前需要準備的財務資料
在開始計算之前，花幾分鐘時間準備好一些基本的財務資料，可以讓估算結果更加貼近您向銀行申請時的真實情況。這一步很重要，因為準確的輸入才能得出有參考價值的輸出。
每月家庭總入息（包括固定及非固定收入）
首先，您需要整理家庭每月的總收入。這不單指您的固定月薪，也應該包括配偶的收入。如果您的收入來源包含花紅、佣金或津貼等非固定部分，也需要將它們計算在內。銀行在審批樓宇壓力測試時，會綜合評估所有收入來源的穩定性，所以一個全面的總入息數字是計算的基礎。
每月現有總債務還款額（包括私人貸款、信用卡分期等）
接下來，請列出您和家庭成員每月所有現存的債務供款。這包括私人貸款、汽車貸款、學生貸款，甚至是信用卡的現金或消費分期還款額。這些固定的財務支出會直接影響您的供款能力，是銀行計算DTI時必須扣除的部分。
預計還款年期及按揭利率
最後，您需要輸入預計的還款年期和按揭利率。還款年期一般最長可達30年，年期越長，每月供款額就越低。按揭利率則可以先輸入一個市場上普遍的利率作估算。這兩個變數您可以隨時調整，看看不同設定對結果的影響。
計算機如何助您一目了然？
當您輸入以上資料後，計算機就能即時為您剖析您的借貸能力，將複雜的財務數據轉化為三個清晰易明的關鍵指標，助您在置業路上掌握主導權。
估算符合DTI要求的「最高按揭貸款額」
計算機會根據您提供的入息和債務資料，按照金管局最新的DTI標準，計算出銀行理論上願意批出的最高貸款金額。這個數字是您借貸能力的上限，讓您清楚知道自己的融資空間。
推算可負擔的「最高物業價格」
得到最高貸款額後，計算機會結合您預計投入的首期資金，推算出您可以負擔的最高物業總價。這個結果極具參考價值，能夠幫助您在尋找樓盤時設定一個實際的價格範圍，避免浪費時間在超出預算的選擇上。
顯示預計的「每月按揭供款」
計算機也會顯示在最高貸款額下，您每月的預計供款是多少。這個數字讓您對未來每月的現金流狀況有更具體的掌握，可以評估供樓開支會否對您的生活質素造成影響，幫助您作出更穩健的財務決策。
深入剖析：新標準「供款與入息比率」(DTI) 計算全攻略
雖然政府已暫停實施樓宇按揭壓力測試，但置業人士仍需通過銀行的另一項重要審批關卡，這就是「供款與入息比率」（Debt-to-Income Ratio, DTI）。這項指標現已成為銀行評估您還款能力的核心準則。要成功申請樓按，必須清楚理解DTI的計算方式，以及銀行如何審視您的收入與負債。以下將為您逐一拆解，助您掌握自己的借貸能力。
DTI 的計算公式與應用實例
DTI 的計算概念直接易明，主要是確保您每月的總債務供款，不會佔據家庭總入息過高的比例。
計算公式為：
每月總債務供款 ÷ 每月家庭總入息 x 100%
根據金管局指引，這個比率設有以下上限：
* 首次置業或非自用物業申請人： DTI 不得超過 50%。
* 本身已有按揭或作為擔保人： DTI 標準會收緊，不得超過 40%。
首次置業申請人計算範例
假設您是首次置業，家庭每月總入息為 $60,000，沒有其他任何貸款。您打算申請一筆按揭貸款，經計算後每月供款為 $28,000。
您的DTI計算如下：
$28,000 (每月按揭供款) ÷ $60,000 (每月總入息) = 46.7%
由於 46.7% 低于首次置業的 50% 上限，您便符合了基本的DTI要求。反過來說，以您 $60,000 的月入計算，每月總供款的上限就是 $30,000 ($60,000 x 50%)。
非首次置業申請人計算範例
假設您已有一層物業按揭在身，現正為家人作擔保，申請另一筆按揭。您的家庭每月總入息為 $90,000，現有按揭及其他私人貸款每月供款共 $15,000。新申請的樓宇按揭壓力測試每月供款為 $20,000。
您的DTI計算如下：
($15,000 + $20,000) (每月總債務) ÷ $90,000 (每月總入息) = 38.9%
由於 38.9% 低于40% 的上限，所以符合審批要求。由此可見，已有按揭或擔保在身，會令您的借貸能力計算得更為嚴格。
不同收入來源如何計算入息？銀行審批詳細準則
在DTI公式中，「入息」的計算並非簡單地將所有收入相加。銀行會根據收入的穩定性，採用不同的審批準則。
固定受薪人士：糧單、稅單、銀行月結單的認可方式
對於每月有固定薪金的「打工仔」，銀行審批最為直接。一般需要提交以下文件作證明：
* 最近3個月的糧單
* 最近3個月顯示薪金入帳的銀行月結單
* 最新的稅務局評稅通知書（稅單）
銀行主要審視收入的穩定性及持續性，因此文件齊備且記錄清晰，入息就能全數被認可。
花紅及雙糧：如何攤分計入平均月入
花紅、佣金或年終雙糧等非固定收入，銀行會視為浮動收入。處理方式通常是將過去1至2年的總金額，除以對應的月份（例如12個月或24個月），計算出一個平均數，再將其加到固定月薪上。部分較審慎的銀行可能會在此基礎上再打折扣計算。
非固定收入及自僱人士：佣金收入的平均計算與折扣率
對於收入來源主要為佣金的專業人士（如地產代理、保險從業員）或自僱人士，銀行審批會更為謹慎。申請人通常需要提供最少6個月，甚至長達2年的入息證明（如銀行月結單、公司合約等）。銀行會計算這段時間的平均收入，並且因其不穩定性，通常會打一個折扣（例如七折至八折）後，才視為可計算的每月入息。
租金收入計算：已出租與未出租「擬定租金」的區別
如果您持有物業並有租金收入，這也可以計入您的總入息，但同樣會打折扣。
* 已簽訂租約： 如果物業已出租並能提供有效的租約及租金入帳證明，銀行普遍會將租金收入的七至八成計算為您的入息。
* 未出租（擬定租金）： 如果物業正放租但未有租客，銀行會委託估價行評估一個市場「擬定租金」，然後再以這個估算租金的六至七成作為您的額外入息。
哪些「隱藏債務」會影響您的DTI？一份必查清單
計算DTI時，除了新的樓按壓力測試供款，「每月總債務」還包括許多您可能忽略的項目。在申請按揭前，最好先檢查並處理好以下這些「隱藏債務」。
信用卡分期付款及現金透支
不論是購買電子產品、傢俬電器，還是旅遊套票，只要您使用了信用卡分期付款，每月的還款額都會被銀行計入您的總債務。此外，信用卡的現金透支結餘，其每月最低還款額也會被視為債務的一部分。
稅務貸款及學生貸款
稅務貸款、私人分期貸款及政府的學生貸款等，都屬於個人信貸。這些貸款的每月固定還款額，會直接納入DTI的債務計算中，從而降低您的借貸能力。
為他人作出的財務擔保
這是一個非常重要的環節。如果您曾為家人或朋友的按揭或其他貸款作擔保人，在法律上，您需要為該筆債務負上全責。因此，銀行在審批您的新按揭申請時，會將您所擔保的整筆貸款的每月供款，完全視為您自己的債務。這會大幅佔用您的DTI額度，嚴重影響您的樓按壓力測試審批結果。
未雨綢繆：自製個人「逆向壓力測試」的防守策略
雖然金管局已暫停官方的樓宇按揭壓力測試，但這不代表利率波動的風險消失。作為精明的置業人士，主動為自己進行一次個人的樓宇壓力測試，仍然是保障未來財務穩健的關鍵一步。這就像為自己的財務狀況進行一次全面的健康檢查，提早識別潛在風險，並制定應對策略。
為何要自製壓力測試？從監管要求到個人財務健康檢查
量化未來加息風險，避免過度借貸
過往的樓按壓力測試，其實扮演著一個重要的財務安全網角色，防止買家在低息環境下過度借貸。政策暫停後，單純依賴供款與入息比率（DTI）作借貸上限，可能會忽略未來利率回升的潛在衝擊。自製壓力測試的核心目的，就是將抽象的「加息風險」轉化為具體的數字。當您清楚計算出利率上升1%或2%後，每月需要額外負擔的供款金額，就能更理性地評估自己的借貸上限，避免將財務狀況推向極限。
建立應對未來經濟週期的財務緩衝區
利率週期有起有落，經濟環境亦然。進行個人化的壓力測試，有助您建立一個實質的財務緩衝區。這個緩衝區不單是為了應對加息，更是為了應對生活中各種未能預見的變化，例如突發的醫療開支或工作變動。當您確保即使在利率上升後，供款佔入息比率依然處於一個健康的水平，代表您擁有更強的財務韌性，能更從容地應對未來的經濟挑戰。
如何簡易進行個人化壓力測試？
進行個人化的樓宇壓力測試並不複雜，只需簡單三個步驟，就能清晰掌握自己的還款能力。
步驟一：假設未來加息情景（例如：比現時利率高1%至2%）
首先，為自己設定一個合理的假想加息幅度。一個比較穩健的做法，是假設現時的按揭利率向上調整1%至2%。這個幅度足以模擬未來數年可能出現的利率變動，讓您的評估更具前瞻性。
步驟二：用按揭計算機重新計算加息後的每月供款
接著，利用網上隨處可見的按揭計算機，輸入您的預計貸款額、還款年期，然後在利率一欄填上「現時利率 + 您假設的加息幅度」。計算機很快就會顯示出在加息情景下，您新的每月供款金額。
步驟三：評估新供款佔現時入息的百分比，是否仍在舒適範圍
最後一步，也是最關鍵的一步。將計算出的新供款額，除以您的每月家庭總入息，得出一個新的供款佔入息百分比。這個數字是否在您個人或家庭的「舒適範圍」之內？每個人的標準都不同，但這個百分比能直觀地告訴您，在逆境下您的財務壓力有多大，從而助您作出最合適的借貸決定。
針對不同人生階段的財務防守建議
對年輕首置客：如何建立應急儲備金？
年輕的首置客通常將大部分積蓄用於支付首期，財務緩衝相對較少。在進行個人壓力測試後，可以將「現時供款」與「壓力後供款」之間的差額，視為一個每月儲蓄目標。持續累積這筆資金，逐步建立一個相等於3至6個月家庭總開支（包括壓力後供款）的應急儲備金。這筆儲備金是您應對突發狀況時最強大的後盾。
對計劃生育的家庭：如何預估未來開支對還款能力的影響？
對於準備迎接新生命的家庭，未來的財務變動會更大。除了利率風險，您們更需要考慮因新成員帶來的額外開支（如奶粉、教育、醫療）以及可能出現的收入變化（如其中一方轉為兼職或暫停工作）。在進行個人壓力測試時，不單要假設利率上升，更應嘗試用一個較保守的「預計未來家庭收入」來計算供款佔比，這樣才能更準確地評估長遠的還款能力。
DTI「唔過關」？3大實用解決方案
雖然官方的樓宇按揭壓力測試已經暫停，但「供款與入息比率」（DTI）成為了銀行審批樓宇按揭的最新關鍵指標。如果在自行計算後，發現DTI未能符合金管局訂下的標準，其實可以透過一些實際可行的方法去改善狀況。以下介紹三個實用的解決方案，助您順利達成置業目標。
方案一：增加首期，降低總貸款額
最直接的方法，就是增加首期資金，從而降低需要向銀行申請的總貸款金額。當貸款額減少，每月的按揭供款自然會跟隨下降，這樣您的DTI比率就能夠降低，更容易符合銀行的審批要求。這是一個簡單的數學原理，也是最根本的解決方式。
籌集首期資金的來源及注意事項
首期資金可以來自個人儲蓄，或者考慮將部分股票、基金等投資套現。不少申請人也會接受家人的資金幫助。不過，需要特別注意的是，銀行會審查首期資金的來源。這筆錢必須是申請人的資產，不能是來自其他私人貸款。如果是家人贈與，部分銀行或會要求提供證明文件，以確保該筆款項並非需要償還的債務。
方案二：增加合資格的按揭擔保人
如果單靠申請人自身的收入不足以通過DTI審批，另一個常見做法是邀請一位合資格的親屬作為按揭擔保人。在審批過程中，銀行會將申請人與擔保人的收入合併計算，令用作計算DTI的「總入息」基礎大幅提高，這樣DTI比率便能更容易達到標準。
擔保人的資格要求（收入、信貸記錄）
銀行對按揭擔保人的資格有嚴格要求。首先，擔保人必須擁有穩定且足夠的收入證明，例如固定月薪的糧單及稅單。其次，擔保人必須擁有良好的信貸記錄，銀行會查閱其信貸報告，確保沒有任何不良還款紀錄。一般來說，關係密切的直系親屬，例如父母、配偶或兄弟姊妹，會是銀行較容易接納的擔保人選。
重要提醒：成為擔保人對其自身未來按揭申請的影響
成為擔保人是一項重大的財務承諾，會直接影響其自身的信貸狀況。銀行會將這筆擔保的按揭貸款，視為擔保人自己的債務。如果擔保人日後打算自行置業並申請樓按，其借貸能力將會因為這次擔保而大打折扣。屆時，銀行會以更嚴格的非首次置業標準（例如DTI上限由50%降至40%）去審批其申請，可借貸的金額亦會顯著減少。
方案三：優化財務狀況，申請前先清還高息債務
在正式提交按揭申請前，主動審視並整理好個人財務狀況，是一個非常重要的步驟。銀行在計算DTI時，會將申請人所有的債務供款一併納入考慮，這包括信用卡分期、私人貸款、學生貸款或稅務貸款等。如果您正背負這些債務，可以考慮在申請按揭前先將它們清還。這樣不但能減少每月的總債務支出，直接優化您的DTI比率，也能讓銀行對您的財務管理能力留下更好印象。
特殊按揭審批：豁免DTI要求或其他情況
現時仍可豁免或有特別審批安排的情況
雖然金管局已經暫停了樓宇按揭壓力測試，並以「供款與入息比率」(DTI) 作為核心審批指標，但在某些特定情況下，申請人仍然有機會獲得豁免，或循特別渠道取得按揭貸款。了解這些特殊安排，有助您更全面地規劃置業路徑。
政府擔保的資助房屋（新居屋、綠置居等）
如果您計劃購買由政府或相關機構推出的資助房屋，例如新居屋、綠置居等，在樓按壓力測試或DTI的審批上通常會較為寬鬆。這主要是因為這類物業的按揭貸款由香港房屋委員會或香港房屋協會提供擔保，大大降低了銀行的信貸風險。因為有政府作為後盾，銀行在審批時一般不需要申請人通過嚴格的DTI測試，讓合資格的中籤者能更順利地完成置業目標。
發展商旗下財務公司的「呼吸Plan」及其潛在風險
市場上偶爾會見到由發展商旗下的財務公司直接提供的高成數按揭計劃，俗稱「呼吸Plan」。這類計劃最大的特點是申請門檻極低，通常無需通過銀行的DTI審查，甚至毋須提供足夠的入息證明。
聽起來看似吸引，但這種安排背後隱藏著不少潛在風險。首先，「呼吸Plan」的利息通常是「先甜後苦」，首兩至三年的利率可能很低，但優惠期過後利率會大幅抽升至遠高於市場的水平。其次，計劃原意是讓買家在低息期內，待物業升值或自身財務狀況改善後，再轉按至傳統銀行。但是，如果樓價下跌或未能成功轉按，買家便可能要一直承受極高的利息負擔，陷入財務困境。由於這些財務公司不受金管局規管，對消費者的保障也相對較少，選擇前必須仔細衡量風險。
關於暫停壓力測試及DTI的常見問題 (FAQ)
自從金管局宣布暫停樓宇按揭壓力測試，市場出現不少疑問。過去大家習慣以樓宇壓力測試評估借貸能力，現在焦點轉移至供款與入息比率（DTI）。以下我們整理了一些常見問題，希望為你釐清當中細節，讓你對最新的樓按壓力測試環境有更清晰的理解。
暫停壓力測試後，銀行在其他方面的審批會否更嚴格？
這是一個很實際的問題。當局移除了壓力測試這個硬指標，但銀行的審慎信貸原則沒有改變。實際上，銀行可能會將審批重心，轉移至一些更能反映申請人真實及穩定還款能力的方面。
銀行現在會更仔細審核申請人的入息證明，特別是非固定收入人士的收入穩定性。你的信貸報告（TU）評級，以及過往的理財習慣，其重要性亦會相應提高。銀行需要確保你在沒有壓力測試的假設情景下，依然是一位可靠的借款人。所以，這並非單純的「更嚴格」，而是審批焦點變得更集中於申請人當前的財務健康狀況。
按揭保險計劃（HKMC）與新的DTI審批標準有何關係？
按揭保險計劃（HKMC）是高成數按揭申請的關鍵。即使壓力測試暫停，這個關係依然非常密切。
當你申請高成數按揭時，例如八成或九成，就需要經由按揭保險公司審批。現在，按揭保險公司與銀行一樣，都會以供款與入息比率（DTI）作為核心的審批標準。申請人同樣需要符合每月總供款不超過入息50%的基本要求。此外，按揭保險公司對於申請人的入息來源有嚴格要求，通常偏好穩定受薪的申請人。所以，要成功申請高成數按揭，你需要同時滿足銀行和按揭保險公司兩方面的DTI審批準則。
我應該選擇定息按揭還是浮息按揭，以管理未來的利率風險？
在缺少了壓力測試這個「預演」後，主動管理利率風險變得更加重要。選擇定息或浮息按揭，取決於你個人對利率走勢的預期和風險承受能力。
定息按揭的好處是穩定。在指定的年期內（通常是首一至三年），你的按揭利率和每月供款會被鎖定，不受市場利率波動影響。這讓你更容易規劃個人財務，心理上也更有預算。但是，定息計劃的初始利率通常會比浮息按揭稍高，而且鎖定期過後仍會轉為浮息計算。
浮息按揭（例如H按或P按）是市場主流選擇，其初始利率通常較低，可以減輕前期的供款壓力。如果未來利率下行，你更可以即時受惠。但是，它的風險在於不確定性，一旦利率上升，你的供款便會隨之增加。
總結來說，如果你非常重視財務穩定性，並且希望在置業初期有清晰的預算，定息按揭是一個不錯的短期防守工具。如果你能夠承受利率波動的風險，浮息按揭可能是成本較低的選擇。
如果我的收入非主要來自香港，DTI的計算標準会有不同嗎？
會的，標準通常會有所不同。銀行在處理非香港主要收入的按揭申請時，態度會比較審慎。
主要原因包括了匯率風險、核實海外收入文件的困難度，以及不同司法管轄區的稅務差異。因此，銀行通常會採取更嚴格的審批標準。例如，銀行可能會將你的海外收入打一個折扣（例如只計算八成）後，才用來計算DTI。部分銀行甚至可能直接將DTI上限由50%下調至40%，以控制潛在風險。
所以，如果你的收入主要源自海外，建議及早向不同銀行查詢其具體的審批準則和所需文件，預留更充裕的時間準備申請。