在樓價高企的香港，「上車」置業是不少人的夢想，而入場門檻相對較低的二手公屋，便成為許多市民的置業階梯。然而，二手公屋市場分為「第二市場」（未補地價）及「自由市場」（已補地價），當中涉及複雜的綠表及「白居二」資格、獨特的政府擔保按揭機制，以及令人困惑的補地價計算方法，往往讓準買家卻步。為此，本文將化身為你的「上車終極攻略」，一文整合2025年購買二手公屋的全部資訊，由淺入深為你全面剖析綠表與白居二的申請資格、政府擔保下的高成數按揭詳情、補地價計法，並一步步拆解由搵盤、睇樓到簽約收樓的6大關鍵成交步驟，助你輕鬆掌握整個流程，順利達成置業目標。
兩大市場分野：第二市場（未補地價）vs 自由市場（已補地價）
考慮購買二手公屋，第一步就是要清楚知道它存在於兩個完全不同的市場。這兩個市場的運作規則、目標買家以至二手公屋價錢都大相逕庭，關鍵分野就在於單位是否已經向政府「補地價」。簡單來說，就是分為未補地價的「第二市場」，和已補地價的「自由市場」。
第二市場（居屋第二市場計劃）
這個市場的單位，業主仍未向政府補回當年置業時的折扣差價，所以買賣會受到較多限制。
目標買家：綠表及「白居二」資格人士
要在第二市場尋找心儀單位，買家必須持有特定「入場券」。這包括本身是公屋住戶的「綠表」持有人，或者透過抽籤成功獲得購買資格的「白居二」人士。一般的普通市民是不能在這個市場購物的。因此，這也是二手公屋綠表資格人士的主要市場。
優點：樓價設有折扣，入場門檻較低
第二市場最大的吸引力，就是樓價因為未補地價而設有折扣，通常比同區已補地價單位或私人樓宇便宜一截。這直接降低了置業的首期預算和申請二手公屋按揭的門檻，讓合資格人士能以較輕鬆的財務壓力上車。
限制：買家身份及轉售均受限制
優點的背後自然有限制。首先，買家身份被嚴格鎖定於綠表及「白居二」人士。其次，將來如果想轉售單位，同樣會受到限制。業主需要在購入單位兩年後，才可以在第二市場轉售給其他合資格人士。如果想在自由市場出售或出租，就必須先完成二手公屋補地價的程序。
自由市場（公開市場）
當二手公屋的業主向政府繳付了補地價後，單位就會進入自由市場，性質上與一般私人樓宇沒有分別。
目標買家：任何香港永久性居民
單位的轉售限制被解除後，任何人士，不論其入息或資產，只要是香港永久性居民，都可以自由購買，不再需要綠表或「白居二」等特定資格。
優點：買賣及出租自由，與私樓無異
自由市場的單位擁有最大的靈活性。業主可以隨時按市場價出售，也可以將單位放租，賺取租金回報。日後的二手公屋成交對象不再受限，可以接觸到更廣闊的買家群，單位作為資產的潛力也得以完全釋放。
限制：須補足地價，樓價與市場同步
天下沒有免費的午餐。要獲得買賣自由，前提是業主必須支付一筆可觀的補地價金額。這筆費用會直接反映在單位的售價上，所以自由市場的二手公屋價錢會與同區私人樓宇看齊，失去了原有的價格折扣優勢，上車門檻自然也較高。
購買資格全解析：綠表、白居二與公開市場
想成功購入心儀的二手公屋，第一步並非準備資金，而是清晰了解自己的購買資格。二手公屋市場主要分為兩大類，而買家的身份，就決定了你可以進入哪一個市場、選擇哪一類單位。簡單來說，就是「未補地價」及「已補地價」的市場，而對應的入場券就是「綠表」、「白居二」及無限制的公開市場資格。
未補地價公屋購買資格
未補地價的二手公屋，因為售價已經扣除政府資助的地價，所以二手公屋價錢相對吸引，是不少人的上車目標。不過，這類單位只能在房委會的「居屋第二市場」進行買賣，而政府對買家身份有嚴格規定，只有兩類人士符合資格，分別是「綠表」持有人和「白居二」的成功申請者。
綠表資格詳解 (公屋住戶、房協住戶、中轉屋持證人等)
「綠表」資格的核心概念，是申請人本身正享用着公共房屋資源。當他們選擇購買二手公屋綠表單位時，就需要交還現居的公屋單位，實現房屋流轉。符合綠表資格的人士主要包括：
* 香港房屋委員會（房委會）轄下的公共租住房屋（公屋）住戶。
* 香港房屋協會（房協）轄下甲類出租屋邨的住戶。
* 持有房委會發出有效《綠表資格證明書-只適用於一手資助出售房屋》的公屋申請者。
* 持有有效《保證書》的房屋署屋宇事務助理職系人員。
* 受政府清拆計劃或重建計劃影響，並持有有效「綠表資格證明書」的住戶。
* 合資格的「長者租金津貼計劃」受惠者。
「白居二」資格詳解 (申請期、入息資產限額、購買資格證明書)
「白居二」的全名是「白表居屋第二市場計劃」。這個計劃是為不符合綠表資格，但入息及資產符合指定限額的香港永久性居民而設。與綠表不同，白居二並不是恆常接受申請的。
房委會每年會設定特定申請期，有意者需要遞交申請，然後進行攪珠抽籤。中籤者在通過資產審查後，就會獲發一張「購買資格證明書」。憑着這張證明書，他們便可以在有效期內（通常為12個月），進入第二市場購買未補地價的二手公屋或居屋單位。需要注意，每年的申請期、入息及資產限額都會有所調整，申請前必須查閱房委會的最新公布。
已補地價公屋購買資格
當二手公屋單位業主向政府補回當初買入時的折扣差價，即完成「二手公屋補地價」程序後，單位的性質就會徹底改變。這個單位從此解除了所有轉讓限制，可以放在自由市場（或稱公開市場）上自由買賣，性質與一般私人樓宇無異。
無需特定資格，與購買私人樓宇相同
對於已經補足地價的二手公屋，市場對買家再沒有任何身份或資格限制。任何人士，不論是香港永久性居民、非永久性居民，甚至是公司名義，都可以自由購入。整個交易流程，包括尋找單位、簽訂買賣合約、申請二手公屋按揭及處理法律文件等，都和購買市面上的私人樓宇完全一樣。
上車財務全盤點：首期、按揭、補地價及雜費計算
決定購買二手公屋，除了樓價本身，最關鍵的一步就是清晰計算所有相關開支。這一步做得好，整個置業過程就會順暢很多。買樓並非只有首期，還涉及印花稅、律師費、代理佣金等一系列費用。我們一起將這些項目逐一拆解，讓你對總支出有個全面的預算。
置業總開支預算清單
在正式開始計算前，我們先來列出一張清晰的財務清單，讓你一眼看清購買二手公屋需要準備的所有款項。這樣就能避免在交易過程中，突然出現意料之外的支出，影響你的財務安排。
首期計算 (政府擔保下的高成數按揭)
對於持有綠表的買家來說，購買未補地價的二手公屋有一個很大的優勢。因為有房委會作為擔保人，銀行可以提供高成數的二手公屋按揭，最高可達九成半。這代表你只需準備樓價的5%作為首期。舉個例子，如果一個單位的二手公屋價錢是300萬，首期最低只需15萬，大大減輕了上車的初期負擔。
印花稅 (從價印花稅稅率及$100優惠)
印花稅是買樓的一項主要開支。現時所有住宅物業交易，都需要根據樓價支付「從價印花稅」（第2標準稅率）。稅率會按樓價高低而有所不同。不過，如果你是綠表資格人士，並透過「租者置其屋計劃」首次購入自己居住的單位，就有機會享受到$100的象徵式印花稅優惠。但在第二市場購買單位，則普遍需要繳付從價印花稅。
律師費、代理佣金及其他雜費
除了首期和印花稅，還有一些雜費需要預留資金。首先是地產代理佣金，市場慣例是樓價的1%。其次是律師費，負責處理所有法律文件和樓契轉讓，費用大約由數千至一萬多元不等。此外，還有一些零碎開支，例如向房委會申請「提名信」的費用和查冊費等，雖然金額不大，但也應一併納入預算。
二手公屋按揭深入解析
二手公屋按揭的審批細節，與一般私樓有些不同。了解當中的關鍵因素，有助你更順利地獲得銀行貸款，並且爭取到最合適的按揭方案。
政府擔保期對按揭成數及年期的影響
政府的擔保是綠表買家能獲取高成數按揭的關鍵，但這個擔保設有期限。房委會由單位首次出售日期起計，提供最多25年的擔保期。銀行在審批按揭時，會用這個年期減去單位的樓齡，來決定最長的還款期。例如，一個樓齡15年的單位，其最長還款期可能只有10年（25年 – 15年）。如果剩餘的擔保期太短，銀行有機會降低按揭成數或縮短還款年期。
銀行批核準則及壓力測試要求
由於有政府擔保，銀行在審批未補地價二手公屋的按揭申請時，通常會豁免壓力測試。這對於收入不高的申請人來說是個好消息。但是，銀行仍然會審查你的還款能力，例如確保你的每月總供款額不超過入息的特定比例。所以，一份穩定和清晰的入息證明，對於順利獲批按揭非常重要。
補地價機制與估算方法
無論是考慮未來將單位在自由市場出售，還是想了解單位的全部價值，二手公屋補地價的計算方法都是必須掌握的知識。
何謂「最初市值」與「補價折扣率」？
要理解補地價，首先要認識兩個核心概念。「最初市值」是指單位在首次推出發售時，由房署評估的當時十足市值。「補價折扣率」則是當時的市值與業主買入價之間的差額，所佔市值的百分比。這個折扣率在單位首次售出時就已經釐定，並記錄在樓契上，是日後計算補價金額的基礎。
如何向房署申請評估補價
當業主決定要在自由市場出售或出租單位時，就需要向房委會提出補價申請。房委會接獲申請後，會委派專業測量師為單位評估當時的十足市值，然後用這個市值乘以單位的「補價折扣率」，計算出最終需要補回的地價金額。
自行初步估算補價金額
作為準買家，你也可以為心儀單位做一個初步的補價估算。計算公式很簡單：補價金額 ≈ 單位現時的十足市值 x 補價折扣率。你可以參考近期同屋邨或其他地區相近的二手公屋成交紀錄，來估計單位的「現時市值」。這樣，你就能對單位未來的潛在價值和所需成本，有一個更具體的概念。
搵盤揀樓策略：發掘潛力屋邨及睇樓須知
鎖定心儀的二手公屋，就好像大海撈針，但只要掌握正確的策略和工具，就能夠事半功倍。想找到一個價錢合理又有潛力的安樂窩，你需要從搵盤渠道、評估屋邨潛力，以及實地睇樓三個層面著手。接下來，我們將會一步步分享箇中竅門。
高效搵盤途徑與工具
房委會官方搵盤平台
對於持有綠表或「白居二」資格的買家，香港房屋委員會的官方網站是一個最權威的起點。網站會列出可於居屋第二市場出售的屋邨名單和單位資訊，例如單位的地址、面積和首次出售日期。雖然平台的資訊最準確，但盤源更新速度和詳細程度，例如單位內部相片，可能不及商業平台。所以，你可以先在這裡建立一個初步的目標屋邨名單。
地產代理網站及手機應用程式
想更全面地掌握市場上的二手公屋盤源，各大地產代理的網站和手機應用程式是不可或缺的工具。這些平台集合了大量由業主或代理放售的單位，資訊更新快，還有豐富的相片和影片。你可以利用篩選功能，根據地區、二手公屋價錢、面積、房間數目等條件，快速找到符合預算的選擇。同時，這些平台通常會提供過往的二手公屋成交記錄，讓你對市價有更清晰的了解，對於評估二手公屋按揭預算亦有幫助。
評估屋邨潛力的四大維度
找到幾個心水盤後，下一步就是評估它們的長遠潛力。一個好的單位不只看眼前，還要考慮它未來的價值。
升值潛力：比較同區補價後呎價差距
評估單位的升值潛力，一個實用的方法是比較呎價。你可以找出目標單位（未補地價）的呎價，然後再比較同一個屋邨或鄰近地區已完成二手公屋補地價的單位，甚至是私人樓宇的成交呎價。如果兩者之間的差距愈大，就代表單位將來完成補地價後，在自由市場的升值空間可能愈闊。
維修風險：樓齡及大廈維修令記錄
公屋樓齡普遍較高，所以維修風險是必須考慮的一環。你可以先查清楚屋邨的落成年份，了解其大概狀況。更重要的一步，是到土地註冊處查冊，以及瀏覽屋宇署的網站，查核大廈是否存有任何未解除的維修令。假如大廈正要或將要進行大型維修，新業主就需要分攤相關費用，這是一筆需要預留的額外開支。
成交流動性：過往成交宗數及速度
一個屋邨的二手公屋成交是否活躍，直接反映了市場對它的接受程度。你可以透過地產代理網站或土地註冊處的數據，查看心儀屋邨過去一至兩年的成交宗數和成交速度。如果一個屋邨的單位放盤後很快便獲承接，成交量穩定，這代表單位流通性高，將來你想換樓轉售時也會相對容易。
社區配套與交通便利度
居住環境的便利程度，直接影響生活質素和物業價值。你可以親身到屋邨附近視察，看看交通是否方便，例如距離港鐵站或巴士總站有多遠。另外，街市、超市、學校、公園、診所等社區配套是否齊全，也是非常重要的考慮因素。完善的社區配套不單能滿足日常生活所需，亦為物業價值提供了有力的支撐。
實地睇樓注意事項
當你篩選到最後幾個選擇時，實地睇樓就是做出最終決定的關鍵一步。親身視察時，要特別留意以下幾點。
內部間隔與滲漏問題
進入單位後，首先要感受其空間感和間隔是否實用。同時，要仔細檢查天花板、牆角、窗邊等位置，看看有沒有水漬、牆身剝落或發霉的跡象，這些都是常見的滲漏問題。你也可以詢問業主或代理，單位過去有沒有相關維修記錄。處理滲漏問題往往費時失事，及早發現可以避免日後的麻煩。
違例建築及改動查證
不少公屋業主都會改動單位間隔，但部分改動可能屬於違例建築。例如拆除主力牆、改動廚房或廁所的間隔等。這些違規改動有機會影響樓宇結構安全，甚至令二手公屋按揭申請出現阻滯。睇樓時，你可以向業主索取單位的圖則作初步對比。在簽署正式買賣合約前，應委託律師查清單位的改動是否合法，確保交易順利。
二手公屋買賣流程全攻略
購買二手公屋的過程雖然涉及不少文件與手續，但其實每個環節都有清晰的步驟可循。只要你事先了解整個流程，就可以一步步順利完成交易，成功上車。以下我們將整個二手公屋成交過程拆解成六大步驟，讓你一目了然。
步驟一：財務評估及申請按揭預先批准
一切由計算開始。首先，你需要仔細評估自己的財務狀況，確定可以負擔的二手公屋價錢範圍。這一步包括計算手頭上的首期資金，以及預計每月可承擔的供款額。然後，你可以帶著初步預算和入息證明，向銀行申請按揭預先批准。銀行會根據你的財務背景，提供一個預估的貸款額和二手公屋按揭方案。取得預先批准不但讓你心中有數，更可以在日後與賣家洽談時，證明你的購買誠意與能力。
步驟二：物色單位及簽署臨時買賣合約
有了財務預算後，就可以正式開始尋找心儀的單位。你可以透過房委會網站、各大地產代理平台物色盤源。當你找到合適的單位，並與業主議定價格後，下一步就是簽署臨時買賣合約。簽署臨約時，買家需要支付樓價約3%至5%的「細訂」作為臨時訂金。這份合約具有法律約束力，標誌著買賣雙方對交易的基本條款達成共識。
步驟三：申請「提名信」（綠表）或「購買資格證明書」（白居二）
這一步是二手公屋買賣中至關重要的環節。簽署臨約後，你需要立即向房屋委員會（房委會）或房屋協會（房協）申請一份證明文件，以確認你的購買資格。如果你是二手公屋綠表資格持有人，你需要申請「提名信」。如果你是「白居二」買家，則需要攜同已簽署的臨約，向房委會申請「購買資格證明書」。整個申請過程一般需要數個星期，所以必須盡早辦理。
步驟四：聘請律師及正式申請按揭
當你從房署取得「提名信」或「購買資格證明書」後，就要馬上委託律師處理後續的法律文件。買賣雙方都需要各自聘請律師，買方律師會負責審查樓契、草擬正式合約以及處理業權轉讓等事宜。與此同時，你可以將臨時買賣合約及房署的批准文件，一併交予銀行，正式申請二手公屋按揭貸款。銀行會進行審批，並在批核後發出正式的「按揭貸款確認信」。
步驟五：簽署正式買賣合約及樓契
在雙方律師的安排下，你需要在指定時間內簽署正式買賣合約。簽署正約時，你需要支付「大訂」，金額通常是樓價的10%減去之前已付的「細訂」。這份合約會更詳細地列明所有交易條款。之後，在成交日之前，律師會安排你簽署樓契，即「轉讓契」，這是將物業業權正式從賣家轉移給你的最重要法律文件。整個二手公屋成交的法律程序也在此階段基本完成。
步驟六：驗樓及完成交易（收樓）
來到最後一步，就是在成交日當天或之前，與賣家或代理預約時間，到單位進行最後驗收，俗稱「驗樓」。驗樓的目的是確保單位的狀況與合約訂明的相符，例如附送的電器傢俬是否齊全，以及單位沒有出現新的損壞。驗樓沒有問題後，在成交日當天，你的律師會將樓價餘額及銀行批出的按揭款項，轉交給賣方律師。賣方確認收款後，就會將單位鎖匙交給你，整個買賣流程便大功告成。
真實個案分享：白居二、綠表上車之路
看完各種規則與數字，你可能會覺得有點複雜。我們來看看幾個真實的二手公屋成交個案，了解一下不同背景的朋友是怎樣成功上車的，你會發現這條路其實比想像中清晰。
案例一：白居二家庭善用高成數按揭，進駐市區一房單位
陳先生夫婦一直夢想在市區擁有自己的家，幸運地，他們抽中了「白居二」資格。經過一番物色，他們看中了黃大仙一個交通便利的一房單位。由於二手公屋價錢相對實惠，加上有政府作為擔保人，他們成功向銀行申請到高成數的二手公屋按揭，只需準備約一成首期便能上會。這大大減輕了他們的首期負擔，讓他們不用再為租金煩惱，順利在市區建立了自己的安樂窩。
案例二：綠表公屋戶原區換樓，提升居住空間
李太一家四口一直住在葵青區的公屋，隨著子女日漸長大，原本的單位空間變得相當擠迫。他們決定利用手上的二手公屋綠表資格，尋求改善居住環境的機會。他們選擇在同一個社區內尋找放盤，最終購入一個間隔更實用的三房二手公屋單位。由於是原區換樓，子女不用轉校，對社區環境也非常熟悉，生活變動減至最少。對他們來說，這不僅是身份上由租客變成業主，更是居住空間與生活質素的實質提升。
案例三：投資者買入已補地價公屋作長線收租
二手公屋市場不單是自住用家的選擇，也吸引了投資者的目光。張先生是一位長線投資者，他專門留意已完成二手公屋補地價的單位。因為這類單位已不受轉售限制，可以像私樓一樣在市場自由出租。他購入一個位於長沙灣市中心、已補地價的細單位，雖然買入的二手公屋價錢比未補地價的高，但與同區私樓比較仍有一定距離。而出租時，其租金水平卻與附近私樓相差不遠，計算下來租金回報率非常可觀，成為他資產組合中一項穩健的收租工具。
常見問題 (FAQ)
買賣二手公屋的過程中有不少細節需要留意，這裡為你整理了幾個大家最關心的問題，讓你對整個流程有更清晰的理解。
Q1: 政府為二手公屋提供的按揭擔保期是如何計算的？
政府為二手公屋按揭提供的擔保期，計算起點並不是由你買入單位的一刻開始，而是由房委會首次將單位出售予第一手業主的轉讓契據日期起計，為期30年。這個剩餘的擔保期直接影響銀行批核的二手公屋按揭年期。如果一個單位的樓齡較高，剩餘的擔保期短，銀行可批出的還款年期也會相應縮短，這意味著每月的供款壓力會增加，是影響二手公屋價錢的重要因素之一。
Q2: 「租者置其屋計劃」的單位在買賣上有何特別之處？
「租者置其屋計劃」（簡稱租置計劃）的單位，最大特色是其補價折扣率一般較高。當年政府以極優惠的價錢將單位售予租戶，所以折扣率可以高達七成甚至八成。這代表日後業主若想在自由市場轉售，需要支付的二手公屋補地價金額會非常可觀。因此，在進行二手公屋成交前，買家必須透過查閱單位的「首次轉讓契據」，核實準確的折扣率，才能準確評估單位的真正價值。
Q3: 買入未補地價公屋後，將來的轉售限制是怎樣的？
如果你是透過二手公屋綠表或「白居二」資格購入未補地價的單位，轉售時會受到一定限制。由完成交易當日起計，首兩年內，你不能以任何形式轉售單位。從第三年開始，你可以在居屋第二市場，將單位轉售給其他合資格的綠表或「白居二」買家，這個過程無需補地價。如果想將單位在自由市場出售給任何人士，則必須先向房委會申請評估及繳付補地價。
Q4: 二手公屋的業主可以將單位出租或加按嗎？
這取決於單位是否已補地價。如果單位仍未補地價，業主絕對不能將單位出租或分租，因為單位仍受政府資助，必須用作自住。至於加按，同樣受到嚴格限制。除非業主遇到突發的個人財務困難，例如籌措醫藥費或殮葬費等，才可以向房屋署申請，而且審批過程非常嚴謹。相反，如果單位已完成補地價，其業權就與私人樓宇無異，業主可以自由出租或向銀行申請加按套現。
Q5: 如果家庭成員入息或婚姻狀況有變，會否影響購買資格？
購買資格的審核，主要是在申請「購買資格證明書」或「提名信」的階段進行。如果在簽署正式買賣合約及完成交易後，家庭的入息、資產或婚姻狀況才出現變化，一般不會影響已完成的交易。但是，如果在申請資格證明期間，或簽署臨約後、簽署正式買賣合約前，家庭狀況有變而導致不再符合申請資格（例如總入息超出上限），申請人有責任向房屋署申報，其購買資格可能會被取消。