手持未補地價的公屋、居屋或租置單位，急需資金周轉，卻發現銀行無法承造加按？這並非銀行程序出錯，而是因為《房屋條例》對資助房屋的業權設有嚴格轉讓限制，違規加按隨時會惹上官非。然而，「銀行唔批」絕非死路一條。本文將為您全面拆解2025年三大合法套現出路：向房署申請「重新按揭」、無需抵押的「業主貸款」，以及「先補地價、後加按」策略。我們將深入比較各方案的利率、貸款額、審批難度及申請流程，並附上真實個案分析及房署申請全攻略，助您在合法合規的前提下，靈活運用資產，解決財務需要。
為何不能隨意加按？未補地價物業的法律限制與官方途徑
許多業主在需要資金周轉時，都會想起為物業進行「未補地價公屋加按」。但是，這件事並非像私樓一樣，可以隨時向銀行申請。因為未補地價的資助房屋，其業權受到《房屋條例》的嚴格限制，進行任何未補地價加按操作，都必須先了解清楚背後的法律框架和唯一的官方申請途徑。
法律基礎：理解《房屋條例》下的業權限制
未補地價物業的轉讓限制解說
當初你購買公屋或居屋時，樓價因為獲得政府資助，所以遠低於市場價格。這個差價，其實就是政府豁免了的地價。因為你並未支付全額地價，所以你擁有的並非完整的業權。根據《房屋條例》，這類單位的轉讓、出租和按揭都受到嚴格限制，目的就是確保公共房屋資源是用於自住，而不是用作自由市場的投機工具。
補地價前後的業權本質差異
未補地價前，你的物業業權是受限制的。你只是該單位的「享用者」，不能隨意在公開市場上將它出售、出租或進行任何形式的再融資，包括加按。當你向政府補回當年的地價差額後，物業的轉讓限制就會解除。這時，你的物業才算得上是真正的私人財產，擁有完整的業權，可以自由買賣和向銀行申請各類按揭。
違規加按的法律後果：罰款與監禁風險
有些業主可能會尋找坊間的財務公司進行違規的未補地價公屋按揭。必須清楚知道，任何未經房屋署批准的按揭安排都屬於違法行為。一經定罪，業主除了可能失去其居所，更要面臨嚴重的法律後果，包括高額罰款甚至監禁。所以，以身試法絕對不值得。
官方唯一出路：向房屋署申請「重新按揭」
面對資金需要，合法途徑只有一個，就是向房屋署（房署）提交「重新按揭」的書面申請，並獲得批准。房署的審批非常嚴格，而且只會在業主面對無法預計的緊急財政困難時，才會考慮批准。
房署接納的5大申請理由（醫藥、殮葬、教育等）
房署一般只會接納以下五種申請理由，而且需要提交充足的證明文件：
1. 籌措醫藥費：為應付家庭成員突發的嚴重疾病或意外所需的醫療開支。
2. 支付家人殮葬費：應對家庭成員不幸離世的開支。
3. 支付子女教育費：通常指在本地或海外升讀大專院校的學費。
4. 因離婚或分居：需支付贍養費或樓價份額予前配偶。
5. 生意出現嚴重財困：因經濟環境轉變，導致生意瀕臨破產，急需資金周轉。
房委會擔保期角色：僅限首次按揭，不涵蓋加按
很多業主以為房委會的按揭擔保可以一直沿用。事實上，房委會提供的擔保只適用於購買單位時的首次按揭。當你申請「重新按揭」或加按時，這筆新增的貸款並不會獲得房委會的任何擔保。這也意味著，未補地價公屋按揭銀行在審批時會更加謹慎。
特殊情況：申請安老按揭（逆按揭）安排
對於年長業主，有一個特殊安排。如果年滿60歲，並打算申請香港按揭證券有限公司的「安老按揭計劃」（俗稱逆按揭），程序會相對簡便。因為房屋署已對此計劃發出「劃一批准」，合資格的業主無需再逐次向房署提交申請。
官方批准貸款額計算方法
即使房署批准申請，貸款額度也並非由你決定，而是有一套固定的計算方法，並且以「實際所需金額」和「公式計算上限」中的較低者為準。
居屋／綠置居計算公式：(市值 – 應付補價) × 80% – 未償還按揭
對於居屋或綠置居單位，最高貸款額的計算公式是：
(由房署評估的單位市值 – 買樓時的十足市值與購入價的差額) × 80% – 現有按揭的未償還本金。
租者置其屋計劃單位的計算方式
「租者置其屋計劃」單位的計算方式會視乎年期而定。在首次轉讓契據日期起計的頭兩年內，計算基礎是當初的購入價。從第三年開始，計算方式就與居屋和綠置居相同，改為使用單位的市值。
實際個案試算
假設你的居屋單位，房署評估市值為500萬港元，應付補價為200萬港元，而你原有的按揭尚有100萬港元未償還。
你的最高可批貸款額 = (500萬 – 200萬) × 80% – 100萬 = 140萬港元。
不過，如果你的實際需要（例如醫藥費）只是30萬港元，房署最終也只會批准30萬港元的貸款額。
申請房署批准的詳細流程
整個申請過程嚴謹而且需時，可以分為以下幾個主要步驟。
第一步：向原按揭銀行初步查詢
在正式向房署提交申請前，建議先聯絡你現時承造按揭的銀行。你需要向它們查詢，在獲得房署批准的前提下，銀行是否願意為你的未補地價物業承造加按。取得銀行的初步正面回覆後，才繼續下一步，這樣可以避免白白支付房署的申請費用。
第二步：填妥關鍵申請表格 (HD1104C及HD1105C)
你需要向所屬的屋邨辦事處索取兩份關鍵表格：
* HD1104C：「要求准許重新按揭（加按）申請表」
* HD1105C：「要求准許重新按揭（加按）申報表」
你需要詳細填寫個人、家庭及財務狀況，並清楚列明申請原因和所需金額，同時附上所有相關證明文件。
第三步：提交申請及繳付手續費
填妥表格和備齊所有證明文件後，你需要將申請交回相關的屋邨辦事處或租約事務管理處。同時，你需要以劃線支票或銀行本票繳付一筆不可退還的申請手續費。
第四步：審批時間、流程及6個月批准有效期
房署收到申請後會進行審核，過程可能需時數星期甚至更長，期間或會要求你補交文件。如果申請最終獲批，你會收到一封批准信。這封信的有效期為六個月，你必須在這段時間內，完成與銀行簽訂按揭契等所有法律程序。如果逾期，批准便會自動失效，需要重新申請。
官方途徑以外的選擇：「業主貸款」如何合法套現？
向房署申請未補地價公屋加按困難重重，假如申請理由不獲接納，或者資金需求比較急切，是否就代表束手無策？其實市場上一直存在一個合法合規的替代方案，就是「業主貸款」。這個方案讓手持未補地價物業的業主，無需通過房署的繁複審批，也能靈活獲取一筆資金。
「業主貸款」是什麼？與傳統按揭的分別
很多人一聽到與物業相關的貸款，就會立即聯想到傳統的「按揭」。但「業主貸款」的原理和操作，與未補地價公屋按揭截然不同，這也是它能夠合法存在的原因。
核心原理：以「業主身份」作信貸基礎，非物業抵押
「業主貸款」的核心，在於它並非一項物業抵押貸款。它的本質是一種私人貸款。金融機構在審批時，並不會為你的單位在土地註冊處（田土廳）進行註冊或「釘契」。它們之所以願意批出較大額度和較優惠利率的貸款，是因為你的「業主身份」本身，已經是一個非常重要的信貸實力證明。持有物業代表你有一定的財政承擔能力和穩定性，所以金融機構視你為更優質的客戶。
為何能規避《房屋條例》的加按限制
正因為「業主貸款」不涉及將物業本身作為抵押品，整個貸款過程就完全繞過了《房屋條例》對於未補地價加按的限制。條例管制的是物業的產權轉讓和抵押行為，而「業主貸款」屬於個人信貸層面，你的物業只是作為一項重要的批核參考資產，並無法律上的產權變動。
優勢：貸款紀錄不註入土地註冊處（田土廳）
由於不涉及物業抵押，這筆貸款的所有紀錄都不會顯示在土地註冊處的公開資料中。這點帶來了幾個好處。第一是保障了你的私隱。第二是原有的按揭銀行不會知悉這筆額外貸款。第三是它不會對你日後處理物業業權（例如申請補地價或進行轉讓）構成任何法律上的阻礙。
全方位比較：官方「重新按揭」 vs 市場「業主貸款」
了解「業主貸款」的基本概念後，我們可以將它與官方的「重新按揭」途徑作一個直接比較，讓你更清楚兩者的分別。
審批難度與成功率
官方「重新按揭」的審批極為嚴格，只接納極端且具備證明文件的理由，例如家庭成員的緊急醫療開支。申請成功率相對較低。相反，「業主貸款」的審批準則主要基於申請人的信貸評級（TU）和還款能力，只要符合基本要求，成功率就高得多。
申請時間與流程
向房署申請的流程相當漫長，需要填寫指定表格、提交大量證明文件，整個審批過程可能需時數月。而「業主貸款」的流程就快捷得多，很多金融機構都提供網上申請，文件要求相對簡單，最快甚至可以在一至兩個工作天內完成批核和放款。
貸款額與利率
官方批准的貸款額，上限會被鎖定在你所申報的實際需要金額，而且計算方式複雜。至於利率，雖然會是較低的按揭利率，但獲取門檻極高。「業主貸款」的貸款額則主要視乎物業估值和你的還款能力，彈性較大，金額可以高很多。利率方面，它雖高於傳統按揭，但通常遠低於信用卡結欠或一般私人貸款，非常適合用作整合高息債務。
資金用途靈活性
這是兩者最大的分別之一。房署批准的資金，必須嚴格用於申報的用途，不能挪作他用。而「業主貸款」批出的現金，用途完全自由，你可以用作生意周轉、裝修家居、投資增值或任何個人需要，靈活性極高。
【2025市場比較】精選未補地價「業主貸款」方案
當官方的未補地價公屋加按途徑不適用，而你又需要一筆資金周轉時，「業主貸款」就是一個相當普遍的選擇。市面上有林林總總的方案，利率、條款各有不同，花多眼亂。我們為你搜羅及比較了2025年市面上幾個主流的「業主貸款」方案，讓你更清晰地了解各種未補地價公屋按揭選項的特點，從而作出最適合自己的決定。
方案A：X 銀行/財務機構
貸款賣點（聯名物業一人申請）
這個方案最大的亮點，是處理聯名物業的靈活性。假如你的物業是與家人聯名持有，但只有你一人有資金需要，你可以獨立提出申請，整個過程毋須其他業主簽名同意。這對於家庭成員間財務狀況或需要不一致的情況，提供了一個非常便捷的解決方案，避免了不必要的尷尬或協商過程。
實際年利率 (APR) 參考
由 2.5% 起，視乎信貸評級及貸款額而定。
最高貸款額及還款期
最高貸款額可達 HK$1,000,000，而最長還款期則為 120 個月（10年）。
申請條件及迎新優惠
申請人須為年滿18歲的香港永久性居民，並且是香港任何類型住宅物業的業主。申請時通常需要提供身份證明、住址證明及基本入息證明。現時成功申請及提取指定貸款額，可享高達 HK$8,000 現金回贈。
方案B：Y 財務公司
貸款賣點（免罰息提早還款）
對於希望保留財務彈性的業主來說，這個方案的「免罰息提早還款」條款非常有吸引力。傳統貸款若提早還清，往往會被收取數個百分比的手續費或罰息。這個方案則讓你隨時可以提前全數清還貸款，而沒有任何罰款，真正做到「借一日，計一日息」，適合預期短期內會有資金回籠的業主，能節省更多利息支出。
實際年利率 (APR) 參考
約 3.5% 至 8%，批核利率與貸款人的信貸紀錄掛鈎。
最高貸款額及還款期
最高貸款額為 HK$1,200,000，最長還款期為 84 個月（7年）。
申請條件及迎新優惠
申請條件相對寬鬆，只要是物業業主即可申請，部分情況下或可豁免入息證明。迎新期間成功申請，可獲贈高達 HK$2,000 超市禮券。
方案C：Z 網上貸款平台
貸款賣點（特快網上批核）
Z 網上貸款平台主打的就是效率和方便。由申請、遞交文件到批核，整個流程都可以在網上完成，省卻了親身到分行辦理的時間。其系統聲稱最快可在30分鐘內完成初步批核，對於急需資金周轉，處理緊急未補地價加按需求的業主來說，這個速度是最大的優勢。
實際年利率 (APR) 參考
約 4.0% 至 15%，主要根據申請人的信貸評分及物業估值釐定。
最高貸款額及還款期
最高貸款額可達 HK$1,500,000，最長還款期為 96 個月（8年）。
申請條件及迎新優惠
申請人須為物業業主，並持有香港身份證。申請過程需要透過手機上載文件。迎新優惠採取階梯式現金獎賞，貸款額愈高，獎賞愈多，最高可獲 HK$12,000 現金獎。
另一出路：「先補地價、後加按」成本效益分析
面對未補地價公屋加按的限制，除了向房署申請或考慮業主貸款，還有一個更徹底的方案，就是「先補地價、後加按」。這個方法等於將你的資助房屋，正式轉為可以在公開市場自由買賣的私人物業。雖然前期投入較大，但它能完全釋放物業的潛在價值，值得我們深入分析。
如何計算我的物業需要補多少地價？
計算補地價金額是整個策略的第一步，也是最關鍵的一環。金額並不是當年政府給你的折扣實數，而是會隨著市場樓價浮動的。
補價金額計算公式（按補價時市值計算）
補地價的金額，是根據你決定補價那一刻的物業市值來計算。房署使用的公式如下：
補價金額 = 補價時物業市值 × ((購入時十足市值 – 購入價) / 購入時十足市值)
這個公式看起來有點複雜，但其實後半部分 ((購入時十足市值 – 購入價) / 購入時十足市值) 就是你當年買入單位時的「折扣率」。所以，我們可以將公式簡化理解為：
補價金額 = 補價時的物業市值 × 當年的買入折扣率
舉個例子，如果你當年以七折（即30%折扣率）買入單位，而今天房署評估你的單位市值為600萬港元，你需要補上的地價就是：600萬 × 30% = 180萬港元。
影響補價金額的主要因素
從公式中可以看到，影響最終補價金額的核心，就是「補價時物業市值」。這個市值由房署委託的獨立測量師行評估，主要受以下幾個因素影響：
- 整體樓市氣氛： 當大市暢旺時，單位估值自然會上升，補價金額亦會隨之增加。
- 屋苑位置與交通： 屋苑的地理位置、交通便利程度、社區配套設施是否完善，都會直接影響其市值。
- 單位自身條件： 單位所在的層數、座向、景觀、內部裝修和保養狀況，也是評估市值的重要參考。
「先補後按」策略的優點與缺點
決定是否「先補後按」，需要仔細權衡其利弊。這一步等於一項重大的財務投資，必須想清楚。
優點：全面釋放物業價值、可自由買賣出租、享更低按揭利率
- 全面釋放物業價值： 補地價後，你的物業就與一般私樓無異。你可以向各大銀行申請按揭，貸款額度直接與物業的完整市值掛鉤，能夠套現的金額遠高於其他方法。
- 可自由買賣出租： 物業的業權限制被解除，你可以隨時在公開市場上將單位出售或出租，賺取租金回報，讓資產真正具備市場流動性。
- 享更低按揭利率： 補地價後進行的未補地價公屋按揭，銀行會視之為普通私樓按揭。你可以享有市場上最具競爭力的按揭利率和條款，利息成本遠低於業主貸款或私人貸款。
缺點：需要龐大前期資金、行政程序需時
- 需要龐大前期資金： 這是最大的挑戰。補地價的金額動輒過百萬，業主需要先籌集這筆龐大資金。資金來源可能是個人儲蓄、家人支持，甚至是申請利率較高的私人貸款作過渡。
- 行政程序需時： 整個補地價過程，由向房署提交申請、等待估價、到完成所有法律文件，一般需時數個月。如果你急需資金周轉，這個方法可能無法解決燃眉之急。
真實個案分享：「業主貸款」如何解決財務需要
理論講得再多，不如看看真實個案來得實際。很多朋友在考慮未補地價公屋加按時，往往會因為房署的嚴格限制而卻步。其實，市面上的「業主貸款」已經幫助不少公屋或居屋業主，在毋須補地價的情況下，解決了各種財務需要。以下分享兩個常見情況，看看他們是如何利用業主身份，走出財務困境。
個案一：租置公屋業主整合債務，月供大減75%
財務背景：家庭開支大，卡數纏身
陳先生是典型的家庭支柱，育有兩名子女，同時亦要照顧年邁的父母，家庭開支相當龐大。日積月累下，他開始依賴信用卡及私人貸款來應付生活所需，結果債務越滾越大，每月要應付數筆不同貸款的還款，利息支出極高，幾乎耗盡了所有收入。他曾想過為自己的租置公屋單位申請未補地價加按，但知道房署的審批理由極為嚴格，申請成功的機會很低。
解決方案：申請業主貸款清還所有高息債務
後來，陳先生了解到「業主貸款」這個選項。由於貸款機構是基於他的「業主身份」作為信貸基礎，而非將物業作直接抵押，因此能夠避開房署的限制。他成功申請到一筆過的貸款，立即用來清還所有利息高昂的信用卡結欠和私人貸款。
成果：每月總還款額由 $27,800 降至 $6,592
整合債務後，陳先生只需集中償還一筆利息較低的貸款。結果，他每月的總還款額由接近三萬元的 $27,800，大幅下降至 $6,592。這不但讓他即時鬆一口氣，更重新掌握了自己的財務狀況，能夠更安穩地規劃家庭的未來開支。
個案二：居屋業主應對突發周轉，獲取備用現金
財務背景：家人醫藥費及生意周轉急需資金
李小姐經營一間小型零售店，同時擁有一間未補地價的居屋。不久前，她的家人突然患上急病，需要一筆龐大的醫藥費。與此同時，她的店舖亦因供應商要求而急需現金周轉。面對雙重壓力，李小姐非常徬徨。她查詢過未補地價公屋按揭銀行的官方途徑，但申請流程需時甚長，而且未必能應付生意周轉的需要，遠水不能救近火。
解決方案：利用未補價居屋申請業主私人貸款
在朋友介紹下，李小姐利用自己作為居屋業主的身份，申請了一筆業主私人貸款。由於申請流程簡單快捷，她很快便取得了所需資金，既能及時支付家人的醫療費用，亦成功解決了生意上的燃眉之急，渡過了難關。
成果：每月總還款額由 $54,346 降至 $13,155
在申請業主貸款前，李小姐需要應付各種商業及私人借貸，每月還款額高達 $54,346。透過業主貸款整合所有債務後，她現在每月的還款額降至 $13,155。這不但解決了她眼前的現金流問題，更大大減輕了長遠的財務負擔，讓她可以更專注地照顧家人和打理生意。
未補地價物業貸款常見問題 (FAQ)
物業是聯名的，其中一位業主可以單獨申請「業主貸款」嗎？
絕對可以。即使物業由多人聯名持有，大部分提供「業主貸款」的財務機構，都容許其中任何一位業主單獨提出申請。這是因為貸款的核心基礎是申請人的「業主身份」，而非將整個物業抵押。只要你能證明自己是業權持有人之一，便符合了基本申請資格，無需取得所有業主的同意。
申請「業主貸款」會否影響我的信貸評級 (TU)？
申請任何類型的貸款，包括「業主貸款」，貸款機構都會按正常程序查閱你的環聯 (TU) 信貸報告，這會留下一個查詢紀錄。成功獲批後，這筆貸款會作為一項信貸帳戶記錄在你的報告中。只要你一直準時還款，這項紀錄反而有助建立正面的信貸形象；反之，若有逾期還款，則會對你的信貸評級構成負面影響。
申請「業主貸款」除了利息外，還有其他隱藏費用嗎？
大部分正規的財務機構，在申請「業主貸款」時都會清晰列明所有費用。最常見的是一次性的手續費或行政費，金額通常是貸款額的一個百分比。好消息是，因為「業主貸款」本質上是私人貸款，不涉及物業抵押及更改土地註冊處紀錄，所以一般都能豁免傳統按揭所需的高昂律師費。不過，在簽署合約前，還是要仔細閱讀條款，特別留意有否涉及提早還款的罰息等條款。
樓齡較高的公屋或居屋，會影響「業主貸款」批核嗎？
樓齡確實是其中一個考慮因素，但影響力遠不如傳統按揭。在「業主貸款」的審批中，貸款機構更看重的是「你擁有物業」這個事實，它代表了你較穩健的財務背景。雖然樓齡較高的單位估值可能偏低，或會影響最高貸款額，但通常不會是批核成功與否的決定性因素。許多財務公司對高樓齡的公屋或居屋，依然持開放態度。
我原有的按揭銀行會知道或阻止我申請「業主貸款」嗎？
你原有的按揭銀行基本上是不會知悉你申請了「業主貸款」的。原因在於，「業主貸款」並非一項真正的按揭，它不會在土地註冊處（俗稱田土廳）進行任何登記或「釘契」。對你的按揭銀行而言，你的物業產權狀況並沒有任何改變，因此它們無從得知，自然也無法阻止。這正是「業主貸款」能為未補地價公屋加按提供靈活性的關鍵之一。