親人離世，在悲痛之餘，繼承人往往需即時處理繁複的遺產事宜，當中以物業繼承最為複雜。面對「聯權共有」、「分權共有」等法律概念，不清楚應申請「遺囑認證書」還是「遺產管理書」，甚至要處理尚未還清的銀行按揭，都可能讓您感到徬徨無助。
為此，我們準備了這份【2025年遺產物業轉名完整指南】。本文將化繁為簡，以四大核心程序為框架，由淺入深，為您一文詳解由釐清業權及遺囑狀況、申請授予承辦書（俗稱「承辦紙」）、處理遺產按揭，到最後到土地註冊處辦理轉名手續的完整流程、所需時間及費用。無論您是遺囑執行人還是遺產管理人，本指南都能助您清晰掌握每個關鍵步驟，順利完成物業轉名。
遺產物業轉名第一步：釐清兩大法律關鍵
處理遺產承辦物業轉名，第一步並非立即尋找律師，而是先釐清兩個決定整個流程走向的法律關鍵點。弄清楚這兩點，您就能掌握基本方向，讓之後的遺產物業轉名手續走得更順暢。這就像是展開地圖，先找出自己的起點和目的地。
關鍵一：物業業權形式是「聯權共有」還是「分權共有」？
您首先需要查閱樓契，確認先人是以哪種方式持有物業業權。這會直接決定遺產物業轉名的路徑，因為兩種業權的繼承方式截然不同。
聯權共有 (Joint Tenancy / 長命契) 的特點與繼承方式
「聯權共有」常被稱作「長命契」，它的最大特點是「生存者取得權」。意思是，當其中一位聯權共有人去世，他所持有的物業權益會自動、完整地轉移給其他在生的聯權共有人。這個過程是凌駕於遺囑之上的，即使先人在遺囑中另有安排，物業業權仍然會歸屬在生的聯權共有人。
聯權共有物業的轉名程序：登記死亡證
由於業權是自動轉移，所以處理手續相對簡單。在生的業權人只需要將先人的死亡證，連同相關法律文件，交由律師在土地註冊處辦理登記手續。完成後，業權記錄便會更新，整個遺產物業轉名程序就此完成，無需經過複雜的遺產承辦過程。
分權共有 (Tenancy in Common) 的特點與繼承方式
「分權共有」則不同，每位業主都擁有物業的獨立份額，例如陳先生佔50%，李小姐佔50%。當其中一位分權共有人去世，他名下的業權份額就會成為其個人遺產的一部分，並且會根據其遺囑或無遺囑繼承法進行分配。這份業權不會自動轉移給其他共有人。
分權共有物業的轉名程序：辦理遺產承辦
處理分權共有物業的轉名，就必須啟動正式的遺產承辦程序。繼承人需要向高等法院申請「授予承辦書」（俗稱「承辦紙」），取得法律授權後，才能處理這份屬於遺產的物業業權，並將其轉移到繼承人名下。
關鍵二：先人有否訂立遺囑？
在確認物業是分權共有或由先人單獨持有後，下一個關鍵問題就是：先人有否訂立一份有效的遺囑？這會決定由誰來主導遺產管理，以及申請哪一種法律文件。
有遺囑 (Testate)：由遺囑執行人按遺囑辦理
如果先人留下了清晰有效的遺囑，遺產的分配就會按照遺囑的意願進行。遺囑中通常會指定一位或多位「遺囑執行人」，這位執行人就是法律上唯一有權處理遺產的人。
有遺囑的處理流程：申請「遺囑認證書」(Grant of Probate)
遺囑執行人的首要任務，就是向高等法院遺產承辦處申請「遺囑認證書」。這份文件等於是法院確認了遺囑的有效性，並且正式授權執行人去管理及分配遺產，包括處理遺產物業轉名。
無遺囑 (Intestate)：由遺產管理人按法律順序繼承
如果先人沒有留下遺囑，遺產就會根據香港的《無遺囑者遺產條例》來分配。法律已定下一套清晰的繼承順序，通常由與先人關係最密切的親屬（如配偶、子女、父母等）優先繼承。
無遺囑的處理流程：申請「遺產管理書」(Letters of Administration)
在無遺囑的情況下，合資格的繼承人需要向法院申請成為「遺產管理人」，並取得一份名為「遺產管理書」的法律文件。取得這份文件後，遺產管理人才有權力去處理先人的遺產，包括辦理遺產物業的轉名手續。
【互動評估】2分鐘即知您的個人化轉名方案
了解了以上兩個關鍵點後，您可能想知道自己的情況對應哪條路徑。我們設計了一個簡單的評估工具，助您快速理清思路。
根據業權及遺囑狀況，生成初步行動清單
只需回答幾個關於物業業權和遺囑狀況的問題，系統就會根據您的答案，生成一份專屬的初步行動清單。這份清單會清楚列出您需要申請哪種法律文件，以及接下來的基本步驟。
提示您需要優先處理的法律及財務事項
除了流程指引，評估結果還會提醒您一些需要優先留意的法律及財務事項，例如是否需要立即通知銀行處理按揭事宜，或者需要準備哪些關鍵證明文件，助您更有準備地應對整個過程。
申請授予承辦書（承辦紙）完整流程
要順利完成遺產承辦物業轉名，第一件要處理的事就是向法院申請一份名為「授予承辦書」的法律文件。這份文件俗稱「承辦紙」，是整個遺產物業轉名手續中不可或缺的一環。它是您獲取合法權力去管理及分配先人遺產的唯一憑證。現在，我們就一步步拆解整個申請流程。
申請前必讀：認識授予承辦書
在正式開始申請前，花幾分鐘了解授予承辦書是什麼，對您接下來的每一步都有很大幫助。簡單來說，它是由香港高等法院發出的一份官方授權文件，證明某人有權處理逝者的遺產，包括銀行存款、股票，當然還有最重要的物業。
法律效力：處理遺產物業的唯一授權文件
授予承辦書是處理遺產物業的鑰匙。沒有這份文件，任何人都沒有法律權力去出售、轉讓或以其他方式處置先人名下的物業。銀行和土地註冊處等機構，都只會承認這份文件，並根據文件上的授權人指示去辦理相關手續。所以，它是展開所有遺產物業轉名程序的基礎。
種類一：遺囑認證書（適用於有遺囑情況）
如果先人生前有訂立一份有效的遺囑，那麼申請的文件稱為「遺囑認證書」（Grant of Probate）。這份文件會授予給遺囑中指定的「遺囑執行人」。執行人的職責，就是按照遺囑的內容，忠實地將遺產分配給指定的受益人。
種類二：遺產管理書（適用於無遺囑情況）
如果先人沒有留下遺囑，情況就稱為「無遺囑」。在這情況下，申請的文件是「遺產管理書」（Letters of Administration）。法院會根據法定的優先次序，委任一位或多位「遺產管理人」，通常是與先人關係最密切的親屬，例如配偶或子女，去負責管理和分配遺產。
申請授予承辦書五大步驟
申請授予承辦書的過程是有既定程序的。只要跟隨以下五個步驟，就能有條理地完成申請。
步驟一：尋找遺囑及整理遺產文件
第一步是基礎工作。您需要確定先人是否有留下遺囑。仔細檢查家中重要的文件櫃、保險箱，或者詢問先人信任的親友或律師。同時，開始搜集所有與遺產相關的文件，例如物業的樓契、銀行月結單、股票投資證明等，為之後製作資產清單做好準備。
步驟二：備妥所需文件（死亡證、身份證明、資產負債清單）
接下來，您需要準備一系列的核心文件。這通常包括先人的死亡證正本、您的身份證明文件、遺囑正本（如有），以及一份詳盡的「遺產的資產、債項及負債清單」。這份清單需要列明先人名下所有的資產和債務，是法院審批的重要依據。
步驟三：向高等法院遺產承辦處提交申請
文件齊備後，便可以正式向香港高等法院的遺產承辦處提交申請。您需要填寫指定的申請表格，並連同所有證明文件一併遞交。您可以選擇親自辦理，或者委託律師代為處理。
步驟四：回覆遺產承辦處的查詢（如有）
提交申請後，遺產承辦處的職員會審核您的文件。他們有機會就申請的細節提出查詢，例如要求您補充文件或澄清某些資產的資料。您需要按要求清晰、準確地回覆，才能讓申請程序繼續進行。
步驟五：成功領取授予承辦書
當遺產承辦處信納您的申請，並且所有問題都得到圓滿解答後，便會正式發出授予承辦書。領取到這份關鍵文件後，您就擁有了處理遺產物業的合法權力，可以著手進行後續的轉名手續。
承辦手續所需時間及費用
大家最關心的，通常是整個承辦手續需要多長時間和多少費用。這兩者都視乎個案的複雜程度而定。
處理時間：由數星期至數月不等
如果案件簡單直接，例如文件齊備、沒有遺產爭議，整個過程可能只需數星期至一兩個月。但是，如果案件涉及複雜的家庭關係、遺產項目繁多或有海外資產，處理時間就有機會延長至數月甚至更長。
法庭費用：申請存檔費及謄寫費
向法院申請授予承辦書，需要支付基本的法庭費用。這主要包括兩部分：一筆固定的申請書存檔費，以及一筆授予書的謄寫費用。這些費用由法庭訂立，金額相對不高。
律師費用：視乎案件複雜程度而定
如果您選擇聘請律師協助處理，便會產生律師費用。這筆費用沒有固定標準，主要取決於案件的複雜性、所需處理的文件數量以及律師投入的時間。建議在委託前，先向律師清晰了解其收費模式和預算。
【個案分析】承辦時間與費用實例拆解
為了讓您有更具體的概念，我們用兩個簡單的例子來說明時間和費用的差異。
簡單個案（有遺囑、單一繼承人）的時間與費用
假設先人留有清晰遺囑，指定獨生子女為唯一的遺產執行人及受益人，遺產只有一個已供滿的本地物業。由於繼承關係清晰，文件準備相對簡單，亦沒有潛在爭議。在這種情況下，由提交申請到成功領取授予承辦書，可能只需一至兩個月。相關費用主要為基本的法庭費用和相對較低的律師費。
複雜個案（無遺囑、多名繼承人）的時間與費用
另一個情況是先人沒有立下遺囑，遺下配偶及數位來自不同婚姻的子女。遺產包括多個物業、股票和公司股份。首先，繼承人之間需要就誰擔任遺產管理人達成共識。然後，需要花費大量時間去整理和評估各項資產。由於涉及多方利益，過程中出現爭議的機會較高。這樣的個案，處理時間可能長達六個月以上，而律師需要處理的事務更多，費用自然也會相應增加。
繼承有按揭物業？處理遺產按揭三大方案
處理遺產承辦物業轉名時，若發現物業尚有按揭，確實是繼承人需要面對的一大挑戰。這不僅涉及法律上的遺產物業轉名手續，更關乎實際的財務安排。以下將會深入探討繼承附有按揭物業的責任、與銀行的溝通策略，以及三大可行的處理方案。
繼承人責任：物業與按揭不可分割
繼承物業同時繼承按揭債務
在法律上，物業的業權與其附帶的按揭貸款是密不可分的。當繼承人透過遺囑或無遺囑繼承法例，繼承了一項物業的業權時，亦同時承擔了該物業尚未清還的按揭債務。簡單來說，繼承人不能只選擇接收資產（物業），而放棄其負債（按揭）。這項債務並不會因為原業主離世而自動消失，還款責任會轉移至遺產的受益人身上。
銀行得知業主去世後的處理程序
當銀行經由家人通知或透過其他途徑得悉按揭貸款人去世後，通常會採取幾個標準程序。首先，銀行會暫時凍結離世者名下的所有個人戶口，以保障遺產。然而，按揭貸款合約依然有效，如果沒有人繼續供款，銀行在法律上有權視為違約，繼而可能採取追討行動，最終甚至可能沒收（俗稱「收樓」）並拍賣物業以償還債務。
與銀行溝通：善用「酌情期」作為緩衝
在正式完成整個遺產物業轉名程序前，有一段時間繼承人尚未取得正式的法律授權去處理遺產。主動與銀行溝通，是保障物業的關鍵第一步。
取得承辦書前，與銀行協商繼續供款
在申請「授予承辦書」（俗稱「承辦紙」）期間，繼承人應盡快聯絡相關按揭銀行，並提供業主的死亡證明文件。銀行方面一般會理解情況，並提供一段「酌情期」（通常為六個月至一年），允許家人在此過渡期內繼續為物業供款，避免產生逾期還款紀錄或罰息。
如何簽署臨時承諾書避免物業被沒收
為了落實酌情期的安排，銀行通常會要求一位或多位準繼承人簽署一份臨時承諾書（Undertaking）。這份文件表明簽署人承諾在辦理遺產承辦手續期間，會負責準時償還按揭貸款。這是一份臨時的法律安排，作用是維持正常的還款紀錄，確保物業不會因程序需時而被視為斷供，為繼承人爭取充足時間去完成法律手續。
處理遺產物業按揭的三大方案
當繼承人成功取得授予承辦書，並正式擁有處理遺產的權力後，便可以就物業按揭作出長遠的決定。一般而言，有以下三個主要方案：
方案一：繼續供款（繼承人承擔按揭）
如果繼承人打算保留物業自用或出租，並且具備足夠的還款能力，可以選擇承擔原有的按揭。繼承人需要向銀行提交授予承辦書及辦理轉名手續的文件，銀行會審核繼承人的財政狀況，例如進行壓力測試，通過後便可將按揭貸款正式轉到繼承人名下。
方案二：出售物業（賣樓償還按揭）
若繼承人沒有能力或不打算繼續承擔按揭供款，另一個直接的方法是將物業出售。繼承人憑藉授予承辦書，便有權以遺產代理人的身份簽署售樓合約。出售物業所得的款項，必須優先用作清還銀行的全部按揭欠款，之後剩餘的資金才屬於遺產的一部分，再按遺囑或繼承法分配。
方案三：重新申請按揭（轉按或加按）
第三個方案是為物業重新安排按揭。繼承人可以考慮將現有按揭「轉按」至另一間能提供更優惠利率或條款的銀行。此外，如果物業已經有一定升值，繼承人亦可考慮「加按」，即申請更高額的貸款，將物業升值的部分套現，用作其他財務規劃。不論是轉按或加按，銀行都會將其視為一宗全新的按揭申請，對繼承人的入息及信貸紀錄進行全面審批。
完成承辦後續：辦理轉名、稅務及印花稅全攻略
成功取得授予承辦書，是整個遺產承辦物業轉名流程中一個重要的里程碑。不過，這只是完成了法律授權的程序，接下來還需要處理稅務問題和親身到土地註冊處辦理最終的遺產物業轉名手續，才能正式將業權轉移到繼承人名下。以下將會詳細拆解這些後續步驟。
稅務須知：遺產稅與印花稅
處理遺產物業，稅務是許多人關心的環節。當中主要涉及遺產稅和印花稅兩方面，而好消息是，這兩項稅務在繼承物業的情況下都有明確的寬免安排。
遺產稅：香港已於2006年取消
首先是遺產稅。香港特區政府早於2006年2月11日起已經正式取消遺產稅。所以，凡是在這個日期或之後去世的逝者，其遺產受益人都無需就繼承的物業繳納任何遺產稅。這項政策大大簡化了遺產處理的程序和減輕了繼承人的財政負擔。
印花稅：經由繼承的物業轉名可獲豁免
其次是物業轉讓中常見的印花稅。根據現行法例，透過遺囑或無遺囑繼承法規繼承物業，並將業權轉移至受益人名下的過程，可以獲豁免繳付從價印花稅。即使繼承人本身已經持有其他住宅物業，這次的遺產物業轉名也不會觸發額外的印花稅項，這點與一般的物業買賣或贈與有很大分別。
最終步驟：到土地註冊處辦理轉名手續
處理好稅務的疑慮後，便可以進入整個遺產物業轉名的最後一步，就是到土地註冊處更新業權記錄，將物業正式歸到繼承人名下。
提交授予承辦書及「遺產轉歸同意書」
要辦理轉名手續，遺囑執行人或遺產管理人需要帶備兩份核心法律文件到土地註冊處。第一份是早前從高等法院取得的「授予承辦書」（俗稱「承辦紙」）。第二份則是由律師草擬的「遺產轉歸同意書」（Assent），這份文件由執行人或管理人簽署，用作正式同意將物業的法定業權轉移給指定的繼承人。
正式將物業業權更新至繼承人名下
土地註冊處收到上述文件並完成註冊程序後，物業的官方業權記錄（即土地登記冊）便會更新。繼承人的名字會正式記錄為該物業的擁有人。自此，整個遺產物業轉名手續便告完成，繼承人便擁有處理該物業的全部權利，包括自住、出租、出售或申請按揭。
概念釐清：遺產物業並非「送契樓」
在物業市場上，有些人可能會將繼承得來的物業與「送契樓」混淆。這是一個很重要的概念需要釐清，因為兩者在法律基礎和銀行按揭審批上存在根本性的差異。
兩者在法律及銀行按揭審批上的根本區別
所謂「送契樓」，是指業主在沒有收取任何金錢代價下，以贈與形式將物業轉讓給他人。銀行對這類物業的按揭申請會非常審慎，因為根據破產條例，若贈與人在送契後的若干年期內破產，債權人有權向法庭申請推翻該贈與，追討業權。但是，遺產物業是根據繼承法例，透過嚴謹的法律程序（遺產承辦）轉移業權，其業權是穩固和完整的，並不存在被債權人挑戰的風險。
為何遺產物業不影響日後出售或轉按
正因為遺產物業的業權清晰而且合法，銀行在處理其按揭申請時，會視之為一份正常的二手物業。所以，繼承人在日後若打算出售該物業，或向銀行申請重新按揭（轉按）或加按套現，其審批流程和標準與一般市場上的物業完全一樣，並不會因為物業是透過繼承而來受到任何額外限制。
【免費下載】遺產物業轉名文件清單及流程圖
為了讓您更清晰地掌握整個轉名流程，我們特別準備了實用的文件清單和流程圖，助您更有條理地完成每個步驟。
一鍵獲取可列印的Checklist確保文件齊備
整個遺產物業轉名過程涉及多份重要文件。我們製作了一份可供列印的詳細文件清單（Checklist），您可以逐項核對，確保在前往律師樓或政府部門時，文件齊備，避免因遺漏文件而延誤進度。
視覺化流程圖助您輕鬆掌握每一步驟
從申請承辦到稅務處理，再到最終轉名，整個過程環環相扣。我們設計的視覺化流程圖，將複雜的程序簡化為清晰易懂的圖表，讓您一眼就能看懂自己正處於哪個階段，以及下一步需要做什麼，助您輕鬆掌握每一步驟。
遺產物業轉名手續常見問題 (FAQ)
在處理遺產承辦物業轉名時，許多朋友對當中的手續細節都存有不少疑問。我們明白這個過程牽涉複雜的法律程序，所以特別整理了幾個大家最關心的問題，希望用最清晰易明的方式為你解答。
申請授予承辦書有沒有時限？
在香港法律下，申請授予承辦書其實沒有一個硬性的法定時限。不過，如果申請人無故拖延太久，例如在先人離世後數年才提出申請，遺產承辦處就有權要求申請人以書面形式，詳細解釋延誤的原因。這樣做的目的是為了保障遺產的完整性，避免因為時間過長而導致資產流失或出現管理上的困難。所以，我們一般建議，在處理好先人身後事後，就應該盡快啟動遺產承辦的程序。
養子女與婚生子女的物業繼承權是否相同？
是的，完全相同。根據香港的《領養條例》（Adoption Ordinance），經合法程序領養的子女，其法律地位與婚生子女是完全一樣的。這代表在遺產繼承方面，無論是根據遺囑的指定，還是在無遺囑的情況下按法定順序繼承，養子女都享有同等的權利，去繼承遺產中的物業或其他資產。
遺產包含內地或海外物業應如何處理？
這是一個很重要的問題。香港高等法院頒發的授予承辦書，其法律效力只適用於香港境內的遺產。如果遺產中包含內地或海外的物業，承辦人就需要根據該物業所在地的法律，另外辦理當地的遺產承辦手續。例如，內地的物業繼承，就需要到內地的公證處辦理繼承權公證書。每個國家或地區的法律都不同，處理起來會比較複雜，建議最好諮詢熟悉當地法律的專業人士協助處理。
「知會備忘」(Caveat) 如何影響轉名手續？
「知會備忘」（Caveat）是一份向遺產承辦處登記的法律文件，主要作用是暫時阻止法院就某一份遺產發出授予承辦書。一旦有人登記了知會備忘，遺產承辦處就會暫停處理該遺產的承辦申請，直到知會備忘被撤回或由法院作出裁決為止。這意味著整個遺產物業轉名手續都會被擱置。登記知會備忘通常代表有人對遺囑的有效性、或申請人的承辦資格提出質疑，令原本無爭議的申請變為有爭議的法律程序。要解決這個問題，申請人需要與登記人協商，或者啟動特定的法律程序來處理。由於這會令整個過程變得非常複雜，而且可能涉及額外的法律費用，所以遇到這種情況，必須尋求專業法律意見。
如果遺失了授予承辦書正本應如何補領？
遺失了授予承辦書正本確實會帶來不便，但可以向高等法院遺產承辦處申請補領一份經核證的真實副本（Certified True Copy）。申請人需要準備一份誓章（Affidavit），在誓章中詳細解釋遺失正本的經過，並聲明如果日後尋回正本，會將其交還給法院。提交誓章和支付指定費用後，承辦處便會發出副本。這份核證副本與正本具有同等的法律效力，可以用來辦理後續的遺產物業轉名手續。不過，由於授予承辦書是極其重要的文件，最好還是將正本存放在安全的地方。