置業或轉按是人生重大決定，選擇合適的按揭計劃更是關鍵一步。面對渣打銀行花多眼亂的按揭計劃，例如H按與P按的利率浮動、獨有的MortgageOne®存款掛鈎戶口及亞洲萬里通里數回贈選項，如何才能作出最明智的選擇？本文為你一站式整合渣打樓宇按揭的7大核心重點，由最新利率及回贈優惠比較、申請資格、所需文件、完整審批流程，到應對估價不足的策略及真實案例分析，助你全面掌握所有關鍵資訊，輕鬆揀選並成功申請最切合你財務狀況的按揭方案。
渣打按揭計劃比較：利率、回贈及核心條款
選擇申請渣打樓宇按揭時，最核心的一環就是了解清楚利率結構和回贈條款。這直接影響你未來數十年的供款開支。市面上的按揭計劃主要分為H按和P按，而新購物業和轉按的條款亦有不同，我們就逐一拆解。
最新按揭利率計劃 (新造按揭)
當你購入新物業時，銀行會提供俗稱「新造按揭」的貸款方案。渣打銀行主要提供以下兩種主流計劃。
H按 (香港銀行同業拆息按揭) 計劃詳情
H按計劃的利率，是根據香港銀行同業拆息 (HIBOR) 再加上一個固定百分點來計算。HIBOR是一個每日浮動的利率，所以你的按揭利率也會跟隨市場變動。這個計劃的最大吸引力，是在於當市場資金充裕，HIBOR處於低位時，你的利息支出會相對較低。同時，渣打的H按計劃都設有「鎖息上限」(Cap Rate)，這個上限通常與最優惠利率(P)掛鈎，等於為你的供款設定了一個天花板，即使HIBOR大幅抽升，你的利率也不會高於這個上限，提供了很好的保障。
P按 (最優惠利率按揭) 計劃詳情
P按計劃的利率，則是以最優惠利率 (Prime Rate) 為基礎，再減去一個固定百分點。最優惠利率由銀行自行釐定，變動頻率遠比HIBOR低，相對穩定。選擇P按的最大好處，是每月供款額的穩定性高，讓你更容易規劃個人財務預算，不會因為市場利率短期波動而影響供款。對於追求穩定，或申請指定資助房屋按揭的人士，P按是一個很穩健的選擇。
物業轉按利率計劃
如果你現時已在其他銀行有按揭貸款，可以考慮將按揭轉到渣打，這就是「轉按」。轉按的主要目的，通常是為了尋求更低的利率，或者套現物業的升值部分作其他用途。
轉按現金回贈及利率優勢
為了吸引客戶轉投，銀行通常會為轉按申請人提供更具吸引力的條款。渣打的轉按計劃，利率往往比新造按揭有些微優勢，長遠下來能節省一筆可觀的利息支出。此外，銀行還會提供一筆過的現金回贈，這筆回贈可以直接用來抵銷轉按過程中產生的律師費等開支，變相降低了你的轉按成本。想了解最新的渣打樓宇按揭電話及優惠詳情，直接查詢會獲得最準確的資訊。
各類按揭方案比較總表
為了讓你更清晰地掌握不同渣打楼宇按揭方案的分別，以下是一個簡單的總結：
- 新造H按計劃：利率跟隨市場浮動，設有鎖息上限。適合能夠承受利率波動風險，並希望在低息環境下節省利息的置業人士。
- 新造P按計劃：利率穩定，供款額變動少。適合偏好穩定、不希望供款額大上大落，以及申請部分資助房屋按揭的人士。
- 物業轉按計劃：通常提供比新造按揭更優惠的利率和現金回贈。適合希望降低現有供款利息、整合財務或從物業中套取資金的業主。
渣打按揭獨家優勢：MortgageOne、綠色按揭與里數回贈
選擇渣打樓宇按揭，除了比較基本的利率和現金回贈，更應該留意它獨有的幾個皇牌優勢。這些計劃不單純是按揭，而是能夠幫你慳息、賺獎賞的理財工具。下面會逐一拆解渣打的MortgageOne戶口、綠色按揭計劃，還有非常吸引的里數回贈選項，讓你知道如何善用這些計劃，令你的按揭方案更划算。
按揭存款掛鈎計劃 (MortgageOne®)
MortgageOne®是渣打按揭計劃中最核心的優勢之一，它是一個高息存款掛鈎戶口，概念非常聰明，可以有效減輕你的利息支出。
運作原理：高息存款對沖按揭利息
這個計劃的原理很直接。當你成功申請按揭後，銀行會為你開立一個MortgageOne®儲蓄戶口。你存入這個戶口的資金，可以獲得和你的按揭貸款利率完全相同的存款利息。銀行會用這筆存款利息，直接扣減你需要支付的按揭利息。所以，你存放在戶口的錢越多，能夠對沖的利息就越多，你的實際利息支出就會減少。這等同於將備用現金發揮最大效益，幫你變相提早償還本金。
利息對沖上限及條款 (高達貸款額50%)
MortgageOne®戶口並非無限額地提供高息。一般來說，可享有高息的存款額設有上限，通常是按揭貸款餘額的50%。舉例來說，如果你的按揭貸款尚餘400萬港元，那麼你最多可以將200萬港元存入MortgageOne®戶口，這200萬港元便可以賺取等同按揭利率的利息。超出上限的存款，則會按普通儲蓄利率計算利息。
綠色按揭計劃
近年銀行界積極推動可持續發展，渣打的綠色按揭計劃就是其中一個代表。如果你購買的物業符合指定的綠色建築標準，申請這個計劃便可獲得額外著數。
申請資格及額外獎賞
要申請綠色按揭，你的物業通常需要獲得香港建築議會綠色建築環保評估法（BEAM Plus）的「金級」或「鉑金級」認證。符合資格的申請人，除了享有基本的按揭優惠，通常還可以獲得額外的現金獎賞或更優惠的MortgageOne®條款。申請渣打楼宇按揭時，可以向職員查詢你的心儀物業是否符合資格。
與一般MortgageOne計劃比較
綠色按揭計劃所附帶的MortgageOne®戶口，比起一般的計劃通常有更吸引的條款。最常見的分別是存款上限更高。例如，一般的MortgageOne®戶口上限是貸款餘額的50%，但是綠色按揭計劃的上限有機會提升至60%。更高的上限代表你可以存入更多資金去對沖利息，長遠計慳得更多。
靈活回贈選項：現金 vs 亞洲萬里通里數
這是渣打樓宇按揭的另一大特色，提供傳統現金回贈以外的選擇，讓你可以根據自己的生活習慣，選擇「亞洲萬里通」里數作為回贈。
里數回贈計算方法及適用客群
里數回贈的計算方式通常是按貸款額而定，例如每借貸指定金額（如10萬港元）就可以獲贈若干里數。如果你經常旅遊，或者善於運用飛行里數兌換機票或升級客位，選擇里數回贈可能比現金回贈更具價值。特別是對於大額貸款，所賺取的里數相當可觀，可能足夠兌換數張長途商務客位機票。相反，如果你需要現金應付裝修或傢俬開支，那麼傳統的現金回贈會是更實際的選擇。想了解最新的兌換率和詳情，可以致電渣打樓宇按揭電話查詢。
渣打按揭申請全攻略：資格、流程及文件清單
想成功申請渣打樓宇按揭，了解整個申請流程、資格要求及所需文件是第一步。這一步準備得越充足，整個過程自然越順暢。我們將所有關鍵資訊化繁為簡，讓你一步一步掌握申請的全貌，由準備文件到成功提取貸款，每個環節都清晰明瞭。
申請資格及入息要求
基本上，申請人需要是年滿18歲的香港居民。銀行審批的核心，是評估你是否有穩定及足夠的還款能力。因此，不同收入背景的申請人，需要準備的證明文件亦有所不同。
固定收入人士所需文件
對於每月有固定薪金的「打工仔」，證明入息相對直接。銀行主要想看到一份穩定、持續的收入紀錄。一般需要準備以下文件：
* 香港永久性居民身份證副本
* 受僱證明，例如公司合約或證明信
* 最近三至六個月的薪金入數紀錄之銀行月結單
* 最近期的稅務局評稅通知書 (稅單)
* 強制性公積金 (MPF) 近期供款紀錄
非固定收入及自僱人士證明要求
對於收入非固定（例如以佣金為主）或自僱人士，證明的重點在於展示業務的穩定性和持續的盈利能力。雖然文件較多，但只要準備齊全，一樣可以順利獲批。你需要的文件包括：
* 商業登記證 (BR) 及公司註冊證明書 (CI)
* 最近六至十二個月的公司銀行戶口月結單
* 最近六至十二個月的個人銀行戶口月結單
* 最近一至兩年的公司財務報表（經會計師審核為佳）
* 最近一至兩年的個人及公司利得稅評稅通知書
可承造按揭的物業類型
渣打銀行接受多種不同類型的物業按揭申請，涵蓋市場上大部分主流物業。
私人樓宇 (現樓及樓花)
不論是已落成的二手樓宇（現樓），還是仍在興建中的一手物業（樓花），渣打一般都會接受按揭申請。兩者的審批標準及流程大致相同，樓花按揭會根據建築進度及買賣合約條款處理。
資助房屋 (已補/未補地價居屋)
資助房屋同樣是可承造按揭的選項。
* 未補地價居屋：由於有政府作為擔保人，銀行審批相對寬鬆，按揭成數亦較高。
* 已補地價居屋：在自由市場上交易，因此銀行會視之為一般私人樓宇進行估價及審批。
渣打按揭申請5步曲
整個渣打樓宇按揭申請過程可以簡單歸納為五個主要步驟，讓你對流程有個清晰的概念。
步驟一：網上評估及初步諮詢
在正式申請前，你可以先利用銀行的網上按揭計算機，根據自身財務狀況及心儀物業樓價，初步評估可負擔的貸款額及每月供款。若想獲得更個人化的建議，可以直接致電渣打樓宇按揭電話，與按揭專員進行初步溝通。
步驟二：準備及遞交申請文件
根據上文提及的文件清單，準備好所有個人及物業相關文件。文件越齊全，審批過程就越快。你可以透過網上渠道或親身到分行遞交申請表及所需文件。
步驟三：物業估價及信貸審批
收到申請後，銀行會委託專業測量師行為你的物業進行估價，同時會查閱你的個人信貸報告 (TU Report)。這是整個審批過程中最關鍵的一環，銀行會綜合評估你的還款能力、信貸紀錄及物業價值，以決定最終的批核結果及貸款條件。
步驟四：簽署法律文件
當按揭成功獲批後，銀行會發出正式的「貸款確認信」(Offer Letter)，列明所有貸款條款。你需要委託律師，並在律師的見證下簽署正式的按揭契據及其他相關法律文件。
步驟五：成功提取貸款
在物業交易當日，銀行會將貸款額直接支付給賣方或其代表律師。至此，整個按揭申請流程便告完成，你亦正式成為業主，開始你的供款計劃。
按揭申請文件檢查清單
為方便你準備，以下是一份綜合檢查清單，確保萬無一失。
所有申請人基本文件：
* [ ] 香港永久性居民身份證副本
* [ ] 臨時買賣合約／正式買賣合約 (適用於新購物業)
* [ ] 最近三個月的住址證明
固定收入人士：
* [ ] 最近三至六個月顯示薪金入賬的銀行月結單
* [ ] 最近年度的稅務局評稅通知書
* [ ] 公司僱傭合約或糧單
非固定收入／自僱人士：
* [ ] 商業登記證
* [ ] 最近六至十二個月的公司及個人銀行月結單
* [ ] 最近兩年的公司財務報表及利得稅稅單
轉按申請人額外文件：
* [ ] 現有按揭貸款的最近十二個月還款紀錄
* [ ] 現有按揭的貸款合約
真實案例分析：揀選最適合你的渣打按揭方案
理論知識固然重要，但透過真實個案去理解如何選擇合適的渣打樓宇按揭方案，往往更加清晰易明。下面我們就分析兩個常見情況，看看不同背景的申請人，可以怎樣利用渣打的按揭產品，達成自己的財務目標。
案例一：首置客陳先生 (申請高成數按揭)
個案背景：樓價、首期預算與利率憂慮
陳先生是首次置業人士，看中一個價值港幣800萬的單位。他努力儲蓄多年，現有約港幣100萬元的首期預算。雖然預算有限，但他不想錯過置業時機。同時，市場利率波動是他最大的顧慮，他希望每月供款額能夠在一個可預測的範圍內。
推薦方案：按揭保險 + H按 (附鎖息上限)
針對陳先生首期有限的情況，最直接的方法是申請按揭保險計劃，承造高成數按揭。這樣他就不需要支付傳統的四成首期。至於利率風險，我們推薦他選用渣打的H按計劃。這個計劃的吸引之處在於設有「鎖息上限」（Cap Rate），上限通常與最優惠利率（P按）掛鈎。
方案效益：實現置業夢想並管理利率風險
這個方案組合的好處顯而易見。首先，按揭保險解決了陳先生首期不足的問題，讓他能夠順利「上車」，實現置業夢想。其次，H按的鎖息上限為他提供了重要的保障。即使銀行同業拆息（HIBOR）未來大幅抽升，他的實際按揭利率亦不會高於鎖息上限水平，有效控制了未來的供款壓力，讓他能夠更安心地規劃財務。
案例二：轉按客李小姐 (尋求減息及套現)
個案背景：現有按揭利率高，冀提取物業升值部分
李小姐在數年前置業，當時的按揭利率比較高。近年樓價上升，她的物業已升值不少。她希望把握市場上的低息機會，轉按至利率更低的計劃以節省利息開支。此外，她亦計劃套現部分物業升值的金額，用作子女的教育儲備及家居裝修。在比較了不同的渣打楼宇按揭計劃後，她決定深入了解轉按選項。
推薦方案：轉按計劃 + MortgageOne® 戶口
李小姐的情況非常適合渣打的轉按計劃。透過轉按，她可以申請到當下市場上更具競爭力的利率，並且可以向銀行申請提取物業升值的部分作為現金。更重要的是，我們建議她將套現所得的資金，存入渣打獨有的MortgageOne® 按揭存款掛鈎戶口。
方案效益：節省每月供款及增加理財靈活性
這個方案為李小姐帶來雙重效益。第一，成功轉按後，她的每月供款額因為利率降低而減少，直接節省了利息支出。第二，套現出來的資金存放在MortgageOne® 戶口中，可以賺取與按揭利率完全相同的存款利息，用作對沖按揭利息支出。這不但讓她的備用資金不會閒置，更變相加速了還款進度，同時資金可以隨時提取使用，大大增加了理財的靈活性。如有類似需求，可致電渣打樓宇按揭電話作進一步查詢。
按揭審批錦囊：應對估價不足及特殊物業狀況
申請渣打樓宇按揭的過程中，物業估價是決定最終貸款額的關鍵一步。許多申請人都會遇到估價結果與心目中預期有落差，或是物業本身帶有一些特殊狀況，這些情況都可能影響審批流程。以下將會和你逐一拆解，分享一些實用的應對策略，讓你的申請過程更順利。若想了解更多，隨時可以致電渣打樓宇按揭電話查詢。
了解渣打的物業估價機制
首先，我們要了解銀行如何為物業估價。一般來說，像渣打這樣的大型銀行，通常不會設立自己的估價部門，而是會委託獨立的第三方專業測量師行進行評估。銀行會有一份認可的測量師行名單，例如世邦魏理仕（CBRE）、戴德梁行（Cushman & Wakefield）或仲量聯行（JLL）等。這個機制確保了估價的客觀性和專業性，因為估價結果是基於市場數據，而非銀行單方面的決定。
影響物業估價的關鍵因素
測量師行在評估物業價值時，會考慮一系列因素，當中幾個最關鍵的要點包括：
* 近期成交記錄：這是最直接的參考指標。測量師會參考同一屋苑、甚至同一座數相近單位的近期成交價。
* 物業質素：樓齡、單位的保養狀況、座向、樓層與景觀（例如是全海景還是樓景）都會直接影響估價。
* 市場環境：整體的樓市氣氛，例如是牛市還是熊市，會影響測量師對後市的看法，從而調整估價的取態。
* 物業的獨特性：成交疏落的物業類型，例如單幢式舊樓，因為缺乏足夠的成交數據作參考，估價通常會相對保守。
如何應對「估價不足」？
「估價不足」是指銀行的估價低於物業的成交價。這意味著銀行批出的貸款額會減少，買家需要準備更多首期資金去填補差額。假如真的遇上這個情況，可以嘗試以下兩個策略。
策略一：要求銀行重新估價
由於銀行與多家測量師行合作，第一次的估價可能只是由其中一家提供。你可以向負責的渣打按揭專員提出，希望銀行能嘗試向另一家認可的測量師行索取估價。不同的測量師行對市場的看法可能稍有不同，有時候第二次的估價結果或會更貼近你的預期。這是一個合理的要求，不妨主動提出。
策略二：提供近期成交證明
如果你或你的地產代理掌握了其他更近期的、或者更能反映市場實況的同類型單位成交證明，可以將這些資料整理好並提交給銀行。有時候，測量師行可能未有最新的成交數據。提供這些客觀證據，有機會讓他們重新審視並調整估價報告。提交的資料越詳盡，理據越充分，成功的機會就越大。
特殊物業狀況的審批考慮
除了估價問題，一些物業的特殊狀況也是渣打樓宇按揭審批時的考慮重點。
「清拆令」(Building Order) 物業的處理
如果心儀的單位附有屋宇署發出的「清拆令」，不代表銀行會直接拒絕申請。銀行會視乎清拆令所涉及的僭建物嚴重程度而定。如果是比較輕微的問題，例如不合規格的冷氣機支架或窗戶鐵枝，銀行或會要求業主在成交前處理好，或者要求新買家簽署承諾書，承諾在買入後負責還原。但如果涉及結構安全或嚴重的僭建，銀行拒批的機會就相當高。
申請「租賃許可」(Consent-to-let) 的注意事項
假如你原本申請的是自住物業按揭，但之後計劃將單位出租，必須先向渣打銀行申請「租賃許可」。這是因為自住和出租物業的按揭成數上限和壓力測試要求都不同。銀行在收到申請後，會重新評估你的按揭。如果當時的貸款額高於出租物業的按揭成數上限（通常為五成），你便需要補回差額。切記不要在未獲銀行同意下擅自出租單位，因為這會違反按揭貸款協議。想查詢關於渣打楼宇按揭的細節，亦可透過電話聯絡。
解構渣打按揭條款：罰息期及其他費用
選擇渣打樓宇按揭計劃時，除了比較利率和回贈，細閱合約中的條款同樣重要。當中，提早還款的罰息期與一些潛在費用，是影響長遠財務規劃的關鍵。了解這些細節，能幫助你更全面地評估整個按揭方案的成本效益，作出最精明的決定。若對條款有任何疑問，隨時可以致電渣打樓宇按揭電話查詢。
提早還款罰息期 (Penalty Period)
「罰息期」是指在貸款提取後的一段指定時間內，假如你希望提早償還全部或部份按揭貸款，銀行將會收取一筆額外費用。這項條款的存在，主要是因為銀行在批出按揭時提供了現金回贈等優惠，罰息期能保障銀行在這段初期時間內的利息收入。
罰息期年期及計算方式
渣打的罰息期一般為兩年，計算方式通常分階段進行。
第一年的罰則相對較重，普遍的計算方法是「貸款額的指定百分比（例如1%）加上已收取的全數現金回贈」。
進入第二年，罰則會稍為寬鬆，通常只要求借款人退還「已收取的全數現金回贈」。
舉例來說，假設貸款額為500萬港元，現金回贈為5萬港元。若在第一年內提早還款，可能需要支付 500萬 x 1% + 5萬 = 10萬港元的罰息。若在第二年還款，則只需退還5萬港元。當然，每份按揭合約的條款都可能有些微差異，最終計算方式以你的貸款確認信為準。
部份還款與全數還款的分別
罰息期的規定，不論是全數還款或部份還款都同樣適用。
全數還款通常發生在賣樓或將按揭轉至其他銀行（轉按）的情況。一旦在罰息期內完成，便需要根據上述方式支付罰款。
部份還款是指你手頭上有一筆額外資金，希望用來償還部份本金以減輕利息負擔。即使只是償還部分貸款，同樣會觸發罰息條款。罰款的計算方式可能按比例計算，或設有最低收費，具體細節應直接向銀行了解清楚，避免產生預期之外的開支。考慮申請渣打楼宇按揭時，這是必須注意的一環。
其他可能產生的費用
除了罰息期的費用，申請按揭過程中或持有按揭期間，亦有一些其他費用需要留意。
MortgageOne® 戶口年費/手續費
渣打的MortgageOne®按揭存款掛鈎戶口，是一個有效節省利息的工具。不過，申請此戶口通常需要支付一次性的手續費及往後的年費。在計算MortgageOne®帶來的利息節省時，記得將這些固定成本也一併考慮，才能準確評估其淨回報。
律師費及雜費
承造任何樓宇按揭，都必須經由律師樓處理法律文件，因此律師費是免不了的開支。若是申請轉按，銀行多數會提供現金回贈以補貼律師費支出。但若是購買新物業，這筆費用通常由買家自行承擔。此外，銀行亦會要求物業購買火險，這筆保費也是一項持續的支出，在規劃每月供款預算時需要一併計入。如需了解更多關於渣打楼宇按揭电话等資訊，可向專業人士查詢。
渣打樓宇按揭常見問題 (FAQ)
申請渣打樓宇按揭的過程總會遇到各種疑問，我們整理了幾個最常見的問題，希望可以為你提供清晰的解答，讓你對整個流程更有預算。
非固定收入人士如何提高按揭成功率？
對於自由工作者、以佣金為主要收入或自僱人士來說，收入的波動性是銀行審批按揭時的主要考量。要提升成功率，有幾個關鍵點可以準備。首先，你需要準備比一般受薪人士更詳盡的入息證明，建議提供最少連續六個月，甚至長達一年的銀行月結單、公司損益表、已簽署的工作合約或服務發票，目的是要證明收入具備穩定性及持續性。其次，維持一個良好的信貸紀錄非常重要，準時償還信用卡數及其他貸款，可以向銀行展示你是一個負責任的借款人。最後，如果情況許可，邀請一位有固定收入的家庭成員作為擔保人，亦能有效增強你的申請實力。
沒有稅單或MPF證明可以申請渣打按揭嗎？
稅單和強積金（MPF）供款紀錄是銀行眼中最標準的入息證明，缺少了這兩項文件，申請的確會變得複雜一些，但並非完全沒有可能。在這種情況下，銀行會更依賴其他文件去評估你的還款能力。你需要提交更長時間的銀行入賬紀錄，例如最少六個月至一年的紀錄，以證明有穩定及足夠的收入來源。假如你是自僱人士，提供專業資格證明、公司財務報表及審計報告等，都能有效作為替代證明。另外，若你擁有可觀的資產，例如物業、股票或大額存款，銀行亦可能考慮以資產水平作為審批基礎，不過這種情況下批出的按揭成數或會相對保守。
H按、P按、定息按揭應如何選擇？
選擇哪一種按揭計劃，主要取決於你對利率走勢的預期及個人風險承受能力。
H按，全名是香港銀行同業拆息按揭，利率跟隨銀行之間的借貸成本（HIBOR）浮動。它的好處是在低息環境下，實際利率通常比P按低，讓你的供款開支更少。而且渣打的H按計劃設有「鎖息上限」，上限一般與P按利率掛鈎，等於為利率風險設置了安全網，因此是市場上的主流選擇。
P按，即最優惠利率按揭，利率跟隨銀行公布的最優惠利率（Prime Rate）調整。P按的穩定性是其最大優點，因為最優惠利率的變動遠不及HIBOR頻繁，讓你的每月供款額更加穩定，方便制定個人財務預算。
定息按揭，則是在指定年期內（例如首一至兩年）鎖定按揭利率，不受任何市場利率波動影響。這方案提供了絕對的供款確定性，適合非常擔心利率短期內會大幅上升的申請人。不過，定息期的利率通常會比當時的浮息按揭利率稍高，定息期過後亦會轉回H按或P按計劃。
渣打按揭審批需時多久？如何查詢進度？
一般來說，在你遞交所有必需文件之後，渣打按揭審批時間大約需要兩至四個星期。這個時間會受個案的複雜程度、物業估價的進度及申請旺季等因素影響。想查詢渣打樓宇按揭進度，不論你在網上搜尋的是「渣打楼宇按揭」還是繁體字樣，最直接有效的方法是聯絡最初協助你遞交申請的銀行按揭專員，他們最清楚你的申請狀況。你也可以致電渣打樓宇按揭電話客戶服務熱線查詢，即使搜尋「渣打楼宇按揭电话」找到的號碼，亦能接駁至客戶服務部作一般進度查詢。