公屋出售單位，向來被視為全港最親民的「上車」選擇，入場門檻遠低於私樓及一般居屋。然而，由確認資格、尋找盤源、申請按揭以至完成交易，過程中的細節與潛在「陷阱」相當繁複，稍一不慎或會大失預算。
本文為您整合2025年最詳盡的「公屋出售終極攻略」，由深入淺出講解「租者置其屋計劃」與第二市場的分別，到清晰列明綠表及白居二的申請資格；再由零開始，拆解買賣流程8大步驟、精明揀盤的數據指標，以至剖析按揭申請的黃金法則與隱藏成本。無論您是現有公屋租戶，還是手持「白居二」准買證的幸運兒，這份全方位指南都將助您掃清所有疑慮，避開常見陷阱，穩妥地踏上業主之路。
認識「公屋出售」：核心概念、申請資格與主要優勢
對於許多希望置業的朋友來說，「公屋出售」計劃絕對是市場上最值得留意的選項之一。它提供了一個門檻較低的置業階梯，讓合資格人士能夠在成熟社區中找到安樂窩。在深入了解買賣流程之前，我們先一起拆解公屋出售的核心概念、申請資格，以及它無可取代的兩大優勢。
什麼是公屋出售計劃？
租者置其屋計劃（租置計劃）背景與現況
市面上可供買賣的公屋單位，其源頭是香港房屋委員會（房委會）在1998年推出的「租者置其屋計劃」（簡稱租置計劃）。這個計劃容許指定公共屋邨的租戶，以極大的折扣率購入自己現居的單位，從而出租轉為自住業主。雖然計劃在2005年後已沒有再納入新的屋邨，但全港至今仍有39個租置計劃屋邨，已出售的單位可在特定市場上流轉。近年房委會更會將回收的租置單位，納入每年的「居屋」或「綠置居」銷售計劃中出售，為市場持續提供穩定的公屋出售盤源，有意在公屋出售2025或公屋出售2025年度置業的人士可多加留意。
居屋第二市場 vs. 公開（自由）市場的核心分別
當公屋業主想出售單位時，主要有兩個市場可選擇，它們的分別相當關鍵。
第一個是「居屋第二市場」（又稱第二市場）。在這個市場，業主毋須向政府補回地價，就可以將單位出售予合資格的「綠表」及「白居二」買家。因為免除了補地價的巨大成本，所以單位的售價會比較親民，這也是絕大部分公屋出售交易發生的市場。
第二個是「公開市場」（又稱自由市場）。業主需要先向政府申請評估，並繳付一筆補地價金額，解除單位的轉讓限制。完成補價程序後，單位便和一般私人樓宇無異，可以自由售予任何人士，售價也會貼近同區的私人市場水平。
誰有資格購買？綠表及白居二申請資格詳解
要在居屋第二市場購買未補地價的公屋單位，買家必須持有由房委會發出的「購買資格證明書」（准買證），而主要有兩類人士符合資格：
綠表資格人士：這類人士主要包括現時公共屋邨的租戶、已通過詳細審核並即將獲編配公屋的準租戶，以及持有有效《綠表資格證明書》的人士。他們可以直接向房委會申請准買證。
「白表居屋第二市場計劃」（白居二）中籤者：不屬於綠表資格，但家庭入息及資產符合指定限額的香港永久性居民，可以申請參加每年的「白居二」計劃。申請者需要經過抽籤，成功中籤並通過審查後，便可獲發批准信，繼而申請准買證進入市場揀選心儀單位。
為何選擇公屋出售單位？兩大核心優勢
價錢優勢：全港最親民的上車盤種類
公屋出售單位的最大吸引力，無疑是它的價錢。由於第一手業主是以極大折扣率購入，即使之後在第二市場轉售，其定價仍然遠低於同區的私人樓宇，甚至是居屋單位。翻查最新的公屋出售價錢，不難發現許多單位的入場門檻極低，是預算有限的上車人士或小家庭實現置業夢想的絕佳途徑。
地理位置優勢：遍佈港九新界的成熟社區
與不少位處新發展區的新居屋項目不同，全港39個可於市場上買賣的公屋出售名單，其屋邨大多在八、九十年代落成，遍佈港九新界各區的成熟社區。這代表屋苑周邊的交通網絡、街市、商場、學校及醫療等社區配套早已發展完善。選擇這類單位，業主入住後便能即時享受到便利的生活環境，省卻了等待新區發展成熟的時間。
公屋出售買賣流程：由申請到收樓8大關鍵步驟
講到公屋出售，整個買賣流程其實有一套清晰的步驟。只要跟著這個路線圖，由申請資格到成功收樓，每一步都可以掌握得很好。下面我們就將整個過程拆解成8個關鍵步驟，讓你一目了然。
步驟一：確認資格與獲取「購買資格證明書」（准買證）
這張「准買證」就是你進入公屋第二市場的入場券。無論你是綠表還是白表買家，都必須先取得這份文件，才可以正式睇樓和簽約。
綠表資格人士申請詳情及所需文件
對於本身是公屋住戶或符合綠表資格的朋友，申請程序相對直接。你需要填妥申請表，連同香港身份證副本等文件，親身交往或郵寄到房委會的指定辦事處。房委會審批後，就會發出「購買資格證明書」，有效期為12個月。
「白居二」中籤者由申請到獲取准買證流程
如果你是「白居二」的幸運兒，過程會多幾個步驟。首先，中籤後你會收到房委會的通知信。你需要按指示提交入息及資產聲明等文件進行審查。審查通過後，房委會會發出「批准信」。收到批准信後，你就可以在指定時間內申領「購買資格證明書」，正式啟動你的置業之旅。不論是參與公屋出售2025還是展望公屋出售2025的申請者，這個流程都適用。
步驟二：財務評估與尋找心水樓盤
拿到入場券後，下一步就是計計數和開始尋寶了。
初步計算負擔能力與按揭預算
在睇樓前，先為自己的財務狀況做個評估。除了樓價本身，還要計算印花稅、律師費、地產代理佣金等開支。你可以先向銀行查詢按揭預批，了解自己大概可以借到多少貸款，這樣在設定公屋出售價錢預算時就更有把握。
如何有效篩選網上公屋出售盤源
現在很多地產網站都有公屋出售的盤源。你可以利用篩選功能，根據心儀的地區、預算、單位面積來縮小範圍。搜尋時可以參考最新的公屋出售名單，看看哪些屋邨的選擇較多。記得要選擇「未補地價」或「居屋第二市場」的類別，才能找到合資格的盤源。
步驟三：實地睇樓與單位背景調查
找到幾個目標樓盤後，就進入實地考察階段。
睇樓時需注意的單位內部細節
睇樓時，除了檢查單位的基本狀況如滲水、石屎剝落等問題，還要留意公屋單位特有的一些細節。例如，單位的間隔有沒有被大幅改動，窗戶是否原裝等。因為這些因素都可能影響日後的維修成本和按揭審批。
查閱土地註冊處紀錄以確定「首次轉讓契約日期」
這一步非常關鍵。你需要委託律師或自行到土地註冊處查冊，找出單位的「首次轉讓契約日期」。這個日期決定了政府的按揭擔保期，直接影響銀行願意批出的按揭成數和年期。它比單位的「樓齡」更重要，是評估一個公屋單位價值的核心指標。
步驟四：簽署臨時買賣合約及聘請律師
當你找到理想單位並與業主達成價格共識後，就需要簽署臨時買賣合約。這份文件具有法律約束力，會訂明成交價、成交日期及訂金金額。在簽署臨約前，你應該已經聘請好代表自己的律師，由律師審閱合約條款，保障你的權益。
步驟五：正式申請按揭及向房委會申請「提名信」
簽署臨約後，你要立即拿著合約及所需文件，正式向銀行申請按揭。與此同時，你的律師會協助你向房委會提交所需文件，申請一份名為「提名信」的重要文件。銀行需要見到這封信，才會正式批出最終的按揭貸款。
步驟六：簽署正式買賣合約與樓契
在律師收到房委會發出的「提名信」後，買賣雙方就會簽署正式的買賣合約。簽署正約時，你需要支付「大訂」，即樓價的餘下訂金部分。之後，律師會處理樓契等轉名文件。
步驟七：驗樓及支付樓價尾數
在成交日之前，你有權對單位進行最後一次檢查，也就是「驗樓」。目的是確保單位的狀況與簽約時一致，所有包含的傢俬電器亦齊備。驗樓沒有問題後，你的律師便會安排將樓價尾數，連同銀行批出的按揭貸款，轉交給賣方律師。
步驟八：完成交易，正式成為業主
在指定的成交日，當賣方律師確認收妥所有款項後，交易便告完成。你會從律師手上取得單位的鎖匙和樓契等重要文件。恭喜你，你已正式成為這個單位的新業主。
精明揀盤實戰：數據化評估，鎖定優質公屋盤
掌握了公屋出售的基本概念和流程之後，就進入最令人期待的實戰環節：揀盤。坊間盤源眾多，要找到真正適合自己的心水單位，不能單靠感覺，更需要一套數據化的評估方法，這樣才能客觀地篩選出最具潛力的優質盤。
全港39個可售屋邨數據庫及地區分析
最新公屋出售屋邨名單概覽
首先，我們要有一個清晰的版圖。目前全港可於第二市場進行公屋出售的屋邨，是來自「租者置其屋計劃」（租置計劃）的39個指定屋邨。這份公屋出售名單是固定的，短期內不會增加。這些屋邨遍佈港九新界，由繁華市區到寧靜社區都有選擇，是搜尋公屋出售2025及公屋出售2025盤源的基礎。你可以在房委會網站找到完整的屋邨列表，先對各區的屋邨位置有一個初步概念。
如何利用校網、交通、社區配套等因素篩選
有了完整的屋邨名單，下一步就是根據自己的生活需求進行初步篩選。這一步非常個人化，但主要可以從以下幾個核心因素考慮：
- 校網因素：家有子女的買家，校網是首要考慮。你可以先鎖定心儀的小學或中學校網，然後對照名單，看看有哪些屋邨坐落其中。例如九龍城的41校網、中西區的11校網等，都是不少家長趨之若鶩的選擇。
- 交通便利度：每日通勤時間直接影響生活品質。你可以用地圖應用程式，實際計算一下目標屋邨往返工作地點的交通時間。除了考慮是否鄰近港鐵站，巴士及小巴路線的覆蓋範圍和班次密度同樣重要。
- 社區配套：一個成熟的社區，意味著生活上的便利。街市、超市、食肆、診所、公園康樂設施等，都是構成日常生活的必要元素。你可以親身到心儀的地區逛一逛，感受社區的氛圍，看看配套設施是否符合你的生活習慣。
核心數據評估：鎖定潛力盤的三大指標
完成了宏觀的地區篩選後，就要深入研究個別單位的核心數據。這三大指標直接影響你的按揭申請和未來持有成本，是決定一個單位公屋出售價錢是否合理的關鍵。
指標一：計算「政府擔保期」，預測按揭成數與年期
這是影響按揭審批最關鍵的數字。房委會為二手公屋單位提供由「首次轉讓契約日期」起計50年的按揭擔保期。銀行因為有此擔保，才願意批出高成數按揭。剩餘的擔保期越長，銀行批核九成按揭（白居二）或九成半按揭（綠表）以及最長30年還款期的機會就越大。
計算方法很簡單：50年 -（現時年份 – 首次轉讓契約年份）= 剩餘擔保期。
舉個例子，一個單位在2000年首次售出，到了2025年，擔保期已過去24年，剩餘擔保期就是26年（50-24=26）。這個年期足以讓銀行批出25至26年的按揭。但如果單位首次售出年份是1998年，剩餘擔保期不足25年，銀行就可能需要削減按揭年期。
指標二：查證「補價折扣率」，評估未來轉售成本
每個未補地價的資助房屋，都連繫著一個「補價折扣率」，它代表當年政府以市價的多少折扣賣出單位。這個比率將來如果你想在自由市場賣樓，就需要按當時市價乘以這個折扣率，將差額補回給政府。
這個折扣率並非整個屋邨統一，而是每個單位都可能不同。最準確的資料來源，是查閱該單位的「首次轉讓契據」。雖然地產代理會提供參考數字，但最終必須以法律文件為準。一個較高的折扣率，意味著將來補價的金額可能更高，這是評估單位長遠價值時必須考慮的潛在成本。
指標三：綜合評估單位質素、屋苑管理與未來維修開支
最後，回歸到物業本身的基本面。
- 單位內部質素：實地睇樓時，要仔細檢查牆身、天花、窗邊有沒有滲漏水跡象。單位的間隔、座向、景觀，都會直接影響居住體驗。
- 屋苑管理水平：觀察大廈的公眾地方，例如大堂、走廊、電梯是否乾淨企理。一個管理良好的屋苑，樓價會更保值。
- 未來維修開支：租置屋邨的樓齡普遍較高，意味著未來可能需要進行大型維修工程，例如更換電梯、翻新外牆等。你可以向管理處或業主立案法團查詢屋苑的維修基金狀況，以及未來有沒有大型工程計劃，這筆費用需要各業主分攤，是置業後的一項潛在重要開支。
公屋財務規劃：按揭申請與成本深度剖析
講到公屋出售的財務規劃，按揭申請絕對是大家最關心的第一關。成功申請按揭不單是上車的入場券，當中牽涉的條款，例如按揭成數同還款年期，更會直接影響你日後的供樓負擔。所以，在正式尋找心儀的公屋出售名單前，我哋先來深入了解一下按揭申請的細節，同埋計清楚除了樓價之外，還有哪些隱藏開支需要準備。
公屋按揭申請的黃金法則與常見誤解
由於有房委會作為擔保人，銀行審批公屋按揭的態度普遍比較正面。一般情況下，綠表買家最高可以做到九成半按揭，而白居二買家亦可以做到九成，還款期最長更加可以去到30年。不過，這並不是一個必然的保證，當中其實隱藏著一個關鍵因素。
為何銀行或未能批足九成半／九成按揭？拆解關鍵原因
你可能會問，既然有政府擔保，為何銀行有時都不能批足按揭成數？關鍵就在於「房委會擔保期」。房委會為所有二手公屋單位提供由「首次轉讓契約日期」起計50年的擔保期。銀行的角色，就是在這個擔保期內為你提供貸款。
銀行的計算方法很直接：50年減去單位由首次出售至今的年期，得出的就是銀行願意提供按揭的最高年期，上限為30年。
舉個例子，如果一個公屋出售單位在25年前首次賣出，那麼它的剩餘擔保期就是25年（50年 – 25年）。所以，銀行最多只會批出25年的按揭還款期。由於還款期縮短了，每月供款額會增加，銀行在評估你的還款能力時就會更加審慎，有機會因此調整按揭成數，未必批足九成或九成半。這也是為何了解心儀單位的「首次轉讓契約日期」如此重要，它是你評估公屋出售價錢是否划算同埋預算的重要一步。
公屋出售買家是否需要通過壓力測試？
這是一個好消息。因為有房委會的按揭擔保，大大降低了銀行的風險，所以無論是綠表還是白居二的買家，在申請按揭時，通常都獲豁免，不需要通過銀行的壓力測試。相比起購買私人樓宇，這無疑是一個巨大的優勢，令上車的門檻降低不少。
全面計算置業成本：超越樓價的隱藏開支
成功申請按揭只是第一步，一個精明的準業主，必須將眼光放遠一些，全面計算置業後的恆常開支。記住，買樓的總成本，遠遠不止於你在臨時買賣合約上見到的那個數字。
管理費、差餉、地租的恆常支出
成為業主後，有幾項開支會變成你生活的一部分，需要準時繳交：
* 管理費： 用於屋邨的日常管理，包括保安、清潔、公共地方的水電同埋小型維修等。不同屋邨的管理費金額都不同，睇樓時記得問清楚。
* 差餉： 這是政府向物業徵收的一種稅項，每季繳交一次。金額會根據物業的應課差餉租值計算。
* 地租： 同樣是繳交給政府的費用，性質類似於土地的租金。
這三項開支雖然每月或每季的金額不大，不過日積月累也是一筆需要納入預算的恆常支出。
維修基金狀況與未來大型維修的潛在攤分費用
考慮到大部分公屋出售2025及公屋出售2025的盤源，樓齡都普遍較高，所以大廈的維修狀況是你絕對不能忽視的一環。每個屋苑都應該設有「維修基金」，用來應付日後的大型維修工程，例如更換升降機、翻新大廈外牆等。
在決定購買前，你應該主動了解屋苑業主立案法團的財政狀況，特別是維修基金的結餘是否充裕。如果基金不足以應付未來的大型維修，所有業主就需要按業權份數，共同攤分龐大的維修費用，這隨時可能是一筆數以萬計甚至十萬計的額外開支。
未補地價公屋加按套現的可能性與嚴格限制
有些朋友可能會想，將來物業升值，可否像私樓一樣加按套現，作其他用途？對於未補地價的公屋，答案是：幾乎不可能。
房委會對未補地價的資助房屋加按有極之嚴格的限制。業主必須有非常特殊同埋迫切的理由，並且向房屋署提交申請，獲批後才能到銀行辦理。獲接納的理由通常只包括：
* 為家人籌措醫治惡疾的費用。
* 家庭成員的教育開支。
* 殮葬費。
* 因離婚或分居而需要向另一方支付樓價。
純粹想套現作個人消費、投資，或者解決一般債務問題，房屋署一概不會批准。所以，在財務規劃上，你需要明白未補地價公屋的資產流動性，與私人樓宇有著根本性的分別。
成為公屋業主後：管理、轉售限制與注意事項
成功完成公屋出售的交易，正式上車固然值得高興，但這也代表你需要開始承擔業主的責任。成為業主後，有兩件大事你必須清楚了解：屋邨的日常管理，以及單位未來的轉售限制。這兩點直接影響你的居住體驗和財務規劃。
業主立案法團與屋邨管理權責
了解「一廈兩制」的混合業權管理模式
大部分可供出售的公屋屋邨，都存在一個很特別的管理模式，就是「一廈兩制」。簡單來說，同一座大廈內，同時有已經購入單位的業主，以及繼續向房屋委員會（房委會）租住單位的租戶。在這種混合業權的結構下，房委會本身就是邨內所有未售出單位的「大業主」，在業主立案法團中持有相當份額的投票權，對屋邨管理決策有著重要的影響力。
作為業主在屋邨管理中的權利與義務
作為業主，你有權出席業主大會，就屋邨的管理事宜投票，例如選舉管理委員會成員、審批財政預算、決定是否進行大型維修工程等。你的義務，就是準時繳交管理費，以及按業權份數分攤大型維修的費用。積極參與屋邨管理，不僅是保障自己的權益，也是維持整個屋苑質素和物業價值的關鍵一步。
公屋單位的轉讓限制期（禁售期）詳解
談到公屋出售後的轉售安排，最重要的概念就是「轉讓限制期」，也就是大家常說的「禁售期」。這個期限並不是由你買入單位那天開始計算，而是要追溯到單位首次由房委會賣給第一手業主的「首次轉讓契約日期」。這個日期是釐定所有轉售限制的唯一基準，你可以在土地註冊處的紀錄中查證。
由「首次轉讓契約日期」起計的2年及5年限制
根據房委會的規定，轉售限制主要分為兩個階段：
- 首次轉讓契約日期起的兩年內： 在這個階段，你只有一個選擇，就是將單位以原價，並扣除任何欠款後，售回給房委會。這意味著你無法從中獲利。
- 首次轉讓契約日期起的第三至第五年： 在這段期間，你的選擇多了一點。你可以選擇將單位售回給房委會，但售價會由房委會評定。另一個選擇，是可以在居屋第二市場（或稱「居二市場」）上，將單位轉售予合資格的綠表或「白居二」買家，而且毋須補地價。
禁售期內轉售途徑的分別
在禁售期內，兩個轉售途徑有很明顯的分別。將單位售回給房委會，程序相對簡單直接，但價格由官方釐定，你沒有議價空間。而在居二市場出售，你可以自行定價，有機會賺取物業升值的利潤。不過，你的銷售對象僅限於持有有效「購買資格證明書」的人士，市場範圍相對較窄。
5年後於公開市場出售：補地價程序與計算方法
當單位由「首次轉讓契約日期」起計滿五年後，你就取得了在公開市場自由轉售的權利。不過，在放盤之前，你必須先完成「補地價」的程序。你需要向房委會申請評估補價，繳付所需款項後，房委會便會發出證明，解除單位的轉讓限制。
補地價的金額是如何計算的呢？計算公式其實很直接：
補價金額 = 補價時的單位市值 × 首次轉讓契約內的折扣率
「補價時的單位市值」是由房委會委託的測量師行評估的。而「首次轉讓契約內的折扣率」是整個計算的關鍵，它代表第一手業主買入單位時，房委會所提供的折扣百分比。這個折扣率是固定不變的。
舉個例子，假設單位在補價時的估計市值是450萬港元，而當初的買賣合約上列明的折扣率是60%，那麼你需要補回的地價就是：
450萬港元 × 60% = 270萬港元。
完成補地價後，你的單位就和一般私人樓宇無異，可以自由售予任何買家，不再受任何資格限制。了解清楚這些轉售規則，對計劃未來，不論是考慮公屋出售2025的放盤時機，或是評估公屋出售價錢的潛在回報，都非常重要。
公屋出售常見問題 (FAQ)
在考慮公屋出售單位的過程中，大家心中總會有不少疑問。這裡整理了幾個最常見的問題，逐一為你拆解，讓你對整個計劃有更清晰的理解。
Q1：購買公屋出售單位後，可以出租嗎？
答案是明確的：在未補地價之前，絕對不可以。所有經「租者置其屋計劃」或在第二市場所購入的公屋單位，都屬於資助房屋性質，業主必須承諾單位用作自住。將未補地價的單位出租、分租或以任何形式賺取租金收入，均屬違法行為。一經發現，房屋委員會（房委會）有權要求業主將單位出售，甚至會採取法律行動。只有在業主向政府繳付補價，解除轉讓限制之後，單位才等同於私人樓宇，屆時便可以自由在市場上出租或轉售。
Q2：「首次轉讓契約日期」和「樓齡」有什麼分別？哪個更重要？
這兩者是截然不同的概念，而「首次轉讓契約日期」遠比「樓齡」重要。
「樓齡」是指樓宇由落成入伙至今的年期，例如一棟大廈可能已有40年樓齡。
「首次轉讓契約日期」則是指房委會首次將該單位出售予第一手買家的日期。一個40年樓齡的單位，可能在10年前才由租戶購入，那麼它的「首次轉讓契約日期」就是在10年前。
這個日期之所以關鍵，是因為它直接影響兩大核心事項：第一是政府的按揭貸款擔保期，銀行會根據此日期計算剩餘的擔保年期，從而決定批核的按揭成數與還款期；第二是轉售限制期（禁售期），同樣是由此日期開始計算。因此，睇樓時必須向代理或業主查清楚這個日期。
Q3：我是現有租置計劃屋邨租戶，購買自住單位有何優惠？
如果你是現時39個租置計劃屋邨名單內的租戶，並計劃購買自己現居的單位，那麼你將享有非常吸引的置業優惠。首先，公屋出售價錢極具優勢，折扣率可低至市價的一五折至一八折，是全港門檻最低的上車途徑。其次，在按揭方面，租戶最高可申請十成按揭，意味著有機會無需支付首期便能成為業主。此外，申請按揭時通常亦豁免壓力測試，大大減輕了入息要求方面的負擔。
Q4：購買公屋出售單位後，還可以申請其他資助房屋嗎？
一般情況下是不可以的。一旦你成為資助房屋的業主，你本人及名列在同一份購買文件上的家庭成員，都會失去再次申請其他房屋資助的資格，例如不能再申請公屋或購買新推出的居屋。這項政策是為了確保珍貴的公共房屋資源能公平分配給最有需要的家庭。在極少數特定情況下，或需遵循當時的政策指引，例如先賣出原有單位再以另一種資格申請，但限制極多，程序亦相當複雜。
Q5：房委會回收單位與第二市場的單位有何不同？
兩者都是公屋出售的盤源，但來源和買賣方式截然不同，無論是關注公屋出售2025還是公屋出售2025的買家，都需要分辨清楚。
房委會回收單位，是指房委會從租置屋邨中收回的單位。這些單位會被納入「居者有其屋計劃」或「綠表置居計劃」中，與新建居屋一同出售。它們的賣家是房委會，售價由房委會釐定，買家必須是該期銷售計劃的合資格綠表申請者。
第二市場的單位，是指由現有業主自行放售的單位。賣家是個別小業主，買家則是持有有效「購買資格證明書」的綠表人士或「白居二」中籤者。單位價錢由買賣雙方自由議定，交易過程與一般二手樓宇買賣相似。