當物業按揭的罰息期即將屆滿，或樓價已有一定升幅，不少業主都會考慮透過「轉按」尋找更優惠的按揭計劃，以求慳息、賺取回贈，甚至套現一筆資金靈活周轉。轉按是精明的理財工具，但過程涉及重新申請及審批，當中亦有不少細節和潛在風險。本文將為您一文拆解轉按的核心概念、四大好處、申請要求與計算方法，並剖析三大注意事項，助您全面評估轉按是否適合自己，輕鬆掌握慳息套現的竅門。
什麼是轉按？一文拆解核心概念與類型
轉按的專業定義
將現有按揭由原銀行轉移至新銀行
相信不少業主都聽過轉按，而最直接的轉按意思，就是將您現有的樓宇按揭，從原來的銀行（我們稱之為A銀行）轉移到一間全新的銀行（B銀行）。這個過程等同於一次全新的按揭申請，由新銀行批出一筆貸款，用作清還您在舊銀行的按揭欠款，之後您便開始向新銀行供款。
目的為尋求更佳的利率、回贈及條款
業主選擇轉按，目的非常清晰，就是為了尋找更吸引的按揭條件。這包括爭取更低的按揭利率以節省利息、賺取新銀行提供的豐厚現金回贈，或是獲取其他更優勝的條款，例如高息存款掛鈎戶口（Mortgage Link），全面優化個人的財務狀況。
轉按兩大類型：平手轉按 vs 轉按套現
平手轉按：專注慳息與賺回贈，貸款額不變
平手轉按，顧名思義，就是轉移後的貸款額與您原有的按揭餘額完全相同。假設您在A銀行尚欠300萬按揭，平手轉按就是向B銀行申請一筆300萬的新按揭來清還舊債。這種操作的目的非常純粹，純粹是為了把握新銀行提供的更低利息與現金回贈，直接降低供樓成本。
轉按套現：釋放物業升值潛力，獲取流動資金
轉按套現則是另一種更進取的財務操作。當您的物業在過去數年升值後，新銀行會根據最新的市場估價，批出一個比您原有按揭餘額更高的貸款額。例如，您舊有按揭只欠300萬，但因物業升值，新銀行願意批出450萬貸款。在還清舊債後，您就可以額外獲得150萬的流動資金，這筆資金可以自由運用於投資、裝修或子女教育等用途。
轉按、加按、二按的根本分別
與「加按」的分別：新銀行 vs 原銀行
很多人會將轉按與加按混淆。最核心的分別在於，轉按是「轉會」到新銀行；而加按則是在您原來的銀行，基於物業升值而申請增加貸款額。兩者雖然都可能涉及套現，但操作的對象是完全不同的。
與「二按」的分別：風險、利率及貸款機構差異
至於二按，分別就更大了。二按是在保留原有銀行一按的基礎上，再向另一間機構（通常是財務公司）申請第二份按揭。二按的利率普遍遠高於銀行按揭，風險也較高，是截然不同的財務安排。轉按則是將整個按揭組合轉移，屬於較穩健的銀行體系操作。在考慮時，必須留意這些轉按注意事項。
為何要轉按？盤點4大核心好處
了解轉按意思後，您可能會問，為何要花時間和精力去處理這項看似複雜的財務操作？其實，轉按是業主一項非常實用的理財工具。它不單純是轉換銀行，更是主動管理資產、優化現金流的策略。以下為您盤點轉按的四大核心好處，讓您明白為何眾多精明的業主都會定期檢視自己的按揭計劃。
好處一：鎖定更低按揭利率，節省利息開支
應對「罰息期」後利率上升的策略
許多銀行按揭計劃為了吸引客戶，會在首兩至三年的「罰息期」內提供非常優惠的低息方案。可是，當罰息期一過，利率便有機會調升至一個較高的水平。這時候，轉按就成為一個理想的對策。您可以將按揭轉移至另一間提供更低利率的銀行，繼續享受低息優惠，直接減輕每月的供款壓力，長遠更能節省一筆可觀的利息開支。
增加H按與P按的選擇彈性
市場利率環境不斷變化，數年前P按（最優惠利率按揭）可能是市場主流，但現在H按（銀行同業拆息按揭）可能更具優勢，反之亦然。如果您當初選擇的按揭計劃，現在看來不再是市場上最划算的選項，轉按便提供了一個重新選擇的機會。您可以根據最新的市場狀況，靈活地轉換至最適合自己財務狀況的按揭計劃。
好處二：賺取可觀的銀行現金回贈
銀行現金回贈的市場現況（一般為貸款額1%-2%）
銀行之間的競爭非常激烈，為了爭取優質的轉按客戶，它們普遍會提供現金回贈作為「迎新禮物」。市場上的現金回贈金額，一般為總貸款額的1%至2%不等。這筆回贈可以直接幫補轉按過程中產生的律師費等開支，有餘的更是一筆額外的現金收入。
實例計算：400萬貸款可獲多少回贈？
假設您的按揭貸款餘額為400萬元，而新銀行提供的現金回贈率為1.5%。透過這次轉按，您可以獲得的現金回贈便是：
$4,000,000 x 1.5% = $60,000
這筆六萬元的現金，足以抵銷所有轉按開支，更為您帶來一筆額外的流動資金。
好處三：利用物業升值套現資金
套現流程：從物業重新估價到提取現金
當您的物業在過去數年升值後，轉按便能助您釋放這部分的資產價值。流程很簡單：新銀行會為您的物業重新進行估價。假設物業現時估值遠高於您原有的按揭餘額，銀行便可以批出一個更高的貸款額。在還清舊有按揭後，多出來的差額便可以現金形式提取，讓您靈活運用。
H44: 比較轉按套現與私人貸款的利率優勢
當您需要一筆較大額的資金時，相比起申請私人貸款，轉按套現的優勢非常明顯。轉按套現的資金，其利息是按揭利率，通常遠低於私人貸款的利率。這意味著您可以用更低的資金成本，獲取所需款項，無論是用於投資、子女升學，還是家居裝修，都更為划算。
好處四：優化財務結構，善用理財工具
甩除按揭保險，申請退回部分保費
如果您當初是透過按揭保險計劃敍造高成數按揭（例如八成或九成），經過數年供款及物業升值後，您的貸款餘額佔物業價值的比例（LTV）可能已經降至六成或以下。這時，您可以透過轉按「甩走」按揭保險。更吸引的是，您還可以向按揭保險公司申請退回部分已繳付的保費，在承造按保後的第二年內成功轉按可退回25%，第三年內亦可退回15%。
獲取高息存款掛鈎戶口 (Mortgage Link) 對沖利息
Mortgage Link（高息存款掛鈎戶口）是一個非常實用的理財工具。它提供一個與您按揭利率完全相同的存款年利率。您可以將備用資金存入此戶口，所賺取的利息便能直接對沖部分的按揭利息支出，變相降低實際的供樓成本。如果您的原有銀行沒有提供此計劃，轉按便是獲取這個戶口的好機會。
擺脫發展商提供的高息二按計劃
部分新盤買家或會選用發展商提供的按揭計劃，這類計劃通常在首兩至三年提供極低利率，但優惠期過後利率會大幅抽升。其中一個重要的轉按注意事項，就是在高息期來臨前，及時透過轉按將貸款轉移至傳統銀行，避免承受高昂的利息負擔，讓自己的財務狀況重回穩健的軌道。
如何計算轉按是否划算？必學三大評估步驟
了解轉按意思後，最實際的問題自然是：轉按真的能為自己帶來好處嗎？這一步需要我們拿出計算機，冷靜地分析數字。計算轉按是否划算，並不是單純看利率和回贈，而是要全面評估收益、成本和個人負擔能力。我們可以跟隨以下三大步驟，一步步拆解這盤數。
第一步：計算轉按的潛在淨收益
收益計算：預估總節省利息 + 現金回贈
首先，我們要計算轉按可以帶來的總收益。這主要包括兩個部分。第一是「總節省利息」，也就是比較新舊按揭計劃，在未來一段時間（例如新計劃的兩年罰息期內）的利息開支差額。第二是「現金回贈」，這是銀行為了吸引客戶轉按而直接提供的獎賞，通常是貸款額的某個百分比，是一筆很實在的即時收入。
成本計算：律師費及其他雜費
接著，我們要計算轉按過程中需要付出的成本。最主要的開支是「律師費」，因為轉按涉及贖回舊按揭契和簽訂新按揭契，必須經由律師處理，費用一般由數千元至近萬元不等。其他雜費例如物業估價費等，現時大部分銀行都會豁免，但最好還是預先查詢清楚。
最終方程式：淨收益 = 總收益 – 總成本
最後，我們將總收益減去總成本，就能得出這次轉按的「淨收益」。如果計出來的結果是正數，並且數字可觀，那就代表這次轉按在財務上是划算的。這個簡單的方程式，是決定是否繼續前行的第一道關卡。
第二步：評估轉按套現潛力
對於希望透過物業升值獲取額外資金的業主，單純計算淨收益並不足夠，還需要評估套現的潛力。
計算可套現的最高金額
計算方法相當直接：將物業的最新估值乘以銀行願意批出的最高按揭成數，然後減去你目前尚未償還的按揭餘額。方程式是：可套現金額 = (物業最新估值 x 新按揭成數) – 原有按揭餘額。得出的數字，就是你可以從物業中釋放出來的流動資金上限。
評估新增貸款對每月供款的影響
套現雖然吸引，但天下沒有免費午餐。套現意味著總貸款額增加，每月的供款亦會相應提高。在決定套現前，必須用按揭計算機，準確計算出新的每月還款額，然後客觀評估這筆新增的開支會否對你的現金流造成壓力，確保自己能夠輕鬆負擔。
第三步：審視個人財務狀況
計完數，最後一步是回歸基本，審視自身的財務健康狀況，因為這直接影響銀行審批的結果。這一步是眾多轉按要求及轉按注意事項中最關鍵的一環。
檢查信貸評級（TU）是否良好
轉按等同於一次全新的按揭申請，銀行必定會查閱你的信貸報告（TU）。一個良好的信貸評級，是成功獲批優惠利率和條款的基礎。假若期間有拖欠卡數或其他貸款的紀錄，信貸評級下降，便可能影響轉按的審批。
確保符合供款與入息比率（DTI）要求
銀行會重新嚴格審視你的入息證明和所有債務，並計算「供款與入息比率」（DTI）。這是金管局的硬性規定，確保你的總供款額不會超出入息的一定比例。即使你目前的供款紀錄良好，但如果轉按後（特別是套現後）的總供款超出上限，申請同樣會被拒絕。
轉按有風險嗎？申請前必須留意的3大注意事項
在深入了解轉按意思並被其慳息套現的好處吸引後，我們也必須正視當中潛在的風險。轉按並非單純將貸款由一間銀行轉移至另一間，而是一項全新的財務決策。所以在行動前，花時間了解以下幾項重要的轉按注意事項，能幫助你作出更明智的決定。
注意事項一：原有按揭的「罰息期」限制
了解罰息期內轉按的高昂罰款
銀行為了保障利息收入，幾乎所有按揭計劃都會設有「罰息期」，一般為期兩至三年。如果在罰息期屆滿前就提早全數清還貸款，銀行就會收取一筆罰款，金額通常是按原有貸款額的某個百分比計算，再加上一些行政費用，成本相當高。所以，進行轉按前，首要任務就是找出原有按揭貸款的罰息期完結日，確保轉按交易是在罰息期後才完成，避免無辜支付額外罰款。
如何在罰息期完結前部署轉按申請
想無縫銜接新的低息計劃，你可以在罰息期完結前的三個月就開始著手準備。整個轉按申請流程，由遞交文件、銀行審批到律師樓處理法律文件，一般需要一至兩個月時間。提早申請可以確保新銀行的貸款能在你原有按揭罰息期一結束時，就準時發放，讓你既可避免罰息，又能第一時間享受新計劃的優惠。
注意事項二：樓市逆轉或估價不足的風險
新銀行估價低於舊按揭餘額的處理方法
轉按成功與否，新銀行對物業的估價是決定性因素。銀行會委託估價行對你的物業重新估價，然後根據這個新估值來決定最終的貸款額。如果遇上樓市調整期，新銀行的估價可能比你預期的低，甚至有機會低於你舊有按揭的剩餘貸款額。在這種情況下，新批出的貸款額將不足以完全清還舊債。
業主或需補回差價的潛在情況
當出現估價不足的情況，業主就需要自己拿出額外資金去填補差額，俗稱「抬錢轉按」。例如，你的舊按揭尚餘300萬未還，但新銀行對物業的估價只能批出280萬貸款，你就必須準備20萬現金去補足這條差額。這個風險在樓市下行時尤其顯著，亦是申請轉按前必須評估的財務風險之一。
注意事項三：未能滿足最新的銀行審批要求
轉按屬全新審批，銀行會重核入息及負債
許多人誤以為轉按只是簡單的文件轉移，但事實並非如此。每一次轉按，新銀行都會將其視為一個全新的按揭申請來處理，這意味著銀行的轉按要求會根據當前的信貸政策來執行。銀行會要求你提交最新的入息證明，並重新審核你的信貸報告（TU）及所有債務紀錄。如果你在這段期間收入減少、負債增加，或者信貸評級變差，都可能影響審批結果。
供款與入息比率（DTI）仍是審批關鍵
即使近年金管局對壓力測試的要求有所調整，但「供款與入息比率」（DTI）依然是銀行審批按揭的核心指標。根據規定，你的每月總供款額不能超過入息的特定百分比。如果你申請轉按時正背負其他私人貸款或信用卡欠款，這些都會計算在內，並直接影響你的DTI。萬一未能符合最新的轉按要求，申請便有機會被拒絕。
【真實個案分析】3類業主轉按實戰策略
紙上談兵總覺抽象，實際操作才是真章。了解轉按的核心概念後，我們看看三位不同背景的業主，如何透過轉按實現各自的財務目標。以下個案分析或許能為你提供實用的策略藍圖，當然，這些部署都建基於已過原有按揭罰息期的基本要求之上。
個案A：高成數按揭上車族 → 目標：甩按保，取回保費
模擬九成按揭業主，如何利用物業升值轉按至六成以下，並成功取回保費。
陳先生三年前首次置業，以500萬元買入單位，當時申請了九成按揭保險計劃，即貸款額為450萬元。經過幾年樓市升值，加上他一直準時供款，迎來了甩掉按揭保險的黃金機會。
- 現時狀況：物業最新估價已升至700萬元，而原有的按揭餘額尚餘約410萬元。
- 轉按策略：陳先生向新銀行申請轉按。基於新估價，他的貸款餘額佔物業價值的比例（LTV）已降至約58.6%（$410萬 / $700萬）。由於LTV已低於六成的按保門檻，新批核的按揭便不再需要按揭保險。
- 達成目標：成功轉按後，陳先生不僅擺脫了按揭保險的限制，更重要的是，他可以向按揭保險公司申請退回部分保費。根據規定，在保單生效第三年內退保，可獲退還15%的保費。這筆意外的資金回籠，加上銀行提供的現金回贈，成為他這次轉按的一大收穫。這類操作的其中一個轉按要求，就是物業需要有足夠的升值幅度。
個案B：持貨多年升值業主 → 目標：大額套現作投資
模擬業主如何計算最高套現金額，用於子女海外升學或再投資。
李太持有物業超過十年，樓價早已翻倍，她正計劃籌備一筆資金供女兒到海外升學。與其申請利率高昂的私人貸款，她選擇利用物業升值的潛力進行轉按套現。
- 現時狀況：物業最新估價為900萬元，而按揭貸款餘額只剩下150萬元。
- 轉按策略：李太向新銀行申請轉按套現。根據現時的監管指引，900萬元的物業最高可承造六成按揭。因此，新銀行最多可批出540萬元（$900萬 x 60%）的貸款。
- 達成目標：新批的540萬元貸款，首先會用來清還舊有的150萬元按揭餘額。餘下的390萬元（$540萬 – $150萬），便成為李太可靈活運用的現金。這筆資金的利息成本遠低於私人貸款，讓她能更輕鬆地實現理財目標。在考慮這類大額套現時，其中一項重要的轉按注意事項，是申請人的入息必須能通過新貸款額的壓力測試。
個案C：舊有高息Plan供款人 → 目標：純粹慳息減供款
模擬業主如何由舊P- Plan轉至市場主流的H+ Plan，並計算每月供款減幅。
王先生數年前承造的按揭計劃是當時常見的P按（最優惠利率按揭），但眼見近年市場主流的H按（同業拆息按揭）利率更具優勢，他決定轉按以節省利息開支。
- 現時狀況：按揭餘額為300萬元，剩餘還款期25年。舊計劃利率為 P-2.25%（假設 P=5.875%，實際利率為3.625%），每月供款約$15,220。
- 轉按策略：王先生選擇了市場上一個主流的H按計劃，利率為H+1.3%，並設有封頂利率 P-2.5%（實際利率上限為3.375%）。
- 達成目標：以新的封頂利率3.375%計算，王先生的新每月供款降至約$14,815，每月節省約$405，一年下來便節省近五千元。更吸引的是，新銀行為他提供了貸款額1%的現金回贈，即30,000元。這筆回贈已足夠覆蓋數千元的律師費有餘。對於沒有套現需求的業主，純粹為了慳息和賺取回贈而轉按，也是非常普遍的理財操作。
轉按申請全攻略：掌握4大步驟，輕鬆完成轉按
了解轉按意思與好處之後，自然會進入實際操作的階段。整個轉按申請流程其實相當清晰，主要分為四大核心步驟。只要按部就班，預先做好準備，整個過程便會十分順暢。以下為你詳細拆解由計劃到完成交易的每一個環節。
第一步：計劃與比較 (最早可於罰息期完結前3個月開始)
檢查罰息期完結日，鎖定申請時間
轉按的第一個關鍵，就是準確掌握原有按揭的罰息期。大部分按揭計劃都設有2至3年的罰息期，期間提早還款需要支付額外罰款，會直接蠶食轉按帶來的收益。因此，理想的申請時間點，是於罰息期完結前的3個月開始啟動流程，這樣便有充足時間讓新銀行審批，並安排律師處理文件，做到無縫交接。
獲取多間銀行網上估價，比較條款
在確定了申請時間後，下一步就是為你的物業做一次全面的市場估價。你可以利用不同銀行的網上估價系統，免費獲取即時估價。這個數字非常重要，它直接決定了你最高可借的貸款額度，以及能否成功套現。同時，你需要比較各間銀行提供的按揭計劃，除了最基本的利率（H按或P按）與現金回贈，亦要留意其他附加條款，例如有沒有提供高息存款掛鈎戶口（Mortgage Link），以及封頂利率的水平。
第二步：準備文件及遞交申請
所需文件清單（身份、入息、住址及原有按揭證明）
當你選定了心儀的銀行及按揭計劃後，便可以著手準備申請文件。轉按的要求與一般按揭申請大同小異，銀行會視為一個全新的審批。一般而言，你需要準備以下幾類文件：
* 身份證明：香港身份證副本。
* 入息證明：最近3個月的糧單、銀行月結單、最新的稅單或僱主證明信。
* 住址證明：最近3個月內的水、電、煤或銀行月結單等。
* 原有按揭證明：原有的按揭貸款合約及最近期的供款通知書。
第三步：銀行審批流程與關鍵要求
銀行如何評估信貸報告（TU）
遞交申請後，銀行便會展開審批程序。其中一個重要環節，是查閱你的個人信貸報告（TU）。銀行會透過報告評估你的信貸紀錄是否良好，例如有沒有準時償還信用卡數或其他貸款，以判斷你的理財習慣與還款可靠性。一個健康的信貸評級，是成功獲批的關鍵因素之一。
滿足供款能力測試要求
這是轉按審批中最核心的要求。銀行會重新計算你的供款與入息比率（DTI），確保你即使在利率上升的情況下，仍然有足夠的還款能力。即使金管局已暫停壓力測試，但供款與入息比率不可高於50%的基本要求依然適用。如果你的收入在這段期間有所變動，或新增了其他債務，都需要重新評估是否符合銀行的最新標準。
第四步：聘請律師處理法律文件及完成交易
獲正式批核信後才聘請律師
這是其中一個重要的轉按注意事項。你應該在收到新銀行的正式批核信（Offer Letter）後，才正式聘請律師。假如你在申請初期便急於聘請律師，萬一最終申請不獲批准，已支付的數千元律師費便無法退回。因此，耐心等待正式批核，是保障自己免受不必要損失的明智做法。
律師在贖契與簽署新按揭契的角色
在你聘請律師後，他們便會成為你與新舊銀行之間溝通的橋樑。律師樓會負責向舊銀行提取樓契，安排贖契事宜，並準備好新的按揭契據讓你簽署。當一切法律文件準備妥當後，新銀行便會發放貸款，經由律師樓清還舊銀行的按揭餘額。若有套現金額或現金回贈，律師樓亦會在扣除費用後，將餘額轉交給你，整個轉按交易便正式完成。