在香港物業買賣中，「轉讓契」（Deed of Assignment）是正式轉移業權的最終法律文件，其重要性遠超臨時或正式買賣合約。然而，不少準業主對其定義、法律效力及繁複程序感到模糊，更可能混淆有償轉讓與無償「送契」所帶來的巨大風險。本文將為您全面拆解「轉讓契」的核心概念，由律師草擬、簽署、打釐印到註冊的五大完整程序，並羅列相關費用。我們將深入比較「轉讓契」與「送契」的分別，揭示後者在按揭申請及未來轉售時的潛在陷阱，助您在物業交易的關鍵一步保障自身權益。
什麼是轉讓契？定義、法律效力及與買賣合約分別
轉讓契的核心定義與功能
法律定義：正式轉移物業業權的最終法律文件
要理解轉讓契意思，最直接的解釋是，它是一份在物業交易完成當日，用來正式將物業法定擁有權（即「業權」）由賣方轉移給買方的最終法律文件。在整個買樓過程中，簽署臨時買賣合約和正式買賣合約都只是確立了買賣雙方的交易意向和條款，而只有在成交日簽署這份轉讓契，買方才算在法律上真正成為物業的新主人。
核心功能：從合約承諾昇華至法定業權
轉讓契的核心功能，是將買賣合約中的「承諾」轉化為法律上的「事實」。買賣合約確立了賣方有責任賣樓，和買方有責任買樓。而轉讓契就是執行這個承諾的工具。當雙方簽署轉讓契後，物業的業權就從賣方手上，實實在在地轉移到買方名下，完成了整個物業轉易程序中最關鍵的一步。
為何轉讓契必須是「契據 (Deed)」？
「契據」的法律約束力：比普通合約更嚴格
大家可能會問，為何不能用普通合約來轉讓業權？因為根據香港法律，處理土地及物業權益的轉移，必須以一種更莊嚴、法律效力更強的文件形式進行，這就是「契據」。一份契據的法律約束力比普通合約更為嚴格。它不僅是雙方同意的證明，更是一份對全世界宣告業權已變更的正式公告，其有效性很難被挑戰。
嚴謹的簽立程序：簽署、蓋章與交付
要成為一份有效的契據，轉讓契的簽立程序亦有嚴格要求。它必須由簽署人親筆簽署，並清楚表明這是一份契據，傳統上會蓋上印章，現今則多以簽名旁邊的小紅點貼紙代表，最後必須「交付」予另一方，才算完成整個法律儀式。這個嚴謹的過程，正正反映了轉讓業權這件事的嚴肅性。
轉讓契、買賣合約、樓契比較：三者關係與分別
轉讓契 vs 買賣合約：轉移業權 vs 確立買賣意向
要釐清轉讓契據意思，最有效的方法就是將它與買賣合約比較。簡單來說，買賣合約是「訂立婚約」，確立了雙方將會結婚的意向和條件。而轉讓契就是「註冊結婚」，是那個真正改變雙方法律地位的最終行動。所以，買賣合約的功能是確立買賣意向，鎖定交易條款。而轉讓契的功能則是執行這些條款，正式轉移物業業權。
轉讓契與樓契的關係：轉讓契是構成完整樓契的核心
很多人會將轉讓契與「樓契」混淆，其實兩者關係是「部分」與「整體」。所謂「樓契」，並非單指一份文件，而是一整套證明物業業權歷史的文件夾，當中可能包括了地契、過往所有的轉讓契、按揭契等。當你完成物業交易後，你所簽署的這份已在土地註冊處註冊的轉讓契，就會成為這份「樓契」中最新、最核心的一員，證明你是現任的合法業主。
轉讓契完整程序：由草擬、簽署到註冊的五大步驟
要透徹理解轉讓契意思，單單知道它的定義並不足夠，更重要的是掌握整個轉讓契程序。這份文件並非憑空出現，而是經過一套嚴謹且環環相扣的法律步驟才產生效力。整個過程可以分為五個核心階段，由成交前的準備工作開始，到最後文件歸檔，每一步都旨在保障買賣雙方的權益，確保物業業權順利、合法地轉移。
步驟一：成交前準備（草擬與審閱）
在物業成交日來臨之前，雙方律師早已展開了重要的文件準備工作。這個階段的核心，就是確保正式簽署的轉讓契內容準確無誤，完全符合早前簽訂的買賣合約精神。
誰草擬？買方律師的角色與責任
按照香港物業交易的慣例，轉讓契是由買方的代表律師負責草擬的。買方律師會根據正式買賣合約的條款， meticulously 撰寫這份關鍵的法律文件，當中會詳細列明物業資料、買賣雙方身份、成交金額及業權轉移的正式聲明。買方律師的角色是主動的，他們要確保這份文件能夠為其客戶（即買方）爭取到一個完整、清晰且沒有任何問題的業權。
誰審閱？賣方律師的把關與修訂
當買方律師完成草稿後，會將文件送交賣方的代表律師進行審閱。賣方律師的角色就像一位嚴謹的把關者。他們會逐字逐句地核對文件內容，確保所有條款與買賣合約一致，並且沒有包含任何對賣方不公平或構成額外責任的條文。如果發現任何問題或含糊之處，賣方律師會提出修訂建議，然後與買方律師溝通，直至雙方就最終版本達成共識為止。
步驟二：成交日簽署（同步操作）
成交日是整個物業交易的最高潮。在這一天，買賣雙方會分別在各自的律師樓，同步進行一系列關鍵操作，而簽署轉讓契正是核心中的核心。
簽署時間點：必須為交易完成當日
轉讓契的簽署日期，必須是物業交易的「完成日」（Completion Date）。這是一個非常嚴格的規定，不能提早，也不能延後。因為簽署轉讓契這個法律行為，本身就象徵著業權的正式轉移，必須與樓價餘款的支付和物業管有權的交接同步發生，以確保交易的公平性。
買方程序：簽署轉讓契、按揭契及支付樓價餘款
在成交日，買方需要前往其律師樓辦理三件主要事情。第一，正式簽署轉讓契，確認接收物業業權。第二，如果買方申請了按揭貸款，亦會同時簽署由銀行準備的按揭契。第三，將樓價的餘額以本票等形式交給律師，用以支付給賣方。
賣方程序：簽署轉讓契、交出物業鎖匙
與此同時，賣方也會在其律師樓簽署同一份轉讓契，表示同意將業權轉移。簽署完成後，賣方需要將物業的所有鎖匙、門禁卡等交給自己的律師。律師在確認收到買方支付的樓價餘款後，便會將這些鎖匙交給買方的律師，最終送到新業主手上。
步驟三：成交後加蓋印花（打釐印）
交易完成後，事情還未完全結束。轉讓契需要完成稅務程序，這一步驟就是俗稱的「打釐印」。
為何要打釐印？完成稅務責任
為法律文件加蓋印花，是履行稅務責任的證明。根據香港《印花稅條例》，轉讓不動產的文書需要繳付印花稅。這確保了政府能夠就物業交易徵收相應的稅款。一份未經打釐印的轉讓契，在法律上可能不被法庭接納為證據。
釐印費計算方法
很多人關心轉讓契據意思是否包含高昂的釐印費。其實，如果買賣雙方在簽署正式買賣合約時，已經繳付了應繳的從價印花稅（AVD）、買家印花稅（BSD）或額外印花稅（SSD），那麼轉讓契本身需要加蓋的印花稅只是一個固定費用，現時為港幣100元。
步驟四：土地註冊處註冊
打完釐印後，轉讓契便會被送到土地註冊處進行註冊，這一步是為了將業權的變更公諸於世。
為何要註冊？公開記錄業權變更，保障新業主
將轉讓契在土地註冊處註冊，等於向全世界作出一個官方公告：這項物業的業主已經變更。註冊後的資料會成為公開記錄，任何人都可以查閱。這對新業主來說是極其重要的保障，因為它可以防止原業主將物業重覆出售或抵押給第三方，確立了新業主不容挑戰的法律地位。
註冊時限與法律效力
一般而言，轉讓契需要在簽署日期後的30天內送交土地註冊處註冊。只要在限期內完成註冊，其法律效力就可以追溯回文件簽署的當日。這意味著即使在簽署後、註冊前這段空窗期發生任何業權爭議，法律上仍會以已簽署的轉讓契為準，保護新業主的權益。
步驟五：文件歸檔
當所有註冊程序完成後，就來到整個流程的最後一步。
已註冊的轉讓契如何成為新「樓契」的一部分
土地註冊處完成註冊手續後，會將已蓋上註冊摘要印章的轉讓契正本交還給買方律師。這份已註冊的轉讓契，會連同物業過往所有的業權文件（例如舊的轉讓契、批地文件等）放在一起，共同組成一套完整的業權契據，也就是我們常說的「樓契」。這份新的轉讓契，成為了這套「樓契」中最新、也最能證明當前業權狀況的核心文件。如果物業有按揭，整套新樓契將由承按銀行保管，直至貸款完全還清為止。
轉讓契 vs 送契：風險、按揭能力及法律後果大比拼
要完全理解轉讓契意思，就要知道它和另一種業權轉移方式——「送契」的分別。雖然兩者都能夠轉移物業業權，但是法律後果與財務風險卻有天壤之別。我們將會深入比較兩者，讓你了解為何處理近親轉讓時，需要小心避開「送契」這個選項。
什麼是「送契」？與有償轉讓契的根本分別
定義：不涉及實質金錢代價的業權轉移
「送契」，法律上稱為「無償轉讓契據」（Deed of Gift），是指業主在不收取任何實質金錢回報的情況下，將物業業權贈予他人。這種轉讓通常發生在近親之間，例如父母送給子女。它和一般買賣所用的有償轉讓契，最根本的分別就在於交易中沒有真金白銀的「代價」（Consideration）。
送契的潛在風險：為何銀行及下手買家避之則吉？
送契看似是表達心意的直接方式，但它附帶的法律風險，令銀行和未來的買家都視之為燙手山芋。
風險一：五年破產追溯期（《破產條例》）
根據香港的《破產條例》，如果送贈人在送出物業後的五年內破產，其債權人或破產管理署有權向法庭申請，將該次「送契」作廢。法庭可以頒令撤銷該轉讓，並將物業收回，用作業主破產資產的一部分來償還債務。這意味著，即使你已成為物業的新主人，業權在五年內依然存在被挑戰的可能。
風險二：銀行按揭「冷卻期」（普遍長達五年）
正因為有上述的破產追溯期風險，銀行為了保障自身利益，普遍不會為送契後五年內的物業批出任何按揭。這個長達五年的「冷卻期」，代表新業主無法利用物業加按套現，而未來若想出售物業，下手買家同樣會因為無法申請按揭而卻步。
風險三：影響物業市場價值與流通性
一個難以承造按揭的物業，在市場上的流通性會大大降低。因為絕大部分買家都需要銀行貸款才能置業。如果業主想在五年「冷卻期」內出售物業，便很可能需要大幅降價，才能吸引到有能力一筆過全數付款的現金買家，直接影響了物業的市場價值。
如何辦理近親轉讓，避免「送契」陷阱？
若想安全地將物業轉給近親，最好的方法是避免使用送契，而是採用正常的買賣轉讓契程序。
採用有償轉讓（正常市價）的重要性
即使是家人之間，也應該訂立一份正式的買賣合約，以一個合理的市場價格進行交易。這個價格可以是市價，或帶有折扣的「親情價」，但必須是一個實質的金額，而不是象徵式的一元。這樣，交易就會被視為有償轉讓，能有效避開與送契相關的法律風險。
確保資金往來記錄清晰
為了證明這是一宗真實的買賣，而不是變相的贈予，清晰的資金往來記錄非常重要。買方應透過銀行轉賬等有紀錄的方式，將樓價款項支付給賣方。這份紀錄是證明交易屬實的有力證據。
[比較表] 轉讓契與送契關鍵分別
| 特性 | 正常轉讓契 | 送契 |
|---|---|---|
| H4: 交易代價：正常市價 vs 無償/象徵式 | 按雙方協定的市價或合理價格作交易 | 沒有實質金錢代價，或只有象徵式金額 |
| H4: 法律風險：低風險 vs 五年內可被挑戰 | 法律風險極低，業權穩固 | 若送贈人五年內破產，交易可被挑戰及推翻 |
| H4: 按揭能力：可承造按揭 vs 五年內極難 | 可隨時向銀行申請按揭 | 普遍在轉讓後五年內，銀行不會批出按揭 |
| H4: 印花稅基礎：按成交價/市價 vs 按稅局估值 | 按合約訂明的成交價或市價計算 | 按稅務局為物業評估的市值計算，並非免費 |
轉讓契費用一覽及律師角色
處理轉讓契的成本分析
了解轉讓契意思後，自然要處理實際的財務問題。整個轉讓契程序涉及的費用主要有三大核心部分，每一項都有清晰的計算基準，讓你在預算上有更好的掌握。
轉讓契印花稅：固定港幣100元（如買賣合約已繳足額印花稅）
轉讓契本身需要加蓋印花，即是俗稱的「打釐印」。如果買賣雙方在之前簽署的正式買賣合約時，已經根據物業價格繳足了從價印花稅，那麼這份最終的轉讓契據，其印花稅只是象徵式的固定費用港幣100元。
土地註冊處註冊費：按物業價格而定
文件簽妥後，必須送交土地註冊處進行註冊，才能正式確立新業主的法律地位。註冊費根據物業的購入價或價值而定，收費如下：
* 物業價值不超過港幣75萬元：註冊費為港幣230元。
* 物業價值超過港幣75萬元：註冊費為港幣450元。
律師費：處理轉讓契相關的專業服務收費
律師費是處理整個物業轉易過程的專業服務費用。這筆費用並非單純草擬一份文件的價錢，而是涵蓋了從審閱買賣合約、查核業權、處理資金往來、草擬及簽署轉讓契，到最後完成註冊等一系列複雜且嚴謹的法律工作。不同律師樓的收費標準會有差異，通常會以一個「全包」形式報價。
買賣雙方律師的角色與責任
在香港的物業交易中，買賣雙方必須委託各自的律師代表，以保障雙方利益，確保轉讓契程序公平公正。這就像一個分工清晰的團隊，各自履行關鍵職責。
買方律師：草擬文件、查核業權、處理註冊
買方律師的角色是主動的把關者。他們的首要任務是草擬轉讓契，確保文件條款能準確保障買方即將獲得的業權。同時，他們需要 meticulous 地查核業權，即深入審閱物業過往的業權記錄文件，確保業權完整，沒有任何未披露的法律問題或產權負擔。成交後，他們負責將所有文件送交土地註冊處註冊，完成業權轉移的最後一步。
賣方律師：審閱條款、承諾清還按揭、確保業權良好
賣方律師的角色則是重要的協調與保證者。他們會仔細審閱由買方律師草擬的轉讓契，確保條款符合買賣合約精神和保障賣方。如果物業本身尚有按揭，賣方律師會作出「專業承諾」，保證在收到樓價餘款後，必定會用款項清還賣方的按揭，然後再將餘額交給賣家。這個承諾是建立在律師專業信譽之上，是確保買方能獲得一個「無抵押」物業的關鍵機制。
特殊情況下的轉讓契處理
了解基本的轉讓契意思後，我們來看看一些特殊情況。當物業由多人共同擁有，或者涉及資助房屋時，轉讓契的處理方式就會有些不同，而這些細節都直接影響業主的權益。
不同業權形式：聯權共有 vs 分權共有
當兩個或以上的人共同置業時，他們之間的業權關係主要有兩種形式，分別是「聯權共有」和「分權共有」。這兩種形式在法律上有很大分別，尤其在業權繼承方面。因此，在草擬轉讓契時，必須清晰列明所選擇的業權形式。
聯權共有（長命契）：轉讓契如何反映共同業權
聯權共有，俗稱「長命契」，意思是所有業主共同擁有整個物業的全部業權。在這種形式下，轉讓契會將所有業主列為「聯權共有人」（Joint Tenants）。轉讓契上並不會訂明每位業主所佔的份額，因為法律上視他們為一個單一的整體，共同持有100%業權。長命契的最大特點是「生存者取得權」。如果其中一位業主離世，其業權會自動轉移給其他在生的聯權共有人，整個過程無需經過遺產承辦程序。
分權共有：轉讓契如何訂明各業權人份額
分權共有則完全不同，各業主是按份額持有物業業權。在這種情況下，轉讓契據意思就顯得尤其重要，因為它必須清晰訂明每位業主所佔的業權份額，例如陳先生擁有70%業權，而黃小姐擁有30%業權。每位分權共有人都可以獨立處理自己持有的份額，例如出售、轉讓或透過遺囑傳承給指定繼承人。若其中一位業主離世，他所持有的業權份額將會成為其遺產的一部分，並按照其遺囑或遺產法進行分配，不會自動轉給其他共有人。
資助房屋轉讓契（以居屋為例）
處理資助房屋（例如居者有其屋計劃的單位）的轉讓契，程序會比私人物業複雜，因為它受到《房屋條例》的嚴格規管。
《房屋條例》下的轉讓限制與補地價要求
未補地價的居屋設有轉讓限制。業主如果想將單位在公開市場上自由出售，必須先向香港房屋委員會申請評估補地價金額，並在完成交易前繳付所需的地價差額。這個補地價的步驟是整個轉讓契程序的前提。律師在處理交易時，會確保賣方已完成補地價程序，解除了轉讓限制，才能為買賣雙方準備一份適用於公開市場的轉讓契。
轉讓契內必須列明的特殊條款
如果居屋單位是在「居屋第二市場」轉售予合資格人士（例如綠表持有人），交易過程中並不需要補地價。在這種情況下，轉讓契的內容便必須包含一些特殊條款。這些條款會明確指出該物業的轉讓依然受到《房屋條例》附表內的條款所約束。新買家亦需要在轉讓契中作出承諾，同意並會遵守所有轉讓限制。這份轉讓契確保了資助房屋的政策能夠在業權轉移後，繼續對新業主產生法律約束力。
轉讓契常見問題 (FAQ)
遺失樓契（轉讓契）應如何處理？
遺失樓契是一件相當嚴肅的事情，因為轉讓契是構成完整樓契的核心部分。一旦發現遺失，第一步就是立即聯絡律師尋求協助。
處理程序上，業主需要在律師的協助下，辦理一份法定聲明（Statutory Declaration），詳細陳述遺失樓契的經過，並且確認自己是物業的合法擁有人。這份已作宣誓的聲明副本，連同在土地註冊處取得的樓契核證副本，將會用來替代遺失的正本。雖然這個方法可以解決問題，但物業的業權或會因此被視為有瑕疵。日後在出售物業時，下手買家的律師和承造按揭的銀行可能會提出更多疑問，審批過程有機會更為嚴謹，甚至影響物業的估價。
簽完轉讓契是否代表交易已完成？
這是一個常見的疑問。簡單來說，單純簽署轉讓契這個動作，並不等於整個交易已經完成。
簽署轉讓契是成交日當天最關鍵的步驟之一，但是整個交易的完成，是一個環環相扣的同步過程。在成交日，買方會先到律師樓簽署轉讓契及按揭契（如適用），然後律師會確保樓價餘款準備妥當。同一時間，賣方也會簽署轉讓契。交易的正式完成，是在雙方律師確認所有文件無誤之後，互相交換樓價餘款支票與已簽署的轉讓契正本及物業鎖匙。所以，簽署文件只是前奏，真正的完成點是「錢、契、匙」三方交收的那一刻。
為何律師的「專業承諾」在轉讓過程中如此重要？
律師的「專業承諾」（Undertaking）是保障整個轉讓契程序能夠順利和安全進行的基石，尤其是在賣方物業仍有按揭的情況下。
試想像一個情況：買方需要支付樓價餘款，但賣方還未清還原有的銀行按揭。買方自然會擔心，假如支付了款項，賣方卻沒有用那筆錢去贖樓，業權便不清淅。這時候，賣方律師的「專業承諾」就發揮作用。賣方律師會向買方律師發出書面承諾，保證在收到樓價餘款後的指定時間內，必定會負責清還賣方的按揭貸款，並且辦妥所有解除按揭的法律文件。這個承諾是以律師的專業資格作擔保，具有法律約束力。因為有這個機制，買方才可以安心付款，確保最終能獲得一個「乾淨」的業權。
可以提早簽署轉讓契嗎？
答案是不可以。轉讓契的簽署日期，必須是成交日當天。
整個物業交易的設計，講求「同步交收」的原則，目的是為了公平地保障買賣雙方。成交當天，支付樓價餘款、轉移業權（透過簽署及交付轉讓契）和交出物業的佔有權（交鎖匙），這三件事需要在法律上被視為同一時間發生。如果提早簽署轉讓契，便會破壞這個同步性。例如，買方簽了契，但未付款，萬一賣方之後出現問題，買方便會陷入被動。反之亦然。所以，為了避免任何一方在交易完成前承受不必要的風險，所有關鍵步驟都會嚴格地安排在成交日同步進行。