持有居屋，但手頭緊、急需一筆資金周轉？其實，只要用對方法，你持有的未補地價居屋亦可成為一筆靈活資金，而「居屋再按揭」正是其中一個合法合規的套現途徑。目前市場上有兩大主流方案：一是經房委會申請的官方「再按揭」，二是向財務公司申請的「業主貸款」。兩者在申請條件、審批要求、貸款額度及風險上截然不同。本文將為你一文詳解兩大方案的細節，從申請步驟、貸款額計算，到深入分析各自的優劣與潛在陷阱，並結合真實個案，助你清晰判斷哪種方式最切合你的財務需要，作出最精明的決定。
居屋套現是什麼？兩大核心途徑概覽
當您需要一筆資金應急，而手頭上最大的資產就是您的居屋時，自然會想到利用物業套現。談及未補地價的「居屋再按揭」，這其實是一個統稱，背後主要涵蓋兩大核心途徑。這兩個方法在性質、審批機構和適用情況上截然不同，了解清楚它們的分別，是您作出明智決策的第一步。一個是經由政府機構批准的正式「再按揭」，另一個則是財務機構提供的「業主貸款」。
途徑一：認識房委會「再按揭」— 官方合法途徑
首先要介紹的是最正規的官方途徑，即是向房屋委員會（房委會）申請「再按揭」同意書。因為資助房屋的業權受到《房屋條例》限制，業主在未補地價前，不能隨意將物業抵押給銀行或財務公司套現。因此，進行任何形式的居屋再按，都必須先取得房委會的書面批准。這個途徑合法合規，利息一般較低，但審批非常嚴格，而且只接納特定的緊急財政理由。
途徑二：認識財務公司「業主貸款」— 免審批彈性選擇
另一個途徑是由市場上的財務公司提供的「業主貸款」。嚴格來說，這並非傳統意義上的「按揭」，而是一種無抵押的私人貸款。因為您是業主，財務公司視您為還款能力較佳的客戶，所以願意批出較高的貸款額和較長的還款期。這種方式的最大優點是無需向房委會申請，避開了繁複的審批程序和嚴苛的理由限制，過程更快捷、更具彈性，但貸款利率通常會比經房委會批准的再按揭為高。
房委會「再按揭」的5大獲批理由
要成功循官方途徑申請居屋再按揭，您的理由必須有足夠的說服力，證明您正面對突發的經濟困難。房委會通常只會考慮以下五大類申請：
- 籌措醫藥費： 為業主本人或直系親屬支付無法預計的龐大醫療開支。
- 家庭成員教育費： 為子女或家庭成員籌集在本地或海外升學的必要開支。
- 支付殮葬費： 處理家人身故後的殯儀事宜所需費用。
- 因離婚或分居的財務安排： 因婚姻狀況改變，需要支付贍養費或樓價份額給前配偶。
- 生意財政困難： 因生意出現嚴重周轉問題，導致難以應付家庭日常開支。
需要留意，一般的個人消費或投資，例如清還信用卡數、裝修或買車等，均不會獲批。
快速決策：房委會再按揭 vs 業主貸款，我應如何選擇？
面對這兩個選擇，您可以根據自己的實際情況快速判斷。
如果您遇到的困難完全符合上述房委會的五大理由之一，而且時間上不算是最緊急，那麼申請官方的居屋再按揭，是利息成本最低、最穩妥的選擇。整個過程由申請到獲批，一般需時數星期至數月不等。
相反，如果您需要資金的原因不在此列，例如是想整合個人債務，或者情況非常緊急，無法等待漫長的審批，那麼財務公司的業主貸款便提供了另一個更快捷、更靈活的解決方案。雖然利率較高，但勝在申請門檻較低，能解燃眉之急。
方案一：房委會官方再按揭全攻略（貸款額、程序、時間）
想為未補地價的物業套現，進行「居屋再按揭」是不少業主考慮的選項。在眾多途徑中，向房委會申請官方的居屋再按，無疑是最穩妥合規的一步。整個過程雖然有嚴格規定，但只要了解清楚貸款額的計算方式和申請程序，就能順利掌握。下面我們就一步步拆解，讓你對官方途徑有更清晰的理解。
居屋再按揭貸款額計算方法（附公式及實例）
房委會批出的貸款額並非隨意決定，而是有一套清晰的計算標準。最終批出的金額，會取決於「公式計算的最高貸款額」和「申請人實際需要的金額」，並以當中較低者為準。這個設計是為了確保資金真正用於應急，而非其他用途。
計算最高貸款額的通用公式如下：
最高貸款額 = [ (單位評估市值 – 應付補價) × 80% ] – 尚餘按揭貸款
看似複雜，但只要逐項理解，就很容易掌握：
* 單位評估市值：這並非業主自行或銀行作出的估價，而是由房委會或房屋署根據申請當日的市況進行的內部評估為準。
* 應付補價：指單位市值乘以當初買入時的折扣率。例如，單位市值500萬，當時折扣率是40%，應付補價就是200萬。
* 80%：這是房委會訂立的最高按揭成數比例。
* 尚餘按揭貸款：指物業目前在銀行還欠的首次按揭餘額。
我們用一個實例來看看如何計算：
假設王先生的居屋，房委會評估市值為500萬港元。他當年買入時的折扣率為40%，目前尚欠銀行首次按揭貸款100萬港元。他因家人急需醫藥費，實際需要50萬港元。
- 計算應付補價： $5,000,000 (市值) × 40% (折扣率) = $2,000,000
- 計算扣除補價後的價值： $5,000,000 – $2,000,000 = $3,000,000
- 計算可按揭的基數： $3,000,000 × 80% = $2,400,000
- 扣減尚餘按揭，得出最高可貸款額： $2,400,000 – $1,000,000 (尚餘按揭) = $1,400,000
根據公式，王先生最高可以申請到140萬的貸款。但是，因為他的實際需要只是50萬，並且有文件證明，所以房委會最終批出的貸款額就是50萬港元，而非140萬。
官方申請程序六大步驟 (Step-by-Step)
了解清楚可借貸的金額後，下一步就是正式進入申請程序。整個流程主要分為六大步驟，我們為你清晰列出：
第一步：銀行初步查詢
這一步非常關鍵，但很多人會忽略。在正式向房委會遞交申請和支付手續費前，建議先聯絡相熟的銀行或財務機構，查詢他們在你取得房委會同意書後，是否願意承造這類居屋再按揭貸款。取得銀行初步的正面回覆，可以避免支付了房委會費用後，卻沒有銀行願意接手的尷尬情況。
第二步：準備及遞交申請文件
當銀行表示樂意考慮後，就可以向所屬的屋邨辦事處索取申請表格及文件清單。你需要填妥申請表，並附上所有證明文件副本，主要包括：
* 申請人及家庭成員的身份證明文件
* 入息及資產證明
* 物業的土地註冊處記錄（查冊）
* 現有按揭的貸款合約及還款記錄
* 最重要的是，支持你申請理由的證明文件，例如醫院發出的醫療報告及費用預算、子女的入學通知書及學費單等。
第三步：繳付申請手續費
遞交申請時，需要一併支付房委會的行政手續費。這筆費用需要以劃線支票或銀行本票支付，而且不論申請成功與否，都不會退還。
第四步：房委會審批
房委會收到你的完整申請後，就會開始內部審批程序。他們會仔細審核你提交的理由是否充分、情況是否緊急，以及財務狀況的真實性。期間，他們有機會要求你補充更多資料。
第五步：獲批後辦理貸款
如果申請獲批，你會收到房委會發出的「重新按揭准許證明」（俗稱同意書）。這封信件非常重要，而且有有效期（通常為六個月）。你需要拿著這封信，正式向之前接洽的銀行或財務機構申請貸款。
第六步：簽署法律文件及完成
銀行批出貸款後，你需要委託律師樓辦理新的按揭契。律師會確保按揭契內的條款符合房委會的要求。簽署並在土地註冊處登記好新的按揭契後，記得要將一份副本交回房委會作記錄，整個官方的居屋再按揭程序便大功告成。
方案二：財務公司業主貸款詳解（優勢、資格、適用人士）
除了向房委會申請官方的居屋再按揭，市場上亦有另一個常見的套現途徑，就是由財務公司提供的「業主貸款」。需要清楚的是，業主貸款本質上並非真正的「居屋再按揭」或按揭產品，它是一種無抵押的私人貸款。不過，申請人因為持有物業，財務機構會視其為還款能力較佳的客戶，所以批核的貸款額、利率及還款期，通常會比一般私人貸款更為優勝。
為何選擇業主貸款？三大核心優勢剖析
當官方的居屋再按揭途徑門檻較高時，業主貸款便成為一個具彈性的替代方案。它的吸引力主要體現在以下三個核心優勢。
首先，它免卻官方繁複審批，申請更靈活。業主貸款最大的好處，是完全繞過了房委會的審批程序。申請人不需要提交如醫藥費、教育費等特定且緊急的理由證明。無論是想整合債務、生意周轉，還是個人投資，只要能通過財務公司的審核，便有機會獲批。這個特點對於不符合官方申請資格，或者急需資金的業主來說，提供了極大的便利。
其次，貸款額度與條款普遍更佳。相比起沒有任何資產證明的普通私人貸款申請人，居屋業主被視為信用狀況較穩健的客戶。因此，財務公司願意提供更高的貸款額度、更長的還款年期及相對較低的實際年利率。這讓業主能以較相宜的成本，獲取一筆較大的備用資金，以應對不同的財務需求。
最後，申請程序簡便，並且能保障私隱。由於業主貸款不屬於物業按揭，貸款協議並不會在土地註冊處進行登記。這意味著貸款紀錄不會成為公開資訊，保障了業主的個人私隱。此外，即使物業是聯名持有，部分財務公司也允許其中一位業主單獨提出申請，毋須所有業主同意，簡化了申請過程。
誰最適合申請業主貸款？
綜合以上優勢，業主貸款特別適合以下幾類居屋業主。
第一類是急需資金周轉，但其套現理由不符合房委會嚴格要求的業主。例如，你可能需要一筆資金來整合多筆卡數或私人貸款，又或者生意上出現現金流問題。這些理由通常難以通過房委會的審批，而業主貸款正好彌補了這個缺口。
第二類是追求效率，期望簡化流程並盡快取得現金的業主。房委會的官方申請程序需時較長，文件要求亦多。如果你的資金需求有迫切性，無法等待數星期的審批時間，那麼批核速度較快的業主貸款會是更合適的選擇。
第三類是希望透過債務重組，改善個人財務狀況的業主。如果你正背負多項高息債務，每月還款壓力沉重，便可考慮利用業主貸款批出的較大額、較低息資金，一次過清還所有高息舊債。之後，你只需集中向單一財務機構進行供款，不但能大幅減輕每月的還款額，更有助清晰地理財，逐步重建健康的信貸紀錄。
【風險與陷阱】再按揭 vs 業主貸款 安全比較
決定為居屋套現時，不論是考慮向房委會申請官方的居屋再按揭，還是選擇財務公司的業主貸款，事前了解清楚兩種方案的潛在風險，是保障自己財產的關鍵一步。這一步走錯了，後果可能相當嚴重。以下我們就來逐一剖析，幫助你做個安全比較，避開路上的陷阱。
陷阱一：違規再按揭的法律後果
首先要釐清一個最重要的觀念：未補地價的居屋，其業權是受《房屋條例》規管的。這代表業主並未擁有100%完整的業權，因此不能像私人樓宇一樣，隨意拿到市場上進行任何形式的按揭或居屋再按。
有些業主可能會聽信坊間一些不實的說法，以為可以繞過房委會，私下將單位抵押給某些機構套現。這種操作是絕對違規的，而且法律後果非常嚴重。一旦被發現，房委會絕對有權採取法律行動，後果可能包括：
- 違反買賣契約：業主已違反了當初與房委會簽訂的買賣協議條款。
- 按揭合約失效：違規簽訂的按揭文件在法律上可能被視為無效，引發與貸款機構之間的法律糾紛。
- 單位被收回：最嚴重的後果是，房委會有權要求業主將單位以原價或評估市值（以較低者為準）售回給房委會。這意味著業主不但會失去居所，多年來的樓價升幅也會化為烏有。
所以，任何繞過官方途徑的「居屋再按揭」操作，都隱藏著巨大的法律風險，絕對不應嘗試。
陷阱二：業主貸款的常見財務圈套
相對於違規的再按揭，業主貸款本身是一種合法的私人貸款產品。不過，市面上的財務公司質素參差不齊，稍有不慎，便可能跌入預先設計好的財務圈套。
- 「月平息」的迷思：很多廣告會用極低的「月平息」作招徠，例如「月平息0.3%」。這個數字看起來很吸引，但它並不能反映真實的借貸成本。你必須要看的是「實際年利率」（APR），它已將所有利息、手續費及其他費用計算在內，是真正具參考價值的數字。一個看似很低的月平息，換算成實際年利率後，可能高得驚人。
- 隱藏的收費：除了利息，借貸過程中可能涉及各種額外費用，例如申請手續費、估價費、行政費，甚至是高昂的提早還款罰息。這些費用加起來，可能是一筆不小的數目。正規的公司會將所有費用清晰列明，但有些公司則會將其隱藏在合約細則中。
- 高壓式推銷手法：你可能會接到一些來歷不明的推銷電話，對方以極其優惠的條件吸引你，然後用各種話術催促你盡快簽約，不給你足夠時間考慮清楚或比較其他方案。這種高壓手段往往是圈套的先兆。
精明選擇：如何識別正規財務公司？
既然業主貸款是其中一個可行選項，學會分辨正規與不良的財務公司就變得尤其重要。你可以從以下幾點入手，為自己做好把關：
- 查閱持牌放債人名單：這是最基本也是最重要的一步。所有在香港合法經營的放債公司，都必須領有由公司註冊處發出的放債人牌照。你可以親自到公司註冊處的官方網站，查閱最新的「持牌放債人名單」，確保你選擇的公司榜上有名。
- 要求提供「貸款產品資料概要」：根據規定，持牌放債人必須向客戶提供一份名為「貸款產品資料概要」（KFS）的文件。這份文件會清晰列明貸款的實際年利率、總利息支出、所有費用及條款，讓你一目了然。如果對方諸多推搪，不願提供，便要提高警覺。
- 審視廣告內容是否合理：對於那些標榜「無需信貸報告」、「保證批核」或利率低得不切實際的廣告，應抱持懷疑態度。正規的財務機構必定會審慎評估申請人的信貸狀況與還款能力。
- 觀察服務專業度：一間正規的公司，會有固定的辦公地址，職員會專業地解答你的疑問，詳細解釋合約條款，並且會給予你充足的時間考慮，不會強迫你即時作出決定。
真實個案分析：選對方案化解財務危機
理論總是千篇一律，真實的經歷卻更能觸動人心。面對財務需要，進行「居屋再按揭」或尋求其他套現方案，選擇正確的路徑至關重要。不同情況，需要不同的解決智慧。以下我們將透過兩個真實個案，深入探討業主如何根據自身處境，選擇最合適的「居屋再按」方案，最終成功走出困境。
個案一（債務重組）：租置公屋業主以「業主貸款」整合高息數
陳先生是一位租置公屋的業主，任職運輸業，收入穩定但過去數年因家庭開支增加，不知不覺間累積了多筆來自不同財務公司的高息私人貸款及信用卡欠款。每月薪金大部分都用於償還利息，生活質素大受影響，彷彿陷入了無底的債務旋渦。
他曾考慮過向房委會申請官方的再按揭，但了解到他的情況主要屬於個人債務整合，未必符合官方列出的緊急或特殊理由。在徬徨之際，他接觸到市面上的「業主貸款」方案。這個方案並非傳統意義上的物業按揭，而是財務公司為物業持有人提供的一種私人貸款。由於陳先生擁有業主身份，被視為信用狀況較佳的客戶，因此能獲批比一般私人貸款更高的金額和更低的利率。
最終，陳先生成功申請到一筆足以清還所有高息債務的「業主貸款」。他將所有零散的欠款整合為一，每月只需向一間機構作單一供款，利率大幅降低，每月還款額亦較之前減少了近一半。這一步不僅讓他擺脫了被高息債務追趕的壓力，更讓他重新掌握了自己的財務主導權。
個案二（應急資金）：居屋業主循「官方途徑」籌措家人醫藥費
李太與家人居於一個已供滿多年的居屋單位。生活本來安穩，但早前她的丈夫不幸確診重病，需要進行一項緊急手術及後續治療，醫療費用估計達數十萬。這筆突如其來的開支，遠超出了家庭的應急儲備。
在這種情況下，李太的首要目標是尋找一個合法、穩健且成本最低的融資方法。她的需求非常明確和迫切，完全符合房委會就「居屋再按揭」所接納的理由之一 — 為家庭成員籌措醫療費用。於是，她決定循官方途徑申請。
李太 meticulously 準備好所有證明文件，包括醫院發出的醫生證明、手術及治療費用估算單等，正式向房屋署提交再按揭申請。由於理由充分且證明文件齊備，申請在合理時間內順利獲批。憑著房屋署發出的同意書，李太成功向銀行為其居屋單位申請了再按揭，獲得了足夠支付丈夫所有醫療開支的資金，利率亦是較為優惠的銀行按揭利率。這個選擇，讓她能以最低的財務成本，安心地為家人解決了燃眉之急。
常見問題 (FAQ)
在考慮申請居屋再按揭時，不少業主都會遇到一些常見的疑問，我們整理了以下幾個關鍵問題，希望為你提供清晰的解答。
未補地價居屋可以為賺取現金回贈而轉按嗎？
答案是絕對不可以的。根據房屋委員會的指引，未補地價的居屋再按揭，其申請目的必須是為了應付突發而且急切的個人或家庭財務困難。房委會只會接納非常具體的理由，例如籌措家庭成員的醫療開支、教育費用、殮葬費，或者因離婚而需要支付贍養費等情況。
純粹為了賺取銀行的現金回贈、進行投資、個人消費或整合非緊急的個人債務等原因，均不符合申請資格。申請人必須向房委會提交詳盡的證明文件，以證實其申請理由的真確性及迫切性。所以，將居屋再按視為一種理財或套利工具是不可行的。
聯名居屋申請再按揭有何特別要求？
申請聯名居屋的再按揭時，最基本的要求是所有聯名業主都必須共同同意，並且一同作為申請人。因為按揭是將整份物業的業權作為抵押，所以任何單方面作業主的決定在法律上都是無效的。
在申請過程中，所有業主都需要在房委會的申請表格及相關文件上簽署。在獲得房委會的批准信後，向銀行或財務機構辦理正式按揭手續時，所有業主同樣需要親自簽署按揭契等法律文件。缺少任何一位業主的同意，整個居屋再按申請都無法繼續。
申請再按揭或業主貸款會否影響信貸評級(TU)？
是的，申請再按揭或業主貸款都會對你的信貸評級 (TU) 產生影響，這主要體現在兩個階段。
首先，在申請階段，銀行或財務公司會查閱你的信貸報告，這會在你的紀錄上留下一筆「硬性查詢」(hard inquiry)。如果在短時間內有多個同類查詢，信貸評級機構可能會認為你對信貸有迫切需求，這或會對評級產生短暫的負面影響。
其次，在貸款獲批後，這筆新的貸款紀錄會顯示在你的信貸報告中。長遠來看，影響是正面還是負面，完全取決於你的還款習慣。如果你能一直準時還款，這將有助於建立一個良好的信貸紀錄，對評級有正面作用。相反，任何逾期還款都會嚴重損害你的信貸評級。
經房委會申請再按揭，審批時間一般要多久？
經房委會申請居屋再按揭的審批時間沒有一個絕對的標準，因為它取決於多個因素，一般而言，整個過程可能需時數星期至數個月不等。
影響審批速度的主要因素包括：個案的複雜程度、你提交的證明文件是否齊全清晰，以及當時房委會處理的申請宗數。如果申請理由清晰，文件準備充足，審批過程自然會比較順暢。如果房委會需要你補交文件或提供進一步解釋，時間便會相應延長。在取得房委會的批准信後，你還需要預留時間給銀行或財務機構處理後續的貸款審批及法律程序。