想將手上的公屋或居屋單位在自由市場出售或出租，賺取更高回報？「補地價」是必須跨過的關卡。然而，面對複雜的計算方法、繁瑣的申請步驟，以及動輒數百萬的補價金額，不少業主都感到卻步。究竟公屋補地價點計？租置公屋與居屋的計法有何核心分別？申請流程有幾多步？
本文為你準備的【2025終極懶人包】，將由淺入深，為你拆解公屋補地價的所有疑問。從補價原因、計算公式、4步申請教學，到捕捉最佳時機的慳錢秘訣，助你輕鬆完成整個程序，順利將資產增值。
公屋補地價基礎：為何及哪些單位需要補價？
「公屋補地價點計」這個問題，是許多資助房屋業主規劃未來時，首先要面對的課題。在我們深入研究公屋補地價計算方法之前，必須先建立穩固的基礎，了解整個補地價概念的來龍去脈。這一步至關重要，因為它會解答您心中關於「為何要補？」、「我的單位需要補價嗎？」等根本疑問。
什麼是補地價？為何出售資助房屋前必須補價？
補地價的概念其實很直接。政府當年以低於市值的價格將單位出售予合資格人士，當中差價其實就是政府資助的地價折扣。因此，當業主希望解除單位的轉讓限制，例如在公開自由市場上出售或出租單位時，就需要向政府「歸還」當年所享有的地價折扣。這個過程，就是「補地價」。完成補地價後，單位才正式移除所有轉讓限制，業權變得完整，能夠與一般私人物業一樣自由流通。
需要補地價的主要資助房屋計劃
不同時期的資助房屋計劃，其轉讓限制條款大致相近。以下是幾個主要需要補地價的計劃類別。
租者置其屋計劃（租置公屋）
透過「租者置其屋計劃」由租戶身份轉為業主的公屋單位，俗稱租置公屋，是需要補地價的典型例子。業主若想在公開市場放售或出租，就必須先完成補價程序。
居者有其屋計劃（居屋）及綠表置居計劃（綠置居）
這是最常見的資助房屋類別。不論是傳統的居屋，還是近年推出的綠置居，業主在購入單位時都享有了政府提供的折扣，所以在公開市場出售前，同樣需要補回地價差額。
其他資助出售房屋計劃
除了上述主流計劃，一些較早期的計劃，例如「私人機構參建居屋計劃」（PSPS）以及「中等入息家庭房屋計劃」（例如屯門美樂花園），其單位同樣附有轉讓限制，需要補地價才能在自由市場交易。
何時需要補地價？三大觸發條件
了解自己的單位是否需要補價後，下一步就是弄清楚在什麼情況下才需要啟動補價程序。主要有以下三大觸發條件。
於公開自由市場出售或出租單位
這是最常見的觸發條件。當您決定將單位放售給市場上任何一位買家，或者將單位出租以賺取租金回報時，就必須先完成補地價。簡單來說，只要交易對象不限於政府指定的合資格人士，就需要補價。
增加或更改單位業權（如轉名）
這一點常常被人忽略。除了買賣和出租，任何涉及更改或增加業權的行動，例如想將家人姓名加入業權，或者將業權轉讓給非認可的家庭成員，都有可能觸發補地價的要求。因為這些操作同樣被視為一種業權轉讓。
例外情況：於第二市場轉售予合資格綠表／白居二人士
凡事總有例外。如果業主選擇在俗稱「居二市場」的第二市場，將單位轉售予持有有效「購買資格證明書」的綠表人士或「白居二」中籤者，則完全不需要補地價。這是一個封閉的市場，買賣雙方都必須符合房委會的資格要求，單位仍處於資助房屋的流轉系統內，地價折扣也得以延續。
公屋補地價點計？計算方法、評估原理及實用工具
想知道公屋補地價點計，首先要理解不同資助房屋的計算基礎有根本分別。整個公屋補地價計算方法並非單一套餐，而是分為兩大類別。了解自己單位屬於哪一類，是準確估算補價金額的第一步。
【核心分別】租置公屋 vs 居屋補地價計法
不同計劃的資助性質和出售方式，直接決定了補地價的計算邏輯。簡單來說，租置公屋和傳統居屋/綠置居的處理方式完全不同。
租置公屋：沒有固定公式，由房委會獨立評估現值
租者置其屋計劃（租置公屋）的補地價計算比較特殊，它沒有一個固定的計算公式。業主提出申請後，房屋委員會（房委會）會委託專業測量師，獨立評估單位在申請補價當刻的十足市值。然後，房委會會根據這份估價，再釐定出業主需要補回的金額。所以，業主無法自行用一條簡單公式預先計算。
居屋/綠置居：按固定的「最初折扣率」計算
居屋和綠置居的公屋補地價計算就清晰得多，它基於一個不變的核心元素：「最初折扣率」。這個折扣率在業主買入單位的一刻就已經定下來，代表當時政府資助的幅度。之後無論樓市如何升跌，這個百分比都不會改變。補價時，就是將這個固定的折扣率，應用在單位「現時的市值」上。
參考居屋補地價公式（附計算實例）
對於居屋和綠置居的業主，可以透過以下公式，對所需補價金額有一個具體的概念。
補價公式：補價金額 = 補價時市值 × (購入時十足市值 – 購入價) / 購入時十足市值
這條是官方的完整計算公式。公式中的「購入時十足市值」是指單位當年未有任何折扣下的完整市價，而「購入價」就是你當年實際支付的樓價。兩者相減再除以十足市值，得出的就是「最初折扣率」。
簡化理解：補價金額 = 單位現時市值 × 當年折扣率
為了方便理解，我們可以將公式簡化。假設你當年用180萬買入一個市值300萬的居屋單位，折扣率就是 (300萬 – 180萬) / 300萬 = 40%。若今天單位經房委會評估的市值升至500萬，你需要繳付的補價就是 500萬 × 40% = 200萬元。
如何查詢單位的「最初折扣率」？
要準確計算，就必須知道自己單位的「最初折扣率」。你可以透過以下幾種途徑尋找這個關鍵數字。
查閱「首份轉讓契據」（最準確方法）
最準確的方法，是找出你買入單位時簽署的「首份轉讓契據」（First Assignment）。這份法律文件會清楚列明單位「購入時的十足市值」和你的「購入價」，讓你能夠計算出最準確的折扣率。
透過土地註冊處查閱樓契
如果你遺失了樓契文件，可以經由土地註冊處的網上服務或親身到辦事處，付費查閱和索取自己單位的樓契副本。
參考房委會網站各屋苑折扣率（只供參考）
房委會網站一般會公布每個居屋屋苑首次推出發售時的折扣率範圍。這個數字可以作為初步參考，但要注意，個別單位的最終折扣率，是以簽署臨時買賣合約時的市值為準，所以可能會與官方公布的範圍有輕微出入。
使用網上補地價計算機作初步估算
現時網上有一些公屋補地價計算機工具，可以幫助你快速進行初步估算。你只需要輸入單位現時的大約市值和你估計的當年折扣率，就能得到一個參考數值。但要記住，這些工具的結果並非官方標準。最終需要繳付的金額，始終以房委會發出的「評估補價通知書」上列明的估價為準。
【實戰教學】公屋補地價申請全流程：由遞表到註冊
了解公屋補地價點計之後，就來到實際操作的環節。整個申請流程看似複雜，其實只要跟著步驟走，一步一步來，就會發現相當清晰。以下為你拆解由遞交申請到完成註冊的四大步驟，讓你對整個過程瞭如指掌。
第一步：遞交申請表格及文件
按轉讓限制期選擇正確表格（HD1065C / HD1066C）
申請的第一步，是選對表格。房屋委員會（房委會）提供了兩款主要的申請書，你需要根據單位的轉讓限制期狀況來選擇：
* HD1065C：適用於已過五年轉讓限制期的單位，這是絕大部分業主會用到的表格。
* HD1066C：適用於仍處於五年轉讓限制期內的單位。這種情況較為特殊，通常房委會會先處理拒絕回售的申請，再處理補價申請。
選錯表格可能會延誤整個流程，所以遞交前記得再三確認。
準備申請書、樓契副本及繳付手續費
填妥正確的申請書後，你需要連同一份樓契副本，以及一筆劃線支票用作繳付行政手續費，一併遞交至相關的租約事務管理處。這筆手續費在成功繳付補價後，可於補價金額中扣除。準備好所有文件，就能確保申請順利展開。
第二步：房委會受理及上門估價
接收「補價申請認收通知書」
遞交文件後，房委會一般會在一至兩星期內寄出「補價申請認收通知書」。這份文件代表你的申請已正式被接納並進入處理程序。收到通知書後，就可以靜待下一步的估價安排。
房署或其委託公證行實地評估單位「現時市值」
接下來，房署或其委託的專業公證行會聯絡你，預約時間上門為單位進行實地視察及估價。這個估價結果，就是釐定單位「現時市值」的官方標準，也是整個公屋補地價計算方法中最關鍵的一環，直接決定最終需要繳付的金額。
第三步：接收評估通知書及繳付補價
收到「評估補價通知書」，核對金額及有效期
完成上門估價後約一個月，你便會收到正式的「評估補價通知書」。收到後，必須仔細核對信上列明的補價金額，以及最重要的一點——繳款有效期限。
關鍵時限：兩個月內必須繳清全數補價
這一步是整個流程中最講求時效性的環節。通知書上會清楚列明，你必須在通知書發出日期起計的兩個月內，繳清全數補價。這個期限非常嚴格，一旦錯過，整個申請就會作廢，之前繳付的手續費亦不獲退還。屆時若想再補地價，便需要重新遞表申請及估價，過程不但費時，補價金額亦可能因市況轉變而有所不同。
第四步：領取證明書及完成土地註冊
繳款後獲取「解除轉讓限制證明書」
當你繳清全數補價後，房委會便會發出正式收據，並在稍後寄上非常重要的「解除轉讓限制證明書」。這份文件是你的單位已完成補地價的法律證明，代表單位的轉讓限制已被正式解除。
最重要一步：將證明書於土地註冊處登記
收到「解除轉讓限制證明書」後，千萬不要以為事情已經圓滿結束。最後，也是最關鍵的一步，是你需要親自或委託律師，將這份證明書帶到土地註冊處進行登記（俗稱「註冊契」）。完成登記後，你的單位才算在法律層面上真正回復自由身，可以與市場上的私人樓宇一樣，自由進行買賣、出租或轉讓。
參考個案：補地價時間線一覽
為了讓你對整個流程所需時間有更具體的概念，我們整理了一個參考時間線：
第1日：遞交申請
準備好申請書、樓契副本及手續費支票，交往租約事務管理處。
第28日：預約上門估價
收到房署或公證行來電，預約實地視察單位的日期。
第45日：收到評估補價通知書
正式收到列明補價金額及兩個月繳款期限的通知書。
第80日：限期前繳清款項
在兩個月期限屆滿前，到指定地點繳付全數補價金額。
第92日：收到證明書並完成土地註冊
收到「解除轉讓限制證明書」，並隨即到土地註冊處辦理登記手續，正式完成所有程序。
公屋補地價慳錢秘訣：最佳時機與財務安排
掌握了公屋補地價點計的原理後，下一步自然是思考如何能夠慳得更多。補地價涉及的金額不少，選擇合適的時機和善用財務安排，絕對能夠為你節省一筆可觀的費用。
補地價最佳時機：利用樓市週期「鎖定」低成本
核心原理：補價金額與「單位現時市值」直接掛鈎
要掌握慳錢的竅門，首先要理解公屋補地價計算方法的核心。補價金額並非根據你當年的買入價，而是與你申請補價一刻，由房署評估的「單位現時市值」直接掛鈎。簡單來說，樓市暢旺，單位估值高，你需要補的金額就愈多；反之，當樓市回調，單位估值下跌，補價金額亦會隨之減少。這個浮動的估值，正是我們進行財務策劃的關鍵。
操作策略：樓市回調時申請，鎖定較低補價額；待樓市回升時再出售
一個精明的操作策略是，主動利用樓市的週期性波動。當你觀察到樓市進入下行或調整階段時，即使你尚未找到買家，也可以主動向房署提出補地價申請。這樣做的好處是，房署會根據當時較低的市況來評估你的單位市值，從而「鎖定」一個相對較低的補價金額。繳付這筆費用後，你的單位便解除了轉讓限制。你可以選擇繼續持有單位，靜待樓市回暖，等到樓價回升至心儀水平時才放售，這樣便能賺取更大的利潤空間。
未補地價單位的按揭限制與財技
談及財務安排，未補地價的單位在按揭方面有著嚴格的限制，但當中亦存在一些可行的財技。
為何嚴禁「加按」套現？
許多業主可能會想，能否透過「加按」（Cash-out Refinancing）物業來套取一筆現金，用作支付補地價的費用。答案是，房署基本上是禁止這種操作的。因為在未補地價前，政府仍然擁有單位的部份業權，單位屬於資助性質，並非純粹的私人資產。因此，房署不允許業主利用這種資助房屋作財務槓桿，隨意套現資金作其他用途。
緊急情況下的特殊加按申請
當然，凡事總有例外。假如業主遇到一些非常緊急且嚴峻的個人困境，例如需要籌集資金應付家庭成員的緊急醫療開支、殮葬費，或者陷入嚴重財困等，可以備妥證明文件向房署提出特殊申請。房署會按個別情況嚴格審批，即使獲批，貸款額通常也僅限於實際所需，並且按揭利率可能較高。
唯一可行財技：「平手轉按」賺取更佳利率或現金回贈
對於大部份業主而言，唯一比較可行的財務技巧是「平手轉按」（Remortgage）。平手轉按的意思是，將現有的按揭貸款餘額，在不增加貸款額的情況下，由一間銀行轉移至另一間銀行。由於這操作不會增加業主的總負債，房署一般都會批准。這樣做的好處有兩個：第一，你可以尋找利率更低的銀行，節省長遠的利息開支。第二，也是更實際的一點，新承造按揭的銀行通常會提供一筆可觀的現金回贈，這筆資金雖然未必能完全覆蓋補地價的費用，但絕對可以作為一筆有用的補貼，減輕你的現金壓力。
公屋補地價常見問題 (FAQ)
關於公屋補地價點計，業主在實際操作中總會遇到各種疑問。以下整理了幾個最常見的問題，有助釐清整個公屋補地價計算與申請過程的重要細節。
補地價金額可以與房署議價嗎？
答案是不能。補地價的金額，是根據房屋署或其委託的專業測量師行評估單位當時的十足市值計算。這個評估結果是最終的官方標準，整個過程具備標準化程序，因此業主並無議價空間。
錯過了兩個月的付款期限應如何處理？
一旦錯過評估補價通知書上列明的兩個月付款期限，該次申請就會自動失效。業主需要從頭開始，重新遞交一份新的補地價申請，並且再次繳付全額申請費用。需要留意的是，房署會根據新申請的時間點重新為單位估價，屆時的市值可能已經變動，所以最終的補價金額有機會比之前更高或更低。
補地價的費用可否由買家支付？
這是可以的。房屋署的規定是補價款項必須繳清，但沒有硬性指明必須由哪一方支付。因此，補地價的費用由賣家還是買家承擔，完全是買賣雙方在商議臨時買賣合約時可以決定的條款。雙方可以協商由買家支付全部或部分補價金額，並且將其列明在合約之中。
整個補地價申請過程通常需時多久？
由遞交申請表格開始，到最終領取「解除轉讓限制證明書」，整個過程一般需要三至四個月。當中包括房署處理申請、預約測量師上門估價、發出評估通知書，然後業主有兩個月的時間籌備資金付款。完成繳款後，再等候房署發出正式證明書，整個流程環環相扣，需要預留充足時間。
違規出租或出售未補地價單位有何法律後果？
這是一個非常嚴重的問題。根據《房屋條例》，任何未補地價的資助房屋業主，若違規在公開市場上將單位出售、出租或轉讓，即屬刑事罪行。一經定罪，最高可被判處罰款五十萬港元及監禁一年。此外，所有相關的交易合約亦會被視為無效，房委會更有權收回該單位。
完成補地價後，單位與私人樓宇在買賣或按揭上還有分別嗎？
當業主繳清補價，並且將收到的「解除轉讓限制證明書」正式在土地註冊處登記之後，單位在法律地位上就與一般私人樓宇再沒有分別。業主從此擁有單位的完整業權，可以自由在公開市場上出售、出租，或者向銀行申請加按套現，其操作方式與任何私人住宅物業完全相同。