在2025年瞬息萬變的樓市與息口環境下，申請按揭是置業最關鍵一步。面對五花八門的銀行按揭計劃，H按與P按如何抉擇？現金回贈、Mortgage Link等優惠怎樣才算「最著數」？不同背景的申請人及物業類型，又應選擇哪間銀行才能順利獲批？
本文將為你提供一站式按揭比較全攻略，由最新銀行計劃、H/P按利率分析，到獨家銀行審批內幕逐一拆解。我們更設有獨家按揭計算機，助你30秒內配對最適合你的個人化方案，助你輕鬆鎖定全城最抵、最優惠的按揭計劃。
最新銀行按揭計劃比較總覽 (最後更新：[今日日期])
要做好按揭比較，第一步就是全面掌握各大銀行的最新計劃。市場利率和優惠時常變動，所以我們為你緊貼最新資訊，讓你一眼看清當前最優惠的選擇。
各大銀行按揭核心條款對比表
我們為你整理了幾間主要銀行的核心按揭條款，方便你進行初步的按揭比較 銀行。請注意，實際利率及回贈會因應你的貸款額和個人信貸狀況而有所調整，最終條款以銀行批核為準。
滙豐銀行 (HSBC)
* H按利率：H+1.3%
* P按利率：P(5.875%)-1.75%
* 鎖息上限 (Cap Rate)：P-1.75%
* 現金回贈：高達貸款額1% (視乎貸款額)
* 罰息期：2年
中國銀行(香港) (BOC)
* H按利率：H+1.3%
* P按利率：P(5.875%)-1.75%
* 鎖息上限 (Cap Rate)：P-1.75%
* 現金回贈：高達貸款額1% (視乎貸款額)
* 罰息期：2年
渣打銀行 (Standard Chartered)
* H按利率：H+1.3%
* P按利率：P(6.125%)-2%
* 鎖息上限 (Cap Rate)：P-2%
* 現金回贈：高達貸款額1% (視乎貸款額)
* 罰息期：2年
【獨家】銀行審批內幕分析
表格上的數字固然重要，但銀行審批按揭，從來不只看表面文件。想知道銀行內部是如何評估你的申請嗎？以下是一些他們真正著重的「潛規則」。
收入的「質素」遠比「數量」重要
銀行審批部門看待不同類型的收入，會有截然不同的標準。例如，月入5萬的公務員，和月入5萬的保險經紀，在銀行眼中是完全不同的。前者的收入極度穩定，所以會被視為最優質的客戶。後者的收入以佣金為主，浮動性較大，所以銀行在計算其還款能力時，可能會將其收入打個折扣，或者要求提供更長時間的入息證明來評估平均收入。自僱人士的情況也類似，銀行會更嚴謹地審視其公司業務的穩定性。
信貸報告 (TU) 不只看一個評分
很多人以為只要TU評級有A或B就足夠，但銀行審批員會看得更深入。他們會留意你的信貸報告，檢查你近三至六個月內有沒有申請大量信用卡或私人貸款。如果短期內信貸查詢記錄太多，銀行會認為你的財政狀況可能不穩，繼而影響審批。另外，信用卡的信貸使用度也是關鍵。長期只還最低還款額 (Min Pay)，或者信貸額度長期用盡，都會留下負面印象。
你與銀行的「關係」有實際價值
雖然銀行條款看似標準化，但「關係」有時能發揮作用。如果你是銀行的長期客戶，而且有其他戶口，例如出糧戶口、MPF戶口或者投資戶口，這代表你對銀行的貢獻度較高。在審批過程中，這種良好關係有機會為你帶來更順暢的溝通，甚至在爭取較佳條款時，也能成為一個輕微的優勢。
物業本身的「健康狀況」
最後，銀行不只審批「你」，也在審批你的「抵押品」。他們會對物業進行估價，而且會考慮物業的質素。樓齡太高的舊樓 (例如超過50年的唐樓)、涉及僭建或業權不清的物業、以至一些流通性較低的村屋，銀行在審批時都會比較保守。這可能會導致估價不足，或者需要申請人提供更多資料，最終影響獲批的貸款額和按揭成數。
【獨家按揭計算機】30秒配對最適合你的銀行方案
進行全面的按揭比較，是申請貸款前最重要的準備工作。不過，面對市場上各大銀行的眾多方案，要逐一分析確實費時失神。我們的獨家按揭計算機，專為簡化這個過程而設計。你只需要回答幾條簡單問題，系統就能在30秒內，為你配對最符合個人財務狀況的銀行按揭方案。
根據你的情況，篩選最佳銀行選擇
這個工具的智能之處，在於它會根據你提供的個人資料，例如物業價格、期望貸款額以及你的收入狀況，進行精準的篩選。系統會自動過濾掉不符合申請門檻的計劃。所以，它能確保推薦給你的，都是最切合你實際需要，而且成功批核機會較高的銀行選擇。這樣進行按揭比較銀行方案，就更加有效率。
即時生成個人化銀行按揭推薦列表
完成輸入後，計算機會即時生成一份清晰的個人化推薦列表。這份列表會將不同銀行的按揭計劃並列展示，讓你一目了然地比較各個方案的核心條款，包括實際利率、現金回贈、每月供款額等關鍵數據。你不用再花時間自行整理資料。你可以直接根據這份客觀的數據，輕鬆找出最著數的選擇，為你的置業大計踏出成功的第一步。
H按 vs P按詳細比較：如何選擇最適合你的計劃？
在芸芸眾多的銀行計劃中進行按揭比較，最先要面對的抉擇，往往就是挑選H按還是P按。這兩個計劃是香港最主流的按揭方案，直接影響你未來數十年的供款開支。它們的利率計算方法和穩定性截然不同，了解箇中差異，是為自己揀選最合適供樓計劃的第一步。接下來，讓我們深入拆解兩者的運作原理和各自的優劣。
深入了解H按：拆解HIBOR與鎖息上限 (Cap Rate)
H按，全稱是「香港銀行同業拆息按揭計劃」。它的利率結構是浮動的，計算公式為「HIBOR + 銀行指定利率」。
這裡的HIBOR（Hong Kong Interbank Offered Rate），是指銀行之間互相借貸時使用的利率，你可以視之為銀行的「資金成本價」。這個利率每日都會變動，所以H按的實際利率和每月供款額並非固定不變。
H按計劃最關鍵的部份，是它設有一個名為「鎖息上限」（Cap Rate）的保障機制。這個上限通常與P按利率掛鈎（例如P-2%）。它的作用是，當HIBOR大幅抽升，導致「HIBOR + 銀行指定利率」的總和高於鎖息上限時，你的按揭利率會自動被「鎖定」在上限水平，不會無止境地增加。
這個設計讓H按兼具兩方面的優點：在低息環境，你可以享受HIBOR低企帶來較低的利息開支；在加息週期，鎖息上限則為你提供了一個重要的安全網。正因如此，現時市場上有超過九成的業主都選用H按計劃。
剖析P按的穩定性：認識銀行的「大P」與「細P」
P按，全稱是「最優惠利率按揭計劃」。它的計算方式相對簡單，公式為「P – 銀行指定利率」。
這裡的「P」（Prime Rate），即最優惠利率，是由各家銀行自行釐定的基準利率。與每日浮動的HIBOR不同，P的變動頻率非常低，銀行只會在整體經濟環境有較大轉變（例如美國聯儲局大幅加息）時才會調整。因此，P按的最大優點就是穩定，每月供款額清晰可預算，適合追求穩定現金流、不希望供款額時常變動的業主。
在進行銀行按揭比較時，你會發現香港的「P」並非只有一個標準。市場上主要分為「大P」和「細P」。現時，滙豐銀行、恒生銀行、中國銀行（香港）等主要銀行採用的是「細P」；而渣打銀行、東亞銀行等則採用「大P」，利率會稍高一些。所以在比較不同銀行的P按計劃時，記得要留意它們採用的是哪一個「P」。
總結圖表：H按與P按全方位對比
為了讓你更清晰地掌握兩者的分別，我們整理了以下的比較圖表，助你快速作出判斷。
| 特點 | H按計劃 (HIBOR-based) | P按計劃 (Prime-based) |
|---|---|---|
| 利率基礎 | 香港銀行同業拆息 (HIBOR) | 最優惠利率 (Prime Rate) |
| 利率穩定性 | 每日浮動，波幅較大 | 相對穩定，變動頻率低 |
| 供款穩定性 | 每月供款額會隨HIBOR變動 | 每月供款額非常穩定 |
| 風險保障機制 | 設有「鎖息上限」(Cap Rate) | 利率本身波幅小，可預測性高 |
| 優點 | 低息環境下，利率通常更低 | 供款穩定，方便財務規劃 |
| 缺點 | 供款額浮動，較難預算 | 利率通常較H按為高 |
| 適合人士 | 能承受利率波動，追求更低利息開支的人士 | 風險承受能力較低，追求供款穩定的人士 |
比較按揭三大關鍵：現金回贈、Mortgage Link、按揭保險
進行按揭比較時，除了H按與P按的利率，還有三個關鍵因素會直接影響你的總成本和財務彈性。全面的按揭比較，銀行提供的現金回贈、高息存款掛鈎戶口（Mortgage Link）以及按揭保險的條款，都是必須仔細審視的細節。這些元素往往隱藏著魔鬼細節，理解它們的運作方式，才能真正選出最適合自己的方案。
現金回贈比較：小心銀行的「扣減」陷阱
現金回贈是銀行最直接的優惠，以貸款額的某個百分比計算，作為吸引客戶的獎賞。表面上看，回贈百分比愈高愈好，但是當中存在一個重要規則。根據香港金融管理局的指引，如果現金回贈的金額超過貸款額的1%，整筆回贈金額就需要從你的貸款本金中直接扣除。
舉一個例子說明。假設貸款額為500萬，如果銀行提供1%現金回贈，你可以實實在在地獲得5萬元現金。如果另一間銀行提供1.5%回贈，金額為7.5萬元，因為超過了1%的門檻，這7.5萬元需要從500萬本金中扣減。最終，你實際提取的貸款額只有492.5萬元。對於需要盡用貸款額去支付首期餘額或裝修費用的朋友來說，這個「扣減」陷阱會直接影響你的現金流預算。
另外一個需要注意的地方，是回贈的計算基礎。對於需要申請按揭保險的高成數按揭個案，部分銀行計算回贈時，只會以銀行自身批出的貸款部分為基礎，而不包括按揭保險公司擔保的部分。申請前，必須向銀行查詢清楚計算細節。
高息存款掛鈎戶口 (Mortgage Link) 比較
高息存款掛鈎戶口（Mortgage Link）是現時按揭計劃中一個非常實用的工具，尤其在加息環境下，它的作用更為明顯。簡單來說，這是一個與你的按揭戶口利率完全掛鈎的高息儲蓄戶口。如果你的實際按揭利率是4.125%，你存放在這個戶口內的資金，就可以賺取同樣為4.125%的存款利息。
這個設計的巧妙之處，在於存款利息可以直接抵銷部分的按揭利息支出。假設你有50萬元資金存放在Mortgage Link戶口，這50萬元所產生的利息，就等於你按揭貸款中50萬元本金的利息開支。變相令你這部分的貸款接近免息，有效減輕供款壓力。
比較不同銀行的Mortgage Link計劃時，最重要的關鍵是「存款上限」。大部分銀行會將可享高息的存款額度，設定為按揭貸款餘額的50%。有些銀行可能提供高達60%的上限，這代表你可以放入更多資金去對沖利息。這個戶口特別適合手頭上有一筆備用資金，但又不想馬上用作提早還款的業主，讓資金保持靈活性的同時，又能發揮最大的慳息效果。
高成數按揭核心：按揭保險計劃 (MC) 詳解
對於預算有限，特別是首次置業的朋友，高成數按揭是實現置業目標的關鍵，而按揭保險計劃（Mortgage Insurance Programme）就是申請高成數按揭的核心。這個計劃由香港按揭證券有限公司旗下的按揭保險公司（HKMCI）提供，作用是為銀行分擔額外風險，讓銀行可以批出高於金管局規定成數上限的貸款，例如八成或九成按揭。
申請人需要明白，按揭保險的保障對象是銀行，而不是借款人。作為借款人，你需要為這份保險支付保費。保費的計算會根據貸款額、按揭成數以及還款年期而定，成數愈高，年期愈長，保費就會愈貴。保費可以選擇一次過支付，或者更常見地，加借在總貸款額之中，與每月供款一同攤還。
申請按揭保險亦有其門檻。計劃對物業的價值設有上限，例如現時九成按揭只適用於1,000萬元或以下的物業。同時，申請人必須是固定受薪人士，有穩定的還款能力，而且所購的物業必須是用作自住。在比較不同銀行的按揭計劃時，其實按揭保險的條款是標準化的，主要的分別還是在於銀行最終批核的利率及其他優惠。
【按揭申請人指南】不同身份的最佳銀行選擇
進行按揭比較時，除了比較各銀行的利率和回贈，申請人的個人身份和財務狀況也是決定成敗的關鍵。銀行審批按揭時，會根據申請人的職業、收入來源和置業目的，採用不同的評估標準。因此，了解自己的身份類別，並針對性地選擇合適的銀行，能大大提高成功獲批的機會。以下我們將會為不同身份的申請人，進行深入的按揭比較分析。
首次置業人士 (首置) 按揭比較
對於首次置業人士（簡稱「首置」）而言，最大的優勢在於可以申請高成數按揭。根據現行按揭保險計劃，符合資格的首置人士可申請高達九成的按揭貸款，大大減輕首期負擔。進行按揭比較時，首置人士應重點關注銀行處理按揭保險申請的經驗和效率。
一般來說，大型銀行如滙豐銀行、中國銀行（香港）及恒生銀行，由於處理大量高成數按揭申請，其流程相對標準化，審批速度也較有保證。它們與香港按揭證券有限公司（HKMC）有緊密的合作關係，能順暢地處理申請。此外，部分中小型銀行為了爭取市場佔有率，有時會提供更具吸引力的現金回贈或利率優惠，也值得納入比較範圍。首置人士在選擇時，除了比較利率，也可以向按揭顧問查詢不同銀行近期的審批取態，例如對入息證明的寬鬆程度，從而選擇最適合自己的方案。
轉按／加按人士按揭比較
轉按（Refinancing）和加按（Top-up Loan）是業主善用物業升值潛力的常用財務工具。轉按的主要目的是為了轉到利率更低或現金回贈更高的銀行，以節省利息支出。加按則是在原有貸款上，向銀行申請額外貸款，將物業的淨值套現。
在進行轉按的按揭比較時，現金回贈是重要的考慮因素。業主需要仔細計算，銀行提供的現金回贈是否足以抵銷轉按過程中涉及的律師費，以及原銀行罰息期內的罰款。近年銀行資金成本上升，現金回贈的吸引力有所減弱，但部分銀行如渣打銀行、花旗銀行等，仍不時會為轉按客戶提供較進取的優惠方案。至於加按，銀行最看重的是物業的最新估價。因此，選擇估價較為「估得足」的銀行至關重要。業主可以同時向多間銀行查詢物業估價，再決定向哪一間提出申請。
自僱／非固定收入人士按揭比較
自僱人士、公司董事或收入主要來自佣金的專業人士，在申請按揭時面對的挑戰相對較大，因為銀行傾向批核予收入穩定的受薪僱員。對於這類申請人，銀行的審批核心在於如何證明其還款能力。
在選擇銀行時，最關鍵的是銀行的審批彈性。一般而言，大型銀行對文件的要求較為嚴格和標準化，可能要求提供最少兩年的稅單及公司財務報表，並會將平均收入打折計算。相比之下，部分中小型銀行或外資銀行，例如東亞銀行，有時會更願意花時間了解申請人的業務模式和收入結構，作個案式審批。
要成功獲批，準備充足的文件是致勝關鍵。申請人應提早整理好過去最少六個月至一年的公司及個人銀行戶口紀錄、已核數的財務報告、稅務局發出的利得稅及薪俸稅評稅通知書等。一個清晰整潔的財務紀錄，能向銀行證明你有穩定而持續的收入，是增加審批信心的不二法門。
【物業類型指南】各類物業按揭成數及銀行取態
選擇心儀物業時，除了考慮地點和價格，物業類型也是影響按揭比較結果的關鍵因素。不同類型的物業，銀行審批的準則、可承造的按揭成數，以及整體的取態都有很大分別。想順利獲取貸款，就要先了解銀行如何看待你的目標物業。
新盤 vs 二手樓按揭比較
新盤與二手樓的按揭申請，是兩種截然不同的體驗。購買新盤，特別是樓花，發展商通常會提供清晰的付款辦法，銀行估價亦會直接參考買賣合約價，因此較少出現估價不足的問題。銀行對新樓盤的態度普遍較為積極，審批流程相對直接。不過，買家需要留意，若選用「即供付款」計劃，根據金管局指引，可能無法申請高成數按揭保險，這點在進行按揭比較時需要特別計算清楚。
二手樓的按揭申請則更看重銀行對物業的獨立估價。即使買賣雙方已議定成交價，銀行仍會自行評估，若估價低於成交價，買家便需要準備更多首期資金去填補差額。此外，物業的樓齡是另一項重要考慮，大部分銀行會以「75減」或「80減」樓齡去計算最長還款年期。樓齡越高，還款期越短，每月供款壓力自然會增加。因此，在比較各銀行按揭計劃時，二手樓買家應同時向多間銀行查詢估價。
居屋按揭比較
居屋按揭的最大特點是擁有房委會提供的擔保。只要單位仍在擔保期內，銀行便能提供高成數按揭而無需買家額外購買按揭保險，這大大減輕了首期負擔。綠表申請人最高可獲九成半按揭，而白表申請人最高亦可達九成，最長還款期一般為25年。
進行居屋按揭比較時，有一點必須注意，就是居屋按揭計劃普遍只提供P按（最優惠利率按揭）。這與私人住宅市場主流可選H按（同業拆息按揭）的情況不同。另外，如果二手居屋已落成一段時間並過了政府的擔保期，銀行審批就會變得非常嚴謹，按揭成數亦會大幅回落至與私樓看齊，甚至更低。
村屋按揭比較
村屋按揭是所有物業類型中最複雜的一種，銀行在審批時亦最為審慎。主要原因是村屋的業權、地權、以至道路使用權等狀況較為複雜，每間村屋的情況都可以很不一樣，不像標準化屋苑般簡單。
銀行對村屋的估價普遍非常保守，估價不足是常態。一般而言，村屋按揭成數最高只有八成半，而且需要通過按揭保險公司審批。不是所有銀行都願意承造村屋按揭，所以在進行按揭比較時，最好尋找對村屋按揭有較多經驗的銀行。銀行會進行極為詳盡的查冊，確保村屋擁有「滿意紙」並且沒有違規建築等問題，整個審批過程亦會比一般住宅漫長。
銀行按揭申請流程及常見問題 (FAQ)
在完成初步的按揭比較後，了解整個申請流程是確保置業過程順利無阻的下一步。一個清晰的路線圖，能助你預先準備，避免在關鍵時刻出現阻滯。以下將會拆解由準備文件到成功提取貸款的每一步，並深入探討影響審批結果的兩大關鍵因素，讓你對整個銀行按揭申請過程瞭如指掌。
按揭申請四部曲：由準備文件到提取貸款
整個按揭申請過程看似複雜，但其實可以歸納為四個主要階段。只要按部就班，準備充足，就能輕鬆應對。
第一步：準備文件及提交申請
這是整個流程的起點。你需要準備好一系列文件，一般包括香港身份證、住址證明、臨時買賣合約，以及最重要的入息證明文件。受薪人士通常需要提供最近三至六個月的糧單及銀行月結單；自僱或非固定收入人士則可能需要提供更長時間的證明，例如稅單或公司財務報表。文件準備齊全後，便可選擇心儀的銀行正式提交申請。
第二步：銀行進行物業估價
銀行收到你的申請後，會委託專業測量師行為你的目標物業進行估價。這個估價結果非常關鍵，因為銀行最終批出的貸款額，將會以物業成交價或銀行估價的較低者為準。假如銀行估價低於你的成交價，即是俗稱的「估價不足」，你就需要準備更多首期資金去填補差額。
第三步：正式審批
這是銀行內部處理的核心階段。審批部門會仔細審核你提交的所有文件，評估你的還款能力，並會查閱你的環聯（TransUnion）信貸報告。銀行會根據內部指引及香港金融管理局的規定，計算你的供款與入息比率，確保你符合資格。如果申請高成數按揭，銀行還會將你的申請轉交至按揭保險公司作同步審批。
第四步：簽署法律文件及提取貸款
當申請獲正式批准後，銀行會發出「貸款確認信」（Facility Letter）。之後你需要委託律師，並親身到律師樓簽署按揭契據等法律文件。在物業成交日當天，銀行會根據指示，將貸款額直接支付給賣方的代表律師，整個交易便告完成，你亦正式成為業主，開始你的供款生活。
影響審批兩大關鍵：壓力測試與信貸評級(TU)
在眾多審批考慮中，有兩個因素對結果起著決定性作用。深入了解它們，有助你提高成功獲批的機會。
關鍵一：供款與入息比率 (DTI)
雖然香港金融管理局自2025年2月起已暫停實施物業按揭貸款的壓力測試要求，但「供款與入息比率」（Debt-to-Income Ratio, DTI）這項基本門檻依然存在。簡單來說，你申請按揭後的每月總供款額，不能超過你每月總入息的50%。銀行會嚴格執行此規定，以確保你有足夠的還款能力。如果你本身有其他私人貸款或按揭在身，這個比率要求會更加嚴格。因此，在進行各間銀行的按揭比較時，準確計算自己的DTI是不可或缺的一環。
關鍵二：信貸評級 (TU)
你的個人信貸報告，即環聯（TransUnion）的信貸評級，是銀行評估你作為借款人信譽的「成績表」。一個良好的信貸評級（一般為A至C級）顯示你有準時還款的習慣，銀行自然更樂意批出貸款。相反，如果評級欠佳（例如因經常逾期繳付信用卡款項），銀行可能會要求你支付更高的按揭利率、提供擔保人，甚至直接拒絕你的申請。建議在申請按揭前數個月，應避免申請新的信用卡或私人貸款，並確保所有賬單均準時繳清，以維持健康的信貸紀錄。
按揭常見問題
Q1: 整個按揭申請過程大概需要多少時間？
一般而言，由遞交申請至銀行發出正式批准信，大約需要兩至四星期。如果文件齊備，而且申請人收入背景簡單，審批速度會較快。若需要申請高成數按揭保險，審批時間可能需要額外延長一至兩星期。
Q2: 如果銀行估價不足，應該怎麼辦？
首先，你可以嘗試向多幾間銀行申請按揭。不同銀行委託的測量師行不同，對物業的估價也可能存在差異。多作幾次按揭比較，或許能找到估價更「貼市」的銀行。如果所有銀行的估價都低於成交價，你就需要準備額外的首期資金去完成交易。
Q3: 銀行的現金回贈會否影響貸款額？
會的。根據香港金融管理局的指引，如果銀行提供的現金回贈金額超過貸款額的1%，整筆回贈金額都必須在貸款本金中扣除。舉例說，你申請500萬貸款，銀行提供1.5%現金回贈（即75,000元）。由於回贈率高於1%，銀行在批出貸款時，會將貸款總額由500萬減去75,000元，你實際收到的貸款額為4,925,000元。
Q4: 甚麼是「罰息期」？期間可以提早還款嗎？
「罰息期」是按揭貸款初期的一個鎖定期，通常為兩年。在這段期間，如果你想提早全數清還貸款（例如賣樓或轉按），銀行將會收取一筆手續費或罰款。雖然你可以提早還款，但罰款的金額可能相當於貸款額的某個百分比，所以行動前必須先向銀行查詢清楚，計算是否划算。