上車置業，是無數香港人的夢想，但從天價樓市中突圍，過程絕非易事。複雜的按揭利息計算、繁瑣的買賣流程、加上處處隱藏的首期陷阱，往往令準買家感到迷惘甚至卻步。本攻略旨在為您提供一站式的清晰指引，我們將由最基本的財務評估與利息預算入手，手把手帶您走過由簽約到收樓的7大核心步驟，並深入剖析借用私人貸款作首期的3大潛在危機，助您計清條數，避開陷阱，穩健地實現置業目標。
借錢買樓第一步：財務評估與利息預算
決定借錢買樓，是人生中的重要里程碑。要順利上車，第一步並非急於睇樓，而是先冷靜坐下來，為自己的財務狀況進行一次全面體檢。清晰了解自己的負擔能力，預算好各項開支與借錢買樓利息，才能為整個買樓借錢的旅程打好穩固基礎。
計算你的真實負擔能力：供款、債務與借錢買樓利息的關係
我們常聽到「買樓要計掂數」，這條數的核心就是你的真實負擔能力。這不僅是計算你每月可以拿出多少錢供樓，更要考慮你現有的所有債務，以及未來利息變動帶來的影響。銀行審批按揭時，會透過幾項關鍵指標，客觀地評估你買樓借錢的資格。
核心指標：供款與入息比率(DSR)如何影響你的借錢買樓總額
供款與入息比率 (Debt-to-Servicing Ratio, DSR) 是銀行審批按揭時最基本的準則。簡單來說，它計算你每月所有債務的總供款額（包括新申請的按揭、私人貸款、信用卡分期等），佔你每月總收入的百分比。根據金管局指引，在沒有其他按揭在身的情況下，DSR的上限一般為50%。
換言之，假設你月入$40,000，你每月的所有債務供款總額就不能超過$20,000。這個比率直接鎖定了你的最高供款能力，從而決定了你最終的借錢買樓總額。
【壓力測試】解讀：加息如何影響借錢買樓利息與你的還款能力？
壓力測試是DSR的進階版，旨在評估你在利息上升環境下的還款能力。銀行會在現行的按揭利率基礎上，假設利率上升2%（此為金管局的基準，或會調整），然後再計算一次你的DSR。在這個「加壓」情境下，你的供款與入息比率上限一般不能超過60%。
壓力測試的目的，是確保即使未來借錢買樓利息上升，你仍然有足夠的緩衝能力應付增加的供款。未能通過壓力測試，有機會影響最終獲批的貸款額。
按揭利息基礎：P按與H按是如何構成及計算？
在香港，借錢買樓利息主要分為兩種計算方式：P按和H按。
P按：以最優惠利率 (Prime Rate) 為基準。最優惠利率由各銀行自行釐定，相對穩定。P按計劃的實際利率通常是「P減去一個百分比」，例如 P-2.5%。
H按：以銀行同業拆息 (HIBOR) 為基準。HIBOR是銀行之間互相借貸的利率，波動性較大，會每日浮動。H按計劃的實際利率是「H加上一個百分比」，例如 H+1.3%。為保障業主，H按計劃一般設有「封頂利率」，其上限通常與P按的實際利率相若。
選擇P按還是H按，取決於你對未來利率走勢的預期和風險承受能力。
其他債務影響：高昂的私人貸款利息如何影響你買樓借錢的額度
在計算DSR時，你現有的所有債務都會被計算在內。如果你身上背負著利息較高的私人貸款或卡數分期，這些每月還款額會直接蠶食你的DSR額度。例如，同樣月入$40,000，若你每月有$5,000的私人貸款還款，你可用於按揭供款的上限就會由$20,000降至$15,000，大大削減了你買樓借錢的最高貸款額。
首期預算：除了樓價的一成，你還需要準備哪些「隱藏」開支？
準備首期是借錢買樓的第一個挑戰，但千萬不要以為準備樓價的一成或兩成就足夠。在首期之外，還有一系列必須支付的「隱藏」開支，若預算不足，隨時會打亂你的全盤計劃。
必要開支清單：印花稅、律師費、地產代理佣金
這三項是買樓時最大筆的周邊開支，必須預留充足資金。
– 印花稅：政府對物業交易徵收的稅項，稅率視乎樓價及買家身份而定。首次置業的香港永久性居民可享較低的從價印花稅（AVD）稅率。
– 律師費：處理物業買賣的法律文件、查冊、簽訂樓契等，必須委託律師行辦理，費用數千至數萬元不等。
– 地產代理佣金：若經由地產代理促成交易，買賣雙方通常需要支付樓價的1%作為佣金。
後續開支預算：裝修、傢俬、管理費按金等雜項
成功收樓後，真正的開支才剛剛開始。
– 裝修費：特別是二手樓，裝修翻新費用可大可小，由簡單的油漆工程到全屋大改造，預算可以相差很遠。
– 傢俬電器：添置基本傢俬和電器也是一筆不少的開支。
– 雜項開支：包括管理費按金、水電煤氣按金、火險保費等，這些雖然數目較小，但加起來也需要預留一筆資金應付。
真人個案模擬：三種典型香港人買樓借錢的預算規劃
紙上談兵總覺抽象，讓我們透過三個真實個案，看看不同背景的香港人如何規劃他們的買樓借錢大計。
案例一：月入$4萬的單身專業人士，如何善用按揭保險計劃上車？
陳先生是月入$4萬的會計師，儲蓄約有$70萬。他心儀一個$600萬的單位。
– 傳統按揭：若只借六成按揭（$360萬），他需要準備$240萬首期，遠超其儲蓄。
– 善用按揭保險：透過申請按揭保險計劃，他有機會申請高達九成的按揭（$540萬）。首期只需$60萬。
– 財務計算：$60萬首期加上約$20萬的印花稅及雜費，總開支約$80萬。他的$70萬儲蓄尚有不足，需要再努力儲蓄或尋求家人少量資助。在DSR方面，以$540萬貸款、30年還款期、利率約4.125%計算，月供約$26,200，DSR為65.5%，超出了50%的上限。因此，陳先生可能需要考慮樓價較低的單位，或增加首期以降低貸款額。
案例二：家庭月入$7萬的年輕夫妻，如何計算共同借貸力？
李氏夫婦家庭月入共$7萬，計劃購入一個$800萬的單位。
– 共同借貸力：兩人共同申請按揭，DSR的計算基數為$70,000，50%上限即為$35,000。這大大增強了他們的借貸能力。
– 財務計算：假設申請八成按揭（$640萬），首期為$160萬。以30年還款期、利率約4.125%計算，月供約$31,000。DSR約為44%（$31,000 / $70,000），符合50%的要求。壓力測試下（利率升至6.125%），月供升至約$38,900，DSR約為55.6%，也符合60%的上限。因此，他們有頗大機會成功獲批按揭。
案例三：收入不穩定的自由工作者 (Freelancer) 買樓借錢的財務準備技巧
設計師Amy是自由工作者，平均月入約$5萬，但收入並不穩定。銀行對非固定收入人士的審批會較為審慎。
– 財務準備技巧：
1. 建立清晰的收入紀錄：Amy需要提供至少6至12個月的銀行月結單，顯示持續而穩定的收入進帳。
2. 準時報稅及保留稅單：稅單是證明總收入的最有力文件。
3. 準備較多首期：銀行在計算其收入時，可能會將平均收入打個折扣（例如八折）。因此，準備更充裕的首期，申請較低成數的按揭，有助增加成功機會。
4. 保持良好信貸紀錄：避免逾期還款，保持良好的信貸評級（TU），向銀行證明自己是個可靠的借款人。
買樓借錢實戰流程：由簽約到收樓的核心步驟
當你完成財務評估與首期預算，就正式踏入借錢買樓的實戰階段。這個過程涉及多個專業方，由地產代理、銀行到律師，環環相扣。我們將會一步步拆解由簽約到收樓的七個核心步驟，讓你清晰掌握整個流程，順利完成買樓借錢這件人生大事。
步驟一：物業估價與按揭預先批核
為何在睇樓前先做網上估價如此重要？
在物色心儀單位時，第一件應做的事就是利用銀行的網上系統為物業進行即時估價。因為銀行批出的按揭貸款額，是基於成交價或銀行估價的較低者計算。如果銀行估價低於你的出價，差額部分便需要你動用額外現金填補。因此，睇樓前先做估價，可以讓你掌握物業的市場價值，避免因估價不足而大失預算。
按揭預先批核的好處：鎖定借貸能力，增加議價籌碼
按揭預先批核是銀行根據你的財務狀況，預先評估並批出一個貸款額度。這項服務通常是免費的。獲得預先批核，可以讓你明確知道自己的借貸能力，鎖定可負擔的樓價範圍。在與賣家議價時，手持批核結果等同於現金買家，能增加你的議價能力和交易的成功率。
步驟二：簽署臨時買賣合約及支付「細訂」
臨時買賣合約的法律約束力及關鍵條款
當你與賣家達成價格共識後，便會簽署臨時買賣合約。這份文件雖然名為「臨時」，但具有法律約束力。合約會列明物業地址、成交價、成交日期，以及支付訂金的時間表等關鍵條款。一旦簽署，任何一方違約，都需要按合約條款作出賠償，買家違約通常會被沒收訂金。
支付樓價3-5%臨時訂金的注意事項
簽署臨時買賣合約時，買家需要即時支付一筆臨時訂金，俗稱「細訂」，金額通常是樓價的3%至5%。這筆訂金一般會由地產代理轉交或由買家直接支付給賣方律師，作為保管人持有，以正式鎖定交易。
步驟三：委託專業律師行
選擇銀行認可名單(on list)律師樓的重要性：避免雙重收費
簽署臨約後，你需要委託一間律師行代表你處理後續的法律文件。一個非常關鍵的細節是，你選擇的律師行必須在承造按揭的銀行的認可名單（on list）上。如果不在名單上，銀行會另外委派自己的律師處理按揭契，屆時你便需要支付兩間律師行的費用，造成不必要的開支。
律師的角色：查冊、審閱合約、確保業權清晰
律師在整個買樓借錢的過程中擔當重要角色。他們會為物業進行查冊，確保業權清晰，沒有違規建築令或按揭以外的其他押記。同時，他們會審閱買賣合約的條款，保障你的權益，並處理後續所有業權轉移的法律文件。
步驟四：正式提交按揭申請及所需文件
申請文件清單：身份、收入、住址證明及臨時買賣合約
簽署臨約後，便可以向銀行正式提交按揭申請。你需要準備一系列文件，基本清單包括：香港身份證副本、最近三至六個月的收入證明（如稅單、糧單、銀行月結單）、最近三個月的住址證明，以及已簽署的臨時買賣合約。
不同物業類型的申請時間點：二手樓、一手樓花、資助房屋的分別
提交按揭申請的時間點會因物業類型而異。二手樓通常在簽署臨約後便可立即申請。一手樓花由於成交期較長，部分銀行容許買家在成交前半年甚至更早提交申請，以便鎖定資金。至於居屋、綠置居等資助房屋，則有其特定的申請時間表，需要留意房屋署的公佈。
步驟五：簽署正式買賣合約及支付「大訂」
支付訂金總額至樓價10%
在簽署臨時合約後的大約14天內，買賣雙方的律師會安排簽署內容更詳盡的正式買賣合約。簽署時，你需要支付加付訂金，俗稱「大訂」。連同早前的「細訂」，訂金總額一般會達到樓價的10%。
律師協助繳付印花稅的流程與時限
在簽署臨時合約後的30天內，你需要繳付物業印花稅。你的代表律師會協助計算應繳稅款，並安排你簽署相關文件及支付稅款。律師會代為處理向稅務局遞交文件及付款的程序，確保在法定期限內完成。
步驟六：銀行審批與簽署按揭契
接收按揭批核書：核對借錢買樓利息、貸款額及年期等關鍵條款
銀行完成審批後，會發出一份正式的按揭批核書（Facility Letter）。收到後，必須仔細核對所有條款，包括最終的貸款額、借錢買樓利息是P按還是H按、利率水平、還款年期，以及有沒有罰息期等。確認所有資料無誤後，便可簽署作實。
簽署樓契與按揭契的法律程序
在正式成交日之前，律師會安排你簽署兩份極為重要的法律文件。一份是樓契（Assignment），用作轉移物業業權。另一份是按揭契（Mortgage Deed），即是將物業抵押給銀行以獲取貸款的合約。
步驟七：完成交易與收樓
成交日：銀行放款與業權轉移
來到成交日當天，銀行會將按揭貸款餘額直接轉帳至賣方律師的戶口。賣方律師確認收妥全數樓價後，便會通知你的律師。交易正式完成後，你就可以從律師或地產代理手上取得物業的鑰匙，成為新業主。
銀行要求的火險 vs 自選的家居保險，兩者有何分別？
銀行批出按揭貸款，會強制要求你為物業購買火險（或稱樓宇結構保險）。火險保障的是物業的結構，例如牆身、天花、地板因火災、颱風等意外造成的損毀。這與家居保險不同，家居保險是自願性購買的，保障的是單位內的財物，例如傢俬、電器、個人財物的損失，以及第三者責任。兩者保障範圍完全不同，置業人士應按需要考慮是否額外購買家居保險。
【高度警告】買樓借錢陷阱：借私人貸款(P-loan)做首期可行嗎？
在香港要成功借錢買樓，首期往往是第一道難關。當儲蓄與目標首期尚有距離時，申請一筆私人貸款(P-loan)來填補差額，這個念頭或許曾在你腦海中閃過。表面上看來，這似乎是個快捷的解決方案，但實際上，這個操作隱藏著極高的風險，足以令你的置業夢想瞬間化為泡影。這一步絕對是整個買樓借錢過程中必須避開的陷阱。
專家解構銀行機制：我們如何識破借貸首期？
你可能會好奇，銀行和按揭保險公司（例如香港按揭證券有限公司HKMC）究竟是如何得悉首期資金的真正來源？其實，他們擁有一套行之有效的審查機制，猶如設下三道關卡，層層過濾，確保申請人遵守規則。
第一關：信貸報告(TU)全面睇，近期大額貸款無所遁形
當你提交按揭申請時，銀行第一時間便會查閱你的環聯(TransUnion)信貸報告。這份報告詳盡記錄了你所有的信貸活動。如果在申請按揭前的短時間內，報告上突然出現一筆大額私人貸款紀錄，這無疑會亮起紅燈。審批人員會合理地懷疑，這筆資金是否正正是你用來支付首期的「秘密武器」。
第二關：要求提供銀行月結單，追溯首期資金來源
即使信貸報告上沒有即時發現問題，銀行仍然會要求你提供最近三至六個月的銀行月結單。他們的目的是要追溯你首期資金的來源和累積過程。一筆健康的首期，通常是來自長期的儲蓄、投資回報或家庭成員的贈與。如果你的戶口在臨近買樓時，才突然有一筆與私人貸款金額相約的大額款項存入，審批人員便有充分理由展開進一步查詢。
第三關：要求簽署首期來源聲明書
在按揭申請的最後階段，銀行或按揭保險公司會要求你簽署一份具法律效力的文件，即「首期來源聲明書」。你在這份文件上必須清晰聲明，你的首期資金並非源自任何形式的借貸。這一步不僅是程序，更是一項嚴肅的法律承諾。
危機一：虛假聲明的嚴重法律後果
如果選擇隱瞞事實，在聲明書上作出虛假陳述，後果可能遠超你的想像。這不單是違反合約條款，更有可能觸犯法例。
為何向銀行或按保公司作虛假陳述屬刑事罪行？
向金融機構提供虛假資料以獲取貸款，本質上是一種欺詐行為。由於按揭貸款涉及金額巨大，而且高成數按揭由按揭保險公司提供擔保，你的虛假陳述等同於欺騙了銀行和擔保機構。一經證實，除了會被拒絕貸款申請外，更有可能被起訴，面臨刑事責任。
H44: 成功買樓借錢後被發現的後果：銀行有權即時追討全部貸款(Call Loan)
千萬不要以為物業成功成交後便可鬆一口氣。如果在交易完成後，銀行透過任何途徑（例如你拖欠私人貸款還款）發現你當初的首期來源有問題，他們有權採取最嚴厲的行動，就是即時追討全部按揭貸款(Call Loan)。這意味著你需要於短時間內償還數百萬的貸款，否則物業將會被銀行沒收拍賣。
危機二：撻訂與反洗黑錢(AML)風險
有些人可能會想出「變通」的方法，例如請親友代為申請私人貸款，然後再將資金轉入自己戶口。這種做法同樣危機四伏，甚至可能讓你連訂金都一併失去。
為何經親友轉入大額資金會觸發銀行反洗黑錢調查？
為了打擊洗黑錢及恐怖分子資金籌集活動，香港的銀行均設有嚴格的監控系統(Anti-Money Laundering, AML)。當你的戶口在短時間內接收到一筆與你日常收入模式不符的大額款項時，即使是來自親友，都極有可能觸發銀行的AML警報。銀行有責任對這類可疑交易進行調查。
資金被凍結如何導致你錯過成交期，最終被沒收訂金
一旦銀行的調查啟動，你的戶口和相關資金便可能會被暫時凍結，直至你能夠提供合理解釋和證明文件為止。整個調查過程需時，但物業交易卻有嚴格的時間表。如果你因為資金被凍結，而無法在簽署正式買賣合約時支付「大訂」，或在成交日支付樓價餘款，你便會被視為違約，業主有權沒收你已支付的所有訂金，即俗稱的「撻訂」。
危機三：高昂的私人貸款利息對親友的長遠財務影響
即使以上所有風險你都僥倖避過，這個行為還會為協助你的親友帶來沉重且長遠的財務負擔，最終可能好心做壞事。
如何一筆貸款拖垮親友未來的借貸能力(DSR)？
當你的親友為你借入私人貸款後，這筆貸款的每月還款額，便會永遠記錄在他或她的信貸報告中，並計入其個人「供款與入息比率」(Debt-to-Service Ratio, DSR)之內。這將直接削弱他未來的借貸能力。當他日後需要申請信用卡、私人貸款，甚至是為自己置業申請按揭時，銀行都會將這筆「為你而借」的貸款計算在內，導致其可借貸的金額大幅減少。
案例分析：因幫朋友借錢做首期，導致自己數年後無法置業
假設朋友A為了幫你上車，借了一筆私人貸款，每月需還款$10,000。數年後，朋友A事業有成，打算自己買樓置業。他計算過，以他的入息，本來可以輕鬆通過銀行的壓力測試。但在申請按揭時，銀行將他每月$10,000的私人貸款還款額也計算在內，導致他的DSR超出了上限。最終，朋友A的按揭申請被拒絕，只因數年前為你伸出援手，結果卻斷送了自己的置業機會。這份人情債，將會非常沉重。
借錢買樓的進階策略：如何降低總利息支出？
成功借錢買樓只是完成了第一步，更精明的策略是在漫長的還款期內，有效降低總體的借錢買樓利息支出。掌握一些進階的按揭技巧，可以幫你在財務上更具彈性，節省可觀的開支。
選擇最適合你的按揭計劃
不同的按揭計劃直接影響你整個買樓借錢的成本，所以了解各個方案的細節十分重要。
高成數按揭：按揭保險計劃的申請資格、保費計算與負資產風險
對於首期預算有限的置業人士，高成數按揭是一個常見選項。透過香港按揭證券有限公司（HKMC）等機構提供的按揭保險計劃，合資格的首次置業人士可以申請高達九成的按揭貸款。申請人一般需要是固定受薪，並且在申請時未持有任何香港住宅物業。保費會根據貸款額和按揭成數計算，買家可選擇一次過支付，或將保費加進貸款額中分期攤還。不過，選擇高成數按揭需要留意潛在風險，當樓價下跌時，物業的市值有機會低於剩餘的貸款額，這就會形成「負資產」狀況。
利息比較：H按 vs P按的優劣與選擇時機
香港的按揭利率主要分為「H按」和「P按」。H按的利率基於香港銀行同業拆息（HIBOR）加一個特定息率，利率會跟隨市場資金的鬆緊而浮動，透明度高。在減息周期，H按的供款通常會較低。P按則基於最優惠利率（Prime Rate），由各銀行自行釐定，利率相對穩定，較少波動。選擇哪一種計劃，取決於你對利率走勢的預期和風險承受能力。現時大部分H按計劃都設有以P按為基準的「鎖息上限」(Cap Rate)，即使HIBOR大幅抽升，你的實際供款利率也不會超過上限水平，提供了保障。
對沖利息：存款掛鈎按揭(Mortgage Link)如何幫你慳息？
存款掛鈎按揭（Mortgage Link）是一種能有效降低借錢買樓利息支出的戶口。銀行會提供一個高息存款戶口，戶口內的存款可以享有與按揭貸款相同的利率。雖然這筆存款利息需要課稅，但它能直接抵銷一部分的按揭利息支出。一般來說，可享高息的存款額設有上限，通常是按揭貸款餘額的50%至60%。如果你有一筆備用現金，這個計劃便能讓你的資金發揮對沖利息的作用，變相降低實際的供款負擔。
善用轉按與加按，釋放資產價值
當你供款一段時間後，物業的價值可能已經改變，這時可以考慮利用轉按或加按，讓你的資產更靈活。
轉按時機：何時是尋找更低利息或賺取現金回贈的好時機？
轉按（Refinance）是將現有的按揭貸款，從一間銀行轉移到另一間提供更優惠條款的銀行。最佳的轉按時機，通常是原有按揭過了罰息期後（一般為兩至三年）。當市場上有其他銀行提供更低的按揭利率，或者更吸引的現金回贈時，轉按便能直接降低你未來的利息支出，或讓你賺取一筆現金回贈。進行轉按前，需要計算律師費等相關成本，確保轉按的總得益大於支出。
加按套現：如何利用物業升值獲取低息資金作其他用途？
如果你的物業在買入後有所升值，你可以向銀行申請加按套現。加按是基於物業最新的估值，向銀行申請提取更高額的貸款。例如，物業買入時價值600萬，貸款400萬。數年後，物業升值至800萬，你可以申請將貸款額提高，從中套取一筆現金。由於按揭貸款的利息遠低於私人貸款，這筆資金可以用於子女教育、生意周轉或其他投資，是一種善用資產升值來獲取低成本資金的靈活方法。
特殊情況下的買樓借錢方案
除了私人住宅，購買政府資助房屋的按揭安排有其獨特之處。
政府資助房屋按揭貸款（居屋、綠置居）的申請須知
購買一手居屋或綠置居，由於有政府作為擔保人，買家可以向銀行申請高成數按揭（綠表買家最高九成半，白表買家最高九成），而且申請過程毋須通過銀行的壓力測試，相對簡單。但購買二手未補地價的資助房屋時，按揭審批會視乎由首次發售日起計的政府擔保期。如果擔保期尚餘年期充足，銀行審批仍然會比較寬鬆。如果擔保期已過，銀行便會視之為一般私人樓宇處理，按揭成數和年期都會大幅收緊，買家需要準備更充裕的首期資金。
關於買樓借錢與利息的常見問題 (FAQ)
買樓借錢是人生大事，過程中有不少細節與疑問屬正常不過。我們整理了幾個在借錢買樓過程中，大家最常遇到的問題，希望用最直接易明的方式，為你逐一解答。
Q1: 收入不穩定／自僱人士如何成功買樓借錢？
對於收入不固定的自由工作者或自僱人士來說，要成功買樓借錢，關鍵在於向銀行證明你有穩定且持續的還款能力。銀行審批按揭時，最重視的就是可預測的收入來源。所以，你需要提前做好準備，建立一份清晰的財務紀錄。你可以準備至少過去六個月至一年的公司銀行戶口紀錄、經會計師核實的財務報表，和已評核的利得稅單。這些文件是證明你業務收入的最佳證據。另外，保持良好的個人信貸評級(TU)亦非常重要。銀行在審批時，可能會將你的收入作一定折讓計算，所以準備較充裕的首期資金，或尋找收入穩定的擔保人，都能增加成功批核的機會。
Q2: 按揭已成功批核，我可以在成交前申請其他高利息貸款（如車貸、裝修貸）嗎？
這是一個非常重要的問題，答案是絕對不可以。銀行的按揭批核，是基於你申請當刻的財務狀況，特別是你的供款與入息比率(DSR)。如果你在成交前申請任何新的貸款，無論金額大小，都會增加你的每月總還款額，直接改變了當初的DSR計算結果。銀行有權在放款前的最後階段，再次查閱你的信貸報告。一旦發現你有新的債務紀錄，而導致不再符合審批資格，銀行可以即時撤回按揭批核。這個後果非常嚴重，可能令你因無法完成交易而損失所有訂金，所以必須避免。
Q3: 如果銀行估價不足，除了抬錢上會還有其他方法嗎？
銀行估價不足，意味著銀行願意批出的貸款額，會低於你的預期，導致你需要準備更多現金去填補首期差額，俗稱「抬錢上會」。除了這個最直接的方法，你還有幾個選擇可以嘗試。首先，你可以嘗試向其他銀行申請按揭。不同銀行的估價行或有輕微差異，或許能獲得更貼近成交價的估價。其次，你可以嘗試與賣家商討，看看是否有下調成交價的空間，但這個方法的成功率不高。最後，你亦可以尋求專業按揭轉介公司的協助，他們熟悉各銀行的估價取態，能為你配對估價最「足」的銀行。但必須緊記，切勿考慮借用私人貸款去填補差額，因為這會影響你的按揭審批資格。
Q4: 整個買樓借錢的流程，由簽臨約到收樓大概需要多長時間？
整個買樓借錢的流程時間，會因應物業類型和個案複雜程度而有所不同。以一般的二手物業交易為例，由簽署臨時買賣合約開始計算，整個流程大概需要兩至三個月。流程大致如下：簽署臨約後，通常有14日時間去簽署正式買賣合約，你需要在此期間委託律師和正式提交按揭申請。銀行的按揭審批時間，一般需要兩星期到一個月不等。批核後，律師會處理後續的法律文件和樓契。最後在雙方議定的成交日，銀行會放款給賣方，你就可以收樓了。如果是一手樓花，由於成交期由發展商訂定，整個時間線可以長達一至兩年。