許多夫婦或家庭成員以「長命契」（聯權共有）形式聯名持有物業，期望百年歸老後業權能自動轉移，省卻繁複的繼承手續。然而，當關係生變或意見不合，一方想賣樓套現，另一方卻堅決反對時，這個安排便會演變成一個難解的困局。同樣地，當其中一位業主不幸離世，尚存的業主在處理物業繼承及買賣時，亦會面臨一系列法律程序和疑問。本文將為您全面拆解長命契物業的買賣難題，由長命契與分權契的根本分別，到其中一方不同意賣樓時的唯一法律出路——申請分割業權，再到尚存業主的繼承賣樓程序，以至居屋的特殊限制，提供一站式詳盡攻略，助您清晰了解自己的權利與可行方案。
賣樓前必讀：長命契 vs 分權契在買賣、繼承與風險上的關鍵差異
在處理任何長命契賣樓的事宜前，最基本的一步，是先要透徹理解香港聯名物業的兩種主要形式：「長命契」（聯權共有）與「分權契」（分權共有）。這兩者雖然都是聯名持有，但在賣樓決策權、業權繼承方式以至潛在風險上，都有著根本性的分別。許多日後的糾紛，其實都源於當初簽署樓契時，未有完全掌握兩者的差異。
比較一：賣樓決策權
長命契：必須全體業主同意方可出售
對於長命契物業，法律上視所有聯名業主為一個不可分割的整體，共同擁有物業的全部業權。因此，進行任何長命契買賣交易，例如出售或按揭，都必須得到全部業主的一致同意，並共同簽署法律文件。這也意味著，只要有其中一位業主不同意，長命契賣樓一方不同意的情況便會出現，整個交易就會陷入僵局，這正是長命契賣樓同意原則的核心。
分權契：可獨立出售個人業權份額
分權契的情況就截然不同了。每位業主都擁有物業一個清晰、獨立的業權份額，例如A君佔70%，B君佔30%。理論上，任何一位業主都可以自由地將自己持有的業權份額出售或轉讓，無需得到其他業主的同意。不過，現實中市場上很少有買家願意只購入物業的部分業權，這種「碎契樓」或「半契樓」往往需要大幅折讓才能售出。
比較二：業權繼承方式
長命契繼承：業權由尚存者自動繼承（生存者取得權）
長命契繼承的核心在於「生存者取得權」（Right of Survivorship）。當其中一位聯名業主離世，他/她的業權會自動、即時地由其他在生的聯名業主繼承，並平均分配。這個繼承過程是凌駕於遺囑之上的，即使已故業主在遺囑中另有安排，也無法改變業權的自動轉移。這也是「長命契」稱號的由來，業權會一直歸於最長命的聯名業主。
分權契繼承：業權按各自遺囑或繼承法分配
分權契則沒有這個特性。當分權契的業主離世，他所持有的業權份額會被視為其個人遺產的一部分。這部分業權會按照其遺囑內容，或者在沒有遺囑的情況下，根據無遺囑繼承法例來分配給指定的繼承人，而不會自動轉移給其他聯名業主。
全面分析：長命契對物業買賣的優點與缺點
優點：繼承程序簡便，避免遺囑認證的繁瑣程序
長命契最大的好處是繼承程序極為簡便。因為業權是自動轉移，所以無需像處理一般遺產那樣，要經過申請遺產承辦書（Grant of Probate）等複雜且耗時的法律程序。將來尚存業主若要賣樓，在長命契賣樓程序中，只需提供已故業主的死亡證及處理好遺產稅文件便可，大大簡化了手續。
缺點：任何一方擁有否決權，業權變動欠缺彈性
而長命契最大的壞處，就是其決策上的僵化。由於任何業權變動都需要全體同意，這等於賦予了每一位聯名業主絕對的「否決權」。一旦家庭關係或合作關係出現變化，例如在長命契轉名或除名事宜上無法達成共識，這種缺乏彈性的設計，便會成為長命契賣樓時最棘手的障礙。
當聯名業主離世：尚存業主長命契賣樓全流程
進行長命契賣樓，當其中一位聯名業主不幸離世，尚存業主的處理程序其實比想像中直接。這主要歸功於長命契獨有的法律特性，讓業權的繼承過程相對簡化。接下來，我們會一步步拆解整個長命契買賣的流程，讓你清晰了解當中涉及的法律概念、步驟和所需文件。
法律基礎：「生存者取得權」如何運作？
業權自動繼承的原理與法律效力
長命契的法律基礎是「生存者取得權」（Right of Survivorship）。在這個原則下，所有聯名業主被視為一個單一的整體，共同持有物業的全部業權。當其中一位業主離世，他或她的權益並不會成為其遺產的一部分，而是會自動、即時地轉移給其他在生的聯名業主。這個長命契繼承的過程是依據法律自動發生的，直至剩下最後一位生存的業主，屆時他將會擁有該物業百分之百的完整業權。
為何「生存者取得權」的效力優先於遺囑？
這是一個常見的疑問，也是長命契與分權契（Tenancy in Common）最根本的分別。由於業權在聯名業主離世的瞬間就已經自動轉移給尚存者，該物業的權益從法律上來說，從未進入已故業主的遺產清單。而遺囑，其效力僅限於處理逝者的個人遺產。因此，即使已故業主在遺囑中指定將物業權益留給其他人，這項指示也會因為「生存者取得權」的優先法律效力而變得無效。
尚存業主賣樓三部曲
當尚存業主成為物業的唯一擁有人後，便可以獨立決定出售物業。整個長命契賣樓程序主要分為以下三個清晰的步驟。
步驟一：備妥已故業主死亡證及草擬新樓契
第一步，也是最關鍵的一步，是取得已故業主的正式死亡證明書。這份長命契賣樓死亡證是證明業權自動轉移的關鍵法律文件。尚存業主需要委託專業的長命契賣樓律師，律師會根據死亡證，在草擬新的樓契（即正式買賣合約及轉讓契）時，清楚註明原聯名業主已經離世，並將死亡證的副本註冊到土地註冊處，以此更新業權記錄。
步驟二：按離世日期處理遺產稅豁免或證明書
處理長命契賣樓遺產稅是必須注意的一環。香港自2006年2月11日起已取消遺產稅。如果聯名業主是在此日期或之後離世，其遺產便無需繳納遺產稅，賣樓時亦無需出示任何遺產稅相關文件。然而，如果業主離世的日期是在2006年2月11日之前，尚存業主則必須向稅務局申請「遺產稅清妥證明書」或「豁免證明書」，證明相關稅務已經處理妥當，方可繼續進行交易。
步驟三：委託專業律師辦理買賣手續及送交土地註冊處
備妥所有文件後，律師會協助處理餘下的所有買賣手續。這包括審閱臨時買賣合約、草擬及簽署正式買賣合約、處理買家律師的業權查詢，以及在交易完成後，將已簽署的轉讓契及相關文件送交土地註冊處進行登記。一經登記，物業的業權便會正式轉移給新買家，整個長命契買賣流程便告完成。
賣樓文件清單與費用預算
文件核對清單：身份證明、死亡證、遺產稅文件、原有樓契
為確保過程順利，一份清晰的長命契賣樓文件清單十分重要。尚存業主需要準備：
1. 自己的身份證明文件。
2. 已故業主的死亡證明書正本或核證副本。
3. 遺產稅清妥證明書或豁免證明書（如適用）。
4. 物業的原有樓契。
費用預算：律師費、查冊費及其他雜項開支
在費用方面，主要開支包括處理整個買賣程序的律師費。此外，還會涉及一些雜項費用，例如向土地註冊處進行查冊的費用、文件註冊費、以及支付給地產代理的佣金等。建議在委託律師前先了解清楚其收費結構，以便作出更準確的財務預算。
長命契賣樓最大障礙：其中一方不同意應如何解決？
處理長命契賣樓的過程，最令人頭痛的情況，莫過於長命契賣樓一方不同意的僵局。當您與其他聯名業主對物業的未來有不同看法，例如您想出售套現，但對方堅決反對，整個賣樓計劃便會停滯不前。這種情況下，即使您找到合適的買家，交易也無法完成。
核心困境：為何賣樓必須取得全體業主同意？
共同管有原則：任何重大決定須獲全體共有人簽署作實
長命契（即聯權共有）的法律基礎，是將所有聯名業主視為一個單一的整體。在這個原則下，每一位業主都擁有整個物業的全部業權，而不是獨立的份額。因此，任何涉及物業業權的重大決定，特別是長命契買賣，都必須取得全體業主的「長命契賣樓同意」，並且所有人都必須在正式的買賣合約和樓契等法律文件上簽署，交易才具法律效力。
法律後果：單一業主反對或失聯即可導致交易告吹
這個共同管有的原則，直接導致了決策上的困境。只要其中一位業主反對出售，或者因為移居海外、患病甚至關係破裂而無法聯絡，整個長命契賣樓程序就會被完全卡住。買家律師在查核業權時，若發現長命契賣樓文件欠缺任何一位業主的簽名，交易便會立即告吹，令您錯失賣樓的最佳時機。
唯一法律出路：單方面申請「長命契分割」
面對這種困局，法律提供了一個出路，就是單方面向其他聯名業主提出「長命契分割」。這是解決業權紛爭、打破僵局的唯一法律途徑。
甚麼是長命契分割？從「聯權共有」轉為「分權共有」
長命契分割，簡單來說，就是將業權的持有方式由「聯權共有」轉變為「分權共有」。完成分割後，您和其他業主就不再是一個單一的整體，而是各自擁有物業一個明確的、獨立的業權份額（例如，兩位業主就各佔50%）。這種轉變最大的好處是，您從此可以獨立處理自己名下的那一份業權，理論上可以將它單獨出售或轉讓。這也改變了長命契繼承的規則，您的業權份額將來可以按遺囑分配，而不是自動歸屬於尚存的聯名業主。
長命契分割的法律程序詳解
申請長命契分割，法律上並不需要得到其他業主的同意。您只需委託專業的長命契賣樓律師，草擬一份「分割通知書」（Notice of Severance）或分割契據，並以書面形式正式送達給每一位聯名業主。然後，律師會將這份文件送交土地註冊處進行註冊。整個程序的核心是確保通知的過程合法有效，所以聘請律師處理是相當重要的一步。
長命契分割的效力：何時正式由聯權共有轉為分權共有？
當分割文件成功在土地註冊處註冊後，長命契的關係便正式解除，業權持有方式即時由「聯權共有」轉為「分權共有」。這意味著，從註冊那一刻起，您就擁有了可獨立處置的業權份額。
分割後的現實考量：如何處理「碎契樓」？
市場分析：「碎契樓」或「半契樓」的買賣困難與價值影響
雖然完成了長命契分割，法律上您確實可以自由出售自己的業權份額，但在現實的物業市場中，這種只有部分業權的物業，俗稱為「碎契樓」或「半契樓」，流通性極低。因為絕大部分買家都希望購入完整的物業業權，銀行也很難為這類不完整的業權承造按揭。因此，「碎契樓」的叫價通常會比市價有大幅折讓，而且尋找買家非常困難。
後續策略：與其他分權共有人協商共同出售整個物業
那麼，進行長命契分割的真正目的又是甚麼？很多時候，這一步是一種策略性的部署。當您將業權分割後，雖然您自己很難賣出那一份額，但這也給了其他業主一個壓力。他們需要面對一個可能性：您可能會將您的業權份額以極低的價格賣給第三方。與一個不認識的陌生人共同持有一個物業，對他們來說可能更麻煩。因此，分割業權後，您可以重新與其他分權共有人展開協商，說服他們共同出售整個物業，然後按各自的業權份額分配所得款項。這往往才是解決問題、讓各方都能順利套現的最務實方法。
深度剖析：長命契居屋賣樓的特殊規則與限制
處理長命契賣樓事宜時，如果物業是居屋，情況就比私樓複雜得多。長命契居屋的買賣，除了要遵守長命契本身的所有業主必須同意的原則外，還要面對來自香港房屋委員會（房委會）的額外限制。這些規則直接影響整個長命契賣樓程序，是每位居屋業主必須清楚了解的一環。
核心限制：房委會對業權變動的絕對審批權
為何未補地價居屋業權變動，必先獲房委會同意？
未補地價的居屋，其業權並非完全自由。因為業主當初是以折扣價購入單位，這個折扣就是政府資助的地價。所以，在法律上，房委會仍然是單位的其中一位「持份者」。任何涉及業權的變動，例如長命契賣樓、轉名或除名，都等同於轉移了政府提供的資助，因此必須先取得房委會的書面同意，以確保資助房屋資源被恰當使用。
申請程序：在進行賣樓、轉名或除名前的申請步驟
在正式委託律師或地產代理處理長命契居屋買賣之前，第一步是向房委會提出書面申請。業主需要填妥指定的申請表格，並且清楚列明申請業權變動的原因，例如家庭狀況有變等。房委會將會根據個別情況和所提交的證明文件進行審批，只有在收到房委會發出的「同意書」後，相關的業權變動程序才能夠合法地繼續進行。
家庭成員間的業權變動：轉名與除名
特定條件下豁免補地價進行轉名或除名
房委會明白家庭狀況總有變化，所以在某些特定情況下，會批准業主在無需補地價的情況下，進行長命契轉名或除名。常見的獲批理由包括：
* 因離婚或分居而需要分割資產。
* 其中一位家庭成員結婚或移民，需要從業主名單中除名。
* 因年邁、病重或過身而需要更改業權。
* 為家庭成員償還債務，例如按揭貸款。
每宗申請都需要有充分的理據和證明文件支持，房委會擁有最終的審批權。
已故聯名業主的除名手續
若長命契其中一位聯名業主不幸離世，根據「生存者取得權」原則，業權會自動轉移給尚存的業主。不過，就居屋而言，尚存業主不能單憑此原則就直接賣樓。他必須先向房委會申請，並提交已故業主的死亡證等文件，辦理正式的長命契除名手續，將已故業主的名字從房委會的紀錄中移除。完成這個步驟後，才能夠開展後續的賣樓程序。
出售長命契居屋的兩大途徑
途徑一：補足地價後，在公開市場自由出售
如果業主們希望將單位售予任何人士，不受買家資格限制，可以選擇先向房委會申請評估補地價金額。在繳付所需的地價後，單位的轉讓限制就會被解除，變為一間與私樓無異的物業。屆時，長命契賣樓的程序就跟一般私樓買賣一樣，只要全體業主同意，便可在公開市場上自由出售。
途徑二：免補地價，在居屋第二市場轉售予合資格人士
另一個較常見的做法，是將單位在居屋第二市場（或稱「居二市場」）出售。這個市場的買家必須是持有「綠表」或有效「白表」的合資格人士。業主們需要先向房委會申請「可供出售證明書」，獲批後便可放售單位。雖然售價會因為未補地價而較市價低，但好處是省卻了籌集大筆資金去補地價的步驟，整個長命契買賣流程更直接。
長命契賣樓、轉名及按揭常見問題 (FAQ)
Q1. 長命契其中一方離世，銀行會否立即「Call Loan」？
銀行一般實務：為何通常不會即時收回貸款
當長命契的其中一位業主離世，很多尚存業主會馬上想到按揭問題，憂慮銀行會否立即收回貸款，即所謂的「長命契 call loan」。實際上，銀行最關心的始終是貸款能否準時償還。只要按揭供款紀錄良好，尚存業主亦有能力繼續供款，銀行並沒有充分理由或商業誘因去即時call loan。因為對銀行而言，啟動call loan程序既費時失事，亦可能產生壞帳風險，遠不如維持一份正常還款的按揭合約來得有利。
尚存業主應如何主動與銀行溝通確保按揭順利過渡
雖然銀行通常不會主動call loan，但作為尚存業主，主動與銀行溝通是負責任且明智的做法。你應盡快備妥已故業主的死亡證，親身或委託律師通知承造按揭的銀行，辦理更新業主紀錄的手續。這個舉動能向銀行展示你的誠信及還款承擔，確保銀行清楚了解物業的最新狀況。只要溝通清晰，並繼續維持準時供款，按揭過渡一般都會相當順利，為日後的長命契賣樓程序掃除一個潛在障礙。
Q2. 我可以在遺囑中，將長命契物業的權益留給子女嗎？
法律原則重申：「生存者取得權」凌駕遺囑
這是一個關於長命契繼承的常見誤解。長命契的核心法律原則是「生存者取得權」（Right of Survivorship），意思是當任何一位聯權共有人離世，其業權會自動、即時地轉移給其他尚存的共有人。這個法律效力是凌駕於任何遺囑之上的。換言之，即使你在遺囑中明確寫明要將物業權益留給子女，這項指示對長命契物業是無效的，業權最終仍然會由在生的聯名業主繼承。
正確做法：如欲指定承繼人，須先將長命契分割為分權契
假如你的意願是將自己在物業中的權益傳承給子女或其他指定繼承人，唯一的正確做法，是在生前辦理「長命契分割」手續。透過聘請律師，你可以將業權由「聯權共有」（Joint Tenancy）轉為「分權共有」（Tenancy in Common）。轉為分權契後，你便會擁有物業一個明確的份額（例如50%），屆時你就可以透過訂立遺囑，自由地將這份業權傳承給你指定的任何人。
Q3. 申請「長命契分割」是否需要得到其他業主同意？
法律規定：單方面以書面通知即可生效，無需對方同意
這正是解決「長命契賣樓一方不同意」困局的關鍵法律工具。根據香港法律，任何一位聯權共有人都有權單方面申請長命契分割，而無需得到其他共有人的同意。你只需要透過書面形式，將分割業權的意向通知所有其他聯名業主，這個分割行動在法律上便已啟動。這為業權處理提供了重要的彈性，避免因其中一位業主不合作而導致整個物業被鎖死。
聘請專業律師的重要性：確保通知程序合法有效
雖然申請長命契分割無需對方同意，但整個過程的法律程序必須完全正確，才能確保其有效性。例如，該書面通知必須妥善地送達至每一位聯名業主，並且需要草擬一份正式的業權瓜分契據，再交往土地註冊處進行註冊。因此，強烈建議聘請專業的長命契賣樓律師處理。律師會確保所有法律步驟都合乎規格，避免因程序瑕疵而引致日後業權出現爭議，保障你的權益。
Q4. 辦理長命契轉名或除名，印花稅如何計算？
近親轉讓：可按較低的「第二標準稅率」計算
在辦理長命契轉名或除名時，如果業權是在近親之間（即父母、配偶、子女、兄弟姊妹）轉讓，稅務上會有優惠。即使任何一方已持有其他物業，該交易的印花稅仍可按適用於首次置業的「第二標準稅率」（第2標準稅率）計算。這比起一般買賣需要繳付的從價印花稅（第1標準稅率）低得多，能大幅減省轉名成本。
非近親轉讓：須按市值全額計算印花稅
如果長命契轉名或除名的對象並非近親，例如是朋友或生意夥伴，稅務計算方式就完全不同。這種情況在法律上會被視為一項正式的物業買賣。印花稅的計算基礎，是按照所轉讓業權份額的當時市值（或議定價，以較高者為準），再根據「第一標準稅率」全額計算。因此，在進行非近親轉讓前，必須準確評估物業市值，以妥善預算相關的稅務開支。