「居屋幾耐可以賣？」是不少業主心頭的最大疑問。隨著政府房策不斷演變，不同年份購入的居屋，其轉讓限制期由5年、10年至最新的15年不等，規則繁複令人花多眼亂。究竟應該在居屋第二市場（免補地價）放售，還是補妥地價後於公開市場自由買賣？當中牽涉的資格、程序、補價計法又有何分別？
為此，我們準備了這份2025年終極懶人包，由淺入深，為您一文整合5大時期居屋的轉讓限制，詳細拆解「居屋第二市場」與「公開市場」的出售流程、補地價計算方法、慳錢秘訣及常見問題。無論您是哪個時期的居屋業主，都能在此找到清晰答案，輕鬆規劃您的賣樓大計。
居屋轉售速查：互動計算機與限制總覽表
想知道手上層居屋幾耐可以賣？與其自己慢慢查閱複雜的條文，不如利用我們為你準備的兩個小工具。你可以使用互動計算機獲得個人化分析。你也可以直接看我們整理的總覽表，一眼看清所有限制。這兩種方法都能讓你快速掌握你的居屋幾時可以賣。
居屋轉售資格及成本互動計算機
如果你想得到一個專屬於你單位的答案，這個計算機就是最好的幫手。它會根據你的資料，提供清晰的轉售路線圖和潛在成本估算。
輸入您的單位資料
你只需要輸入幾個簡單的資料，例如你買入居屋的年份、首次買入價和單位地區。整個過程非常簡單，幾分鐘就能完成。
即時獲取個人化分析
提交資料後，系統會即時為你分析。分析結果會清楚列出你的單位目前可以在哪個市場出售、轉讓限制期還有多久，以及預計需要補的地價金額。這個分析可以幫助你制定最適合的賣樓計劃。
新舊居屋轉讓限制總覽表 (懶人包)
如果你不想輸入資料，只想快速了解不同年份購入的居屋幾多年可以賣，這份總覽表就最適合你。我們將不同時期的轉讓限制整理好，讓你一目了然。
2022年或之後購入 (15年限制期)
由首次轉讓契據日期起計15年後，才可以補地價在公開市場自由出售。在首5年內，只可以不高於原價在第二市場轉售。
2019年至2021年購入 (10年限制期)
由首次轉讓契據日期起計10年後，才可以補地價在公開市場出售。在首2年內，只可以不高於原價在第二市場轉售。
2018年購入 (5年限制期)
由首次轉讓契據日期起計5年後，才可以補地價在公開市場出售。在首2年內，只可以原價轉售給房委會提名的買家。
2007年至2017年購入
這段時期的居屋轉讓限制已經屆滿。業主可以隨時申請補地價，然後在公開市場自由出售。他們也可以選擇不補地價，在居屋第二市場轉售給合資格人士。
1982年至2006年購入
這些早期居屋的轉讓限制期早已過去。業主可以自由選擇補地價在公開市場出售，或者在居屋第二市場免補地價轉售，選擇非常靈活。
按年份詳解：各時期居屋轉讓限制全攻略
想知道你手上的居屋幾耐可以賣？這個問題的答案，其實完全取決於你的單位是哪一年首次推售的。政府為了確保資助房屋資源的妥善運用，不同時期推售的居屋，轉讓限制可謂大有不同。我們就來逐一拆解，讓你清楚了解居屋幾多年可以賣，以及當中各項規則，解答你對居屋幾時可以賣的所有疑問。
2022年及之後首次推售的單位 (15年轉讓限制期)
如果你購入的是2022年或之後的新居屋，就要留意最新的轉讓限制，這是目前最嚴格的規定，限制期長達15年。
限制期首5年：只可以不高於原價轉售予第二市場買家
在首次轉讓契據簽署後的首5年內，業主只可以將單位在居屋第二市場轉售。而且，售價不可以高於當初購入時的原價。換句話說，這段時間內單位是沒有升值空間的，政策目的非常清晰，就是打擊短期炒賣。
限制期第6至15年：可在第二市場自由定價出售
當持有單位滿5年後，限制會稍微放寬。在第6至15年期間，業主仍然只可以在居屋第二市場出售單位，並且不需要補地價。不過，這時候業主可以自行議定售價，讓單位價格可以跟隨市場變動。
限制期15年後：可補地價於公開市場自由出售
持有單位長達15年後，業主就擁有最大的自由度。你可以選擇繼續在居屋第二市場免補地價出售單位。另一個選擇是向房委會繳付補地價，之後就可以將單位放在公開市場自由出售、出租或轉讓，對象不再局限於綠表或白居二買家，與一般私人物業無異。
2019年至2021年首次推售的單位 (10年轉讓限制期)
這段時期推售的居屋，轉讓限制期為10年，雖然比2022年後的單位短，但限制同樣清晰。
限制期首2年：只可以不高於原價轉售予第二市場買家
在首2年內，情況與2022年後的單位相似。業主只可以在居屋第二市場，以不高於原價的價錢轉售單位予合資格人士。
限制期第3至10年：可在第二市場自由定價出售
踏入第3年開始，直至第10年期滿，業主便可以在居屋第二市場自由定價出售單位，無需補地價。這個階段讓業主有機會因應市況，獲取合理的市場回報。
限制期10年後：可補地價於公開市場自由出售
當10年轉讓限制期屆滿後，業主便可以選擇補地價。完成補地價程序後，單位就能在公開市場上自由買賣或出租，享有與私樓一樣的權利。
2018年首次推售的單位 (5年轉讓限制期)
2018年推售的居屋，採用的是5年轉讓限制期，當中的細節與前後數年的政策稍有不同。
限制期首2年：只可向房委會提名的綠表買家以原價轉售
在首2年內，業主如果想出售單位，必須以原價售予房委會提名的綠表買家。這意味著交易的對象和價格都受到嚴格規管，業主並沒有自由選擇買家的權利。
限制期第3至5年：可在第二市場自由定價出售
由第3年起至第5年，業主可以在居屋第二市場，按自行議定的價格將單位出售予合資格人士，這時候就不再限於由房委會提名買家。
限制期5年後：可補地價於公開市場自由出售
持有單位滿5年後，業主就可以繳付補價，繼而在公開市場上自由出售單位，不受任何買家身份的限制。
2007年至2017年首次推售的單位
這十年期間推售的居屋，限制相對寬鬆一些。業主主要有兩個出售途徑，選擇視乎是否想補地價。
第二市場轉售 (免補地價)
由首次轉讓契據日期起計的第三年開始，業主就可以在居屋第二市場，將單位自由定價出售予合資格人士，而且無需補地價。
公開市場出售 (需補地價)
業主也可以隨時選擇向房委會繳付補價，然後在公開市場自由出售單位。不過要留意，如果在首5年限制期內進行此操作，程序上必須先向房委會申請回售單位，並在收到房委會的正式拒絕信後，才可以與買家簽訂買賣協議。
1982年至2006年首次推售的單位
如果你持有的是早期的居屋，那麼恭喜你，你的選擇將會非常靈活，因為相關的轉讓限制期早已屆滿。
轉讓限制期已過，選擇靈活
這些單位的業主基本上已不受轉讓限制期的約束，可以隨時因應自己的財務狀況和市場環境，決定出售單位的方式。
途徑一：居屋第二市場 (免補地價)
業主可以選擇免補地價，在居屋第二市場將單位轉售予綠表或白居二的合資格買家，成交價由買賣雙方自由商議。
途徑二：公開市場 (需補地價)
另一個選擇是先向房委會繳付補價，然後就可以將單位當作一般私人物業，在公開市場自由出售、出租或轉讓，不受任何限制。
【免補地價】居屋第二市場出售流程實戰指南
了解過不同年份的居屋幾耐可以賣之後，下一步就是決定出售途徑。想在賣樓時省下一大筆補地價費用，居屋第二市場（又稱「居二市場」）就是你的不二之選。這個市場讓你毋須補地價，就可以將單位轉售給合資格人士。到底居屋幾年可以賣入居二市場，整個流程又是怎樣的？這裡為你準備了一份實戰指南，一步步拆解當中的程序。
步驟一：了解買家資格 (綠表與白居二)
在居二市場放盤，你的潛在買家並非全港市民，而是持有特定資格證明的人士。這點是免補地價的代價，但亦確保了資助房屋資源能流轉到有需要的人手上。目前，主要有兩類人士可以在居二市場置業。
誰是綠表資格人士？
綠表資格人士主要是指香港房屋委員會（房委會）或香港房屋協會（房協）轄下的公共租住房屋住戶，或者持有有效《綠表資格證明書》的人士。他們本身已享用公共房屋資源，所以購買居二單位的限制較少。
甚麼是「白居二」？
「白居二」是「白表居屋第二市場計劃」的簡稱。這個計劃讓部分不符合申請公屋資格，但入息及資產又未足以在私人市場置業的香港家庭，可以申請抽籤購買居二單位。他們中籤後會獲發《購買資格證明書》，憑證入市。這個計劃擴大了居二市場的買家基礎。
步驟二：申請「可供出售證明書」(准賣證)
決定在居二市場出售單位後，業主首先要做的並不是找地產代理放盤，而是向房委會或房協申請一份名為「可供出售證明書」的文件，這就是坊間俗稱的「准賣證」。這份文件是你在居二市場放盤的入場券，證明你的單位已獲官方許可出售。
如何分辨單位屬房委會或房協？
申請前，必須先弄清楚你的單位是由房委會還是房協發展，因為兩者的申請表格和遞交地點都不同。最直接的方法是查閱樓宇的轉讓契據（樓契），上面會清楚列明發展機構。如果不確定，亦可以向屋苑管理處查詢。
申請文件、費用及流程
申請「准賣證」需要填妥指定的申請書，並且附上樓契副本以及申請費用。申請人需要將文件親身遞交或郵寄至指定辦事處。整個申請過程通常需要約兩星期時間。
准賣證有效期
業主成功申請到的「可供出售證明書」（准賣證）是沒有設定有效期限的。換言之，只要單位未成功出售，這份證明書就會一直有效。不過，買家持有的「購買資格證明書」（准買證）有效期只有一年，這一點業主在與買家洽談時亦可以多加留意。
步驟三：放盤及完成買賣交易
取得「准賣證」之後，你的單位終於可以正式在市場上放售。整個交易過程大致可分為尋找買家、申請官方批核和完成法律手續三個階段。
尋找持「准買證」的買家及簽訂臨約
你可以委託熟悉居二市場的地產代理協助放盤。他們會為你尋找持有有效「購買資格證明書」的買家。當雙方就價錢達成共識後，便可以簽訂臨時買賣合約，買家亦會支付臨時訂金（細訂）。
買方申請「提名信」
簽署臨約後，買方須透過律師向房委會或房協申請「提名信」。這是居二市場交易獨有的關鍵一步。當局會審核買家的資格，確認無誤後便會發出「提名信」，正式批准該買家購買你的單位。這個程序一般需要數星期時間。
簽署正式買賣合約及完成交易
收到「提名信」後，買賣雙方的律師便會處理簽署正式買賣合約和樓契等文件。買家會在這階段支付加付訂金（大訂），並且向銀行申請按揭。最後在指定成交日，雙方律師會處理樓價餘額和樓宇鑰匙的交收，整個交易便告完成。
【邁向自由市場】居屋補地價程序、計法與慳錢秘訣
想知道居屋幾耐可以賣，並且投放到選擇更多的自由市場？關鍵一步就是「補地價」。完成補地價程序，你的居屋就能像私樓一樣自由買賣、出租或轉讓，不再受買家資格限制。這個過程聽起來可能很複雜，但只要掌握當中邏輯、計法與步驟，其實相當直接。下面就為你一步步拆解，讓你對整個概念有清晰的了解。
為何要補地價？解構背後法律與財務邏輯
補地價定義：歸還政府資助折扣
首先，我們要理解居屋的本質。居屋是政府資助房屋，當初你用低於市價的折扣買入，是因為政府希望幫助你安居樂業。這份折扣，可視為政府暫時借給你的資助。所以，當你想將單位放到公開市場，賣給任何非指定資格的人士，享受市場帶來的完整升值潛力時，就需要將這份資助「歸還」給政府。這個歸還的動作，就是「補地價」。簡單來說，補地價就是買回單位的完整業權，讓它由資助房屋變成一間真正的私人物業。
違規出售的法律風險
有些人或會想，如果偷偷將未補地價的居屋出售或出租會怎樣？這是一個非常嚴重的錯誤。根據香港法例第283章《房屋條例》，任何未經批准及未補地價的轉讓或出租行為，均屬違法。一經定罪，不僅相關的買賣或租賃協議會被視為無效，業主更可能面臨高額罰款甚至監禁。因此，循合法途徑完成補地價，是保障自己與交易方的唯一正途。
補地價金額計算方法：公式與實例
官方補價計算公式詳解
補地價的金額不是一個固定數字，而是根據一個官方公式計算出來。公式是：
補價金額 = 補價時的單位十足市值 × (購入時的十足市值 – 原來買價) / 購入時的十足市值
這個公式看起來有點複雜，我們可以將它簡化成一個更易理解的概念：
補價金額 = 單位在補價當刻的市值 × 當年買入時的折扣率
例如，如果你的單位在申請補地價時，房委會評估的市值是600萬，而你當年買入時享有的折扣率是40%，那麼你需要補的金額就是600萬 x 40%。至於準確的折扣率，可以在你當初簽署的首次轉讓契據上找到。
實例解說：如何計算補價金額
讓我們用一個具體例子來說明。假設：
* 陳先生的居屋單位，房委會在評估後的現時市值為 550 萬港元。
* 翻查樓契，單位當年的買入折扣率為 35%。
那麼，陳先生需要繳付的補地價金額就是：
5,500,000 港元 × 35% = 1,925,000 港元。
只要繳付了這筆款項，陳先生的單位就解除了轉讓限制。
樓市波動對補價金額的影響
從上面的公式可以看出，補地價金額與「補價時的市值」直接掛鉤。這意味著補價金額會跟隨樓市升跌而變動。如果樓市處於上升軌道，單位的估值會提高，你需要補的金額亦會相應增加。相反，如果樓市回調，單位估值下跌，補價金額也會隨之減少。所以，選擇申請補地價的時機，是整個財務規劃中相當重要的一環。
補地價申請詳細步驟
第一步：遞交評估補價申請書
業主需要填妥「評估補價申請書」，連同樓契副本及申請費用，親身或郵寄至租約事務管理處。房委會收到申請後，便會展開評估程序。
第二步：房委會委派測量師上門估價
房委會接納申請後，會委派專業的測量師行職員聯絡你，預約時間到單位視察及估價。測量師會評估單位的狀況、座向、景觀等因素，以釐定其在當時市場的十足市值。
第三步：收取補價通知書及繳付款項
完成估價後，大約數星期至一個月，你就會收到房委會發出的「補價通知書」，上面會清楚列明你的單位估值以及需要繳付的補價金額。你有兩個月的時間去繳付這筆款項。
第四步：獲取「解除轉讓限制證明書」
當你繳清補價金額後，房委會便會發出一份關鍵文件：「解除轉讓限制證明書」。收到這份證明書，代表你的單位已正式完成補地價程序，可以像任何私樓一樣，在市場上自由買賣或出租。
補地價慳錢貼士：如何避免估價過高？
貼士一：申請前避免豪華裝修
測量師評估的是單位「現況」的市值。如果你的單位剛剛完成簇新、豪華的裝修，自然會推高其市場價值，結果就是你需要繳付更高的補地價金額。聰明的做法是，在計劃進行大型翻新工程之前，先完成補地價的申請和估價。
貼士二：善用銀行免費估價作參考
在正式向房委會遞交申請前，你可以先向多間銀行查詢單位的免費網上或電話估價。這樣做有兩個好處：第一，讓你對可能要支付的補價金額有一個心理預算，方便財務安排。第二，這些銀行估價記錄可以作為參考，假如日後認為房委會的估價過高，你也有客觀數據支持你的看法。
貼士三：把握28天上訴期
收到補價通知書後，如果你認為房委會的估價不合理地高，你並非只能被動接受。你有權在通知書發出日期起的28日內，以書面形式提出上訴。上訴時，附上你從銀行取得的估價報告作為理據，會大大增加成功機會。
財技拆解：「成交日補地價」操作流程
原理與好處：節省流動資金
補地價的金額動輒過百萬，不是人人都能即時拿出一筆龐大現金。其實，市場上有一個非常普遍且合規的操作方法，就是利用買家的資金去完成補地價，俗稱「成交日補地價」。這樣做最大的好處，是賣家無需預先動用自己的儲蓄或籌集資金，大大減輕了流動資金的壓力。
操作關鍵：買賣雙方及律師樓的配合
這個操作需要買賣雙方和律師樓的緊密配合。流程大致如下：
1. 賣家先與買家簽訂臨時買賣合約，並在合約中訂明一個較長的成交期（例如三個月）。
2. 賣家隨即向房委會申請補地價。
3. 在成交當日，買家支付的樓價尾數會先存入賣方律師樓的戶口。
4. 律師樓會根據指示，從這筆款項中開出支票支付給房委會以完成補地價，同時支付賣家原有的按揭餘額。
5. 扣除以上款項後，餘下的資金才是賣家真正收到的賣樓所得。
整個過程都在律師樓的監督下完成，確保交易穩妥。
居屋轉售與補地價常見問題 (FAQ)
Q1. 最早期的居屋是否完全無需補地價？
的確有這個情況，但只適用於極少數最早期的居屋單位。在1982年5月之前首次推售的居屋，例如第一期至第三期甲的單位，當時的地契條款並未設有轉讓限制。所以，這些單位的業主可以在無需補地價的情況下，直接於公開市場自由出售。不過，這只是歷史上的特例，之後推售的所有居屋單位，都必須遵守相關的轉讓限制和補地價規定。
Q2. 補地價的款項可以申請按揭嗎？
補地價的款項是不能夠直接透過為該居屋單位申請按揭來支付的。業主需要另外準備資金，例如以現金、銀行本票或者經由律師行發出的支票去繳付。原因是，在繳清補地價之前，單位仍然帶有轉讓限制，銀行無法就一個業權不完整的物業批出按揭。業主必須先解除限制，單位回復自由身後，才可以利用該單位申請新的按-揭或進行其他融資安排。
Q3. 補地價後，是否一定要立即賣樓？
這是一個常見的誤解。補地價之後，業主並沒有任何規定需要立即出售單位。當你繳付補地價，並從房委會取得「解除轉讓限制證明書」後，你的居屋單位在法律上就等同於一個私人住宅單位。你可以選擇立即在公開市場放售，也可以選擇將單位出租賺取租金，或者繼續自住。補地價給予你的，是處理資產的完全自由度，何時出售全由你決定。
Q4. 買賣合約中，應由誰負責補地價？
在實際交易中，補地價的責任方由買賣雙方協商決定，並會在臨時買賣合約中清楚列明。常見做法有兩種。第一種是由賣方負責，合約價就是補地價後的「全包價」。第二種是由買方負責，合約價是未補地價的價錢，買方需額外準備資金去補地價。兩種做法各有風險，因為簽約時誰也無法準確知道房委會最終的估價。如果由賣方負責，而最終補價高於預期，賣方的實收樓價便會減少。如果由買方負責，風險就轉嫁到買方身上。
Q5. 未補地價居屋可以「送贈」或「轉名」嗎？對新業主有何影響？
許多業主在考慮居屋幾多年可以賣的同時，也會查詢轉名的可能性。未補地價的居屋，其業權轉讓受到嚴格限制，不能像私樓一樣隨意「送贈」或「轉名」給家人。業主必須向房屋署提出申請，並且只有在非常特殊的理由下，例如業主身故、離婚、因年滿65歲或病重而需要更換戶主等，才會獲得酌情批核。
如果申請獲批，新業主繼承的並非一個自由買賣的單位。該單位原有的轉讓限制會一併轉移給新業主，包括持有年期的限制和將來出售時補地價的責任。換句話說，新業主日後若想在公開市場出售單位，依然需要走完補地價的完整程序。