成功置業，只差「臨門一腳」——簽署轉讓契據（Assignment）。這份文件是整個物業交易中，最關鍵的法律文書，它代表著業權的正式轉移。然而，許多準業主對轉讓契仍一知半解，甚至將其與買賣合約混淆，忽略了當中暗藏的風險，尤其是在「送契」及近親轉讓等情況下，隨時可能影響日後按揭申請及轉售。本文將為你提供一份轉讓契的終極指南，從法律定義、成交日流程、費用計算，到深入剖析三大「送契」陷阱，讓你簽署前有十足準備，清晰掌握所有重點，確保物業交易順利完成。
什麼是轉讓契據 (Assignment)？釐清與買賣合約的核心分別
在物業交易的過程中，很多人以為簽署了買賣合約就等同成功購入物業，但實際上，真正將業權「過戶」到你名下的關鍵文件，是成交日簽署的轉讓契。這份轉讓契據，才是整個買賣流程中，賦予你最終業主身份的終極法律文件。它與前期的買賣合約在法律功能上有著根本性的分別，理解這一點對於保障自身權益極為重要。
轉讓契據的法律定義與功能
從法律層面來說，轉讓契是一份正式的法律契據 (Deed)。根據香港的《物業轉易及財產條例》，土地的法定產業權只能透過契據來設立或轉移。這意味著，無論你之前簽署了多麼詳細的臨時或正式買賣合約，那些都只是確立了買賣雙方的交易意向與條款，並未真正轉移物業的法定擁有權。
轉讓契的核心功能，就是在成交當日，由賣方正式地、合法地將其物業的全部權益，轉移給買方。文件一經簽署並送交土地註冊處註冊，新業主的身份便獲得法律上的最終確認，具備對外公示的效力。
買賣合約 vs. 轉讓契據：從「衡平法權益」到「法定業權」
要更形象地理解兩者的分別，可以將整個買樓過程想像成一場婚禮。
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買賣合約 (Sales and Purchase Agreement) 就像是「訂婚婚約」。簽署後，你獲得的是法律上的「衡平法權益」(Equitable Interest)。這代表法律承認你有權利在未來成為該物業的業主，賣方亦有責任將物業賣給你，但此刻，你還不是法律上登記的正式業主。
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轉讓契據 (Assignment) 則是那份「正式的結婚證書」。當你在成交日簽署轉讓契，並由律師完成所有手續後，你便獲得了「法定業權」(Legal Title)。這代表你的業主身份已成定局，在法律上擁有對該物業的最終及絕對權利。
簡單來說，買賣合約是「承諾未來會轉移業權」的文件，而轉讓契是「即時正在轉移業權」的法律工具，兩者是程序上前後相繼，但法律效力層級完全不同的文件。
【實用工具】業權轉移文件檢查清單
為了讓你對成交日的核心文件有更具體的概念，以下是一份簡化的檢查清單，涵蓋了從合約到業權轉移的關鍵文件：
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正式買賣合約：這是所有交易條款的基礎，轉讓契據的內容必須與其保持一致。
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轉讓契據 (Assignment) 正本：成交日的核心文件，由雙方律師核對無誤後，由買賣雙方簽署。
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樓價餘款及相關費用證明：確保所有款項已按合約訂明的方式及時支付。
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繳付轉讓契印花稅的文件：律師會協助處理轉讓契印花稅的繳付事宜，這是文件生效及註冊的必要步驟。
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土地註冊處註冊文件：簽署後，律師會將轉讓契據送交土地註冊處進行註冊。完成註冊後，你便可以向土地註冊處申請一份轉讓契據副本，作為你擁有業權的正式記錄。
簽署轉讓契據：物業成交日全流程分步詳解
來到物業交易的最後階段，簽署轉讓契是整個流程中至關重要的一環。這份正式的轉讓契據，代表著物業的法定業權（Legal Title）由賣方正式轉移給買方。成交日當天的程序環環相扣，由買賣雙方的律師主導，確保整個交易在法律框架下順利完成。以下將會分步拆解整個成交日的流程，讓你對每個環節有更清晰的理解。
成交前的準備工作
在成交日來臨之前，雙方律師早已展開一系列準備工作，為順利交接鋪路。
首先，買方的代表律師會負責草擬轉讓契。這份文件是根據早前簽訂的正式買賣合約條款來準備的，詳細列明了物業資料、交易雙方身份及成交金額等。草擬完成後，買方律師會將轉讓契據的草稿送交賣方律師審閱。
接著，賣方律師會仔細核對文件內容，確保所有條款均符合正式買賣合約的規定，並且準確無誤，以保障賣方的利益。雙方律師會就文件細節進行溝通，直至達成最終版本。
與此同時，買方應安排在成交日前進行最後一次的單位視察，俗稱「驗樓」。這一步非常重要，目的是確認單位狀況，包括內部間隔、附送的裝修及家電等，都與合約訂明的一致，並且沒有在簽約後出現新的損壞。
成交日的核心交換程序
成交日當天，所有準備工作都會匯集在一起，程序緊湊且分秒必爭。
當日上午，買賣雙方會各自前往自己的代表律師樓。買方需要簽署轉讓契據及銀行按揭文件（如適用），同時將樓價的餘款，通常以銀行本票形式，全數交給自己的律師。如果買方有申請按揭，承按銀行亦會在這段時間將貸款金額發放至買方律師的賬戶。
同一時間，賣方也會到其律師樓簽署轉讓契，並將物業的所有鎖匙交給律師保管。
接下來就是整個交易的核心環節：資金與文件的交換。一般而言，在成交日下午五時前，買方律師會將集合了買方首期餘款及銀行按揭貸款的款項，交付給賣方律師。賣方律師在確認收妥全數樓價餘款後，便會將已由賣方簽署的轉讓契正本以及物業鎖匙，交給買方律師。若賣方的物業仍有按揭未清還，其律師會提供一份「專業承諾」，保證在收到款項後，會負責清還原有的按揭貸款，確保買方能獲得一個沒有產權負擔的清晰業權。
成交後的法律及行政手續
當買方律師收到鎖匙後，便會立即通知買方前來領取，這代表買方已正式「收樓」，可以進入自己的新居。不過，法律及行政程序尚未完全結束。
買方律師會將剛收到的轉讓契據送往稅務局加蓋印花，即是繳付轉讓契印花稅。由於正式買賣合約階段已繳付了主要的從價印花稅，這一步的轉讓契印花稅通常只是一個固定金額（例如港幣100元）。
與此同時，賣方律師會動用收到的樓價餘款，清還賣方原有的按揭貸款。承按銀行在收到還款後，會簽署一份「解除按揭契據」（Discharge of Mortgage），並交給賣方律師，再由賣方律師轉交給買方律師。
最後，買方律師會將所有關鍵文件，包括已加蓋印花的轉讓契、解除按揭契據以及買方自己的新按揭契，一併送交土地註冊處進行註冊。完成註冊後，業權轉移的資訊便會正式記錄在案，對公眾公開。若想取得已註冊的轉讓契據副本，可以向土地註冊處申請。所有註冊程序完成後，整套業權契據正本會交由買方的承按銀行保管，直至按揭貸款完全還清。
【圖解流程】一圖看懂成交日各方角色與責任
為了讓你更容易掌握全局，以下簡要總結成交日各方的主要角色與責任：
- 買方
- 責任：準備樓價餘款、進行最後驗樓、親身簽署轉讓契及按揭文件。
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目標：順利取得物業鎖匙及完整業權。
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賣方
- 責任：親身簽署轉讓契、交出所有物業鎖匙。
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目標：安全收到全數樓價餘款。
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買方律師
- 責任：草擬及解釋轉讓契、核實款項、向賣方律師付款、接收文件與鎖匙、辦理印花稅及土地註冊。
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角色：作為買方的代表，確保資金安全及業權清晰。
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賣方律師
- 責任：審核轉讓契、確認收款、交付文件與鎖匙、承諾並執行解除舊有按揭。
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角色：作為賣方的代表，確保在款項到手後才轉交業權。
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相關銀行
- 責任：買方按揭銀行負責準時發放貸款；賣方按揭銀行則在收到還款後簽署解除按揭文件。
- 角色：作為交易中的資金提供方與債權方。
轉讓契據的潛在風險：深入剖析「送契」與「近親轉讓」陷阱
在處理物業業權時，一份清晰的轉讓契是保障交易的基石。許多人以為，將物業轉給家人，特別是透過「送贈」或低價的「近親轉讓」，是一件簡單直接的事。這種想法其實隱藏著不少潛在的法律與財務陷阱。一份看似充滿善意的轉讓契據，如果處理不當，可能會為物業的未來按揭申請及二手市場買賣，帶來意想不到的麻煩。以下將會深入剖析這些風險，讓你更全面地了解箇中玄機。
風險一：「送贈契」(Deed of Gift) 的五年破產追溯期
以「送贈契」形式轉讓物業，最核心的風險在於《破產條例》下的五年追溯期。簡單來說，如果原業主（送贈人）在簽署送贈契後的五年內不幸破產，破產管理署或其債權人有權向法庭申請，將該次「送贈」視為無效交易。法庭可以頒令將物業从业權接收人（受贈人）手上取回，用作償還送贈人的債務。這意味著，即使接收物業的家人與送贈人的債務完全無關，也可能因此失去物業的業權，這是一個相當嚴重的潛在後果。
風險二：銀行為何普遍拒絕為「送契樓」承造按揭？
銀行普遍對「送契樓」的按揭申請抱持非常審慎的態度，原因正正與上述的五年破產追溯期有關。對於銀行來說，物業是批出按揭貸款的抵押品。如果這件抵押品存在一個於五年內可能被追討、導致業權轉移無效的法律風險，銀行的貸款就會失去保障。因此，絕大部分銀行都會為「送契樓」設定一個不成文的「冷靜期」，通常是送契交易完成後的五年。在這段時間內，銀行幾乎不會為該物業批出任何按揭。這個限制不單影響現業主，更會延伸至下一手買家。因為潛在買家同樣無法申請按揭，導致物業難以在市場上正常出售。銀行在審批按揭時，會查閱經由土地註冊處提供的轉讓契據副本，若發現交易代價為零或象徵式金額，便會識別出「送契」的歷史。
風險三：低於市價的近親轉讓如何被視為「送契」？
有些人可能認為，只要交易涉及金錢，即使金額遠低於市價，亦可算作正式買賣，從而避開「送贈」的標籤。這個想法存在誤解。在法律及金融機構眼中，他們會審視交易的實質意義。如果一項近親轉讓的成交價，與當時的市場估值有著不合常理的巨大差距，例如以象徵式的一元或市價的一成作價，銀行及稅務局都有可能將其本質視為「部份贈與、部份買賣」，甚至是完全的「贈與」。這類交易同樣會觸發上述的按揭限制。此外，在計算轉讓契印花稅時，稅務局有權不接納過低的成交價，而是根據物業的市場估值去評稅，業主最終可能需要繳付比預期更高的轉讓契印花稅。
【專家建議】如何設定合理轉讓價，避免轉讓契據變「送契」
要有效規避上述風險，最穩妥的做法是將業權轉讓設定為一項正規的買賣交易。首先，建議在交易前尋求銀行或專業測量師為物業進行估價，取得一個客觀的市場價值作參考。然後，釐定一個接近市價的合理成交價。近親之間的交易存在輕微折讓是人之常情，但價格不應低至令人懷疑交易的真實性。最後，在律師的協助下，草擬一份標準的轉讓契（Assignment），清楚列明成交金額（Consideration），並完成所有買賣及繳稅程序。這樣，交易紀錄便會清晰顯示為一宗有價買賣，而非贈與，能夠有效避免日後在申請按揭或出售物業時遇到障礙。
轉讓契據的特殊情況：共同業權與資助房屋
處理標準的單人業權物業，轉讓契的流程相對直接。但當物業由多人共同擁有，或者屬於政府資助房屋時，情況就變得複雜，需要理解當中的特定規則。
共同業權：「長命契」與「分權契」下的轉讓
如果物業由兩個人或以上共同持有，業權的持有方式會直接影響轉讓契據的簽署和執行。香港的共同業權主要分為兩種。
第一種是「聯權共有」，也就是大家常說的「長命契」。在長命契下，所有業主被視為一個單一的整體共同擁有整個物業。它的最大特點是擁有「生存者取得權」，如果其中一位業主不幸離世，他持有的業權會自動轉移給其他在生的聯權共有人。如果要出售或轉讓物業，所有聯權共有人都必須同意，並且一同在轉讓契上簽署。任何一位業主都不能單獨出售自己所謂的「份額」。
第二種是「分權共有」，俗稱「分權契」。這種方式下，每位業主都擁有物業一個明確的業權份額，例如各佔50%或按70/30比例持有。每位分權共有人都可以獨立決定如何處理自己的業權份額，包括出售、轉讓或用作按揭，不需要得到其他業主的同意。如果一位分權共有人離世，他所持有的業權份額會成為其遺產的一部分，按照其遺囑或遺產法進行分配。因此，在簽署任何轉讓契前，必須先查閱土地註冊處的轉讓契據副本，清楚了解物業的業權持有方式，這對日後業權轉移和承繼有著根本性的影響。
資助房屋：未補地價居屋的轉讓限制
未補地價的資助房屋，例如居屋，其業權轉讓受到《房屋條例》的嚴格限制。這類物業的業主在簽署轉讓契時，並不能像私樓業主一樣自由地在公開市場上出售物業。
如果想轉讓未補地價的居屋，主要有兩個合法途徑。第一是在房委會的「居屋第二市場」計劃下，將單位轉售給持有「綠表」或「白表」資格的合資格買家。整個交易過程，包括轉讓契的擬備和轉讓契印花稅的計算，都必須遵循房委會的特定程序。
第二個途徑是向政府補回地價。業主向房屋署申請評估應繳付的地價，並在完成繳款後，便可解除單位的轉讓限制。補價後的居屋就等同於私人樓宇，業主可以自由地在公開市場上將物業出售給任何人，並按照標準程序簽訂轉讓契據。任何未依循這兩種途徑而進行的業權轉讓，法律上均屬無效。
轉讓契據費用及常見問題 (FAQ)
談到物業交易的最後階段，一份正式的轉讓契是整個過程的核心文件。除了理解它的法律意義，很多人自然也很關心相關的費用和一些實際操作上的疑問。以下就為你整理好辦理轉讓契據時，會遇到的主要開支和一些常見問題，讓你對預算和流程有更清晰的掌握。
辦理轉讓契據的主要費用清單
處理一份轉讓契據，涉及的費用通常相當標準化，主要包括以下幾個部分：
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律師費：這是最大的一筆開支。律師行處理物業買賣，通常會提供一個「全包」的服務套餐。這個費用已經涵蓋了草擬及審核轉讓契、查閱業權、處理按揭文件及代表你完成交易日所有交收程序的工作。收費會因應物業價格和交易的複雜程度而有所不同。
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轉讓契印花稅：這是一個很多人會混淆的地方。如果買賣雙方在簽署正式買賣合約時，已經根據樓價繳足了「從價印花稅」(AVD)，那麼這份最終的轉讓契，就只需要繳交港幣100元的象徵式轉讓契印花稅。這筆費用是固定的。
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土地註冊處註冊費：為了保障你的業主身份，轉讓契必須送交土地註冊處進行註冊，讓業權轉移成為公開記錄。註冊費用是根據物業的價格而定。如果樓價不超過75萬港元，註冊費為港幣230元。如果樓價超過75萬港元，註冊費則為港幣450元。
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查冊及雜項開支：在整個交易過程中，律師需要多次到土地註冊處進行查冊，以確保業權清晰。這些查冊費，連同文件影印、交通、郵遞等雜項支出，通常會實報實銷，金額一般不大。
關於轉讓契據的常見疑問
問：物業成交後，轉讓契據正本由誰保管？
答：這要看物業有沒有申請按揭。如果沒有按揭，物業是「現契」，那麼轉讓契及所有業權文件正本，在完成註冊手續後，會交由新業主，也就是你本人保管。相反，如果你有申請按揭貸款，銀行為了保障其貸款權益，會要求保管所有業權契據正本作為抵押品，直到你完全清還按揭貸款為止。
問：如果不小心遺失了轉讓契據，應該怎樣處理？
答：遺失轉讓契正本是相當嚴重的事情，因為它直接影響你證明業權的能力，未來要出售或轉按物業時會遇到很大困難。你需要盡快委託律師，透過宣誓程序，向土地註冊處申請補辦一份經核證的轉讓契據副本。雖然副本具備法律效力，但是物業的市場價值或多或少會受到影響，因為一些買家或銀行對只有副本的業權文件會比較審慎。
問：我可以從哪裡取得轉讓契據的副本？
答：一旦轉讓契在土地註冊處完成註冊，它便成為一份公開文件。任何人都可以透過土地註冊處的服務，付費申請索取任何已註冊物業的轉讓契據副本。這也是為什麼買家律師在交易前，能夠查閱物業過往的業權記錄，以確保業權沒有問題。
問：買賣雙方可以聘用同一位律師嗎？
答：在香港的物業交易中，為了避免利益衝突和保障雙方權益，一般情況下，買賣雙方必須各自委託不同的律師代表。只有在一些特殊情況下，例如一手樓買賣、價值不超過100萬港元的交易，或雙方是近親關係（例如父母與子女之間），才可以選擇由同一位律師處理。