擁有居屋、綠置居或租置公屋等資助房屋的業主，若計劃將單位在公開市場（自由市場）放售或出租，就必須先完成「補地價」這個關鍵程序，以解除單位的轉讓限制。究竟「補地價英文」官方說法是什麼？整個申請流程涉及哪些步驟？費用如何計算？不補地價又有何後果？本文將為您提供一站式全攻略，由「補地價」(Land Premium) 的基本定義、資助房屋補價申請五大步驟、費用計算公式，到土地發展相關的專業機制及常見問題，全面為您拆解。
補地價英文 (Land Premium) 基礎知識：定義與適用情況
初次接觸樓宇買賣，特別是資助房屋時，你很可能會遇到「補地價」這個詞。要全面理解補地價，首先要認識它的官方稱呼。
「補地價」的官方英文翻譯與定義
「補地價」的正式補地價英文是 Land Premium。簡單來說，Land Premium 指的是物業持有人因應土地契約條款的修改，而需要向香港政府支付的一筆款項。你可以把它想像成解除物業某些限制的「解鎖費」。政府在批出土地或出售資助房屋時，往往會附帶特定條件，例如限制用途或轉售對象。當業主希望更改這些條款，例如將單位在公開市場自由出售，從而獲得更高的價值時，就需要支付一筆差價給政府。這筆差價，就是 Land Premium。不論是查詢補地價 english 還是简体写法的补地价英文，核心概念都是相同的。
為何需要補地價？法律基礎與政策目的
補地價制度的存在，源於香港獨特的土地契約制度。香港所有土地的最終擁有者是政府，所有業主其實是政府的「租客」，持有的只是有年期的土地契約（俗稱地契）。政府在批出地契時，會訂明土地的用途、發展密度等條款。
這個制度主要有兩個政策目的。第一，對於資助房屋，政府以遠低於市值的折扣價出售單位，目的是協助合資格市民置業自住。如果業主想將單位放在公開市場出售獲利，就需要先補回當初政府給予的資助，即是折扣差價，這樣才能確保公共資源的公平運用。第二，對於土地發展，當發展商希望更改地契條款，例如將農地改為住宅用途或增加地積比率，土地的價值會因此大幅提升。政府收取補地價，是為了分享因規劃改變而產生的土地增值，將部分收益撥歸公庫。
補地價的主要類型：資助房屋 vs 土地發展
補地價主要可以分為兩大類，分別對應著不同的群體與情況。
第一類是我們最常聽到的「資助房屋補地價」。這主要涉及居者有其屋計劃（HOS）、私人機構參建居屋計劃（PSPS）、租者置其屋計劃（TPS）等資助房屋的業主。這些單位的業主如果想在公開市場上自由出售、出租或轉讓物業，就必須先向房屋委員會或房屋協會申請評估及繳付補價，解除轉讓限制。了解補地價居屋英文相關的程序，對於這類業主至關重要。
第二類是「土地發展補地價」。這通常涉及地產發展商或土地持有人。當他們計劃的發展項目超出了原有地契的條款限制時，就需要向地政總署申請修訂契約並補地價。常見情況包括更改土地用途（Lease Modification）、換地（Land Exchange）或申請增加發展密度（Plot Ratio Enhancement）。這類補地價金額通常非常龐大，是土地開發過程中的一項關鍵成本。
資助房屋補地價全攻略 (居屋／租置／綠置居業主適用)
了解補地價英文是 Land Premium 之後，下一步就是掌握整個實際操作流程。如果你是資助出售房屋的業主，並計劃將單位在公開市場出售或出租，補地價就是必經的一步。這個過程看似複雜，但只要跟著清晰的步驟，就能順利完成。
哪些資助房屋計劃需要補地價？
首先要釐清，並非所有資助房屋都需要補地價。這主要視乎單位所屬的計劃種類及首次出售的日期。一般來說，絕大部分我們熟悉的資助房屋計劃，都受到轉讓限制，需要在公開市場交易前完成補地價程序。
居者有其屋計劃 (HOS) 及私人機構參建居屋計劃 (PSPS)
這是最常見需要補地價的房屋類型。由1982年5月起首次推售的第三期乙居屋計劃開始，以及所有的私人機構參建居屋計劃單位，都設有轉讓限制。業主想將單位自由買賣或出租，就必須先繳付補價。
租者置其屋計劃 (TPS) 及綠表置居計劃 (GSH)
租者置其屋計劃自1998年推出第一期起，所有售出的單位都包含在內。同樣，近年推出的綠表置居計劃單位，業主在購入單位後若想在公開市場轉售，也需要完成補地價申請。
其他計劃 (如：中等入息家庭房屋、可租可買等)
除了上述主流計劃，一些較早期的計劃，例如中等入息家庭房屋計劃（如屯門美樂花園）、可租可買計劃及重建置業計劃等，同樣受到相同的轉讓限制規管，業主在轉讓業權前必須先補地價。
補地價申請五大步驟詳解
整個申請流程由遞交申請到完成註冊，環環相扣。清楚了解每一步的細節，有助你更好地規劃時間和預算。
步驟一：提交評估申請
業主需要填妥並向房屋委員會（房委會）或房屋協會（房協）遞交「評估補價申請書」（表格HD1066C）。申請時需連同樓契副本及$6,230的評估費用（此費用或會調整，請以官方公布為準）一併提交。你可親身或郵寄至相關機構的辦事處辦理。
步驟二：物業估價
收到申請後，房委會或房協會委派測量師行為你的單位進行估價。估價會參考單位本身質素、樓層、座向，以及當時公開市場上同類型單位近期的成交價，從而評定出單位在沒有轉讓限制下的十足市值。
步驟三：接收評估通知書
估價完成後，你會收到一份「評估補價通知書」(Letter of Offer)。這份文件會清楚列明你需要繳付的補價金額。這份通知書的有效期為兩個月，你必須在有效期內決定是否接納並繳付補價。
步驟四：繳付補價及領取證明書
決定繳付補價後，你需要透過律師樓，以銀行本票方式支付通知書上列明的金額。成功繳款後，房委會或房協會發出一張「解除轉讓限制證明書」(Certificate of Removal of Alienation Restrictions)給你。
步驟五：於土地註冊處登記
這是最關鍵的最後一步。你的代表律師必須將「解除轉讓限制證明書」送交土地註冊處進行登記。完成登記後，你的單位才算正式解除所有轉讓限制，可以在公開市場上自由出售、出租或進行其他形式的轉讓。
申請所需文件、表格及官方聯絡方法
準備充足的文件是順利完成申請的第一步。以下是整個流程的核心文件和聯絡資訊：
- 申請表格：評估補價申請書 (表格HD1066C，適用於居屋、租置及綠置居計劃)。請留意，不同情況（如五年限制期內外）或有專用表格，建議從官方網站下載最新版本。
- 所需文件：
- 填妥的申請書正本
- 業主身份證副本
- 單位樓契或轉讓契的副本
- 評估費用：劃線支票或銀行本票支付的行政及估價費用。
- 官方聯絡資訊：
- 機構：房屋委員會支援服務第四組
- 地址：九龍何文田佛光街33號香港房屋委員會總辦事處第2座1樓
- 查詢電話：2712 2712
土地發展補地價機制 (地產及法律專業人士必讀)
處理資助房屋的補地價後，我們來探討補地價英文 (Land Premium) 的另一個重要領域：土地發展。這部分內容與一般市民的關係或許較間接，但對於地產及法律界的專業人士而言，卻是日常工作中必須精通的核心知識。在香港，政府是所有土地的最終擁有人，以批出土地契約的方式租出土地。因此，當土地使用者（通常是發展商）希望更改契約條款以釋放土地更大的發展潛力與經濟價值時，便須向政府支付一筆反映土地增值的費用，這就是土地發展的補地價。
發展商需補地價的三大主要情況
在香港的土地制度下，發展商在以下幾種情況，通常都需要與地政總署協商補地價，整個過程牽涉複雜的估價與談判。
契約修訂 (Lease Modification)
最常見的情況是契約修訂。簡單來說，就是更改原有土地契約的條款。例如，將一塊只准作工業用途的土地，申請改為興建住宅；或者放寬建築物的高度限制，甚至更改地契中的某些限制性條款。這些改動通常會大幅提升土地的價值，因此，發展商必須為這份增值向政府補回差價。
換地 (Land Exchange)
換地是另一種常見操作，尤其是在進行大型市區重建或整合分散地段時。發展商會將手上持有的舊有地段（連同其過時的契約條款）交還給政府，再由政府重新批出一幅合併後或條件更佳的新地段作發展。補地價的金額，通常是根據新批地段的十足市值，減去交還地段的價值來釐定。
增加地積比率 (Plot Ratio Enhancement)
增加地積比率雖然屬於契約修訂的一種，但因為十分普遍，值得單獨說明。地積比率決定了一塊土地上可以興建的總樓面面積上限。若發展商希望興建比原來地契允許的更多樓面面積，就需要申請放寬地積比率。關於增加樓面面積的補地價 english 評估，地政總署會計算因新增樓面所帶來的額外土地價值，並以此為基礎釐定補價金額。
特殊物業的補地價安排
除了常見的商業發展，香港還有一些歷史遺留的特殊物業計劃，它們的補地價安排也自成一格，理解這些有助處理相關的物業轉讓。
公務員建屋合作社計劃
早期的公務員建屋合作社計劃，政府以優惠地價（相當於當時十足市值的三分之一）批出土地。土地及樓宇的業權屬於合作社，社員只擁有單位的使用權。若社員希望取得獨立業權並在市場自由轉售，合作社必先解散。之後，個別業主便可向地政總署申請撤銷轉讓限制，但前提是必須繳付尚欠的三分之二土地補價，而這筆補價會按現時的市價重估。
H44: 房協夾心階層住屋計劃
香港房屋協會旗下的「夾心階層住屋計劃」（例如晴碧花園、疊翠軒等）的單位，業主在五年轉售限制期屆滿後，若想在公開市場出售單位，同樣需要補地價。其程序比較特別，業主需先向房協提出申請，由房協進行初步估價，再將報告轉交地政總署作最終審批。地政總署釐定的補價金額，才是業主最終需要繳付的數額。
補地價爭議的解決途徑：上訴與仲裁
如果發展商或業主對地政總署評估的補價金額有異議，並非只能無奈接受。現行機制設有解決爭議的途徑。其中一個主要途徑是向上訴審裁處（土地審裁處）提出上訴，由法庭對估價作出裁決。此外，政府亦推行了「補地價仲裁先導計劃」，讓雙方在自願的情況下，透過仲裁方式解決估價爭議，此舉旨在提供一個更具彈性及效率的解決方案。
補地價常見問題 (FAQ)
當大家討論到補地價英文 (Land Premium) 的時候，總會浮現出各種問題，例如費用如何計算，與稅項有何分別等。這部分我們將會像朋友聊天一樣，為你解答關於補地價最常見的疑問，不論是補地價居屋英文的細節，還是一般土地發展的原則，都會一一拆解。希望這些關於補地價 english 的資訊能幫助你更清晰地理解整個概念。
補地價金額是如何計算的？
補地價的計算方法，主要視乎物業是資助房屋還是私人土地發展，兩者的評估基礎有所不同。
資助房屋補價計算公式
對於居屋、租置或綠置居等資助房屋的業主，補價金額的計算方式相對直接。計算的基礎，是將物業在補價當時的市值，乘以當初購入單位時的折扣率。
公式如下：
補價金額 = 評估補價當日的單位市值 × (購入時十足市值 – 購入時樓價) / 購入時十足市值
簡單來說，就是用你申請補價時，由房委會或房協委託的測量師評估出來的單位完整市價，乘以你當初買入時的折扣率。
舉個例子：
假設你在多年前以210萬買入一個單位，當時的十足市值是300萬，折扣率就是30%。
多年後你想在公開市場出售，於是申請補地價。此時測量師評估單位當時的市值已升至600萬。
你需要繳付的補價金額就是：600萬 × 30% = 180萬。
土地發展補價評估原則
土地發展的補地價評估，例如發展商更改農地用途或增加地積比率，計算方式則更為複雜。地政總署主要採用「差額估價法」(Before and After Valuation) 來評估。
基本原則是：
補價金額 = 土地修訂契約後的價值 – 土地修訂契約前的價值
「修訂後價值」是指土地在地契條款放寬後，按其最高及最佳發展潛力所估算的十足市價。而「修訂前價值」則是指土地在原有地契限制下的價值。兩者之間的差額，就是因契約修訂而產生的土地增值，也就是發展商需要向政府繳付的補地價。這是一個專業的估價過程，涉及對市場數據、規劃參數及發展潛力的全面分析。
「補地價」(Land Premium) 與「稅項」(Tax) 有何分別？
這是一個很好的問題，因為兩者都是支付給政府的款項，但性質完全不同。
「補地價」的本質是一項商業交易。香港的土地由政府擁有，政府以地契形式批出土地。補地價就好像你向「大地主」（即政府）支付一筆費用，用來解除地契上的某些限制（例如轉售限制或用途限制），從而提升你物業的價值。這是一項與物業權益直接相關的契約性付款。
「稅項」(Tax) 則是政府根據法例向市民或企業徵收的費用，用作公共開支，例如醫療、教育和基建等。物業交易中的「印花稅」或出售物業獲利後可能需要繳付的「利得稅」，都屬於稅項。
簡單總結，補地價是為獲取更高土地權益而支付的「買權費」，而稅項是作為公民或企業應盡的「法定義務」。
不補地價可以賣樓嗎？什麼是第二市場？
可以的，資助房屋業主不補地價也能出售物業，但只能在「第二市場」(Secondary Market) 進行。
「第二市場」是一個受限制的市場，專為未補地價的資助房屋而設。在這個市場，賣家只能將單位售予持有有效「購買資格證明書」的人士，例如綠表或白表資格持有人。單位的轉讓限制會一同轉移給新買家，新買家日後若想在公開市場出售，同樣需要補地價。
相對地，「公開市場」(Open Market) 就是指繳付補地價後，單位的轉讓限制被解除。業主可以像賣私樓一樣，自由地將單位出售、出租或轉讓給任何人士，不再受買家身份的限制。
整個補地價申請過程需時多久？
對於資助房屋業主，整個補地價申請流程，由遞交申請到最終完成，通常需要數個月時間。
一般的流程大致如下：
1. 業主向房委會或房協遞交評估補價申請。
2. 機構會委派專業測量師行為單位進行估價，這一步通常需要幾個星期。
3. 完成估價後，業主會收到「補價評估通知書」，列明應繳付的金額。
4. 業主有兩個月的有效期去決定是否繳付補價。
5. 繳款後，業主會收到「解除轉讓限制證明書」，之後便可到土地註冊處更新物業紀錄。
如果所有文件齊備，流程順利，由申請到完成登記，一般需時約三至四個月。不過，實際時間可能會因應不同個案的複雜性及申請宗數而有所變化。
環保設施等獲豁免的總樓面面積，是否需要補地價？
這是一個較技術性的問題，答案是：大部分情況下，需要。
首先要理解，為了鼓勵綠色建築，政府允許發展商興建的某些環保及適意設施（例如露台、環保會所、空中花園等），其樓面面積可根據《建築物條例》獲豁免，不計算在總可建樓面面積之內。
但是，樓面面積的豁免，不等於價值的豁免。補地價的原則是基於「土地價值有否因契約修訂而增加」。如果這些獲豁免的環保設施，實質上提升了整個發展項目的吸引力和市場價值（例如一個豪華會所能令單位賣得更高價錢），那麼這部分的增值就需要透過補地價向政府支付。
只有那些不為物業帶來實質價值提升的設施，例如公共走廊、郵件派發室等，才可能不需要補地價。因此，發展商為提升項目價值而興建的環保設施，即使其樓面面積獲豁免，其所產生的價值增長，依然是需要補地價的。