與伴侶或家人聯名置業，不少人會選擇設立「長命契」(Joint Tenancy)。其最大的特點是具備「倖存者權利」(Right of Survivorship)，當其中一位業主身故，物業權益會自動轉移至在世的聯名業主，過程無需經過複雜的遺產承辦程序，看似簡單方便。
然而，這種業權形式看似直接，卻暗藏不少法律細節與潛在風險。長命契下的業權不可分割，任何買賣或按揭決定均需全體業主同意；一旦關係破裂或出現財務糾紛，處理手續亦相當複雜。更重要的是，長命契的效力凌駕於個人遺囑之上，限制了業主自由分配身後財產的權利。
究竟應否選擇長命契？設立或「甩名」（分割業權）的程序是怎樣？它與分權共有 (Tenancy in Common) 有何分別？本文將為您全面拆解長命契的13大關鍵要點，從法律定義、優點缺點、設立與分割程序，到離婚、破產等複雜情況的應對方法，助您在置業或進行財產規劃前，作出最明智的決定。
深入了解「長命契」(Joint Tenancy)：定義、核心原則與比較
在香港置業，選擇業權持有方式是其中一個非常重要的決定。它不但影響你在世時如何處理物業，更直接決定了業權在你離世後的去向。接下來，我們將深入淺出地探討最常見的聯名方式之一——「長命契」，讓你全面掌握它的運作模式和法律概念。
什麼是長命契 (Joint Tenancy)？
當你和別人聯名買樓時，很可能會接觸到「長命契」，而長命契英文就是 Joint Tenancy。簡單來說，這是一種聯名持有物業的方式，所有聯名人都被視為一個單一的業主，共同擁有整個物業的全部權益，沒有份額之分。
法律定義與「倖存者權利」(Right of Survivorship) 的核心概念
長命契最核心的法律概念，就是「倖存者權利」(Right of Survivorship)。這個原則是指，當其中一位聯名業主去世時，他/她在物業中的權益會自動、即時地轉移給其他在生的聯名業主。整個過程是依據法律自動發生的，無需經過複雜的遺產承辦程序。在生的業主會繼續共同擁有物業，直到剩下最後一位倖存者，屆時他/她便會成為物業的唯一擁有人。
為何「長命契」業權凌駕於遺囑 (Will) 之上
這是一個很重要的法律概念。由於「倖存者權利」的運作，長命契物業的業權轉移是獨立於遺產承辦系統之外的。也就是說，當一位聯名業主去世，物業的權益是直接依法轉移給倖存的業主，它根本不會成為逝者遺產 (Estate) 的一部分。既然物業權益不屬於遺產，那麼用作處理遺產分配的遺囑 (Will)，自然就無法對這項資產作出任何指示。即使逝者在遺囑中寫明要將物業權益留給其他人，這項條款在法律上也是無效的。
案例說明：聯名業主身故後，業權如何自動轉移
讓我們用一個簡單例子來說明。假設陳先生和陳太太以長命契 (Joint Tenancy) 形式聯名持有一個住宅單位。不幸地，陳先生因病去世。根據「倖存者權利」原則，陳先生在物業中的所有權益，會在他去世的一刻立即自動轉移給陳太太。陳太太只需要帶備陳先生的死亡證，到律師樓辦理相關手續，並將文件交往土地註冊處登記，便能正式成為該單位的唯一業主。整個過程相對簡單快捷，完全繞過了處理遺囑和申請遺產承辦的漫長程序。
長命契 (Joint Tenancy) vs 分權共有 (Tenancy in Common) 的關鍵分別
除了長命契，另一種常見的聯名方式是「分權共有」(Tenancy in Common)。兩者在權益份額、業權處理和繼承方式上有著根本性的分別。了解它們的差異，有助你選擇最適合自己情況的持有方式。
權益份額 (Interest) 差異：不可分割的整體 vs. 可獨立持有的份額
長命契 (Joint Tenancy): 所有聯名業主共同擁有整個物業，沒有獨立的個人份額。法律上，他們被視為一個不可分割的整體，每個人都擁有100%的業權。
分權共有 (Tenancy in Common): 每位聯名業主都擁有物業一個明確、獨立計算的份額。這個份額可以平均分配（例如各佔50%），也可以按出資比例或其他協議分配（例如70%和30%）。業主可以獨立處理自己的份額。
業權處理 (Title) 差異：單一所有權 vs. 各自擁有所有權
長命契 (Joint Tenancy): 法律上只有一份業權契據，所有聯名人的名字都在這份文件上，他們共同持有這個單一的業權。
分權共有 (Tenancy in Common): 雖然名字都在同一份契據上，但每位業主都可被視為擁有代表其份額的獨立業權。他們可以獨立地將自己的份額出售、轉讓或按揭（雖然實際操作上可能較複雜）。
繼承方式 (Survivorship) 差異：自動繼承 vs. 按遺囑或繼承法處理
長命契 (Joint Tenancy): 核心是「倖存者權利」。當一位業主去世，其權益自動轉移給在生的聯名業主。
分權共有 (Tenancy in Common): 沒有「倖存者權利」。當一位業主去世，他/她所持有的業權份額會成為其個人遺產的一部分，並根據其遺囑內容或無遺囑繼承法進行分配，由指定的繼承人繼承。
圖表比較：兩者主要分別一覽
| 特性 | 長命契 (Joint Tenancy) | 分權共有 (Tenancy in Common) |
|---|---|---|
| 權益份額 | 共同擁有100%，權益不可分割 | 按協定比例持有獨立份額 (如50/50) |
| 繼承方式 | 倖存者自動繼承 (Right of Survivorship) | 根據遺囑或繼承法處理 |
| 與遺囑關係 | 凌駕於遺囑之上 | 業權份額按遺囑分配 |
| 業權處理 | 任何操作需全體業主同意 | 可獨立處理個人持有的份額 |
| 適合關係 | 關係密切的家庭成員，如夫婦 | 生意夥伴、朋友或關係複雜的家庭 |
為何選擇長命契 (Joint Tenancy)？全面分析優點與潛在風險
當我們考慮採用長命契英文 (Joint Tenancy) 這種方式持有物業時，了解其利弊是至關重要的一步。這不只是一個法律上的名詞，更是一個影響深遠的財務與家庭決策。讓我們一起深入探討，全面分析選擇長命契的好處，同時也審視它可能帶來的潛在風險。
選擇「長命契」模式的四大好處
長命契之所以在香港，尤其是在家庭成員之間如此普遍，主要是因為它提供了幾個相當明顯的優勢。
簡化遺產承辦：無需辦理遺產認證 (Probate) 即可轉移業權
長命契最大的好處，就是其「倖存者權利」（Right of Survivorship）的特性。當其中一位聯名業主離世，其物業權益會自動、即時地轉移給在世的其他聯名業主。整個過程無需經過冗長的遺產承辦程序，也就是不需要向法庭申請遺產認證，大大簡化了業權轉移的手續。
節省時間與金錢：如何降低承辦律師費用及加快流程
因為業權轉移是自動發生，所以省卻了辦理遺產認證的需要。這直接意味著可以節省一筆可觀的承辦律師費用，並且避免了法庭處理遺產所需的時間。對於在世的業主而言，這不僅減輕了他們的經濟負擔，更讓他們能更快地處理和穩定資產狀況。
保障在世配偶：確保聯名業主（如配偶）的居所業權
對於夫婦來說，長命契提供了一層重要的保障。它能確保在一方不幸離世後，另一方可以即時、無爭議地獲得物業的完整業權。這可以避免因為遺囑爭議或其他家庭成員的介入，而影響到在世配偶的居住權利，為他們提供穩定的居所保障。
業權清晰均等：在聯名人生存期間，所有業主權力對等
在長命契的框架下，所有聯名業主在法律上被視為一個單一的整體，共同擁有整個物業。這代表在大家都在生時，每一位業主的權利和地位都是均等的。這種清晰的業權結構，有助於簡化日常管理，避免因權益份額不同而產生的潛在糾紛。
必須注意的「長命契」潛在缺點與風險
雖然長命契有不少吸引之處，但是在作出決定前，也必須正視其潛在的限制與風險，確保它真正符合你的長遠規劃。
業權控制權受限：任何出售或按揭操作均需所有業主同意
由於所有業主被視為一體，因此任何關於物業的重大決定，例如出售、轉讓或申請按揭，都必須獲得「所有」聯名業主的一致同意。只要有一位業主不同意，交易便無法進行。這種集體決策的模式，限制了個人對物業的控制權，缺乏彈性。
關係破裂的複雜性：離婚或紛爭時的處理難題
當聯名業主之間的關係出現裂痕，例如夫婦離婚或家庭成員之間產生紛爭時，長命契的集體控制權就會成為一個難題。如果雙方無法就如何處理物業達成共識，便可能陷入僵局，最終或需要透過法律途徑解決，過程既耗時又傷感情。
限制遺產自由：無法透過遺囑 (Will) 將物業權益傳承予指定繼承人
這是一個非常重要的法律原則：長命契的「倖存者權利」凌駕於個人遺囑之上。這意味著，你無法在遺囑中，將你在長命契物業中的權益指定留給你的子女或其他繼承人。即使遺囑寫得非常清晰，相關條款也會因為長命契的法律效力而變得無效。
潛在財務風險：若聯名業主之一破產，整個物業或被追討
如果其中一位聯名業主不幸破產或欠下巨債，債權人有權追討該業主在物業中的權益。在法律程序下，長命契可能會被分割，而物業最終可能被強制出售以償還債務。這會直接影響到其他無辜的聯名業主，令他們共同持有的資產面臨風險。
成立與解除長命契 (Joint Tenancy) 的香港法律程序
了解長命契英文 Joint Tenancy 的基本概念後，就來到實際操作的層面。究竟在香港，成立一份長命契或在關係變化時解除它，需要經過哪些法律程序？整個過程其實比想像中清晰，主要分為「成立」和「分割」兩大部分，讓我們一步一步拆解。
如何在香港設立 Joint Tenancy (長命契)？
設立長命契的過程，通常在處理物業交易時由律師一併辦理。主要有兩種常見情況：購買新物業，或為現有物業加入新的聯名業主。
購買新物業時：在轉讓契 (Assignment) 中指定為 Joint Tenants
這是最直接簡單的方式。當你和伴侶、家人一同購入新物業時，代表你們的律師在草擬樓契文件，特別是「轉讓契」(Assignment) 時，會詢問你們希望以哪種方式共同持有業權。你只需要向律師表明，希望以「聯權共有」，也就是長命契 (Joint Tenancy) 的形式持有，律師便會在法律文件上清楚列明。
更改現有物業時：透過送贈契 (Deed of Gift) 或轉讓契加入聯名人
如果你本身是單獨的業主，現在想加入配偶或子女成為聯名業主，同樣可以設立長命契。這個過程通常會透過一份「送贈契」(Deed of Gift) 或轉讓契來完成。簡單來說，你會將物業的部分權益，例如一半，以贈與或轉讓的形式交給新的聯名業主。在訂立這份文件時，律師會清楚寫明，雙方將共同以 Joint Tenants 的形式持有整個物業。
法律文件上的標準寫法與注意事項
在法律文件上，為確立長命契關係，必須清晰地註明所有業主是「as Joint Tenants」。這句關鍵字確立了各人是作為一個整體，不可分割地擁有物業，並享有「倖存者權利」。在簽署任何文件前，務必確認律師已按你的意願正確草擬相關條款。
律師角色：處理文書及到土地註冊處登記的流程
無論是成立還是更改業權，律師的角色都十分重要。律師會負責草擬所有必需的法律文件，例如轉讓契或送贈契，向你解釋文件內容，並在各方簽署後，將文件送交土地註冊處 (Land Registry) 進行登記。文件一經登記，業權的變動便正式生效，並成為公開記錄，保障所有業主的權益。
如何「甩名」或分割長命契 (Severance of Joint Tenancy)？
雖然長命契將業主們的權益緊扣在一起，但它並非牢不可破。在某些情況下，任何一位聯名業主都可以單方面採取法律行動，將長命契「分割」(Severance)，這個程序俗稱「甩名」。
分割長命契的常見原因：離婚、出售個人份額、財務規劃
選擇分割長命契的原因有很多。最常見的是夫婦關係破裂，辦理離婚時需要清晰劃分財產。有時，其中一位業主可能因財務需要，希望出售自己持有的物業份額套現。此外，亦有業主為了更靈活地進行遺產規劃，希望透過遺囑將物業權益留給子女而非聯名配偶，也會選擇先分割長命契。
分割法律程序：發出分割通知書 (Notice of Severance) 並於土地註冊處登記
在香港，分割長命契最直接的方法，是由其中一位業主向其他所有聯名業主發出「分割通知書」(Notice of Severance)。這是一份法律文件，明確表達該業主分割聯權共有的意向。這份通知書在送達其他業主後，再由律師協助交往土地註冊處登記。完成登記後，分割程序便告完成。這個過程不需要得到其他業主的同意。
分割後的法律效果：由 Joint Tenancy 自動轉為 Tenancy in Common
長命契一旦被成功分割，其法律效果非常明確：業權會自動由「聯權共有」(Joint Tenancy) 轉為「分權共有」(Tenancy in Common)。這代表「倖存者權利」即時失效。原來的聯名業主會變為按份額持有物業，例如兩位業主會各自擁有 50% 的獨立份額。他們可以自由立遺囑，將自己的份額傳承給指定繼承人。
分割方式：自願協議分割 vs. 經由法庭命令
分割長命契主要有兩種途徑。第一種是「自願協議」，即所有聯名業主達成共識，同意將業權由長命契轉為分權共有，並透過律師簽署共同的協議文件辦理。第二種則是在無法達成共識的情況下，例如在離婚訴訟中，任何一方都可以向法庭申請頒令，強制分割長命契及處理物業的業權歸屬。單方面發出分割通知書，則屬於不需要對方同意的法律行動。
長命契 (Joint Tenancy) 的遺產規劃與複雜情況處理
選擇了物業的持有方式後，生活中的變化，例如遺產規劃、離婚或財務問題，都可能帶來意想不到的挑戰。理解長命契英文 (Joint Tenancy) 在這些複雜情況下的運作方式，是每位業主都需要做的功課。這不單純是簽署一份法律文件，而是關乎你和家人未來的重要部署。
長命契與遺囑 (Will) 的衝突與協調
法律優先次序：重申 Right of Survivorship 凌駕於遺囑之上
在遺產規劃中，一個最核心的概念必須釐清：長命契的「倖存者權利」(Right of Survivorship) 擁有絕對的法律優先權，其效力凌駕於任何個人遺囑之上。這是因為根據長命契的原則，當其中一位聯名業主去世時，他或她在物業中的權益會立即、自動地轉移給在世的其他聯名業主。這個轉移過程在法律上是即時發生的，所以去世業主的權益根本沒有機會成為其遺產的一部分，自然也就不受遺囑的內容所約束。
案例分析：為何在遺囑中處置長命契物業的條款會失效
讓我們看一個簡單例子。陳先生與陳太太以長命契形式聯名持有一層樓宇。後來，陳先生訂立遺囑，寫明希望將自己在該樓宇的「一半權益」留給他和前妻所生的兒子。數年後陳先生不幸離世。在這種情況下，雖然陳先生的遺囑意願清晰，但是法律上，在他離世的那一刻，整個物業的百分之百業權已經自動轉移至陳太太名下。因此，遺囑中關於處置物業權益的條款將會完全失效，他的兒子無法繼承該物業的任何部分。
整合策略：如何將長命契物業納入整體的遺產規劃考量
既然遺囑無法改變長命契的繼承結果，那麼該如何將物業妥善地納入整體遺產規劃？你有幾個策略可以考慮。第一，如果你希望將物業權益自由地傳承給指定繼承人，你可以在生前與其他聯名業主協商，透過法律程序將長命契「分割」(Severance)，轉為分權共有 (Tenancy in Common)。這樣，你便可以透過遺囑處理屬於你的業權份額。第二，接受長命契的繼承結果，然後在規劃其他資產（例如現金、股票、保險）的分配時，再作相應調整，以平衡對不同繼承人的安排。
離婚或家庭關係變化對 Joint Tenancy 的影響
離婚程序：法庭如何處理以 Joint Tenancy 持有的婚姻居所
當夫婦以長命契持有婚姻居所並決定離婚時，情況會變得複雜。在離婚訴訟中，家庭法庭有廣泛的權力去處理雙方的資產，包括聯名物業。法庭的首要考慮是公平分配婚姻資產，而不是長命契的「倖存者權利」。法庭可以頒令出售該物業並分配所得款項，或者命令其中一方將其權益轉讓給另一方。換句話說，在離婚程序啟動後，長命契的自動繼承特性基本上會被法庭的判令所取代。
再婚家庭的挑戰：如何平衡現任配偶與前段婚姻子女的利益
再婚家庭經常面臨一個兩難局面。例如，一位父親想保障現任配偶的居住權，但同時希望物業最終由前段婚姻的子女繼承。如果他與現任配偶以長命契持有物業，一旦他先離世，物業將完全歸配偶所有，他的子女將無法繼承。要平衡兩者利益，一個可行的做法是將業權轉為分權共有，然後在遺囑中設立「終身權益信託」(Life Interest Trust)，讓配偶有權居住直至離世或再婚，之後物業權益再歸子女所有。
父母與子女聯名：以長命契持有物業的潛在糾紛
在香港，父母與其中一名子女以長命契聯名持有物業十分普遍，原意可能是方便日後繼承。但是，這種安排存在不少潛在風險。第一，如果該名子女面臨離婚或財務困難，其在物業中的權益可能會被視為其個人資產的一部分，從而影響整個物業。第二，若該名子女不幸比父母更早離世，業權會自動回到父母手中，這可能與子女自己家庭的期望相違。第三，這種安排可能引起其他沒有被加入聯名的兄弟姊妹不滿，引發家庭內部矛盾。
當聯名業主面臨破產或負債
破產的法律後果：長命契的自動分割 (Automatic Severance)
如果其中一位聯名業主被法庭頒令破產，長命契的法律狀態會立即發生重大改變。在破產令頒布的一刻，該長命契會被視為「自動分割」(Automatic Severance)，並即時轉化為分權共有 (Tenancy in Common)。這個法律機制的目的是為了明確界定破產人士在物業中所佔的權益份額（例如兩人聯名，通常為一半），以便破產受託人接管並處理這部分資產。
債權人權利：如何追討破產一方在物業中的權益
長命契自動分割後，破產人士的業權份額就成為其破產財產的一部分。破產受託人有權代表所有債權人，採取行動來變現這部分資產，最常見的做法是向法庭申請「售賣令」(Order for Sale)，強制出售整個物業。出售物業所得的款項，會按照業權份額比例分配，屬於破產人士的部分將用於償還其債務。
對其他聯名業主的影響及保障措施
這對其他無辜的聯名業主影響極大，他們可能被迫出售自己的居所。在這種情況下，其他業主可以採取的保障措施有限。他們可以嘗試與破產受託人協商，商討能否購入破產一方的業權份額，從而保留整個物業。假如無法達成協議，他們便需要配合法庭的售賣令。這也再次提醒大家，選擇長命契的聯名夥伴時，除了考慮親屬關係，對方的財務狀況也是一個必須審慎評估的因素。
關於長命契 (Joint Tenancy) 的常見問題 (FAQ)
當你對長命契英文 Joint Tenancy 有了基本概念後，很自然會浮現一些實際應用的疑問。以下我們整理了幾個大家最關心的問題，希望可以幫助你更清晰地規劃。
Q1: 長命契適用於所有香港物業嗎？
適用範圍：住宅、商業物業、車位等已落成物業
是的，長命契的應用範圍相當廣泛。只要是已經建成的物業，無論是住宅單位、商業樓宇、辦公室，甚至是獨立的車位，都可以透過長命契形式由兩位或以上的業主共同持有。這種業權方式在法律上對各類已落成物業都適用。
特殊情況：樓花 (未建成物業) 設立 Joint Tenancy 的處理
樓花，也就是未落成的物業，情況會比較特別。在簽署臨時買賣合約和正式買賣合約時，發展商通常不容許以聯名方式購入，或者有特定限制。不過，當物業正式落成，由律師樓處理「轉讓契」(Assignment) 文件時，買家就可以正式指定以長命契 (Joint Tenancy) 的形式，與其他聯名業主共同持有該物業，並在土地註冊處登記。
Q2: 如果聯名業主出資比例不同，應如何處理？
法律上的假設：權益均等，不論實際出資比例
在長命契的法律框架下，一個核心原則是所有聯名業主的權益均等而且密不可分。法律會假設每一位業主都擁有整個物業的全部權益，而不是按比例分割的份額。所以，即使實際上你出資了七成，你的伴侶只出資三成，在法律上你們的權益仍然是平等的。
處理出資不均：可另行訂立信託聲明 (Declaration of Trust)
如果聯名業主希望清楚列明各自的出資比例和實質權益，可以額外訂立一份「信託聲明」(Declaration of Trust)。這是一份具有法律效力的文件，用作補充說明，清楚記錄每位業主在物業中的實際權益份額。萬一將來出現變故，例如需要出售物業或者關係有變，這份文件就可以作為分配資金的依據。
Q3: 辦理長命契設立或「甩名」的律師費是多少？
成立費用：一般已包含在購買物業的律師費內
在購買物業時選擇以長命契方式持有，這個程序本身通常不會產生額外費用。相關的設定會直接在物業的轉讓契上註明，所以律師費一般已包含在整個物業買賣的法律服務費用之中。
分割或甩名費用：律師處理相關文件的收費範圍
如果日後需要「甩名」或分割長命契 (Severance of Joint Tenancy)，這就需要委託律師辦理一份新的法律文件，例如「分割通知書」(Notice of Severance) 或轉讓契，並將其註冊到土地註冊處。這是一項獨立的法律服務，所以律師會另外收費。費用會因應個案的複雜程度和不同律師樓的收費標準而異，最好直接向律師查詢報價。
Q4: 除了夫婦，什麼關係的人適合或不適合用長命契？
不同關係的利弊分析：父母子女、兄弟姊妹
長命契最常見於夫婦之間，因為它能確保一方離世後，在世的配偶能自動繼承完整業權，保障其居住。對於父母與子女或兄弟姊妹等親密家庭成員，如果彼此關係穩定，而且有共同的繼承意願，長命契也是一個簡便的選擇。但潛在風險是，如果任何一方出現財務問題或婚姻狀況改變，可能會影響整個物業的業權。
為何生意夥伴等非家庭關係更適合用 Tenancy in Common
對於生意夥伴或沒有親屬關係的朋友，長命契通常不是一個理想的選擇。主要原因是生意夥伴一般希望將自己所持有的物業份額，作為個人資產的一部分，並根據自己的意願在遺囑中傳承給家人。如果使用長命契，「倖存者權利」會凌駕於遺囑之上，意味著一方身故後，其權益會自動歸其他生意夥伴所有，而非其指定的繼承人。因此，分權共有 (Tenancy in Common) 會更適合，因為它容許每一位業主獨立處理和繼承自己的業權份額。