因家庭狀況變更，例如結婚、離婚或想將物業傳承給子女，不少居屋業主都會考慮轉讓業權。然而，居屋轉名並非一般的物業買賣，除了受房屋委員會的嚴格限制，更涉及一連串繁複的法律程序和費用，當中以律師費及印花稅（俗稱「厘印費」）最為關鍵。究竟整個流程要花多少錢？禁售期內外轉名有何分別？對現有按揭會構成什麼影響？本文將為您一文整合2025年最新的居屋轉名資訊，詳細拆解由計算費用、申請資格、四大程序到處理銀行按揭的每個細節，助您準確預算開支，順利完成整個轉讓過程。
居屋轉名費用一覽：律師費、印花稅及雜費要幾錢？
提到居屋轉名費用，很多人首先會想到律師費與印花稅，但實際牽涉的開支項目和計算方式，會因為不同情況而有很大差異。想準確預算整個過程的總開支，就要先了解影響費用的幾個關鍵因素，以及各項主要開支的計算方法。
影響總費用的四大核心因素
要準確計算居屋轉名費用，必須先釐清以下四個核心問題，因為它們會直接影響最終的印花稅、律師費及行政費。
轉讓原因：近親轉讓、離婚、繼承等
轉名的原因是最重要的因素。例如，父母將居屋轉名給子女，通常會以「送贈契」或「近親買賣」方式處理。如果是離婚或分居，業權轉移則可能依據法庭命令進行。若是業主身故，便涉及遺產繼承程序。不同原因對應的法律手續和稅務豁免條件都不同。
單位是否仍在五年禁售期內
單位的轉讓限制期狀況，會決定您是否需要向房委會申請「豁免補地價證明書」。在首次發售日起計的五年禁售期內，除非符合特定情況（如離婚、繼承），否則業權轉讓限制較多，手續亦較複雜。
單位是否已補地價
如果單位已經補地價，它就與私人市場的物業無異，轉名程序相對簡單，毋須向房委會申請批准。相反，未補地價的居屋在轉讓業權時，必須遵循房委會的指引和規定。
律師樓的收費標準
不同律師樓的收費模式和標準各異，這是影響總開支的變動因素。居屋轉名律師費一般包括處理法律文件、向房委會申請及在土地註冊處註冊等服務，但亦可能存在一些雜項附加費。
主要開支(1)：印花稅 (Stamp Duty)
印花稅是居屋轉名費用中佔比最高的一項，特別是涉及近親轉讓時。居屋轉名厘印費的計算方式並非基於一元或一個象徵性價格，而是根據物業的市值而定。
近親轉讓（送贈契／買賣合約）的印花稅計算方法
無論是採用「居屋轉名送契」還是低價轉讓的買賣合約，稅務局都會根據轉名當日該單位的市場價值來評估應繳的印花稅。稅率會按照《從價印花稅》的第2標準稅率計算（適用於香港永久性居民及首次置業人士）。簡單來說，即使是無償贈與，稅局仍會視為一次正常的物業交易來計算稅款。
如何利用稅務局估價服務釐定應繳稅款
為了確定物業的市值，您的律師會向稅務局的物業估價署申請估價。估價署會提供一個官方的估價報告，作為計算印花稅的基礎。這樣可以確保稅款計算的準確性，避免日後產生爭議。
特殊情況下的印花稅豁免條件
在某些特定情況下，居屋轉名可以豁免印花稅。最常見的情況是根據法庭的判令進行的業權轉移，例如在離婚訴訟中，法庭判令其中一方將物業業權轉給另一方。此外，透過遺產繼承方式獲得業權，亦毋須繳付印花稅。
主要開支(2)：律師費 (Legal Fees)
聘請律師是整個轉名過程中不可或缺的一環，因此居屋轉名律師費是必然的開支。律師的角色是確保所有法律文件和程序合規，保障各方權益。
律師樓服務範圍：草擬契據、申請、註冊
律師的服務主要包括：
1. 為您提供法律意見，解釋不同轉名方式的利弊。
2. 草擬轉讓契據，如送贈契（Deed of Gift）或轉讓契（Assignment）。
3. 代表您向房屋委員會遞交轉讓業權申請。
4. 在土地註冊處辦理文件註冊手續，正式更新業權記錄。
5. 計算及代繳印花稅。
市場上居屋轉名律師費參考水平
市場上的居屋轉名律師費並沒有劃一標準，但一般而言，處理一宗標準的近親轉名個案，費用大約由港幣$8,000至$15,000不等，視乎個案的複雜程度。如果涉及較複雜的情況，例如需要處理按揭或向多個政府部門申請文件，費用可能會更高。
選擇律師樓時需留意的潛在附加費
查詢報價時，記得問清楚費用是否「全包」。一些律師樓的報價可能只包括基本服務費，而其他雜費，例如查冊費、文件影印費、車馬費等，或會額外收取。最好在委託前索取一份詳細的費用清單。
主要開支(3)：政府及房委會行政費
除了印花稅和律師費，轉名過程還涉及一些向政府部門及房委會繳付的行政費用。這些費用金額相對固定，是必須的開支。
土地註冊處註冊費
所有業權轉讓文件（如轉讓契）都必須在土地註冊處進行註冊，以確立其法律效力。註冊費用會根據物業的價值而定，一般為數百港元。
房委會轉讓業權申請及行政費
向房委會遞交轉讓業權申請時，需要繳付指定的申請費及行政費。這些費用是用於處理申請及發出批准信函，費用金額會由房委會定期公布。
申請豁免補地價證明書費用（如適用）
如果您的單位仍在禁售期內，並且是因特殊原因（如離婚、繼承）轉名，您需要向房委會申請「可供出售證明書」（適用於公開市場）或「提名信」（適用於居二市場），這些申請均涉及行政費用。
居屋轉名費用預算範例
讓我們以一個具體例子，看看總費用大概是多少。
假設陳先生想將一個市值港幣400萬元的未補地價居屋，以「居屋轉名送契」方式轉名給兒子（香港永久性居民及首次置業）。
- 印花稅（厘印費）：根據第2標準稅率，400萬元的物業印花稅為港幣$90,000。
- 律師費：假設律師樓收費為港幣$10,000（連雜費）。
- 房委會行政費：約港幣$2,950（此為參考數字，以房委會最新公布為準）。
- 土地註冊處註冊費：港幣$430。
總費用預算：$90,000 + $10,000 + $2,950 + $430 = 港幣$103,380
從這個例子可見，在整個居屋轉名費用中，印花稅是最大的一筆開支。因此，在計劃轉名前，務必準確評估物業市值，以預備足夠的資金。
居屋轉名資格及限制：誰有資格？禁售期內外有何分別？
在計算詳細的居屋轉名費用之前，首先要清楚了解你是否符合轉名的資格。居屋作為資助房屋，其業權轉讓受到房屋委員會（房委會）的嚴格規管，並非像私樓一樣可以自由買賣或轉讓。當中最大的分水嶺，就是單位是否仍在「禁售期」內。
禁售期內（首五年）的轉名條件
根據現行政策，新居屋由首次發售日期起計，首五年內為禁售期。在這個階段，業主不能在公開市場出售單位，業權轉讓亦只會在房委會接納的「特殊情況」下才會獲批。
房委會接納的特殊情況（可豁免補地價）
如果你的單位仍在五年禁售期內，只有在以下幾種特定情況下，才可以向房委會申請轉讓業權，並且一般可豁免補地價。
家庭狀況變更：離婚、分居、結婚、新生嬰兒
這是最常見的申請理由。例如夫婦離婚或分居，法庭命令其中一方將物業業權轉給另一方。又或者業主結婚，希望將配偶加入成為聯名業主。另外，家庭有新生嬰兒，想將業權轉給其他合資格的家庭成員，有時也會被接納，但房委會會按個別情況審批。
業主身故的遺產繼承
假如單位業主不幸離世，其業權可根據遺囑或遺產繼承法，轉讓給指定的受益人。這需要由遺產承辦人向房委會提出申請。
業主破產
若業主被法庭頒令破產，其物業會被視為資產一部分。破產管理署署長或受託人有權將單位的業權轉讓。
禁售期後（五年以上）的轉名處理
當居屋單位買入超過五年，雖然已過了禁售期，但這不代表你可以隨意轉名。只要單位未補地價，所有業權轉讓，即使是近親之間，仍然需要得到房委會的批准。
雖已過禁售期，但轉讓業權仍須獲房委會批准
業主需要向房委會遞交申請，並提供合理的轉讓理由。常見的理由包括業主年邁、健康問題、或移民等，希望將物業轉給合資格的家庭成員（例如名列於「家庭成員登記冊」內的人士）。房委會會根據個案的理據，決定是否發出批准信。
常見轉讓方式：送贈契或買賣合約
獲批後，業主可以透過兩種主要方式處理業權，特別是進行居屋轉名給子女的操作。第一種是「居屋轉名送契」（Deed of Gift），即以無償贈予形式轉讓。第二種是訂立買賣合約，以象徵式價錢（例如一元）或雙方議定的價格進行交易。選擇哪種方式，會直接影響到後續的居屋轉名厘印費和居屋轉名律師費計算，需要仔細考量。
居屋轉名程序詳解：由申請到完成的4大步驟（附文件清單）
了解整個居屋轉名流程，有助你更準確地預算整體的居屋轉名費用。其實，整個程序可以歸納為四大步驟，只要跟著一步步完成，便可順利辦妥業權轉讓。我們為你詳細拆解由前期準備到最終完成的每一步。
第一步：前期準備及法律諮詢
在正式啟動程序前，充分的準備是成功的關鍵。這一步主要涉及家庭內部的溝通和尋求專業法律意見，為之後的申請打好基礎。
家庭內部達成共識及協議
首先，家庭成員之間需要就轉名事宜達成清晰共識。不論是夫婦之間轉名，還是打算辦理居屋轉名給子女，各方都應該清楚明白轉讓的原因、條款和潛在影響。將所有協議內容，例如業權分配比例或任何附帶條件，以書面形式簡單記錄下來，可以避免日後出現不必要的誤會。
諮詢律師，評估資格及初步報價
接下來，諮詢一位熟悉房地產交易的律師是十分重要的一步。專業律師能夠根據你的具體情況，例如轉讓原因和單位狀況，評估你是否符合房委會的轉名資格。同時，律師會提供一份初步的報價單，清晰列出各項居屋轉名律師費和相關雜費，讓你對開支有初步預算。
備妥所需文件：身份證明、樓契、入息證明等
在諮詢律師後，便可以開始準備所需的文件。基本文件清單通常包括：
* 所有相關人士的香港身份證副本
* 原有樓契（即買賣合約）
* 結婚證書、離婚令或家庭成員關係證明（如出世紙）
* 業主的入息及資產證明（如涉及銀行按揭）
* 已故業主的死亡證及遺產承辦文件（如適用於遺產繼承）
第二步：向房屋委員會遞交申請
完成前期準備後，便可以正式向房屋委員會（房委會）提出申請。這是整個流程中至關重要的官方步驟。
填寫及遞交轉讓業權申請書 (HD7)
你需要填寫一份名為「轉讓居者有其屋計劃單位業權申請書 (HD7)」的表格。這份表格詳細列明了申請人及擬議業主的資料、轉讓原因等。填妥後，連同所有證明文件一併遞交至房委會的相關部門。
附上相關證明文件副本（如法庭命令、結婚證書）
遞交申請時，必須附上支持你轉名理由的證明文件。例如，因離婚而轉名需附上法庭命令；因結婚加名則需附上結婚證書。確保所有文件副本清晰齊全，可以加快審批進度。
房委會審批流程及預計時間
房委會收到申請後會進行審批，核實申請人是否符合資格以及轉讓理由是否充分。整個審批過程一般需時約四至六個星期，但實際時間可能因個案的複雜程度而異。期間，房委會或會要求你補交文件。
第三步：律師樓處理法律文件
當你收到房委會發出的批准信，就代表轉名申請已獲原則上同意。接下來，便可以交由律師處理所有法律文件。
收到房委會批准信後，律師草擬轉讓契
律師會根據房委會的批准信和你的指示，草擬正式的轉讓文件。如果涉及居屋轉名送契，律師會準備「送贈契」（Deed of Gift）；如果是買賣形式，則會準備「轉讓契」（Assignment）。
安排各方簽署正式轉讓文件
文件草擬完成後，律師會安排業權轉讓人和承讓人親身到律師樓簽署所有法律文件。律師會在此時詳細解釋文件內容，確保各方完全明白其法律效力。
處理印花稅及土地註冊處註冊事宜
簽署文件後，律師會代為處理繳付居屋轉名厘印費的事宜，並將已簽署的轉讓契據送交土地註冊處進行註冊。完成註冊後，業權轉讓才算在法律上正式生效，新的業權記錄會更新於土地登記冊上。
第四步：更新銀行按揭資料（如適用）
如果你的居屋單位仍有銀行按揭，完成業權轉讓後，還有最後一步需要處理。
通知承按銀行業權變更
你必須立即將業權變更的情況通知提供按揭的銀行。因為業主變動屬於按揭合約中的重大條款變更，需要得到銀行的同意。在申請轉名前，最好先與銀行溝通，了解其相關程序和要求。
辦理轉按或更新按揭戶口資料
銀行在收到通知後，可能會要求新的業主重新進行壓力測試，以評估其還款能力。視乎情況，銀行或會要求你辦理轉按（Re-mortgage）手續，或只是更新按揭戶口的資料。完成這一步後，整個居屋轉名程序才算真正圓滿結束。
三大常見居屋轉名情況分析：夫婦、子女及繼承
處理居屋轉名，不同家庭狀況有不同的處理方式和考慮因素。了解這些情況的細節，有助你更順暢地完成整個程序，並準確預算相關的居屋轉名費用。以下我們將深入探討夫婦之間、轉名予子女，以及遺產繼承這三大常見情況。
情況一：夫婦之間加名、除名或轉名
夫婦間的業權變動，是居屋轉名最常見的場景之一，原因可能是結婚、分居或離婚。
結婚加配偶名為聯名業主
婚後，業主想將配偶的名字加入樓契，成為聯名業主，是十分普遍的做法。這個過程同樣需要向房委會申請，並獲得批准。雖然是家庭內部的安排，但法律上仍視為業權轉讓的一部分，需要經律師處理及簽署相關法律文件。
離婚或分居的業權轉移處理
若夫婦關係有變，例如分居或離婚，業權轉移通常會根據雙方的協議或法庭頒令進行。其中一方可能會將其業權轉讓予另一方。如果涉及法庭命令，申請程序會相對直接，房委會一般會依據命令批准轉讓。若只是雙方協議，則需要證明家庭狀況的永久性改變。
相關費用及對按揭的影響
夫婦間的轉名，居屋轉名厘印費的計算方式會有所不同。如果轉讓是依據法庭命令進行，則有機會豁免印花稅。若非如此，印花稅通常會以物業估值的一半來計算。此外，業權變動必須通知承按銀行，銀行或會要求重新審批按揭，甚至進行轉按，這會影響最終的居屋轉名律師費及銀行手續費。
情況二：轉名予子女或其他直系親屬
將物業轉名給子女，是不少家庭的長遠規劃。這個過程通常涉及「送贈」，需要小心處理當中的法律及財務細節。
「送贈契」方式轉讓的利弊及法律效力
居屋轉名給子女最常見的方式是透過「送贈契」（Deed of Gift）。好處是過程不涉及買賣金額，看似簡單直接。然而，缺點亦相當明顯。首先，銀行對「送贈契」物業的按揭申請非常審慎，若業主在送贈後五年內破產，債權人有權向法庭申請撤銷該送贈，以追討資產。因此，銀行普遍不願為剛完成居屋轉名送契的物業承造按揭。此外，相關的居屋轉名厘印費會按物業當時的市值全額計算，可能是一筆可觀的開支。
受贈人的資格審查（是否已持有物業）
要接收居屋業權的子女或其他直系親屬，必須符合房委會的資格要求。最重要的一點是，他們在香港不能擁有任何其他住宅物業。在申請時，房委會將會嚴格審查受贈人的資格，確保其符合資助房屋的政策原意。
對日後申請公營房屋資格的長遠影響
一旦子女接受了居屋業權，他們便會被視為私人物業的業主。這意味著他們及其配偶未來將不能再申請任何形式的公營房屋，包括購買其他居屋或申請公屋。這是一個影響深遠的決定，在轉名前必須仔細考慮。
情況三：因業主身故的遺產繼承
當居屋業主不幸離世，其物業的業權便會作為遺產處理，轉移給指定的繼承人。
有遺囑與無遺囑的處理流程分別
如果業主生前已訂立有效遺囑，遺囑執行人會根據遺囑的指示，向法庭申請「遺囑認證」，然後辦理業權轉移。假如業主未立遺囑，其親屬則需根據《無遺囑者遺產條例》的繼承順序，向法庭申請「遺產管理書」，由遺產管理人負責分配及轉移業權。整個過程都需要聘請律師處理，因此會產生一定的居屋轉名律師費。
遺產承辦人如何申請業權轉移
不論是遺囑執行人還是遺產管理人，他們在獲得法庭的正式委任文件（即遺囑認證或遺產管理書）後，便可代表遺產向房委會提交業權轉讓申請。申請時需附上死亡證、法庭文件及繼承人身份證明等。
繼承居屋的印花稅豁免
遺產繼承是居屋轉名中一個相對特別的情況。根據現行稅務法例，經由繼承方式轉移的物業，是完全豁免繳交印花稅的。這與買賣或送贈相比，可以節省一筆龐大的費用。
居屋轉名對按揭的影響及注意事項
在計算清楚所有居屋轉名費用，例如居屋轉名律師費和厘印費後，下一步就是處理轉名對現有物業按揭的影響。這個環節的影響可大可小，處理不當或會引發嚴重後果，絕對不能掉以輕心。
轉名前必須先通知銀行
在進行任何業權轉讓之前，首要任務是必須取得承按銀行的同意。很多人誤以為居屋轉名只是家庭成員之間的內部安排，與銀行無關，但這個想法是完全錯誤的。物業的業權是銀行批出按揭貸款的重要抵押品，任何業權上的變動，都直接影響銀行的風險。
為何業權變動屬違反按揭條款？
當初業主申請按揭時，與銀行簽訂的按揭契上已清楚列明借款人及業主的身份。任何未經銀行書面同意的業權變動，例如加名、除名或轉名，都已構成違反按揭合約條款。銀行一旦發現，有權採取法律行動，最嚴重的情況是要求借款人立即全數清還按揭貸款（俗稱「Call Loan」），屆時業主可能需要緊急尋找資金，否則物業有被銀行收回的風險。
銀行重新審批按揭（Re-mortgage）及壓力測試
即使銀行同意業權變動，通常也不會只是簡單地更新一下文件。銀行會將其視為一宗全新的按揭申請（Re-mortgage）來處理。這意味著新的業主組合需要重新接受銀行的審批，包括通過現行的壓力測試。如果新業主的入息未能符合要求，或者信貸紀錄不佳，銀行有權拒絕其按揭申請，轉名程序亦會因此受阻。
新業主的還款能力證明要求
在重新審批的過程中，銀行會要求新加入的業主（或承接整個業權的新業主）提供詳盡的財務資料，以證明其具備足夠的還款能力。常見的文件包括：
* 最近三至六個月的入息證明（糧單、稅單）
* 工作證明
* 銀行戶口紀錄
* 環聯（TU）信貸報告
如果新業主是自僱人士或收入不穩定，銀行或會要求提供更多證明文件，審批過程亦可能更為嚴謹。
釐清轉名與補地價的關係
另一個常見的疑問是，居屋轉名是否需要即時補地價。這兩者其實是獨立但又相關的概念，需要分開理解。
近親轉名一般毋須即時補地價
根據房屋委員會的政策，如果居屋轉名是基於特定原因轉讓予合資格的近親（例如配偶、父母、子女），例如常見的居屋轉名給子女，業主可以向房委會申請「豁免補地價證明書」。獲批後，便可以在毋須即時補地價的情況下，透過買賣或以居屋轉名送契方式完成業權轉讓。
補地價責任會轉移至新業主
需要強調的是，「豁免補地價」並非代表補地價的責任就此消失。這個責任只是跟隨業權，一併轉移至新業主身上。將來如果新業主希望在公開市場上自由出售或出租該單位，就必須先向政府繳付當時市值的地價差額，完成補地價手續後，才能解除轉讓限制。
居屋轉名常見問題 (FAQ)
整個轉名過程，律師費還是印花稅最貴？
在衡量整體的居屋轉名費用時，絕大部分情況下，印花稅（或稱厘印費）是最大的一筆開支。居屋轉名律師費相對固定，市場上一般由數千元至萬多元不等，視乎個案的複雜程度。然而，居屋轉名厘印費的計算基礎是物業的價值，即使是以近親轉讓的較低稅率計算，由於現時樓價普遍較高，稅款金額亦相當可觀，動輒數萬甚至數十萬元。因此，在規劃預算時，應將重點放在印花稅的估算上。
夫婦間加名或除名，費用可以節省多少？
夫婦之間的業權轉讓，在費用上具有明顯優勢。根據現行《印花稅條例》，配偶之間的物業轉讓，不論是加名、除名或完全轉名，都可以豁免從價印花稅。這意味著可以省下最大筆的開支，所需支付的主要是居屋轉名律師費、土地註冊處註冊費及房委會的行政費用。相比起居屋轉名給子女或其他親屬需要繳付按物業價值計算的印花稅，夫婦間的轉讓能節省的金額十分可觀。
可以用「長命契」方式為家人加名嗎？
可以的，以「長命契」（即聯權共有）形式為家人加名，是其中一種常見的業權安排方式。「長命契」的特點是當其中一位業主身故，物業的業權會自動轉移至其他在生的聯權共有人。不過，增加家人為長命契的聯名業主，本質上仍是一次業權轉讓。這個過程同樣需要向房委會申請，並要經過正式的法律程序，例如簽訂轉讓契據。相關的居屋轉名費用，包括律師費及根據轉讓的業權份額價值而計算的印花稅，一樣需要支付。
計算印花稅時，物業價值應以市價還是買入價為準？
計算居屋轉名厘印費時，稅務局會以物業在轉讓當日的「市值」作為評稅基礎，而不是當初的買入價。即使是無償轉讓的「居屋轉名送契」個案，稅務局仍會為物業進行估價，並按其評估的市值來釐定應繳的印花稅額。由於物業多年來一般有顯著升值，以現時市值計算的稅款，會遠高於以買入價計算的金額。業主可於轉名前，使用稅務局的物業估價服務，預先了解應繳的稅款，以便作出更準確的財務預算。
轉名後，新業主日後想出售單位有何限制？
轉名後，新業主會承接原有的所有轉讓限制。首先，單位的禁售期（例如五年或十年）並不會重新計算，新業主只需繼續完成餘下的禁售年期。其次，補地價的責任亦會一併轉移至新業主身上，日後若想在公開市場自由出售單位，便須支付補地價金額。此外，假如轉讓是透過「送贈契」形式進行，新業主需要留意，銀行普遍對五年內經送贈契轉讓的物業按揭申請持審慎態度，這或會影響日後出售物業時，買家承造按揭的成功率，從而限制了單位的市場流通性。