想在香港置業「上車」，除了抽新居屋或買賣私樓，其實市場上還有一類毋須補地價、可於公開市場自由買賣的「初代居屋」，因入場門檻較低而備受關注。然而，這批高樓齡居屋的買賣流程、按揭申請與一般私樓大有不同，暗藏不少「陷阱」。本文將為你提供終極攻略，一次過整合全港16個初代免補地價居屋的完整名單，由釐清概念、拆解買賣步驟，到深入分析按揭難題與潛在風險，助你全面掌握所需資訊，避開陷阱，順利上車。
免補地價居屋入門：釐清兩大市場概念
在我們深入探討免補地價居屋名單之前，首先要理解香港資助房屋的兩個核心市場：公開市場和第二市場。弄清楚這兩個概念，你就會明白為何免補地價居屋如此特別，並且知道自己應該在哪一個市場尋找心儀的單位。這一步很重要，是所有後續決策的基礎。
公開市場：任何香港永久性居民均可購買
公開市場，有時也稱為自由市場。你可以把它想像成與一般私人樓宇買賣完全相同的平台。在這裡交易的居屋，基本上已經解除了所有轉讓限制。
買家資格及法律限制
公開市場的最大優點是買家資格非常寬鬆。任何香港永久性居民，不論入息或資產水平，都有資格購買。買家不需要持有綠表或白表資格。不過，居屋單位要在這個市場出售，業主必須先向香港房屋委員會（房委會）繳付補地價。補地價的金額是根據當初的折扣率和現時的市價計算，是一筆不小的開支。
物業定價機制
由於業主已經補足了地價，單位就等同於私人樓宇。物業的售價完全由市場供求決定，由買賣雙方自由協商。因此，公開市場的居屋樓價與同區的私人屋苑相差不遠，反映了單位的完整市值。
第二市場：只限綠表／白表資格人士購買
第二市場是專為合資格人士而設的資助房屋轉售市場。在這個市場交易的單位，全部都未向政府補地價，所以售價會比公開市場低。
買家資格及法律限制
這個市場的買家限制比較嚴格，只限兩類人士參與。第一類是「綠表資格」人士，主要是在公屋戶籍內的家庭成員。第二類是持有「白表資格」的人士，他們是符合入息及資產限額的非公屋住戶，並透過「白居二」計劃成功抽籤獲得購買資格。
物業定價機制
第二市場的物業定價雖然也是由買賣雙方協商，但價格基礎是「未補地價」的價值。簡單來說，成交價並不包含政府當年提供的折扣那一部分。所以，這裡的樓價會明顯低於公開市場，為合資格人士提供一個較易負擔的上車途徑。
初代居屋 vs. 第二市場居屋：主要分別比較
了解了兩個市場後，我們就能清晰比較本文主角「初代居屋」與一般「第二市場居屋」的根本分別。
初代居屋因為歷史政策原因，獲豁免補地價就可在公開市場出售。它的買家是任何香港永久性居民，購買時沒有入息和資產限制，而成交價是跟隨市場的完整市值。
第二市場居屋則是在未補地價的情況下轉售。它的買家必須是綠表或白表資格持有人，需要符合相關的入息和資產要求，而成交價是低於市值的資助價格。這就是兩者最核心的分別，也是初代居屋吸引力所在。
初代免補地價居屋完整名單 (可於公開市場自由買賣)
相信大家最關心的，就是這份初代免補地價居屋名單了。這批屋苑可謂是市場上的「滄海遺珠」，因為它們不受補地價的轉售限制，任何人都可以在公開市場上自由買賣，與一般私人樓宇無異。現在就為你分區列出全港所有初代免補地價居屋，方便你尋找心水目標。
香港島：初代免補地價居屋名單
我們先由香港島開始，港島區的選擇雖然不多，但位置相當優越。
漁暉苑
宏德居
山翠苑
怡翠苑
九龍區：初代免補地價居屋名單
接下來是九龍區，這裡的選擇就豐富得多了，遍佈不同地區，提供了多元化的選擇。
順緻苑
俊民苑
悅麗苑
油塘中心
翠瑤苑
清麗苑
怡閣苑
新界區：初代免補地價居屋名單
最後來到新界區，當中不乏一些規模較大而且設計經典的屋苑。
穗禾苑
置樂花園
愉城苑
汀雅苑
兆安苑
購買初代免補地價居屋：流程、按揭及注意事項
了解過完整的免補地價居屋名單後，相信你已經鎖定了一些心儀的目標。這些免補地價居屋因為能在公開市場自由買賣，交易流程與一般私樓非常相似，但當中亦有一些獨特的細節需要留意。接下來，我們會一步步拆解整個購買過程，從分析利弊、買賣流程到最關鍵的按揭申請，助你順利上車。
優點、缺點及潛在風險分析
決定入市前，全面了解初代居屋的特性是必修課。它們既有吸引人的優點，亦有不能忽視的缺點與風險。
優點：間隔實用、呎價吸引
初代居屋最引人入勝的優點，莫過於其極高的實用性。當時的設計理念著重家庭需要，單位間隔普遍方正，俗稱「廳大房大」，而且絕少有窗台、工作平台等設計，實用率相當高。與今天部分新盤相比，同樣的實用面積，空間感可能優勝一截。加上它們屬於資助房屋，呎價普遍較同區的私人屋苑有折讓，對於預算有限的上車客來說，入場門檻相對較低。
缺點：樓齡高、維修開支大
最大的缺點就是「樓齡」。這批屋苑樓齡動輒超過四十年，樓宇老化是無法避免的現實。這意味著你將來可能要面對較大的維修保養開支，例如外牆翻新、水管更換等。同時，根據法例，樓齡達三十年或以上的樓宇需要進行強制驗樓計劃，這也是一筆潛在的開支。高樓齡亦會直接影響銀行批出的按揭年期，這一點我們稍後會詳細說明。
潛在風險：管理質素與大廈公契問題
舊式屋苑的管理質素可以非常參差，部分屋苑可能只有基本的管理服務，法團的活躍程度、維修基金的儲備等，都直接影響居住環境與物業價值。另一個潛在風險來自「大廈公契」，即是大廈的管理規章。早期屋苑的大廈公契條款可能比較簡單，甚至不合時宜，當住戶間出現糾紛（例如單位用途、飼養寵物等問題）時，有機會因為公契條文不清晰而難以解決。
買賣流程全攻略
初代居屋的買賣流程基本上跟隨二手私樓的框架，主要分為五個步驟。
第一步：查冊核實免補地價身份
這是最關鍵的第一步。雖然我們提供了名單，但在鎖定具體單位後，必須透過土地註冊處進行查冊，核實該單位確實沒有轉讓限制，可以在公開市場自由買賣。查冊文件會清楚列明物業的業權資料及任何按揭或法定押記，確保交易安全。
第二步：尋找盤源及實地睇樓
你可以透過各大地產代理網站或委託經紀尋找盤源。由於樓齡較高，實地睇樓變得尤其重要。除了觀察單位內部的裝修和間隔，更要留意大廈的公共空間、走廊、外牆等地方的保養狀況，評估整體的維修質素。
第三步：簽署臨時及正式買賣合約
當你與賣家議定價錢後，便會簽署臨時買賣合約，並支付俗稱「細訂」的臨時訂金（通常為樓價的3-5%）。在簽署臨約後十四天內，雙方律師會擬備正式買賣合約，屆時你需要支付「大訂」（加上細訂合共為樓價的10%）。
第四步：申請按揭及聘請律師
簽署臨約後，你應立即向多間銀行申請按揭，比較不同計劃的利率與條款。同時，你需要聘請一位律師代表你處理所有法律文件，包括審查樓契、處理業權轉讓手續等，保障你的權益。
第五步：驗樓及完成交易
在交易完成日（俗稱「成交日」）前，你有權到單位進行最後驗收，確保單位狀況與合約訂明的一致。在成交日當天，銀行會將按揭貸款餘額支付給賣方律師，你則從律師手上取得鑰匙，正式成為業主。
按揭申請全攻略
按揭是購買初代居屋時最需要小心處理的一環，因為樓齡是銀行批核貸款時的一個重要考慮因素。
銀行對高樓齡物業的估價考量
銀行在為高樓齡物業進行估價時會比較審慎。除了參考近期成交價，亦會評估樓宇的結構狀況、維修保養質素，甚至剩餘的有效使用年期。如果銀行對物業的估價低於你的成交價，即是「估價不足」，你便需要準備更多的首期資金去填補差額。
影響按揭年期及成數的關鍵因素
樓齡是決定最長還款期的主因。大部分銀行會用「75減」或「80減」樓齡來計算最長按揭年期。舉例來說，一個45年樓齡的單位，若銀行用「75減」，最長還款期便只有30年（75-45）。如果還款期縮短，每月的供款額便會相應增加。此外，雖然初代居屋可當作私樓申請按揭保險，以承造較高成數按揭，但按證公司同樣會考慮樓齡，過高的樓齡有機會影響高成數按揭的批核。
壓力測試與所需文件準備
由於初代居屋在銀行眼中等同私樓，申請按揭時必須通過壓力測試。測試要求在現行利率加兩厘的情況下，你的每月供款額不得超過月入的60%。申請時，你需要準備好身份證明文件、最近三至六個月的入息證明（如糧單、稅單）以及銀行月結單等，以證明你的還款能力。建議在簽署臨約前，先向銀行進行預先評估，了解自己大概可獲批的貸款額及年期。
精選初代免補地價居屋深度分析
看過完整的免補地價居屋名單後，你可能會好奇這些屋苑的實際情況。接下來，我們將深入剖析幾個極具代表性的初代免補地價居屋，讓你對它們的建築設計、戶型間隔及社區環境有更立體的了解，助你發掘心儀的安樂窩。
沙田穗禾苑：經典風車形建築
建築特色與社區配套
穗禾苑是香港公共房屋設計史上一個相當經典的案例。它最引人注目的，就是其獨特的「風車形」大廈設計。這種設計並非只為美觀，而是具備實際功能。它能讓更多單位享有開揚景觀，同時大廈中央形成一個大型天井，大大增強了公眾走廊的採光和通風，居住環境比傳統長形大廈舒適。屋苑依山而建，環境清幽，綠化充足。雖然位處半山，但屋苑內設有商場、街市及停車場，能滿足居民的基本生活所需。交通方面，經過多年發展，現已有巴士及小巴路線連接沙田市中心及港九各區，出行尚算便利。
主要戶型與景觀分析
穗禾苑的單位以實用見稱，實用面積由約410至610平方呎不等，主要提供兩房及三房戶型。其最大的優點是間隔方正，實用率高，屋內幾乎沒有窗台等虛位。由於採用了風車形佈局，單位朝向多元化，景觀亦各有不同，部分單位可享開揚沙田市景，另一部分則面向翠綠山景。這種設計確保了大部分單位都能擁有不錯的視野，避免了單位之間互望的尷尬情況。
觀塘順緻苑：香港首個居屋與罕有複式戶
歷史意義與地理位置
順緻苑在香港房屋史上佔有重要一席，因為它是香港第一個居者有其屋計劃屋苑，於1979年落成，象徵著資助房屋政策的一個新里程碑。屋苑坐落於觀塘半山的佐敦谷，地理位置相對寧靜。雖然並非鐵路沿線，但鄰近的順利邨有多條巴士及小巴線路，可通往旺角、中環等地。日常購物及飲食，則可依賴順利邨商場，配套尚算齊全。
獨特戶型與實用性分析
除了其歷史價值，順緻苑最為人津津樂道的是其擁有極為罕有的頂層複式單位。這類單位在整個居屋市場中可謂絕無僅有，其下層為標準客飯廳及房間，經由內置樓梯可到達上層，空間感媲美私人屋苑的特色戶，為戶主提供了極大的設計彈性。至於標準單位，同樣秉承了初代居屋的優良傳統，間隔實用，廳大房大，深受追求空間感的用家歡迎。
香港仔漁暉苑：間隔靈活，背靠郊野公園
高效率空間運用與戶型特點
漁暉苑同屬香港首批推出的居屋之一，其單位設計堪稱高效率空間運用的典範。屋苑主要提供兩房戶型，實用面積約380至420平方呎。雖然面積不大，但其精妙之處在於全屋不設窗台，每一吋空間都能被充分利用，讓單位感覺比實際面積更為寬敞。間隔設計非常靈活，戶主可以輕鬆改動間隔，打造最適合自己家庭的居住空間。
交通網絡與周邊生活配套
漁暉苑的一大優勢是其地理位置，背靠香港仔郊野公園，住戶只需步行數分鐘便可到達行山徑，享受綠色生活。交通方面，屋苑有小巴接駁至港鐵黃竹坑站，亦可步行約十分鐘至香港仔市中心，轉乘多條巴士線前往港島各區及九龍。生活配套上，屋苑基座設有街市及熟食中心，鄰近的石排灣邨商場亦提供了超市及民生商店，足以應付日常生活所需。
初代居屋為何無需補地價？歷史背景拆解
看過上面的免補地價居屋名單後，你可能會好奇，為何只有這些早期的居屋能享有在公開市場自由買賣的「特權」？這其實並非一項特別的優惠，而是一個有趣的歷史產物。要理解初代免補地價居屋的由來，我們需要回到七、八十年代，看看當時的房屋政策。
1982年前的「自由轉讓」政策
在最早期的居屋計劃中，政府對轉售的限制相對寬鬆。當時的政策目標很清晰，就是協助市民置業，建立一個健康的置業階梯。因此，業主在購入單位並住滿一定年期後（例如五年），就可以將單位在公開市場自由出售，並且無需向政府補回任何地價差額。
政策背景與當時的置業階梯考量
當時政府推出居屋，是希望鼓勵收入較高的公屋住戶或中低收入家庭自置居所，從而騰出公屋單位予更有需要的人士。這個「自由轉讓」的安排，是置業階梯概念的一部分。政府期望這些初代居屋的業主，在累積一定財富後，會賣出居屋，轉到私人市場購買更理想的物業。這樣一來，居屋單位就能在市場上流轉，讓下一批合資格的家庭接力上車，形成一個健康的循環。
轉讓限制的出現：「第三期乙」計劃的影響
這個情況在1982年出現了轉捩點。政府發現，由於樓價上升，居屋業主在自由市場上出售單位可以賺取可觀的利潤，這似乎與資助房屋的原意有所偏離。於是，由1982年5月推售的「居者有其屋計劃第三期乙」開始，房屋委員會引入了新的轉讓限制。
新政策如何改變資助房屋市場
這項新政策規定，業主日後若想在公開市場出售單位，就必須先向政府補回地價。這個補價金額，是根據單位在出售時的市值，再按當初購入時的折扣率計算。這項政策的出現，正式劃分了兩個市場：一個是補地價後可自由買賣的「公開市場」；另一個則是無需補地價，但只准售予綠表及白表人士的「第二市場」。正因為這個政策轉變，所有在1982年5月前發售的居屋，就成為了香港樓市中無需補地價的獨特存在。
免補地價居屋常見問題 (FAQ)
睇完以上的免補地價居屋名單，相信你心中還有不少疑問。我們整理了幾個最常見的問題，希望可以幫到你更全面地了解購買這類初代居屋的細節，讓你做足功課，上車之路自然更順暢。
名單上的屋苑是否所有單位都可自由買賣？
這是一個非常重要的問題。理論上，名單上屋苑的單位都因為歷史政策原因，豁免了補地價的要求，可以在公開市場自由轉讓。不過，這不代表屋苑內「每一個」單位都必然可以即時自由買賣。
情況是這樣的：雖然屋苑本身有豁免資格，但個別單位可能存在其他轉讓限制，例如業主將單位用作抵押，或者有其他法律上的凍結令。因此，最穩妥的做法，是在簽訂任何合約前，委託律師進行詳細的土地查冊（查冊）。查冊報告會清楚列明該單位的業權狀況和所有法律註冊事項，確保單位真的可以自由買賣，保障自己的權益。
如何準確計算初代居屋樓齡？
計算樓齡是申請按揭的關鍵一步，而初代居屋的樓齡計算方法，跟我們平時理解的有些不同。我們不能單憑屋苑的「落成日期」或「入伙日期」來計算。
在法律和銀行審批層面，最準確的計算基準是該單位的「首次轉讓契據日期」（First Assignment Date）。這個日期是指發展商（例如房委會）首次將單位賣給第一手業主的正式註冊日期。這個日期同樣需要透過查閱土地註冊處的紀錄才能確定。由於初代居屋的樓齡直接影響按揭年期，用這個最準確的日期去計算，才能得到可靠的按揭評估結果。
購買初代免補地價居屋，承造按揭有何特別之處？
購買這類免補地價居屋，在按揭申請上確實有幾個地方需要特別留意。因為它們在公開市場交易，銀行會視之為一般私樓處理，但同時會因為其高樓齡而有額外考量。
首先，銀行對樓齡高的物業估價會比較保守。其次，是按揭年期的限制。銀行普遍會用一個簡單的公式，例如「75減樓齡」或者「80減樓齡」，來決定最長的還款期。假設一個單位樓齡已達45年，用「75減」的公式計算，最長還款期就只有30年。還款期縮短，意味著每月的供款額會相應增加。最後，買家必須通過金管局的壓力測試，這也是與購買有政府擔保的第二市場居屋一個很大的分別。
綠表／白表人士應選初代居屋還是第二市場居屋？
對於手持綠表或白表資格的你來說，這是一個幸福的煩惱，因為你比一般人多了選擇。選擇初代居屋還是第二市場居屋，主要取決於你的資金預算、風險承受能力和未來計劃。
選擇初代免補地價居屋，好處是物業已全面私有化，將來可以在公開市場出售，面對的客源更廣，買賣程序也與一般私樓無異。不過，你要面對樓齡極高、未來維修費用可能不菲，以及按揭年期較短、月供壓力較大的挑戰。
選擇第二市場居屋，最大的優勢是樓齡選擇較多，當中不乏樓齡簇新的屋苑。而且，在政府擔保期內，合資格買家可以申請高成數按揭（綠表最高9成半，白表最高9成），年期也較長，並且不需要通過壓力測試，上車門檻相對較低。缺點則是將來轉售時，同樣只能賣給綠表或白表資格人士，客源受到限制。
總括而言，如果你的資金比較充裕，偏好傳統實用間隔，又不介意樓宇老化問題，初代居屋是一個選項。如果希望以較低門檻上車，享受較寬鬆的按揭條款，那麼樓齡較新的第二市場居屋會是更穩健的選擇。