【居屋按揭利率2025】申請前必讀5大重點：P按比較、免壓測、成數年期及2025走勢全攻略

成功抽中居屋或覓得心儀二手單位，興奮過後，下一步就是處理繁複的按揭申請。居屋按揭與私樓有何不同？為何銀行主推P按？「免壓力測試」是否代表毋須入息審查？綠表與白表資格，如何影響按揭成數及年期？

本文將為您全面拆解2025年最新居屋按揭申請細節，從各大銀行P按利率及優惠比較，到按揭成數、年期與政府擔保期的計算關鍵，再深入剖析「免壓測」下的真實入息要求及完整申請流程。無論您是手持「綠表」還是「白表」，正計劃申請一手新居屋或二手「白居二」，這份全攻略都能助您釐清所有疑問，順利上會，實現置業夢。

決定按揭成數與年期：申請資格與政府擔保期詳解

除了比較各銀行的居屋按揭利率，準業主最關心的，莫過於自己能借到多少按揭成數和可以供款多少年。這兩個關鍵數字，主要由兩個因素決定：你的申請資格（綠表或白表），以及物業的政府擔保期。了解清楚這兩點，才能準確預算首期和供款，為上車做好準備。

申請資格：綠表與白表按揭成數差異

居屋按揭的最大優勢，就是有房委會作為擔保人，讓申請人可以承造高成數按揭，而且無需支付按揭保險。不過，你的身份是綠表還是白表，會直接影響最高按揭成數。

綠表資格：最高9成半按揭

綠表申請人主要是現有公屋租戶或合資格的公屋申請者。由於他們符合特定的房屋政策資格，所以在購買一手新居屋或二手居屋時，可享有更高的按揭成數，最高可達樓價的9成半（95%），意味著首期最低只需樓價的5%。

白表資格：一手居屋（9成） vs. 二手「白居二」（最高9成）

白表申請人則是指符合指定入息及資產限額的非公屋住戶。無論是抽中購買一手新居屋，還是在「白居二」市場購入二手單位，白表申請人的最高按揭成數均為9成（90%）。兩者雖然成數上限相同，但二手居屋的審批會更受政府擔保期影響。

案例分析：同樓價下，綠表與白表首期及供款差額

假設一個價值400萬元的居屋單位，並以25年還款期作計算，在進行居屋按揭利率比較後，選用實際利率4.125%的計劃：

綠表申請人：
最高貸款額：$400萬 x 95% = $380萬
首期：$20萬
每月供款：約 $20,836
白表申請人：
最高貸款額：$400萬 x 90% = $360萬
首期：$40萬
每月供款：約 $19,737

從例子可見，綠表資格的首期門檻明顯較低，比白表少足足一半。

政府擔保期：影響按揭年期及審批的關鍵

對於二手居屋買家來說，政府擔保期是決定按揭年期甚至成數的最重要因素。房委會提供的擔保期，是由單位首次出售日起計30年。銀行非常重視這個期限，因為在擔保期內，一旦業主斷供，房委會便會向銀行還清餘款，銀行的風險極低。

如何計算二手居屋的剩餘擔保期？

計算方法十分直接，就是將房委會提供的30年擔保期，減去單位的樓齡。
– 計算公式：30年 – (現時年份 – 首次發售年份) = 剩餘擔保期
– 例子：一個居屋單位在2015年首次出售，來到2025年，樓齡為9年。其剩餘擔保期就是 30 – 9 = 21年。

剩餘擔保期如何影響最高按揭年期（最長25年）

未補地價居屋的按揭還款期，最長為25年。銀行審批時，一般會確保整個還款期都在政府擔保期內。以上述例子，剩餘擔保期有21年，如果買家想申請25年按揭，還款期便會超出擔保期4年。以往銀行或會因此縮短還款期至21年，但現時大部分銀行已放寬標準，只要樓齡不是太舊（例如20年內），一般仍願意批出最長的25年還款期。

擔保期不足的影響：按揭成數或須下調

如果一個單位的樓齡很高，例如已達25年，剩餘擔保期只有5年，情況就完全不同。銀行不可能批出長達25年的按揭。在這種情況下，銀行通常有兩個做法：一是大幅縮短還款期至剩餘的5年，令每月供款額急升；二是要求買家降低按揭成數，例如由9成降至6成，以減輕銀行在擔保期結束後的風險。這也是為何在展望居屋按揭利率2025走勢時，高樓齡單位的估價和按揭條件會更受關注。

為何銀行審批更重視「樓齡」而非「人齡」？

這正是居屋按揭與私樓按揭的一大分別。私樓按揭審批，銀行很著重申請人的年齡和退休年期（人齡），確保他們有足夠的工作年期去完成供款。但在居屋按揭中，由於有房委會的「金漆招牌」作擔保，銀行的信貸風險與樓宇本身（樓齡）及擔保期的關係，遠大於與借款人年齡的關係。只要還款期在擔保範圍內，即使申請人年紀較大，獲批機會依然很高。

居屋按揭審批：豁免壓力測試下的入息要求

「免壓測」不等於「免審查入息」

談到居屋按揭利率，很多人都會被「豁免壓力測試」這個優點吸引，但在比較各銀行居屋按揭利率2025計劃前，有一個很重要的觀念要釐清。「免壓測」確實是居屋按揭的一大優勢，但它絕對不等於銀行會「免審查入息」。銀行仍然需要評估申請人的還款能力，確保你能穩定地供款，所以入息證明和相關的審查步驟是不能缺少的。

解構豁免壓力測試的原理

豁免壓力測試的背後原理其實很簡單，就是因為有政府作為強大的後盾。無論是房委會或房協的居屋，在政府擔保期內，政府實際上扮演了擔保人的角色。萬一業主不幸斷供，政府會向銀行承擔相關的按揭貸款。正因為這個擔保機制大大降低了銀行的信貸風險，所以銀行就無需再用傳統私樓按揭的壓力測試（即模擬加息3厘後，供款不能超過入息60%）來評估風險，申請門檻也因此變得相對寬鬆。

供款與入息比率(DSR)要求：月供款不超過家庭總收入50%

雖然免除了壓力測試，申請人仍然要符合一個基本的還款能力要求，那就是「供款與入息比率」（Debt-to-Service Ratio, DSR）。簡單來說，所有每月按揭供款額，不可以超過申請人或家庭總收入的50%。舉個例子，如果家庭每月總收入是40,000元，那麼每月供款就不能超過20,000元。如果申請人本身還有其他私人貸款或信用卡分期等債務，銀行亦會將這些恆常還款一併計算在內，所以審批時記得要如實申報。

銀行對入息證明文件的要求與標準

為了核實你的收入符合DSR要求，銀行會要求你提交一系列入息證明文件。不同收入類型的申請人，需要準備的文件也稍有不同：

固定收入人士：通常需要提交最近3個月的糧單、顯示薪金入賬紀錄的銀行月結單，以及最新的稅務局報稅單。
非固定收入人士（如自僱、佣金制）：銀行的審核會更為謹慎。一般會要求提供最少6個月的入息證明，例如顯示佣金或收入來源的銀行月結單、過去1至2年的稅單、以及相關的合約或工作證明，用以計算一個較為穩定的平均收入。

入息不足？了解按揭擔保人的角色與要求

何時需要加入擔保人？

如果在計算後，發現單憑申請人自身的收入，未能通過50%的「供款與入息比率」測試，這時候就可以考慮加入擔保人。擔保人的主要作用，就是將其收入與申請人的收入合併計算，從而「拉高」家庭總收入的基數，讓合併後的總供款佔總收入的比例，能夠符合不多於50%的要求。

擔保人資格及所需文件

要成為居屋按揭的擔保人，銀行一般有以下要求：

資格：擔保人通常需要是申請人的近親，例如父母、配偶或兄弟姊妹。他們必須擁有穩定的收入，並且具備良好的信貸紀錄。
所需文件：擔保人需要提交與主申請人一樣全面的入息證明文件，包括但不限於最近的糧單、銀行月結單和稅單，讓銀行可以準確評估其還款能力。銀行會將擔保人的收入及現有債務，一併納入DSR的計算之中。

居屋按揭申請流程四部曲

了解最新的居屋按揭利率固然重要，但掌握整個申請流程，才能確保順利上會。其實，由簽訂臨時買賣合約到成功提取貸款，整個過程可以清晰地分為四個主要步驟。讓我們一步一步拆解，助您輕鬆完成置業大事。

步驟一：簽署臨約，準備申請

當您選定心儀單位並簽署臨時買賣合約後，申請按揭的旅程就正式開始。這一步的重點是備齊文件，並且決定透過哪個渠道申請。

申請所需文件清單 (身份、入息證明、臨約)

銀行展開審批前，需要您提供一套基本文件。通常包括以下三類：
1. 身份證明：所有申請人及擔保人（如適用）的香港身份證副本。
2. 入息證明：最近三至六個月的糧單、稅單、顯示薪金入賬的銀行月結單或強積金結單。自僱人士則需提供公司財務報表及利得稅單。
3. 物業文件：已簽署的臨時買賣合約。

比較按揭中介 vs. 直接聯絡銀行

準備好文件後，您有兩個主要申請途徑。您可以直接聯絡各家銀行逐一查詢，親身處理申請事宜。另一個方法是委託按揭中介，他們會為您處理文書工作，並一次過向多間銀行遞交申請，讓您比較不同計劃的優劣。中介服務對申請人一般是免費的，而且熟悉各銀行的審批準則，有助提高申請效率。

步驟二：比較計劃，選定銀行

文件備妥，渠道也選好，接下來就是核心環節：在眾多計劃中，挑選最適合自己的方案。

如何篩選最合適的按揭計劃

進行居屋按揭利率比較時，不能只看表面的數字。除了考慮當下最新的居屋按揭利率2025水平，也要思考未來居屋按揭利率2025的可能走勢。P按計劃雖然穩定，但各銀行的P按利率、現金回贈及高息存款掛鈎戶口（Mortgage-link）優惠都有差異。您應該綜合比較這些因素，計算出哪個計劃的實際總成本最低。

遞交申請及填寫表格注意事項

選定心儀的銀行和計劃後，便可正式遞交申請。填寫申請表格時，務必確保所有個人資料，例如姓名、身份證號碼、收入等，都準確無誤。任何微小的錯誤都可能導致審批延誤，甚至需要重新遞交。誠實申報所有現有債務，對順利獲批至關重要。

步驟三：銀行批核及房屋署/房協確認

遞交申請後，便進入銀行的內部審批及政府機構的確認程序。這個階段需要耐心等候。

銀行內部審批流程及時間

銀行收到您的申請後，會審核您的信貸報告（TU）及所有提交的文件，評估您的還款能力。由於居屋按揭豁免壓力測試，審批過程相對私樓簡單快捷，一般需時約一至兩個星期。銀行會在這段時間內發出「初步批核通知」。

取得房委會/房協「提名信」或「轉讓同意書」

居屋按揭的一大特色，是需要得到房屋委員會或房屋協會的同意。
– 一手居屋：房委會/房協會向銀行發出「提名信」，確認您的買家資格。
– 二手居屋：賣方需要向房委會/房協申請「轉讓同意書」（Consent to Assign），銀行收到此文件後，才會正式批出貸款。

步驟四：律師樓簽契，提取貸款

當所有批核完成後，就來到最後的法律程序，距離收樓只有一步之遙。

簽署正式按揭契據及法律文件

您的代表律師會與銀行律師協調，準備好正式的按揭契據及其他法律文件。您需要親身到律師樓簽署這些文件，這代表您同意以該物業作為抵押品，向銀行借貸。

銀行放款，完成交易

在正式成交日，銀行會根據您的指示，將貸款餘額直接轉賬至賣方的代表律師。交易完成後，您便可以從律師樓取得鑰匙，正式成為單位業主。整個按揭申請流程亦在此圓滿結束。

各類資助房屋按揭比較及注意事項

選擇不同種類的資助房屋，其實直接影響到你的按揭申請，甚至最終的居屋按揭利率。想做好財務規劃，第一步就是要弄清楚一手居屋、二手居屋、房委會與房協項目，以及已補地價和未補地價單位的按揭分別。了解這些細節，對你規劃居屋按揭利率2025及2025的預算至關重要。

一手新居屋 vs. 二手居屋（白居二）

同樣是居屋，抽中一手新樓與在市場上購入二手單位，申請按揭的節奏和策略完全不同。

新居屋按揭申請時間線

如果你是抽中新居屋的幸運兒，整個按揭申請流程會比較直接。在你揀樓並簽署臨時買賣合約後，就可以正式向銀行遞交按揭申請。由於是一手物業，政府提供的30年擔保期是完整的。所以銀行審批會比較爽快，你亦能輕鬆取得最高的按揭成數（綠表9成半，白表9成）和最長的25年還款期。整個過程由簽臨約到銀行批出貸款，通常在幾星期內就能完成。

「白居二」買家按揭申請策略

「白居二」買家在二手市場尋找心儀單位時，策略上需要多花一點心思。關鍵在於單位的「剩餘擔保期」。政府的擔保是由單位首次出售日起計30年，所以二手居屋的樓齡越高，剩餘擔保期就越短。這會直接影響銀行批出的按揭年期和成數。想進行全面的居屋按揭利率比較，就要先鎖定樓齡較新的單位，因為銀行普遍對樓齡20年以內的單位較有信心批出最長的25年還款期。相反，如果單位太舊，銀行可能會縮短年期，甚至要求你準備更多首期。

房委會居屋 vs. 房協資助房屋

雖然兩者都是資助房屋，但它們的按揭安排有根本性的分別，主因在於背後的擔保機構不同。

兩者在政府擔保、按揭成數及年期的主要分別

房委會的居屋（包括新居屋及「白居二」），有香港政府作為直接擔保人。正因如此，買家才可以豁免壓力測試，並且輕鬆獲得高成數按揭。按揭年期最長一般為25年。

房協的資助房屋（例如「煥然懿居」、「翠嶺峰」等），則沒有政府的直接擔保。房協本身會提供擔保，或經由香港按揭證券有限公司（HKMCI）提供按揭保險。在這種安排下，按揭年期可以長達30年，與私樓看齊。

房協資助房屋按揭：或須通過壓力測試及成數限制

由於房協項目沒有政府的「金漆招牌」作擔保，銀行在審批時會相對審慎。申請人可能需要通過壓力測試，以證明即使在加息環境下仍有足夠的還款能力。不過，如果申請人符合資格並申請了按揭保險，則有機會豁免壓力測試。這點是兩者之間一個非常重要的區別。

未補地價 vs. 已補地價居屋

單位是否已補地價，是決定按揭申請條件的「分水嶺」。

已補地價居屋按揭：與私樓看齊（可選H按、最長30年期）

當居屋業主向政府補回地價後，單位就可以在公開市場自由買賣，其性質基本上與私樓無異。因此，購買這類單位的按揭申請，所有條款都與私樓看齊。你可以選擇利率較浮動的H按計劃，還款期最長可達30年，按揭成數則跟隨金管局對私樓的指引。

如何為已補地價居屋申請高成數按揭保險

如果你想為已補地價的居屋申請六成以上的按揭，方法就和私樓一樣，需要向香港按揭證券有限公司（HKMCI）申請按揭保險。只要符合樓價上限、入息要求，並且是首次置業人士，就有機會申請高達九成的按揭。整個審批標準和流程，都與一般私樓的按揭保險申請完全相同。

居屋按揭常見問題 (FAQ)

申請居屋按揭時，除了關心最新的居屋按揭利率，你可能還會遇到各種具體情況。以下整理了幾個最常見的疑問，助你在申請路上更順暢。

Q1：自僱或入息不穩定，會影響居屋按揭審批嗎？

會的，但審批標準與私樓不同。由於居屋按揭有政府作為擔保，銀行在審批上相對寬鬆，但申請人仍需證明有足夠的還款能力。關鍵指標是「供款與入息比率」(DSR)，即每月總供款額不能超過家庭總收入的50%。

對於自僱或收入非固定人士，銀行未必會像處理私樓按揭般，要求提供稅單或強積金等文件。取而代之，銀行普遍會要求申請人提供最近6個月的銀行戶口紀錄，以證明有持續及穩定的資金流入。部分銀行亦可能接納申請人以宣誓方式申報家庭總收入。假如個人收入不足以通過DSR審查，銀行或會建議加入家庭成員作為「諮詢人」，將其入息一併計算，以符合審批要求。

Q2：最新按揭政策放寬，對未補價居屋有何影響？

2023年中的按揭政策放寬，主要惠及了購買二手未補價居屋的買家，特別是「白居二」的申請者。

新政策下，可承造最高九成按揭及25年還款期的二手居屋樓齡上限，由原來的約19年放寬至22年。這代表市場上有更多樓齡稍高的單位，買家仍可以較低的首期（一成）購入。這項調整實質上擴大了買家的選擇範圍，讓一些原本因樓齡問題而需要預備較多首期的單位，重新變得容易負擔。

Q3：「租者置其屋」及「綠置居」的按揭與一般居屋有何不同？

兩者在按揭安排上各有特點，與一般新居屋或二手居屋有所區別。

「租者置其屋計劃」（租置）：此計劃的按揭成數是最大亮點，合資格租戶最高可申請樓價100%的按揭，理論上可以無需支付首期（唯需準備訂金及雜費）。還款期最長可達30年，為各類資助房屋中條件最為優厚的計劃之一。

「綠表置居計劃」（綠置居）：此計劃的按揭條款與綠表申請者購買一手居屋的安排基本一致。最高按揭成數為九成半（95%），而最長還款年期則為25年。

Q4：未補地價居屋可以轉按或加按嗎？

未補地價居屋的轉按或加按，受到嚴格限制。與私樓業主可以隨時為物業進行轉按或加按套現不同，居屋業主必須先獲得房屋署的書面批准。

平手轉按（即不套現，只轉換貸款銀行）：業主可以為了獲取更優惠的按揭利率或現金回贈，向房署申請轉按至其他銀行。

加按套現：房署只會在非常特殊的情況下批准加按申請，而且必須提供證明文件。獲接納的理由包括籌集醫藥費、家庭成員的教育開支、殮葬費等緊急個人需要。一般個人理財、投資或裝修等理由，均不會獲批。

Q5：2025年居屋按揭利率走勢預測？

展望居屋按揭利率2025年的走勢，關鍵在於香港的最優惠利率（P按）變化，因為所有未補地價居屋按揭均與P按掛鈎。比較當前的居屋按揭利率2025水平，市場普遍預期美國聯邦儲備局將在2025年開始減息週期，這為香港利率下調創造了條件。

不過，香港銀行會否即時跟隨，以及減息的幅度，仍要視乎本地的經濟狀況、資金流向及銀行同業拆息（HIBOR）等因素。假如本港銀行跟隨減息，P按利率將會下調，屆時居屋業主的供款壓力便有望減輕。有意置業者在進行居屋按揭利率比較時，除了考慮眼前的優惠，更應評估自身財政狀況，以應對未來利率的潛在波動。

最新居屋按揭利率及銀行優惠

居屋按揭計算機：30秒預算首期及每月供款

輸入樓價及資格（綠表/白表），即時獲取最高按揭成數、年期及供款詳情

全港銀行居屋按揭計劃比較

比較表：P按利率、現金回贈及Mortgage-link戶口

剖析未補地價居屋為何主選P按

政府擔保機制下的利率規定

P按與H按：利率特性及風險比較

如何善用高息存款掛鈎戶口(Mortgage-link)節省利息