居屋轉名程序遠比私樓「甩名」複雜，並非單純的除名或加名手續，而是受房屋委員會（房委會）的嚴格規管，必須符合特定條件方可申請。不少居屋業主因結婚、離婚、移民或家庭成員變故等原因，希望將業權轉讓給家人，卻對申請資格、繁複步驟、潛在費用及與「補地價」的抉擇感到困惑。本文為您提供終極詳盡指南，從釐清居屋轉名與私樓的核心分別入手，逐一詳解房委會接納的10大原因、清晰展示5步申請流程、深入剖析印花稅計算方法，並全面比較轉名與補地價的利弊，助您在規劃家庭資產時，作出最精明及穩妥的決定。
居屋轉名核心概念：限制、前提與私樓分別
談到居屋轉名，很多人第一時間會聯想到私人樓宇的「甩名」。不過，這兩者的操作概念和限制其實有天壤之別。要順利處理居屋的業權問題，首先要明白它背後獨特的邏輯。
為何居屋轉名與私樓「甩名」截然不同？
政策目的：資助房屋的轉讓限制
居屋是政府資助的房屋，政策的原意是幫助合資格的市民置業安居。所以，政府對其轉讓設下嚴格限制，確保公共資源不會被用作市場炒賣。這種限制直接寫在單位的轉讓契據上，與私人樓宇的性質完全不同。私人樓宇是市場上的商品，業主擁有完整的業權，可以自由買賣或轉讓。
比較：私人樓宇「甩名」以恢復首置身份
在私樓市場，業主「甩名」通常是為了恢復其中一方的「首次置業」身份，以便在購買下一層樓時節省印花稅。這是一種財務規劃策略。但是，居屋轉名的目的並非如此。房委會一般不會批准純粹為了恢復首置身份而提出的轉名申請，因為這不符合資助房屋的政策初衷。
居屋轉名的兩大基本原則
要成功申請居屋轉名，必須符合房委會訂下的兩大基本前提。這兩點是整個申請過程的基石。
原則一：無償轉讓（送契），不涉及金錢代價
所有居屋轉名申請，除業主破產等極少數例外情況，都必須以「送契」形式進行。這意味著過程中不能涉及任何金錢交易。新舊業主之間不可以有樓價的買賣，純粹是業權的贈予。考慮到居屋轉名印花稅是按物業估值計算，這一點需要特別留意。
原則二：新業主必須為單位的認可家庭成員
接收業權的新業主，必須是早已在該居屋單位的家庭成員名冊上登記的認可成員。例如，想進行居屋轉名給子女，該子女必須是戶籍內的家庭成員。這項規定是為了確保資助單位繼續由原有家庭使用，防止業權隨意流轉至家庭以外的人士。
特殊情況：業主去世、破產等例外個案
凡事總有例外。在一些特殊情況下，例如業主不幸去世，業權會根據遺產繼承的法律程序處理，承繼人不一定是已登記的家庭成員。同樣，如果業主被法庭頒令破產，其物業的處理方式也會按破產條例進行，這些都屬於特殊個案。
銀行按揭：居屋「送契」與私樓的分別
即使居屋轉名是以「送契」形式進行，它在申請銀行按揭方面，也與私樓送契有很大分別。
政府擔保對銀行風險的影響
由於未補地價的居屋有房委會作為擔保人，銀行承擔的風險相對較低。所以，即使單位是透過「送契」轉名，新業主申請按揭的成功率依然很高。銀行主要會審核新業主的還款能力，而不會像處理私樓送契那樣有太多顧慮。
私樓送契後申請按揭的潛在困難
相反，私人樓宇若以送契形式轉讓，銀行在五年內通常不願意為其承造按揭。這是因為銀行擔心原業主（送贈人）在送契後短期內破產，債權人有權向法庭申請撤銷該轉讓，從而令銀行蒙受損失。這個風險在有政府擔保的居屋轉名個案中並不存在。
居屋轉名資格：房委會接納的10大原因
很多人以為未補地價的居屋轉名是mission impossible，但房委會明白家庭狀況總有各種變化，所以在符合特定條件的特殊情況下，是會酌情批准申請的。要成功申請居屋轉名，最關鍵的一步就是證明你的情況，符合房委會接納的理由。我們整理了房委會官方列出的10大原因，你可以逐一了解，看看自己的情況是否適用。
1. 因結婚加入配偶
這是最普遍的申請原因之一。假如你是單位的唯一業主，婚後想將配偶的名字加入樓契，成為聯名業主，房委會一般都會批准。這不單是為另一半提供一份保障，也是對家庭承諾的體現。
所需文件：結婚證書
2. 因離婚或合法分居
當婚姻關係結束，財產分配是必須處理的一環。如果根據法庭的絕對判令或雙方簽訂的分居協議，列明居屋業權需要轉給其中一方，房委會便會依據這些具法律效力的文件，批准業權轉讓。
所需文件：法庭絕對判令或分居協議
3. 業主婚後遷出
如果業主結婚後，選擇搬離居屋單位，並與配偶在另一地址共同居住，可以申請將原居屋的業權，轉讓給單位內其他已登記的家庭成員。
所需文件：結婚證書及新住址證明
4. 業主永久離開香港
若業主因移民、需要到海外長期工作或升學等原因，決定永久離開香港，房委會亦允許其將單位業權轉給仍在單位內居住的認可家庭成員。
所需文件：移民簽證或外國居留權證明
5. 業主申請其他房屋福利
有時候，業主本人、配偶或其他家庭成員，成功申請到其他由政府或僱主提供的房屋福利（例如公務員房屋津貼），而這些福利的申請條件，通常是不能持有任何住宅物業。在這種情況下，便可以申請將居屋業權轉走，以符合新福利的資格。
所需文件：相關房屋福利批准信
6. 家庭成員曾支付樓價或按揭供款
這個情況比較特別，但亦相當常見。如果單位內有家庭成員，雖然名字不在樓契上，但在購買單位時曾出資支付部份或全部首期，又或者在過去一段長時間幫忙分擔按揭供款，法律上他們也擁有該單位的實質權益。
法律基礎：終審法院相關判例
根據終審法院的判例，只要能提供有力證據，證明對單位有財務貢獻，便可以申請將其名字加入業權，或將業權完全轉移給該成員，以真實反映業權分佈。
所需文件：銀行轉賬紀錄等財務證明
7. 業主去世
當業主不幸離世，其持有的居屋業權便會成為遺產的一部分。這時候，就需要由其合法遺產繼承人，向房委會申請辦理業權繼承手續。
所需文件：死亡證及遺產承辦書或遺囑認證書
子女繼承：居屋繼承業權的特殊安排
關於居屋轉名子女繼承的安排，房委會有特別的處理方式。即使子女並非單位的登記家庭成員，只要他們在香港沒有持有其他住宅物業，一般都可以繼承該居屋的業權，而且無需通過入息及資產審查。
8. 業主年滿65歲
基於人性化的考慮，如果業主年滿65歲或以上，因年事已高，希望將物業的管理及責任交給下一代，也可以申請將業權轉給單位內的家庭成員。
所需文件：業主身份證
9. 業主身患危疾
假如業主不幸確診患上嚴重疾病，例如癌症、中風等，影響其處理事務的能力，或希望在生前預先安排好財產事宜，可以向房委會申請將業權轉給家人，讓家人日後生活有所倚靠。
所需文件：註冊醫生發出的詳細醫療報告
10. 業主破產
當業主被法庭正式頒佈破產令，其所有資產，包括居屋單位，都會交由破產管理署或其委託人接管。為了變賣資產以償還債務，業權轉讓是必須的法律程序，這亦是房委會接納的特殊轉名原因之一。
所需文件：法庭頒佈的破產令
決策指南：居屋轉名 vs 補地價
當考慮處理手上居屋的業權時，業主通常會面對一個關鍵的十字路口：應該選擇「居屋轉名」還是「補地價」出售？這兩個選項不單純是程序上的分別，更加會直接影響你的財務開支、時間成本，以及物業未來的可能性。讓我們像朋友一樣，為你仔細分析這兩個方案的利弊，助你作出最明智的決定。
比較一：成本與時間
居屋轉名：總開支與所需時間
選擇居屋轉名，主要的開支包括幾個部分。首先是向房委會支付的行政費用，例如申請費和審批轉讓契據的費用。其次是聘請律師處理法律文件的費用。最重要的一項開支，就是居屋轉名印花稅。即使轉讓過程不涉及金錢交易，稅務局仍會根據物業的市值計算印花稅，這可能是一筆不少的數目。
時間方面，由遞交申請表格開始，房委會一般需要約六個星期審批。獲批後，你還需要預留時間給律師處理後續的法律手續，整個過程大概需要數個月。
補地價：總開支與所需時間
補地價是另一個截然不同的財務考量。最大的開支當然是補地價本身，金額是根據物業現時的市值乘以當年的折扣率計算，數額可以高達數百萬元。此外，申請評估補價亦需要向房委會支付一筆手續費，後續賣樓時同樣需要律師費。
至於時間，申請補地價的流程包括房委會委派測量師估價、發出補價通知書，以及業主繳款等步驟，整個過程一般需要兩至三個月，如果對估價有異議，時間會更長。
比較二：業權限制與未來彈性
轉名後：業權限制依然存在
有一點必須清晰理解，完成居屋轉名（例如居屋轉名子女）後，單位的資助房屋性質並沒有改變。轉讓限制依然存在，新業主不能隨意在公開市場將單位出售或出租。假如將來新業主希望在自由市場賣樓，屆時仍然需要完成補地價的程序。所以，轉名只是業權的轉移，並非限制的解除。
補地價後：業權完整，可於自由市場買賣或出租
補地價的最大好處，就是徹底解除了物業的轉讓限制。繳付補價後，你的居屋就等同於一間私人物業，擁有完整的業權。你可以隨時在自由市場上，將單位出售給任何人士，或者將其出租以賺取租金收入，甚至用作物業融資，未來處理的彈性大大增加。
比較三：對新舊業主的財務與身份影響
居屋轉名對雙方「首次置業」身份的影響
居屋轉名對新舊業主的影響非常深遠，尤其關乎「首次置業」這個寶貴身份。原業主將業權轉出後，理論上有機會恢復首置身份，日後再購買物業時，便可以繳付較低的印花稅。但是，接收業權的新業主（例如子女）則會因為持有物業而失去首置身份。這意味著他們將來若想自己置業，便無法享受首次置業的稅務優惠。
補地價出售對賣家未來申請資助房屋的影響
如果業主選擇補地價並在自由市場出售單位，雖然可以套取一筆可觀的資金，但也需要留意這會影響將來申請其他資助房屋的資格。由於你已經享受過政府的房屋福利並從中獲利，根據現行政策，你和家人在未來申請公屋或再次購買其他資助房屋時，將會受到一定的限制。
居屋轉名申請5大步驟（懶人包）
了解清楚居屋轉名的各種原因與限制後，就來到實際操作的環節。整個居屋轉名申請流程其實相當清晰，只要跟從以下五個步驟，就能順利推進。我們為你準備了這個懶人包，讓你對整個過程一目了然。
第一步：填妥官方申請表格 (HD7)
所有居屋轉名申請的第一步，都是由填寫官方的「業權轉讓申請書」(表格HD7) 開始。你可以親身到各大的租約事務管理處索取，或直接在房屋署網站下載這份居屋轉名表格。
填寫表格HD7注意事項
填寫時有幾個重點要特別留意。第一，所有資料必須完整準確，任何錯漏都可能導致申請延誤。第二，業主在申請書上的簽名式樣，必須與當年簽署樓契或買賣合約時的簽名完全一致。第三，表格上若有修改，不應使用塗改液，正確做法是直接劃掉並在旁邊簡簽作實。
第二步：備妥所有證明文件副本
申請書本身並不足夠，你還需要根據申請原因，提交所有相關的證明文件副本。例如，因業主去世而申請居屋轉名子女，就需要提交死亡證及遺產承辦書副本。如果是因為離婚，則需要法庭的絕對判令。之前提過的十大原因，每種情況都有對應的文件要求，務必準備齊全。
第三步：繳付申請手續費
遞交申請時，你需要一併支付申請手續費。這筆費用是用於處理申請的行政開支。
費用金額及支付方式
現時的申請手續費為港幣$3,020（此金額會定期調整，建議遞交前再向房委會確認）。支付方式通常是劃線支票或銀行本票，抬頭寫明「香港房屋委員會」。最重要的是，無論你的申請最終獲批與否，甚至中途決定撤回，這筆手續費都是不會退還的。
第四步：遞交申請至所屬租約事務管理處
當你準備好填妥的申請表、所有證明文件副本和手續費支票後，就可以將整份文件，親身交到你所住居屋屋苑所屬的分區租約事務管理處。
第五步：等候房委會書面審批結果（約六星期）
遞交申請後就是等候的階段。一般來說，在房委會收齊所有必需文件後，大約需要六個星期時間處理。審批結果會以書面形式通知你。如果申請獲批，你就會收到「業權轉讓同意書」，之後便可以著手處理律師、按揭，以及關於居屋轉名印花稅等事宜。要留意，這個階段的轉名，與需要公開發售的居屋轉名補地價是兩回事，手續上簡單得多。
獲批後續程序：律師、按揭及法律手續
收到房委會的好消息，居屋轉名申請獲批，實在是踏出了一大步。不過，這只是完成了前半部分，接下來還有一系列重要的法律和行政程序需要處理，才能正式完成業權轉讓。
領取「業權轉讓同意書」（有效期一年）
房委會正式批准申請後，會發出一份名為「業權轉讓同意書」的關鍵文件。這份文件是整個轉名程序的官方許可證，你必須在同意書發出日期起計的一年內，完成所有後續的法律手續。如果錯過了這個期限，同意書就會失效，屆時便需要重新申請，之前繳付的費用和時間也付諸流水，所以務必記下這個重要日期。
聘請律師辦理轉讓契據（送契）
收到同意書後，下一步就是聘請一位專業的律師，協助辦理業權轉讓的法律文件。由於大部分居屋轉名個案，例如居屋轉名予子女，都屬於無償轉讓，因此律師會為你準備一份「轉讓契據」（Deed of Assignment），也就是坊間常說的「送契」。
律師草擬及提交轉讓契據至房委會審批
你的律師會先草擬轉讓契據的初稿。這份初稿不能直接簽署，而是必須先提交給房委會的法律事務分處審批。
律師承諾支付契據審批費
在房委會開始審批前，你的律師還需要向房委會發出書面承諾，保證會支付相關的「審批轉讓契據費」。待房委會確認收到承諾後，才會開始審核契據內容，確保所有條款都符合資助房屋的規定。
處理現有按揭：更改按揭安排
如果你的單位仍然有銀行按揭在身，這是一個需要同步處理的重要環節。因為業權人變動會直接影響按揭合約，所以你必須主動聯絡承按的銀行或財務機構，通知他們有關的居屋轉名安排，並查詢是否需要更改按揭人。
填寫表格HD64並繳付相關費用
如果銀行確認需要更改按揭安排，你就需要另外向房委會提交一份「更改按揭安排申請書」（表格HD64），並且繳付相關的申請費用。這一步是獨立於業權轉讓申請的，所以要預留額外時間處理。
完成最終步驟
當所有法律文件經房委會審批妥當，並且簽署完成後，整個居屋轉名程序就接近尾聲了。
將已簽署的契據副本交回管理處更新戶籍
最後，也是非常重要的一步，就是必須將已簽署及完成土地註冊處登記的轉讓契據副本，交往你所屬屋苑的管理處或租約事務管理處。這樣做的目的是為了正式更新戶籍資料，確保房委會的紀錄與最新的業權狀況一致。另外，處理居屋轉名印花稅（釐印費）也是由律師在此階段一併處理的，確保整個流程合法合規。
居屋轉名費用一覽：房委會收費、律師費及印花稅
談到居屋轉名，大家最關心的問題之一，肯定是整個流程的實際開支。處理居屋轉名所涉及的費用，主要可以分為兩大類別。第一類是支付給房屋委員會（房委會）的固定行政費用。第二類則是律師處理法律文件的費用和政府徵收的印花稅。現在就為你逐一清晰拆解，讓你對所需預算有更全面的掌握。
第一部分：房委會固定收費
這部分費用由房委會收取，用作處理申請的行政成本，金額是固定的。不論你的物業在哪一區，價值多少，收費都是劃一標準。
業權轉讓申請手續費
當你填妥居屋轉名表格（表格HD7）並遞交申請時，就需要支付這筆費用。這是啟動整個審批程序的第一步，主要用作處理和審核你的申請個案。現時的收費為港幣$3,020，但金額會定期檢討，建議遞交前到房委會網站查閱最新收費。必須注意，這筆費用不論申請成功與否，都不會退還。
審批轉讓契據費
如果你的申請獲房委會初步批准，接下來便需要聘請律師草擬一份正式的轉讓契據（俗稱「送契」）。這份契據草稿在正式簽署前，必須先提交給房委會的法律事務分處審批。審批這份法律文件同樣需要收費，現時金額為港幣$2,630。這筆費用同樣是不設退款的。
更改按揭安排申請費（如適用）
如果你的居屋單位仍有按揭在身，業權轉讓便會影響到現有的按揭安排。你需要向銀行查詢，並向房委會申請「轉變按揭安排同意書」。這項申請同樣需要繳付一筆手續費，最新金額建議直接向房委會查詢。假如單位已經完全供滿，便無需支付這項費用。
第二部分：律師費與政府稅項
這部分的開支是變動的，主要視乎你選擇的律師樓以及物業本身的價值而定。
律師處理轉名程序費用
由於居屋轉名涉及草擬及處理法律文件，必須經由律師辦理。律師會負責草擬轉讓契據、向房委會提交文件、提供法律意見以及到土地註冊處進行登記等工作。不同律師樓的收費標準各異，一般由數千元至萬多元不等。建議多找幾家律師樓報價，比較服務範圍和收費。
印花稅（釐印費）計算方法與豁免可能
這是整個居屋轉名費用中最主要，而且是最大的一筆開支。即使轉讓過程不涉及金錢交易，稅務局仍會將其視為「物業轉贈」，並根據物業當時的市場估值來計算居屋轉名印花稅。一般而言，近親之間的轉讓（例如居屋轉名子女）適用稅率較低的「第二標準稅率」。不過，如果業權是在夫妻之間轉讓，例如丈夫將妻子加入成為聯名業主，則可以申請豁免印花稅。
總費用預算估算
綜合以上各項，我們可以為總費用做一個簡單估算。
固定費用方面，房委會的申請費和契據審批費合共約港幣$5,650。
變動費用方面，律師費預算約港幣$8,000至$15,000。最大開支的印花稅，則完全取決於物業估值。舉例來說，一個估值400萬的單位，按第二標準稅率計算，印花稅便需要港幣$90,000。
因此，整個居屋轉名過程的總開支，預計由萬多元到十多萬元不等，當中印花稅佔了絕大部分。在決定進行轉名前，務必先為物業作初步估價，以便準確計算印花稅開支，做好財務準備。
居屋轉名常見問題 (FAQ)
處理居屋轉名申請時，許多細節和疑問自然會浮現。我們整理了五個最常見的問題，希望能夠解答你心中的疑惑，讓整個過程更加清晰。
Q1: 整個居屋轉名流程需時多久？
整個流程的時間跨度，可以分為兩個主要階段。第一階段是向房屋委員會遞交申請。當房委會收齊所有必需文件後，官方的審批時間一般約需六個星期。
第二階段是獲批後的法律程序。申請獲批後，你會收到一份有效期為一年的「業權轉讓同意書」。你需要在此期間內，自行聘請律師辦理轉讓契據等法律手續。這個過程所需的時間，視乎律師樓的處理效率和個案的複雜程度。總括而言，從遞交申請到完成所有手續，預計需要數個月的時間。
Q2: 轉名後，單位的按揭需要重新申請嗎？
如果單位仍有按揭，業權的變動必然會影響現有的按揭安排。新業主需要承擔起按揭的責任，這通常意味著要向銀行重新申請按揭，或者辦理轉按手續。
你需要先向承按銀行查詢，取得他們的同意。同時，你亦必須向房委會提交更改按揭的申請並獲取批准。雖然程序上需要重新處理，但因為有政府作為擔保人，銀行對已補地價居屋的按揭審批，一般會比私人市場的送契樓寬鬆，不過新業主的還款能力依然是重要的考慮因素。
Q3: 如何證明家庭成員曾出資供樓但沒有轉賬紀錄？
最直接和有力的證明，無疑是銀行轉賬紀錄。如果沒有這些紀錄，證明的難度會增加，但仍有其他方法可以嘗試。
你可以考慮提供其他間接證據，例如由出資人及相關家庭成員簽署的法定聲明（誓章），詳細說明當時的出資情況。另外，如果能提供出資人於相近時間有大額現金提款的紀錄，而業主戶口同期有相若金額的現金存入，亦可作為輔助證明。由於情況較為複雜，建議在準備文件前先諮詢專業法律意見。
Q4: 若申請被拒絕，已繳付的費用會退還嗎？
答案是不能。根據房委會的規定，所有就業權轉讓申請而繳付的行政手續費，包括最初的申請費以及其後審批轉讓契據的費用，均不會退還。這個政策適用於任何情況，不論申請是被拒絕、由申請人自行撤銷，或是成功獲批。因此，在遞交申請前，務必確認自己符合資格和備妥所有文件。
Q5: 轉名後的居屋，出售前仍需要補地價嗎？
是的，仍然需要。將居屋轉名給子女或其他家庭成員，只是業權人身份的轉變，並未改變單位本身的資助房屋性質。
該單位依然受到轉讓限制規管。不論業權轉移了多少次，只要單位一日未曾在公開市場出售，新業主若希望將單位在自由市場上出售、出租或以其他方式轉讓，就必須先完成居屋轉名補地價的程序，向政府繳付所需的補價金額，解除轉讓限制。