不少人誤以為，只要名列於居屋戶籍，購買私人樓宇時就必須繳付高昂的從價印花稅。事實上，關鍵在於釐清您的身份是「家庭成員」還是「業主」。只要您並非居屋業主，便有機會透過合法的「除名」程序，回復首次置業身份，從而慳下一筆可觀的印花稅。本文將為您一文看清居屋家庭成員買私樓的完整攻略，由「除名」的黃金時機、詳細步驟及費用，到對原有居屋業權的影響，全面剖析三大關鍵，助您合法地規劃置業藍圖，安心上車。
快速概覽：家庭成員買私樓三大要點
談及居屋家庭成員買樓這個議題，很多人都會感到困惑。其實只要掌握幾個核心概念，整個思路就會變得清晰。以下我們為你整理了三大要點，助你快速了解整個流程與關鍵。
要點一：住戶身份不等於業主，買私樓不受限
釐清概念：「業主」才受物業限制
首先要釐清一個最基本的概念：在居屋單位中，「家庭成員」與「業主」是兩種完全不同的身份。真正的限制，主要是針對樓契上有名字的「業主」。如果你只是名列房委會戶籍上的家庭成員，你的名字並沒有出現在樓契上，那麼在法律層面上，你並不擁有該居屋的任何業權。因此，當你計劃購買私人樓宇時，並不會因為這個住戶身份而受到任何限制。
法律基礎：「居住權」並非「擁有權」
從法律角度看，作為居屋家庭成員，你所擁有的是該單位的「居住權」，而非「擁有權」。這意味著你有權利在該單位居住，但無權參與買賣、轉讓或承擔按揭等涉及居屋家庭成員業權的事務。正因為你名下沒有任何物業的擁有權，所以當你決定置業時，身份與一般首次置業人士無異。
要點二：簽臨約前完成「除名」，保留首置印花稅資格
為何「除名」是關鍵一步？
既然家庭成員身份不影響買樓資格，為何「除名」仍然如此重要？這是因為要確保你能順利獲得「首次置業」的身份。在申請私樓按揭或向稅務局申報時，一個清晰無誤的身份背景能免去許多不必要的查問與麻煩。在簽署任何私人樓宇的臨時買賣合約前，主動向房屋署申請將自己的名字從居屋戶籍中移除，是確保整個買樓過程順暢無阻的關鍵一步。
「首置」身份對印花稅的正面影響
「首次置業」身份最直接的好處，就是能讓你享受到較低的從價印花稅（AVD）稅率。現行稅制下，首次置業與非首次置業人士的印花稅開支可以相差甚遠。一個價值數百萬的單位，稅款差額隨時可達數十萬元。因此，妥善完成除名手續，以合資格的首置身份入市，是節省大筆稅款最實際的方法。
要點三：合法除名對原有居屋影響極微
強調依足房委會程序的重要性
只要按照房屋署的指引，循正常途徑提交除名申請，例如因結婚或搬遷等合理原因，整個程序對原有居屋單位的影響其實非常小。房委會有一套既定的程序處理這類申請，只要原有家庭組合在成員退出後，仍然符合相關的居住規定，申請一般都會順利獲批。
警示違規操作的風險（收回單位）
必須強調，所有操作都應在合法合規的前提下進行。千萬不要嘗試隱瞞資料或作出虛假聲明。假如家庭成員在未除名的情況下購入私樓，並且在某些情況下違反了與房委會的協議，一旦被查證屬實，後果可能非常嚴重。房委會最嚴厲的處分，是有權收回原有的居屋單位，屆時整個家庭都會蒙受巨大損失。
釐清身份：「居屋業主」與「家庭成員」的法律分野
談及居屋家庭成員買樓這個議題，首要一步，就是清晰區分「居屋業主」與「家庭成員」兩個角色。雖然兩者都住在同一單位，但在法律地位、權利與責任上卻有天淵之別，這直接影響家庭成員買私樓的資格與稅務安排。很多人正因混淆了兩者，才對置業計劃產生不必要的疑慮。
圖表比較：業主 vs 家庭成員的權利與責任
為了讓你更易理解，我們將從四個核心層面，直接比較兩者的分別。
業權歸屬（樓契姓名）
業主是物業的合法持有人，其姓名會正式註明在樓契（即土地註冊處的業權紀錄）之上，擁有單位的法定業權。相反，家庭成員的名字只會出現在向房屋委員會申報的家庭成員名冊上，作為單位的認可住客，並不享有任何居屋家庭成員業權。
法律責任（按揭、管理費等）
所有與物業相關的法律及財務責任，例如樓宇按揭供款、管理費、差餉及地租等，均由業主一人或聯名業主共同承擔。家庭成員在法律上並沒有責任支付這些費用，當然，家庭內部的財務安排則另作別論。
買賣及轉讓權利
只有名列樓契的業主，才有權在符合房委會的轉售限制下（例如補地價後在公開市場出售，或免補地價於居屋第二市場轉售），決定出售、轉讓或出租單位。家庭成員對此並沒有決策權或否決權。
再次申請資助房屋的資格
不論是業主還是家庭成員，在享用了居屋這項房屋福利後，一般情況下都不能再次申請其他由房委會或房協提供的資助出售房屋計劃。這是「一生人一次」的原則，旨在讓公共資源能更公平地分配。
《房屋條例》剖析：「擁有物業」的官方定義
要深入理解為何家庭成員可以購買私樓，我們需要回到最根本的法律層面，看看官方是如何定義「擁有物業」。
條例如何界定「擁有香港住宅物業」
根據《房屋條例》及其相關附例，所謂「擁有香港住宅物業」，指的是個人或聯名持有任何香港住宅物業的業權，或持有公司股份間接擁有住宅物業的權益。關鍵在於是否擁有「業權」，而不是「居住權」。
家庭成員的法律地位與權益
從上述定義可見，居屋家庭成員的法律地位僅為「認可住客」，他們擁有在該單位居住的權利，卻不持有任何法定業權。因此，在法律層面上，他們並不屬於「擁有香港住宅物業」的人士，這正是他們購買私人樓宇時，能保留首次置業身份的法律基礎。
解構「關鍵成員」：兩年限制不影響買私樓
坊間流傳關於「關鍵成員」除名後有兩年限制的說法，常常引起誤解。這裡必須釐清，這個限制與購買私人樓宇完全無關。
「關鍵成員」的定義與目的
「關鍵成員」是指在申請居屋時，業主必須將其加入申請，才能符合家庭申請人數要求（例如二人或以上家庭）的成員。設立這個概念，是為了防止有申請者透過短暫加入家庭成員以取得申請資格，在成功購樓後又迅速將其除名，變相讓該成員能再次申請其他資助房屋，造成福利濫用。
釐清「兩年限制」：僅限再次申請資助房屋
所謂的「兩年限制」，是指如果「關鍵成員」在單位首次轉讓契據日期起計的兩年內，因結婚或移民等特定原因以外的理由申請除名，他本人在除名後兩年內，將不合資格再次申請任何資助房屋計劃。這條款的限制對象是「再次申請資助房屋」，對於該成員除名後去購買私人樓宇，則完全沒有任何限制或影響。
【實戰指南】居屋家庭成員除名程序、時機與費用
想順利完成居屋家庭成員買樓這件人生大事，掌握「除名」的程序和時機是關鍵一步。這不只是一個行政手續，更是為你將來買私樓鋪路，慳下一大筆印花稅的重要部署。整個過程其實很直接，讓我們一步一步拆解，助你輕鬆掌握。
最佳除名時機分析
黃金時機：簽署私樓臨時買賣合約「之前」
抓緊「除名」的黃金時機，可以說是整個部署中最重要的一環。這個最佳時間點，就是在你簽署任何私人樓宇的臨時買賣合約「之前」。為什麼呢？因為一旦你成功除名，你就會恢復「無殼蝸牛」的身份。當你之後以個人名義置業時，只要你名下沒有任何其他物業，就可以享用首次置業的印花稅率，稅款可以相差很遠。假如你簽了臨約後才辦理除名，稅務局計算印花稅時，仍然會視你為持有物業權益的一份子，到時就要繳付高昂的稅款了。所以，提早規劃，先完成除名手續，是讓你合法地慳盡印花稅的聰明做法。
常見原因：因結婚、搬遷等個人狀況改變
向房委會申請除名，不是隨便說一句「我想買私樓」就可以。你需要有一個房委會接納的合理原因。最常見和最容易獲批的原因，就是家庭狀況出現了實質改變。例如，你準備結婚並計劃搬到外面組織新家庭，或者因為工作地點變遷需要搬到另一區居住。這些情況下，你向房委會提出除名申請，並提供例如結婚證明、新住址證明等文件，通常都會順利獲批。重點是，你的理由需要真實和有證明支持，證明你不再是該居屋單位的常住成員。
按步教學：房委會居屋除名申請全流程
步驟一：填妥指定申請表格 (HD7)
第一步，你需要填寫一份由房屋署提供的指定申請表格，用來申報家庭狀況的變更。在表格上，你需要清晰列明需要除名的家庭成員資料，和除名的原因。填寫時要確保所有資料準確無誤，特別是姓名和身份證號碼，避免因小錯誤而延誤申請。
步驟二：備齊所需證明文件（身份證、新住址證明等）
遞交表格時，必須附上所有相關的證明文件副本。基本文件包括申請人（通常是業主）和需要除名成員的香港身份證副本。另外，你需要根據你的除名原因提供相應證明，例如因結婚遷出，就要附上結婚證書副本；如果已經搬到新地址，就要提供新住址證明，例如最近三個月的水、電費單或銀行月結單。文件準備得越齊全，審批過程就越順暢。
步驟三：遞交申請至所屬屋邨辦事處／租約事務管理處
準備好所有文件後，你就可以將整份申請遞交到管理你所居住居屋的辦事處。一般來說，是該屋苑的管理處或者所屬區域的租約事務管理處。你可以親身遞交，或者先致電查詢最合適的遞交方式。遞交時，最好再確認一次所有文件是否齊備。
步驟四：等候房署審批及發出批准信
遞交申請後，接下來就是等待房屋署的審批。房署會核實你提交的資料和文件，確認一切符合規定。審批完成後，如果申請獲批，房署會發出一封正式的批准信，確認該家庭成員的戶籍已被正式移除。收到這封信，就代表整個除名程序大功告成，你就可以安心進行下一步的置業計劃了。
除名時間與費用：預算一覽
處理時間軸：由申請到獲批的參考天數
整個除名申請的處理時間，由你遞交文件齊全的申請開始計算，一般需要數星期。實際時間會因應不同屋邨辦事處的處理量和個案的複雜程度而有所不同。為了不影響你的買樓大計，建議你預留至少一至兩個月的時間來處理整個除名程序，這樣會比較穩妥。
相關費用清單：行政手續費及其他潛在開支
關於費用，辦理居屋家庭成員除名本身，房委會會收取一筆數百元的行政手續費，這筆費用在遞交申請時支付。這是一個固定的官方收費。一般情況下，整個過程不涉及律師或複雜的法律文件，所以除了這筆行政費外，通常不會有其他重大的潛在開支。
全面評估：買私樓對個人、家庭及原有居屋的影響
當一位居屋家庭成員買樓，這個決定不單影響個人，更會牽動整個家庭和原有的居屋單位。所以在行動前，全面評估各方面的影響十分重要。
對個人未來置業的影響
首先，我們來看看當居屋家庭成員買私樓，對你個人未來的置業路有什麼影響。
私人樓宇購買資格：完全不受影響
好消息是，你購買私人樓宇的資格完全不受影響。因為你只是「住戶」而非「業主」，所以市場上的任何私樓，你都有資格購買。
首次置業印花稅 (AVD)：只要個人名下無物業，即可享較低稅率
另一個重點是印花稅。只要你成功除名，並且個人名下沒有持有任何住宅物業，你在買入私樓時就可以享用首次置業印花稅（AVD）的較低稅率。這筆費用可以相差很遠，是很多人選擇除名的主要原因。
未來資助房屋福利：除名後或失去再次申請資格
不過，凡事有兩面。你從居屋戶籍中除名後，未來可能失去再次申請其他資助房屋（例如新居屋或綠置居）的資格。這個取捨需要你根據長遠的人生規劃仔細衡量。
對原有居屋單位的影響
其次，除名這件事，對家人現居的居屋單位有什麼實質影響？
前提：只要合法除名，單位業權及居住狀況不變
只要你依足房委會的程序合法地完成除名，原有居屋的業權狀況是不會改變的。單位的業主依然是業主，他們的權益和居住狀況都維持不變。
後果：再次強調瞞報的嚴重性
這裡要再次強調，千萬不要為了方便而選擇瞞報。如果家庭成員買入私樓後，沒有按規定申報及除名，一經房委會發現，後果可以非常嚴重，最壞的情況是原有居屋單位會被收回。
對家庭關係的潛在影響
最後，這也是一個關乎家庭關係的決定。
權衡利弊：置業便利 vs 家庭資產保障
你需要與家人一同權衡利弊。一方面，你除名後可以便利地置業。另一方面，你亦在法律上放棄了對該居屋單位的任何權利，這關乎到家庭資產的長遠保障。雖然你本來就沒有居屋家庭成員業權，但戶籍身份的改變始終是一個重要的家庭決定。
坦誠溝通：執行前與家人達成共識
所以，在正式遞交任何文件之前，最重要是與家人坦誠溝通。確保每一位家庭成員都清楚了解整個計劃的細節、影響和後果，並且達成共識。這樣才能避免日後可能出現的誤會或紛爭。
情景分析：不同人生階段的買私樓策略
談及居屋家庭成員買樓，不同人生階段自然有不同的考量和策略。不論你是準備加入名單，還是早已身在其中，清晰的規劃都能讓你走少許多冤枉路。以下我們將拆解三個常見情景，助你作出最適合自己的決定。
情景一：家人剛抽中居屋，我應否加入名單？
短期有置業打算：建議不加入名單，從源頭避免手續
如果你短期內，例如未來一兩年，已經有清晰的置業藍圖，最直接的做法就是不加入家庭成員名單。這樣可以從源頭免去日後申請「除名」的行政手續，讓你的買樓計劃更具彈性。當你看中理想的私樓單位時，就能以最簡潔的「首置」身份簽約，無需等待房委會的審批文件，把握置業黃金時機。
長遠計劃未明：分析「先加入後除名」的利弊
如果未來置業計劃尚未明朗，你可以考慮「先加入後除名」的做法。好處是先滿足家人一同申請的要求，確保他們順利上車。但壞處也很明顯。當你未來真的要實踐居屋家庭成員買私樓的計劃時，就必須先走一次「除名」程序，這需要時間和行政文件。你需要權衡當下的家庭需要，與未來個人置業的便利性，再作決定。
情景二：已是家庭成員，如何部署婚後置業？
規劃時間線：先完成除名，後簽署私樓臨約
對於已成為居屋家庭成員，並計劃與伴侶置業的人來說，部署的關鍵在於時間線。你必須在簽署任何私人樓宇的臨時買賣合約「之前」，就向房委會完成除名手續，並取得批准信。這個次序至關重要，因為它直接影響你是否符合「首次置業」資格，從而享用較低的印花稅率。一旦次序出錯，稅務開支將會大幅增加。
配偶資格提醒：確保配偶在整個居屋持有期間均無物業
另外，有一個細節值得留意。根據房委會規定，不單是你本人，你的配偶在整個居屋的持有期間，也不能擁有任何香港住宅物業。所以在規劃婚姻和置業時，必須同時考慮到伴侶的物業狀況，確保不會因為新增的家庭關係，而影響到原有居屋的資格。
情景三（特殊情況）：居屋「聯名業主」想買私樓，如何處理？
剖析業權轉讓（轉名）程序與認可原因（離婚、分居等）
這個情況涉及的是居屋家庭成員業權問題，與單純的住戶「除名」完全是兩回事。作為「聯名業主」，你的名字是記錄在樓契上的。要移除業權，必須向房委會申請「業權轉讓」。房委會只會在非常特殊的情況下，例如家庭狀況出現重大變化，才會批准業權轉讓。常見的獲批原因包括業主夫婦離婚或合法分居、業主因病危或年滿65歲等理由。
強調此情況遠比「家庭成員除名」複雜，或須補地價
必須強調，處理聯名業主的業權遠比家庭成員除名複雜得多。家庭成員除名主要屬行政程序，但業權轉讓則是牽涉法律層面的手續。過程不但牽涉更多法律文件和費用，在某些情況下，甚至可能需要向政府補地價才能完成轉讓，成本和時間遠高於一般除名申請。
居屋除名買私樓：常見問題解答 (FAQ)
關於居屋家庭成員買樓的細節，很多人都抱有不少疑問，特別是當中的除名程序，以及如何影響日後購買私樓的印花稅。這裡我們整理了幾個最常見的問題，希望一次過為你解答。
我是居屋家庭成員，先生/太太是業主，我們聯名買私樓要付15%印花稅嗎？
答案是：需要。印花稅的計算，是以物業的業主為準。雖然你本人只是家庭成員，名下沒有物業，符合首次置業資格，但是你的先生／太太是居屋業主。如果你們聯名買入私樓，由於他／她並非首次置業，整項交易就需要繳付較高的從價印花稅（AVD）。想運用首置名義節省稅款，方法是由你單獨以個人名義買入私樓，這樣稅局就只會計算你的置業身份。
如果跳過除名步驟，直接買私樓會有什麼後果？
從法律層面看，單純是居屋家庭成員（非業主）去進行居屋家庭成員買私樓的行動，並不會有即時的法律後果，因為你沒有居屋家庭成員業權，所以你不算是業主。不過，問題在於你獲得私人樓宇後，你的居住狀況已經改變。根據房屋條例，家庭成員必須在該居屋單位內實際居住。如果你遷出後沒有申報除名，理論上業主家庭可能違反了買賣協議中的居住條款。若房署進行抽查，最壞的情況是業主需要向房署解釋，甚至可能影響該居屋單位的資格。所以，最穩妥的做法是在遷出前，先辦妥除名手續。
用「綠表」申請居屋，配偶必須一同列名，這對日後買私樓有何影響？
是的，房委會規定，以家庭名義申請居屋，申請人的配偶必須一同列入申請表內，即使他／她最終不是聯名業主。這個規定對於該配偶日後買私樓，其實沒有直接影響。因為他／她只要不是業主，在法律上仍然是「無殼蝸牛」，買私樓時同樣可以享受首次置業的印花稅優惠。真正的影響在於，他／她的名字已在房委會的資助房屋記錄中，這意味著他／她日後將不能再申請其他資助房屋，等於是用掉了那「一生人一次」的福利機會。
完成除名後，買私樓是否設有兩年冷靜期或限制？
這是一個很常見的誤解，答案是沒有。所謂的「兩年限制」，其實是針對居屋的「關鍵成員」，這項規定是指，如果「關鍵成員」在簽訂轉讓契據後的兩年內除名，他將在這兩年內不能再次申請房委會轄下的任何資助房屋計劃。這個限制只關乎「再次申請資助房屋」的資格，對於購買私人市場的樓宇，完全沒有任何時間限制。你完成除名手續，獲得房署的批准信後，就可以隨時簽署私樓的臨時買賣合約。
家庭成員結婚後，其新配偶的物業狀況會否影響原有居屋？
這取決於該家庭成員是否已從居屋單位中除名。如果你在結婚前已經完成除名手續，正式不再是該居屋的認可住客，那麼你婚後，你配偶的物業狀況與原來的居屋單位就完全沒有任何關係。但如果你結婚後，仍然是該居屋的家庭成員，情況就變得複雜。穩健的做法，是在結婚並計劃遷出時，就立即辦理除名。
完成除名並買了私樓後，我還可以返回原居屋單位居住嗎？
從法律和房署規章的角度看，是不可以的。當你完成除名後，就代表你已正式放棄了在該單位的居住權，不再是認可的家庭成員。當然，作為家庭的一分子，回去探望家人或短暫留宿是人之常情，但你不應將該單位作為你的主要居所。萬一房署進行家訪或調查，發現有未經登記的人士長期居住，業主可能需要為此解釋。