置業是人生大事，但面對「一按」、「二按」等專業術語時，您是否感到困惑？兩者雖然只差一字，但在利率、風險及申請條件上卻有天壤之別，錯誤的選擇隨時令您利息支出大增，甚至影響物業的擁有權。為此，我們整合了2025年最新的一按市場資訊，由最基礎的定義、與二按的核心分別，到實際申請時的按揭成數、壓力測試要求，再比較銀行、財務公司及發展商方案的利弊。本文將以7大關鍵部分，為您一文拆解所有關於一按的疑問，助您無論是首次置業，還是利用物業套現，都能作出最精明的財務決策。
什麼是一按？物業融資基礎概念釐清
一按基本定義：物業首次按揭的核心
要清楚分辨一按二按的分別，第一步就是要徹底理解什麼是「一按」。簡單來說，一按就是物業的首次抵押貸款，不論是買樓自住還是投資，它都是整個融資計劃的基礎。
申請一按時，業主是將物業作為抵押品交給貸款機構。這代表如果業主未來無法依期償還貸款，貸款機構就有法律權利將該物業出售，用來抵償未還清的債務。
正因為有物業這個實質資產作抵押，貸款機構承擔的風險相對較低。所以，一按貸款的利率普遍比其他無抵押貸款為低，而且還款年期也可以比較長，有時長達三十年。
為何需要申請一按？三大主要目的
首次置業是申請一按最常見的原因。現實中，很少人能夠一次過全額支付樓價。申請一按，就是為了填補樓價與已儲備首期之間的資金差距，實現置業目標。
對於已經供滿物業、持有「現契樓」的業主，也可以透過為物業申請一按來套現，這個操作一般稱為「重按」。業主可以將沒有任何按揭負擔的物業重新抵押，從而獲取一筆可觀的流動資金。
除了個人用途，物業一按也是中小企常用的商業融資工具。當生意上需要資金周轉，例如擴充業務或應付突發開支，業主可以利用名下物業申請一按貸款。因為貸款額較大和利率較低，這種方式往往比一般商業貸款更具優勢。
一按 vs 二按：核心分別、利率差異與清償順位
了解一按的基本概念後，自然會延伸至一按二按之間的分別。兩者雖然都是物業按揭，但在本質、風險和申請條件上卻有天壤之別。想善用物業融資，就要先清晰分辨兩者的核心差異。
一按與二按的根本區別
一按 (First Mortgage)：物業的第一順位抵押貸款。
一按，全名為第一順位按揭貸款，就是您為物業申請的首次按揭。不論是買樓自住還是投資，這通常是融資的第一步。
二按 (Second Mortgage)：在一按已存在下，申請的第二順位抵押貸款。
二按，即第二順位按揭貸款，是指在物業已經存在一按的情況下，業主再向另一家貸款機構申請的額外按揭。
關鍵分別：申請二按原則上須獲一按銀行書面同意。
兩者最關鍵的分別，在於申請程序。業主申請二按，原則上必須先取得一按銀行的正式書面同意。因為二按會增加物業的總負債，直接影響一按銀行的風險，所以銀行有權決定是否批准。
債權優先順序：影響利率的關鍵
解釋「清償順位」：物業變賣時，必須優先償還一按貸款。
這裡需要理解一個重要概念，就是「清償順位」。假如業主不幸斷供，物業被貸款機構出售套現，賣樓所得的資金，法律上規定必須先全數償還一按的欠款。這就是第一清償順位。
風險與利率：解釋為何二按機構因承受風險較高，利率遠高於一按。
只有在還清一按之後，如果還有剩餘資金，才會用來償還二按的貸款。因此，二按機構承受的風險遠高於一按銀行。因為一旦樓價下跌，出售物業的錢可能只夠還一按。為了彌補這種高風險，二按機構提供的利率自然會遠高於市場上的一按利率。
風險評估：擅自申請二按的潛在後果
警告未經一按銀行同意下申請二按，可能觸發「Call Loan」條款。
有些業主或會考慮在未通知一按銀行的情況下申請二按。這是一個風險極高的行為。大部分一按合約中都包含條款，列明未經同意下增加物業抵押屬於違約行為。銀行一旦發現，有權引用「Call Loan」條款，即要求您立即全數清還所有按揭欠款。
提醒業主需權衡二按的利息成本及對一按合約的潛在風險。
因此，在考慮申請二按前，業主必須仔細權衡。除了要評估自己能否負擔二按的高昂利息成本，更要審視此舉對現有一按合約構成的潛在風險，確保所有決定都在合法合規的框架下進行。
申請一按必讀：按揭成數、壓力測試與批核關鍵
要順利取得銀行的一按貸款，有幾個核心概念您一定要了解清楚。它們直接決定了您的貸款額度和申請結果。讓我們逐一拆解按揭成數、壓力測試，還有其他影響一按批核的關鍵因素。
按揭成數 (LTV)：決定您的一按最高貸款額
解釋按揭成數即貸款額佔物業價值的百分比。
按揭成數（Loan-to-Value Ratio, LTV）聽起來很專業，其實概念很簡單。它就是銀行願意批出的貸款金額，佔您物業價值的百分比。例如，一個價值800萬的物業，如果按揭成數是七成，那麼最高貸款額就是560萬。
列出不同樓價的一按按揭成數上限（根據金管局最新指引）。
香港金融管理局（金管局）對銀行的按揭成數有明確指引，上限會根據樓價變動。以下是自住物業的基本參考上限：
* 價值1,500萬港元或以下的物業：最高70%
* 價值1,500萬至1,750萬港元的物業：最高60%至70%（貸款額上限1,050萬港元）
* 價值1,750萬至3,000萬港元的物業：最高60%
* 價值3,000萬港元以上的物業：最高50%
強調物業用途（自住 vs 出租）對一按成數的影響。
物業的用途對按揭成數有直接影響。一般來說，自住物業可以獲得較高的按揭成數。如果物業用作出租或其他非自住用途，銀行在計算按揭成數時會更保守，上限通常會調低至五成。
壓力測試：評估您還款能力的門檻
解釋壓力測試機制：假設利率上升2%，計算供款與入息比率 (DTI)。
壓力測試是銀行評估您還款能力的重要關卡。整個機制的原理是，銀行會假設現時的按揭利率上升2個百分點。然後，再計算您在加息後，每月的供款額佔您每月總收入的百分比（供款與入息比率, DTI）。這個比率必須低於金管局規定的上限，通常是60%，才算通過測試。
指出此為銀行批核一按的法定要求。
進行壓力測試並非個別銀行的內部政策，而是金管局對所有銀行批核一按申請的法定要求。所以，準備申請一按時，必須確保自己的收入水平能夠通過這個測試。
影響一按批核的其他關鍵因素
申請人信貸評級 (TU)
您的信貸報告（俗稱TU）是銀行評估您信貸紀錄的重要文件。一份良好的TU報告，代表您有準時還款的習慣。這會大大增加銀行批核一按的信心。
入息證明的穩定性
銀行非常重視申請人的還款能力，所以會仔細審核您的入息證明。一份穩定和具持續性的收入證明，例如固定月薪的糧單、稅單，會比佣金或非固定收入更具說服力。
物業樓齡、類型及估值
最後，物業本身的條件也很重要。銀行會考慮物業的樓齡、類型（例如是私樓、唐樓還是村屋）和市場估值。樓齡太高或結構特殊的物業，可能會影響銀行的批核意欲和最終的估價，繼而影響貸款額。
一按二按點樣揀？銀行、財務公司與發展商方案比較
當您考慮申請一按時，市場上主要有銀行、財務公司及發展商三大選擇，它們各自提供不同類型的一按二按方案，了解箇中分別，有助您作出最適合自己財務狀況的決定。
銀行：穩健一按方案首選
對於大部分置業人士，銀行是申請一按的傳統首選。
優點：一按利率低、條款清晰、受金管局監管
銀行的最大優勢在於其一按利率是市場上最低的，而且所有貸款條款清晰透明，受到香港金融管理局的嚴格監管，對消費者的保障最為充足。
缺點：審批嚴格（須通過壓力測試）、時間較長
銀行的審批門檻相當高，申請人必須擁有穩定的收入證明，並要通過法定的壓力測試，以確保其還款能力。整個審批流程亦相對需時，一般需要數個星期。
適合對象：入息穩定、信貸紀錄良好、尋求低息一按的申請人
如果您的收入穩定，信貸評級（TU）良好，並且追求最低的利息成本，銀行的方案無疑是最穩健的選擇。
財務公司：彈性一按及二按選擇
財務公司提供了一個更具彈性的融資渠道，尤其在二按市場上扮演重要角色。
優點：二按審批較寬鬆、接受物業種類廣、批核快
財務公司的審批標準比銀行寬鬆，通常不需要通過壓力測試，而且接受的物業種類更廣泛，例如樓齡較高的唐樓或村屋。其批核速度極快，能滿足申請人緊急的資金需求。
缺點：一按及二按利率遠高於銀行
這種便利性的代價是高昂的利息，不論是一按還是二按，財務公司的利率都遠高於銀行水平，長期而言會顯著增加您的還款負擔。
適合對象：未能通過銀行壓力測試或急需資金周轉的業主
若您因未能通過銀行的壓力測試，或急需一筆資金周轉，財務公司便是一個可行的替代方案。
發展商按揭：高成數一按的機遇與風險
在購買一手新盤時，發展商按揭是一個十分吸引的選項。
運作模式：由發展商關聯財務公司提供高成數一按，俗稱「呼吸Plan」
這種按揭通常由發展商旗下的財務公司直接提供，能批出極高成數的一按貸款，由於其審批過程極為寬鬆，因此被市場戲稱為「呼吸Plan」。
機遇：極低入市門檻，初期或有低息蜜月期
發展商按揭的最大吸引力是大幅降低了置業門檻，買家只需支付少量首期便能上車。部分計劃在貸款初期更會提供一段低息蜜月期，讓買家初期的供款壓力較輕。
風險：優惠期後利率可能飆升，轉按難度高
機遇背後隱藏著巨大風險。低息蜜月期結束後，利率很可能大幅飆升至市場較高水平。屆時買家若想轉按至銀行，或會因物業的貸款額過高而無法通過銀行的審批，面臨進退兩難的困境。
【按揭計算機】即時估算套現額及每月供款
想知道您的一按物業潛藏多少備用資金嗎？許多業主對物業能夠套現的金額及之後的供款變化只有模糊概念。不論是考慮一按轉按，或是為現契樓申請貸款，清晰的財務預算都是作出明智決策的第一步。這個按揭計算機，就是為您而設的財務規劃工具，只需簡單輸入幾個數字，就能即時掌握您的理財潛力。
如何計算您的套現潛力與每月供款？
整個計算過程非常直接，您只需要提供關於物業及期望貸款方案的基本資料，系統就能為您進行精確的模擬分析。
輸入物業現況（有否按揭）、物業市值、剩餘按揭額。
首先，請選擇您的物業現況。這一步很重要，因為它會直接影響您的申請類型。例如，若按揭在現有銀行，操作便是「加按」；若按揭在其他機構，便是「轉按」；如果物業已沒有任何按揭（即「現契樓」），操作就是「重按」。接著，輸入物業的最新市場估值，這是計算貸款額度的基礎。最後，假如物業尚有按揭，請填寫剩餘的貸款金額，以便計算出您可以實際提取的淨現金。
輸入預計還款期及按揭年利率。
然後，請輸入您期望的還款年期及預估的按揭年利率。您可以嘗試輸入不同的年期與利率組合，觀察它們如何影響之後的每月供款額。這有助您找到一個最符合自己還款能力的方案，讓財務安排更有彈性。
計算結果分析：解讀您的財務選項
完成輸入後，計算結果會以清晰的方式呈現，助您全面理解各個財務選項的細節。
最高可套現金額
這是您最關心的數字，它代表扣除原有按揭餘額後，您最終可以實際拿到手的現金總額。這個金額是根據物業市值、按揭成數上限及您現有負債計算出來的，讓您對可動用的資金有一個實在的預算。
新的總貸款金額
這個數字是您原有的剩餘按揭貸款，加上這次最高可套現金額的總和。它反映了在完成套現操作後，您將要承擔的全新按揭總負債額。
每月還款額估算
計算機會根據新的總貸款金額、您選擇的還款期及利率，估算出您未來每月的供款支出。這個數字是評估您現金流及還款能力的重要指標。
比較「月供」與「雙週供」節省利息效果
除了傳統的「月供」方案，系統還會展示「雙週供」的選項作比較。「雙週供」的原理是將每月供款額減半，每兩星期支付一次，一年下來總共支付26次，相當於13個月的供款。這種方式能更快地償還本金，從而縮短總還款年期，並節省可觀的利息支出。
系統建議按揭類型（加按/轉按/重按）
最後，系統會基於您最初輸入的「物業現況」，自動判斷並建議最適合您的按揭類型。不論是手續相對簡單的「加按」，尋求更佳利率的「轉按」，還是為現契樓融資的「重按」，您都能得到清晰的指引。
活用一按財務規劃：轉按、加按與重按策略
擁有物業，除了自住，更是一項靈活的財務工具。當你成功申請一按上會後，並不代表財務規劃就此完結。事實上，透過活用不同的按揭策略，你可以盤活資產，應對人生不同階段的資金需要。以下將會深入探討三種常見的策略：轉按、加按與重按，助你掌握自己的財務主導權。
釐清概念：轉按、加按、重按的分別
在考慮任何操作前，首先要清晰理解這幾個概念的根本分別。它們雖然都能夠達到套現或優化供款的目的，但是操作對象和流程各有不同。
轉按 (Refinancing)：將一按由A銀行轉至B銀行，通常為尋求更佳利率或套現。
轉按，可以理解為幫你的物業按揭「轉工」。你將現時在A銀行承造的一按貸款，全部轉移至能夠提供更優惠條件的B銀行。主要動機有二：一是追求更低的按揭利率或更高的現金回贈，以減輕每月供款負擔；二是在物業升值後，透過新銀行更高的估價，申請更高貸款額，從而套現差額作其他用途。
加按 (Top-up Mortgage)：向現有一按銀行增加貸款額。
加按則是在「原公司」申請「加薪」。你不需要轉換銀行，而是直接向你現時承造一按的銀行，申請增加貸款額。這通常是因為物業價值上升，銀行評估後認為有足夠的增值空間，可以讓你借取更多資金。加按的手續相對轉按簡單，因為所有操作都在同一間銀行內完成。
重按 (Remortgage)：為「現契樓」重新設立一按以套現。
如果你的物業已經完全供滿，沒有任何按揭負擔，也就是俗稱的「現契樓」，這時候你想獲取一筆資金，就可以選擇重按。重按的本質，就是為這間零負債的物業，重新向銀行申請一份全新的第一順位按揭，即一按，從而將物業的價值轉化為流動現金。
【專家決策框架】何時應考慮轉按或加按？
了解基本概念後，更關鍵的是掌握「時機」。一個成功的財務決策，需要綜合考慮宏觀市場環境與個人狀況，以下是一個簡單的決策框架。
考慮利率週期：減息週期是轉按好時機；加息週期應審慎評估風險。
利率走勢是決定按揭成本的核心因素。在減息週期，銀行傾向推出更具吸引力的按揭計劃吸納客戶，這正是轉按去鎖定更低利率的黃金機會。相反，在加息週期，新造按揭的利率可能比你現有的更高，此時考慮轉按或加按就要格外審慎，必須仔細計算新舊方案的利息支出差異，評估風險。
評估樓市走向：樓價上升期是加按或轉按套現黃金機會；下跌市或面臨估價不足。
物業的估值直接決定你的套現潛力。當樓市處於上升軌道，物業價值水漲船高，銀行估價亦會相應提高，這為加按或轉按套現創造了極佳的條件。然而，假如樓市進入下行週期，銀行對物業的估價會轉趨保守，你或會面臨估價不足的窘境，導致可套現金額大減，甚至無法進行操作。
審視個人財務需求：分析不同資金需求（如裝修、投資、子女升學）與方案的匹配度。
你的資金用途，同樣影響你的選擇。例如，你需要一筆資金作大型家居裝修，或為子女準備海外升學費用，加按或轉按套現都是常見選項。假如你看準一個投資機會，需要較大額的資金入場，轉按套現可能更具彈性。清晰分析自己的資金需求規模、緩急程度，才能找到最匹配的方案。
真實個案分析：模擬不同場景（如首置客、換樓客、退休人士）的最佳策略。
將理論套入真實場景，能幫助你更具體地思考。
* 首置客陳先生：兩年前透過發展商提供的高成數一按計劃（呼吸Plan）上車，捱過了兩年罰息期。由於發展商按揭利率較高，他的最佳策略是立即尋找銀行進行轉按，將高息貸款轉為低息的銀行一按，大幅減輕每月供款壓力。
* 換樓客李太太：現時自住的單位在過去數年升值不少。她計劃換購面積更大的單位，但首期資金不足。她可以選擇向新銀行申請轉按套現，將物業的升值部分套取出來，用作新居的首期，實現「以樓換樓」。
* 退休人士黃伯伯：早年購入的單位已經供滿，成為「現契樓」。他希望增加退休後的現金流，應付日常開支及醫療需要。他可以考慮為物業進行重按，申請一份新的按揭貸款，將資金分批提取或作穩健投資，以安享晚年。
一按二按常見問題 (FAQ)
申請一按或二按需要準備什麼文件？
準備好一份齊全的文件清單，是順利申請任何一按的第一步。提前準備可以讓整個審批過程更有效率。一般來說，貸款機構會要求以下幾類文件：
- 身份證明：香港永久性居民身份證是必須的。
- 入息證明：這是證明您還款能力的關鍵。您需要準備最近期的稅務局評稅通知書、最近三至六個月的糧單、以及顯示相關薪金入賬紀錄的銀行月結單。假如是自僱人士，則需要提供公司利得稅計算表和財務報表。
- 物業文件：包括臨時或正式買賣合約。如果是申請現契重按，則需要提供樓契。
- 住址證明：最近三個月內發出的公共事業賬單或銀行月結單即可。
銀行與財務公司批核一按二按的時間有何不同？
兩者在審批時間上有明顯的差異，主要是因為監管要求和審核標準不同。
- 銀行：申請銀行一按的審批流程較為嚴謹，因為銀行必須遵守金融管理局的指引，包括為申請人進行壓力測試。整個過程由遞交申請到最終批核，通常需要二至四個星期。
- 財務公司：財務公司的審批流程則相對彈性，特別是處理二按申請時。因為它們不受金管局的嚴格規管，審核重點主要放在物業的抵押價值上。所以批核速度快很多，最快的情況下可以即日完成審批。
信貸評級(TU)差會影響申請一按或二按嗎？
信貸評級(TransUnion, TU)絕對是影響按揭申請的關鍵因素，但其重要性在銀行和財務公司之間有所不同。
- 對銀行而言：一個良好的TU評級是成功申請銀行一按的基礎。銀行會視之為評估您理財習慣和還款責任感的重要指標。如果TU評級欠佳，銀行很可能會直接拒絕申請，或者批出條件較差的貸款。
- 對財務公司而言：財務公司在審批一按或二按時，雖然也會查閱TU報告，但其取態較為靈活。它們會更側重於物業本身的價值。因此，即使申請人的TU評級不理想，仍有機會獲批，但是貸款利率通常會比銀行高，用以平衡貸款機構承受的風險。
在一按罰息期內轉按有何限制？
在考慮轉按前，必須先了解現有按揭合約中的「罰息期」條款。
罰息期是大部分一按貸款合約初期設有的時段，通常為首兩年至三年。在這段期間內，假如您選擇提早全數清還按揭貸款（例如透過轉按到另一家銀行），原來的貸款機構就會向您收取一筆額外費用作為罰款。這筆費用的計算方式通常是按原有貸款額或剩餘還款額的一個百分比計算。在計劃轉按前，務必仔細查閱您的一按合約，清楚了解罰息期的年期和相關費用，這樣才能準確計算轉按是否真的划算。