想將手上的居屋單位在自由市場出售或出租，以釋放資產價值？「補地價」是您必須跨過的關鍵門檻。這個過程涉及複雜的計算公式、繁瑣的申請步驟及多項法律限制，往往令業主感到困惑和頭痛。
本文正是為您準備的「2025居屋補地價懶人包」，旨在化繁為簡，由淺入深為您剖析整個補地價流程。我們將從最核心的計算公式入手，透過實例演練教您如何準確估算所需金額；再一步步拆解由遞交申請到領取「解除轉讓限制證明書」的六大步驟；並整合最新的轉售限制規定，助您釐清單位的出售時機。文末更會分享專家級的慳錢攻略與風險管理技巧，解答各種常見問題，確保您能輕鬆掌握所有細節，順利完成補地價程序。
居屋補地價基礎：定義、法律責任及出售途徑
甚麼是居屋補地價？為何需要補地價？
補地價的政府資助背景與定義
想清楚了解居屋補地價如何計算，必先要明白甚麼是補地價，還有為何會有這個程序。居屋的全名是「居者有其屋計劃」，屬於政府資助房屋的一種。當初業主是以折扣價買入單位，原因是政府為了協助市民置業，豁免了部份地價。所以，「補地價」指的就是業主在公開市場自由出售或出租單位前，向政府補繳回這筆當初獲豁免的地價差額。完成這個手續，單位的轉讓限制便會正式解除，在法律及市場地位上，就和一般的私人樓宇沒有分別了。
未補地價的法律限制：《房屋條例》第27A條詳解
補地價這個程序並非可有可無的選項，而是有清晰的法律規定。根據香港法例《房屋條例》第27A條，所有未補地價的資助房屋均設有轉讓限制。業主不可以將單位隨意出售、出租或以任何形式轉讓給非指定資格的人士。設立這條例的目的，是確保公共資源能夠真正地幫助有住屋需要的合資格家庭。
違規出售或出租的後果（罰款$500,000及監禁一年）
如果業主在未完成補地價手續的情況下，就擅自將單位在公開自由市場放售或出租，即屬違法行為。一經定罪，後果相當嚴重。根據法例，最高可被判處罰款港幣500,000元以及監禁一年。所以，處理資助房屋的買賣事宜時，必須嚴格遵守相關規定。
居屋出售的兩種市場途徑
在了解清楚法律責任之後，居屋業主若計劃出售單位，主要有兩個市場途徑可以選擇。你選擇哪一個市場，會直接決定你是否需要即時處理補地價的問題，以及你的潛在買家是誰。
公開自由市場：必須先完成補地價
第一個途徑是「公開自由市場」。如果你希望將單位賣給任何背景的買家，而且可以完全自由地制定售價，那麼你就必須先向房屋委員會申請並完成整個補地價程序。當你繳付補價金額，並取得「解除轉讓限制證明書」後，你的居屋單位就正式「解鎖」，可以像任何普通私樓一樣，在市場上自由買賣或出租。
居屋第二市場（居二市場）：無需補地價的對象及限制（綠表及白居二買家）
第二個選擇是「居屋第二市場」，也就是大家常說的「居二市場」。在這個市場出售單位，最大的特點是業主不需要補地價。不過，買家的身份就受到限制，只可以是持有有效「購買資格證明書」的綠表人士（主要是現有公屋租戶）或者「白居二」（白表居屋第二市場計劃）的成功申請者。這個做法，概念上等於是將政府的房屋資助，由你轉移給下一手合資格的買家。
居屋補地價計算方法：公式、實例與即時估算
想知道居屋補地價如何計算，其實一點也不複雜。整個計算過程都圍繞著一條核心公式，只要理解當中兩個關鍵變數，你就可以輕鬆掌握居屋補地價的計法，準確預算所需金額。
掌握居屋補地價的核心計算公式
要了解居屋補地價點計，首先要記住這條由房屋委員會訂立的官方公式。這條公式適用於所有需要補地價的居屋單位，結構非常清晰直接。
公式詳解：補價金額 = 單位補價時十足市值 x 購入時的實際折扣率
這條居屋補地價計算方法和手續的核心公式，主要由兩個部分相乘得出。一部分是會變動的現時市值，另一部分則是從你買入單位那天起就固定不變的折扣率。
關鍵變數（一）：浮動的「單位現時市值」
公式中的「單位補價時十足市值」，是指當你正式向房委會申請補地價時，由他們委派的測量師對你的單位評估出來的當時市價。這個數值並非你自己或銀行估價，而是官方的評估結果。因為樓市時有升跌，所以這個市值是一個浮動的變數，直接影響你需要補交的金額。
關鍵變數（二）：永久不變的「實際折扣率」
公式中另一個關鍵是「購入時的實際折扣率」。這個折扣率從你簽署轉讓契據的一刻就已經被鎖定，是永久不變的。它反映了當年政府以多少折扣將單位出售給你。無論樓市如何變動，這個百分比都不會改變，是你整個物業買賣歷史中的一個固定印記。
實戰演練：四步計出你的補價金額
掌握了公式和變數後，我們可以一起實戰演練。跟著以下四個步驟，你就能清楚地計出居屋補地價幾錢。
第一步：查核樓契（轉讓契據），鎖定「買入價」及「最初市值」
首先，找出你單位最重要的文件——樓契，也就是「轉讓契據」（Assignment）。這份文件詳細記錄了單位首次交易時的兩個關鍵數字：你當時的「買入價」（Purchase Price）和單位在當時的「最初市值」（Initial Market Value）。
第二步：計算並鎖定單位的固定折扣率
有了這兩個數字，你就可以計算出那個永久不變的折扣率。計算方法是：(最初市值 – 你的買入價) ÷ 最初市值 = 實際折扣率。例如，最初市值是300萬，你的買入價是210萬，那麼折扣率就是 (300萬 – 210萬) ÷ 300萬 = 30%。
第三步：取得單位「補價時十足市值」的專業評估
當你決定補地價並提交申請後，房委會便會委派測量師評估單位在「現時」的十足市值。這個數值就是我們之前提到的浮動變數。你可以先向銀行查詢初步估價作參考，但最終必須以房委會的評估為準。
第四步：代入公式，得出最終補價金額
最後一步，將所有數字代入公式。假設房委會評估你的單位現時市值為650萬，而你在第二步計出的固定折扣率是30%，那麼最終的補價金額就是：650萬 x 30% = 195萬元。
即時估算：使用居屋補地價計算機
如果你覺得自己動手計有點繁瑣，或者想快速獲得一個參考數值，網上的居屋補地價計算機就是你的好幫手。
輸入三個數值，即時獲取估算結果（A. 單位首次出售時市值、B. 您的買入價、C. 單位估計現時市值）
使用這些計算機非常簡單，你只需要準備好三個數值：單位首次出售時的市值、你的買入價，以及你對單位現時市值的一個估計。輸入這三個數字，計算機就能即時為你提供一個相當準確的補價估算。
計算機如何助您自動計算「固定折扣率」及「預計補價金額」
這些計算機的運作原理，就是將你手動計算的步驟自動化。它會利用你輸入的「首次市值」和「買入價」，自動計算出固定的「實際折扣率」。然後，再用這個折扣率乘以你輸入的「單位估計現時市值」，從而快速得出預計需要繳付的補價金額，讓你對未來開支更有預算。
居屋補地價申請全流程：六大步驟詳細教學
了解居屋補地價如何計算後，下一步就是掌握實際的申請流程。整個居屋補地價計算方法和手續其實相當直接，只要跟著以下步驟，你就可以順利為你的單位解除轉讓限制。我們將整個過程拆解為「準備工作」和「申請六部曲」，讓你一目了然。
申請前的準備工作
在正式遞交申請文件前，有幾項準備功夫必須做好，這樣可以讓整個流程更加順暢。
確認單位是否已過轉讓限制期
首先，你需要確認你的單位是否已經過了政府規定的轉讓限制期。這個期限會根據你買入單位的年份而有所不同。確認這一點非常重要，因為它直接影響你可以申請的時間點和需要使用的申請表格類型。
準備所需文件（樓契副本）及申請費用
接著，你需要準備一份單位的樓契副本。這是證明業權和記錄單位首次買賣資料的核心文件。同時，你需要準備一筆申請費用，目前房屋委員會收取的行政費為港幣$6,230元，通常需要以劃線支票或銀行本票形式支付。
了解不同限制期適用的申請表格
根據你的單位是否已過轉讓限制期，你需要填寫的表格也不同。一般來說，如果單位已過限制期，你會使用「評估補價申請書」(表格HD1065C)。如果仍在限制期內，程序會稍有不同，可能需要先向房委會申請回售，待房委會拒絕後再處理補價申請。
申請流程六部曲
完成準備工作後，就可以正式進入申請程序。整個過程可以分為六個清晰的步驟。
步驟一：向房委會遞交「評估補價申請書」
第一步是將填妥的申請書，連同樓契副本和申請費支票，一併遞交至房屋委員會的總辦事處。房委會收到文件後，會先發出確認信，表示申請已正式受理。
步驟二：房委會委派測量師預約上門視察
房委會接著會委派認可的專業測量師行負責評估你的單位。測量師會主動聯絡你，和你預約一個方便的時間上門視察單位。
步驟三：測量師實地視察及估價（注意：補地價前切勿豪華裝修）
到了預約當日，測量師會到單位進行實地視察。他們會評估單位的狀況，例如維修保養情況、景觀、座向等，這些都會影響最終的估價。這裡有一個很重要的貼士：在測量師上門估價前，千萬不要為單位進行豪華裝修。因為一個裝修簇新的單位，估值自然會被提高，這直接導致你需要繳付的補價金額（居屋補地價幾錢）也隨之增加。
步驟四：接收「評估補價通知書」
測量師完成估價報告後，會提交給房屋署作內部審批。大約在視察後的一個月左右，你就會收到由房委會寄出的正式「評估補價通知書」。這份文件會清楚列明你的單位的十足市值，以及根據你的折扣率計算出的最終補價金額。
步驟五：繳付補價或提出上訴（兩個月繳款期限）
收到通知書後，你有兩個月的時間去處理。如果你對估價沒有異議，便需要在這兩個月內繳清全數補價。款項通常需要以銀行本票或律師樓支票支付。如果你認為估價過高，你可以在收到通知書的28天內向房委會提出書面上訴。不過，必須注意，如果錯過了兩個月的繳款期限，這次的申請就會自動失效，之前繳付的$6,230元手續費也不會退還。
步驟六：領取及註冊「解除轉讓限制證明書」
當你成功繳付補價金額後，房委會就會向你發出「解除轉讓限制證明書」。這份文件是你的單位已完成補地價的官方證明。最後一步，也是非常關鍵的一步，就是將這份證明書交給律師樓，到土地註冊處進行註冊。完成註冊後，你的居屋單位就正式解除了轉讓限制，與市場上的私人樓宇無異，可以自由地在公開市場上出售或出租了。
最新轉售限制：我的居屋何時才能補地價？
想清楚了解居屋補地價如何計算，第一步就是要確定您的單位何時才符合補地價資格。政府為了更好地落實資助房屋政策，在不同時期推出了不同的轉售限制，這些限制直接決定了業主可以申請補地價的時間點。掌握您單位所屬的限制期，是規劃整個居屋補地價計算方法和手續的基礎。
不同時期購入居屋的轉售限制比較
政府的政策隨時間調整，因此不同時期購入的居屋，其轉售限制有很大分別。業主必須根據自己單位的首次出售日期，來判斷適用哪一套規則，才能準確知道居屋補地價幾錢及何時可以進行。
2018年以前出售的居屋（舊制）
如果您是在2018年以前購入居屋，那麼您的單位適用的是較為寬鬆的舊有制度。在首兩年內，單位不能在公開市場轉售，除非已補地價。由第三至第五年起，業主有兩個選擇：一是在無需補地價的情況下，於居屋第二市場將單位轉售給合資格人士；二是可以選擇補地價，然後在公開自由市場出售。滿五年後，限制就更少，業主可以在找到買家後才處理補地價事宜。
2019年至2021年出售的居屋（十年限制）
隨著樓價變動，政府收緊了轉售限制。在2019年至2021年間出售的居屋，業主面對的限制期更長。在購入後的首兩年，單位只能以原價在居屋第二市場轉售。由第三年至第十年，業主可以在居屋第二市場自行定價出售，但仍然不能申請補地價。必須持有單位滿十年之後，才可以申請補地價，並在公開自由市場上出售。
2022年及以後出售的新居屋（「從嚴」新制）
為了進一步打擊短期炒賣，政府推出了更嚴格的轉售限制。適用於2022年及之後出售的新居屋，限制期是歷來最長的。在購入後的首五年內，業主只能以原價在居屋第二市場轉售單位。由第六年至第十五年，雖然可以在居屋第二市場自行定價出售，但依然不能補地價。業主必須持有單位長達十五年後，才有資格申請補地價，將單位投放到公開市場。
特殊情況：最早期的居屋或可豁免補地價
雖然絕大部分居屋都需要補地價，但市場上存在極少數的例外情況。這些主要涉及香港最早期的資助房屋，它們可能因為歷史原因而豁免補地價。
點名第一至第三期甲的特殊情況（如順緻苑）
如果您持有的單位屬於第一期至第三期甲出售的居屋，例如位於觀塘的順緻苑，就可能屬於這類特殊情況。這些屋苑的業主，有機會無需向房委會申請補地價，便可以直接在公開市場上出售或出租單位，其待遇與一般私人樓宇無異。
解構豁免補地價背後的地契條款
這種豁免情況的出現，並非房委會的特別優待，而是源於當時的地契條款。在資助房屋政策發展的最初期，政府批出的地契中，並未包含現時標準化的轉讓限制條款。由於地契是規管土地用途的最高法律文件，若當中沒有列明限制，房委會就沒有法律基礎去追收地價差額。因此，這些早期屋苑的業主便意外地獲得了豁免補地價的權利。
專家策略與風險管理：如何聰明地處理居屋補地價
掌握了居屋補地價如何計算的基礎後，下一步就是學習如何運用策略，在合適的時機完成補價，同時有效管理潛在風險。這不單純是一個行政程序，更是一項關乎數十萬、甚至過百萬資金的財務決策。
慳錢策略：把握最佳補地價時機
決定補地價的時機，是整個慳錢攻略的核心。由於補價金額直接與物業市值掛鉤，因此選擇在樓市的相對低位進行補價，便能有效鎖定較低的補價成本，這也是許多精明業主的居屋補地價計法心得。
為何「現時市值」是影響補價金額的唯一變數
回顧補地價的計算公式：補價金額 = 單位補價時十足市值 x 購入時的實際折扣率。當中，「購入時的實際折扣率」在您簽署買賣合約的一刻已經永久鎖定，不會改變。因此，唯一會影響最終補價金額的變數，就是房委會進行估價時的「單位現時市值」。
分析樓市走勢：在「低位」補地價的優勢
既然補價金額隨市況浮動，最理想的策略自然是在樓價處於相對低谷時申請補地價。當物業的估值較低，根據公式計算出來的補價金額亦會相應減少。這操作讓您能以較低成本解除單位的轉讓限制，是規劃居屋補地價幾錢時最重要的一環。
先補價、後等待升值的操作模式與潛在回報
補地價後，政府並無規定業主必須立即出售單位。您可以選擇先在樓市低位完成補價，然後繼續持有物業，等待市場回升。當樓價重拾升軌後，您便可以在公開市場上以更高的價格出售。由於補價成本已經鎖定，樓價升幅所帶來的額外利潤將全數歸您所有，這大大增加了潛在的回報空間。
資金安排：出售時同步補地價的操作方法
若您手頭上的流動資金不足以獨立支付補價款項，亦可以選擇在出售物業的過程中，同步完成補地價。這是市場上非常普遍和成熟的操作模式，關鍵在於妥善的流程與時間安排。
如何利用買家資金在成交日完成補地價
具體操作上，是在物業成交當日，透過律師樓利用買家支付的樓價餘款來完成補地價。整個過程由律師樓作為中間人處理，確保資金安全和流程順暢，是居屋補地價計算方法和手續中的常見做法。
臨時買賣合約需預留足夠成交期（建議60日或以上）
要順利執行此操作，關鍵在於簽訂臨時買賣合約時，必須預留比一般私樓買賣更長的成交期。由申請補地價到取得「評估補價通知書」，一般需時約一個月。為確保有充足時間處理文件及資金調動，建議成交期設定為60日或以上。
律師樓在其中的資金分配角色
在成交日，代表您的律師樓會收到買家支付的樓價餘款。律師樓會按次序將資金分配：第一，向房委會支付補地價款項；第二，向您的按揭銀行清還尚餘的貸款；最後，將剩餘的款項交到您的手上。這個安排確保所有法律及財務責任均已妥善處理。
風險管理：避開估價失效及樓市波動陷阱
在規劃補地價時，必須注意相關的時效限制和市場風險，避免因程序延誤或市況逆轉而導致損失。
估價失效的後果：重新申請及估價的成本
房委會發出的「評估補價通知書」設有兩個月的付款有效期。假如您因為任何原因（例如買家取消交易）未能在限期內繳款，該次估價便會失效。您需要重新遞交申請、再次繳付申請費，並等待房委會重新委派測量師進行估價，過程費時失事。
樓市波動下，重新估價可能導致補價金額增加的風險
重新估價的最大風險在於市場波動。如果在第一次估價失效後，樓市出現回升，那第二次的估價便會更高，直接導致您需要支付的補價金額增加。這可能蠶食您原先預算的利潤，甚至令交易變得不划算。因此，確保交易在估價有效期內順利完成，是風險管理的重要一環。
居屋補地價常見問題 (FAQ)
關於補地價的資金與按揭問題
計算出的補地價金額，可以申請按揭嗎？
這是一個很常見的疑問。直接的答案是，補地價的金額本身，是不能夠向銀行申請按揭貸款的。這筆款項是業主需向房屋委員會（房委會）支付的行政費用，用以解除單位的轉讓限制，性質上不屬於樓價的一部分。
買家申請的按揭貸款，是基於物業完成補地價後的自由市場「成交價」。換言之，業主必須先解決補地價的資金問題，才能順利完成交易。不過，實際操作上，業主通常會利用買家的資金，在成交當日同步完成補地價手續，這部分我們會在其他段落再詳細說明。
未補地價居屋可以加按或轉按套現嗎？
未補地價的居屋，由於業權並非完整，銀行一般不會批准「加按」或「轉按套現」的申請。這是因為物業仍受政府的資助和轉讓限制，銀行無法在業主斷供時，像處理私樓一樣自由拍賣單位。
不過，業主仍然可以申請「平手轉按」。意思是，將現有剩餘的按揭貸款，由一間銀行轉移至另一間提供更優惠利率或回贈的銀行，過程中不能提取額外現金。這類申請通常會獲得房委會批准。
特殊情況下（如家庭變故）申請加按的條件是甚麼？
在非常特殊且緊急的情況下，房委會可能會酌情批准未補地價居屋的加按申請。這些情況通常涉及重大人道理由，例如：
- 籌集家庭成員的緊急醫療費用。
- 應付家庭主要成員的殮葬費。
- 家庭經濟出現嚴重困難，例如非自願失業導致無法償還債務。
業主需要向房委會提交詳盡的證明文件，證明資金的確切需要。房委會會以個案形式嚴格審批，即使獲批，貸款額也僅限於實際所需，並且按揭利率可能會比一般按揭高。
關於補價責任與合約條款
補地價費用應由賣家還是買家負責？
根據《房屋條例》，補地價的法律責任在於原業主（即賣家）。因為是賣家需要解除其單位的轉讓限制，才能在自由市場上出售。
然而，在實際買賣中，這筆費用的最終承擔方式，可以由買賣雙方協商決定。最常見的做法是，賣家在成交當日，運用買家支付的部分樓價款項，經由律師樓代為向房委會繳付補價金額。這樣，賣家就無需預先動用大筆現金。
買賣雙方如何透過合約清晰界定補價責任？
為了保障雙方，所有關於補地價的協議，都必須在臨時買賣合約中白紙黑字、清晰列明。一般有兩種處理方式：
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以「實價」成交：這是最穩妥及常見的做法。合約上直接訂明一個已包含補地價的最終成交價（例如600萬）。賣家負責處理所有補地價手續及支付費用。如果最終補價金額比預期高，賣家需要自行承擔差額；反之則能獲利更多。
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以「未補價」加補價金額成交：這種做法較少見，風險也較高。合約會列明一個未補價的樓價（例如450萬），並註明補地價費用由買家負責。這對買家相當不利，因為補價金額在簽約時是未知數，若最終評估價高於預期，買家的總支出便會大失預算。此外，補價部分通常不能計入按揭貸款，買家需要準備更多首期資金。
關於公屋及其他資助房屋
「租者置其屋」計劃的公屋補地價程序有何不同？
「租者置其屋」計劃（租置計劃）下購入的公屋單位，其補地價計算方法和手續與居屋大同小異，都是向房委會申請，並根據評估市值乘以購入時的折扣率來計算。
一個主要分別在於，部分早期的租置計劃設有「遞減折扣率」。例如，業主在購入單位的首數年內出售，可能只需補回較少的折扣。不過，現時大部分租置單位的轉讓限制已與居屋看齊，補地價時的折扣率一般都是永久固定的。業主應查閱自己的樓契，以確定適用的條款。
綠置居的補地價規則是否與居屋相同？
「綠置居」（綠表置居計劃）可以理解為專為綠表人士而設的居屋。因此，其補地價的規則、計算公式，以及近年不斷收緊的轉售限制年期，基本上都與新居屋的規定完全相同。業主同樣需要在指定的年期後，向房委會申請補地價，才能將單位在自由市場出售或出租。想了解綠置居的補地價計法，可以完全參考居屋補地價的計算方法和手續。