申請樓宇按揭時，許多人誤以為「業主」就等同於「借款人」，必須由同一人承擔所有責任。然而在銀行審批的複雜世界中，「按揭人」、「借款人」與「擔保人」是三個權責截然不同的獨立角色。混淆三者身份，不但可能影響按揭審批，更可能令自己或家人在不知情下，背負上意想不到的法律責任與財務風險，直接影響未來的信貸紀錄與置業大計。
想成功申請按揭，甚至利用角色分拆的策略來解決置業難題？關鍵在於精準理解這三大角色的定義、法律責任、信貸影響及潛在風險。本文將為您一文釐清「按揭人」、「借款人」及「擔保人」的核心分別，透過深入剖析與實戰個案，助您制定最適合自己財務狀況的按揭策略，保障個人資產，順利上會。
按揭三大角色快速比較：按揭人、借款人、擔保人有何分別？
處理樓宇按揭時，很多人會直接將按揭借款人等同於業主，但這其實是一個常見的誤解。事實上，在按揭申請中，主要涉及三個可以獨立存在的關鍵角色：按揭人、借款人和擔保人。每個角色的法律責任和財務影響都截然不同，所以搞清楚它們的分別，對於制定最佳的置業策略十分重要。正確理解按揭人與借款人的關係，有助按揭借款人與業主作出最有利的安排。
互動評估：3步找出您在按揭中的最佳角色與策略
您可以透過以下3個簡單步驟，快速評估自己在按揭申請中最適合的角色，並找到最合適的策略。
- 第一步：確定物業擁有權。 首先，您要決定誰是物業的合法持有人。這位或這幾位業主，就必須成為「按揭人」。
- 第二步：評估還款能力。 接著，評估家庭成員中誰的收入最穩定，而且信貸紀錄最好，足以通過銀行的壓力測試。這個人就是「借款人」的最佳人選。
- 第三步：尋找額外支持。 最後，如果借款人的收入不足以獲批目標貸款額，就需要考慮是否有一位財務狀況良好而且願意承擔責任的親友，來擔任「擔保人」的角色。
一表看清三大角色核心分別
為了讓您更清晰地掌握三者的差異，我們將從定義、法律責任、主要風險和信貸影響四個核心層面，逐一進行比較。
角色定義：誰是物業抵押者、還款人、後備還款人？
- 按揭人 (Mortgagor)： 就是物業的合法擁有人，即是業主。他們的角色是提供物業產權作為抵押品，是物業的抵押者。
- 借款人 (Borrower)： 是向銀行申請貸款，並且負上法律還款責任的人。他們是主要的還款人。
- 擔保人 (Guarantor)： 當借款人無法還款時，擔保人就是「後備還款人」，需要代其履行還款責任。
法律責任：抵押物業 vs. 償還貸款 vs. 無限連帶責任
- 按揭人： 主要法律責任是同意將物業抵押給銀行。如果貸款違約，他們同意銀行可以出售該物業來抵債。
- 借款人： 核心責任是準時償還整筆貸款的本金和利息。這是一項直接的個人債務責任。
- 擔保人： 擔保人負上的是「無限連帶責任」。這表示他們的法律責任與借款人完全相同，銀行有權直接向他們追討所有欠款。
主要風險：物業被拍賣 vs. 被追討債務 vs. 兩者皆是
- 按揭人： 最大的風險是物業被銀行收回並拍賣，也就是俗稱的「銀主盤」，最終會失去物業的業權。
- 借款人： 風險在於個人財務。如果斷供，他們會被銀行循法律途徑追討債務，信貸評級也會嚴重受損，甚至可能面臨破產。
- 擔保人： 擔保人需要承擔的風險是兩者皆是。他們不僅會被追討個人債務，而且如果借款人持續違約，最終也會導致按揭物業被拍賣。
信貸影響：間接影響 vs. 直接記錄 vs. 視為「或有負債」
- 按揭人： 即使不是借款人，其信貸報告上通常也會有按揭紀錄。這會間接影響其未來的借貸能力，因為銀行會視其資產已被抵押。
- 借款人： 按揭貸款會直接記錄在其信貸報告之中，明確顯示為一項主要負債，並直接佔用其信貸額度。
- 擔保人： 擔保人的角色會被視為一項「或有負債」(Contingent Liability)。在銀行審批系統中，這等同於自己背負了一筆按揭，會大幅削弱其未來的借貸能力。
深入剖析按揭人 (Mortgagor)：作為業主的責任與長遠影響
按揭人是誰？與物業持有人（業主）的關係
定義：以物業產權作抵押的合法擁有人
談及樓宇按揭，大家很自然會想起按揭借款人，但其實按揭人這個角色同樣關鍵。簡單來說，按揭人 (Mortgagor) 就是物業的合法擁有人，也就是我們常說的業主。他們的角色，是以自己擁有的物業產權作為抵押品，去支持一筆按揭貸款的申請。在很多情況下，按揭人與借款人是同一個人，不過這兩個身份是能夠分開的。當按揭借款人與業主不同時，業主就只會擔任按揭人的角色。
必要條件：所有聯名業主必須共同成為按揭人
還有一點很重要，如果物業由多於一位業主聯名持有，例如是夫婦共同擁有的物業，那麼所有聯名業主都必須一致同意，並且共同簽署按揭文件，成為這筆貸款的按揭人。銀行不會接受只有部分業主抵押物業的申請，因為這牽涉到不完整的業權，所以這是按揭申請的硬性規定。
按揭人的核心法律責任與風險
主要責任：提供物業作為按揭貸款的抵押品
按揭人的核心責任非常清晰，就是提供名下的物業，作為按揭貸款的擔保物或抵押品。他們的責任是與物業本身緊密相連的。換句話說，他們承諾了萬一貸款無法償還，這間物業可以用來抵債。
風險所在：若借款人違約，銀行有權收回並出售物業
最大的風險在於，當借款人無法履行還款責任，即是俗稱的「斷供」時，銀行在向借款人追討不果後，最終有權行使法律權力，收回由按揭人提供的物業。銀行會將物業拍賣或出售，用所得的款項來償還剩餘的貸款。所以，即使按揭人自己不是借款人，也沒有負責供款，物業依然面臨被收回的風險。
按揭人身份對未來置業及信貸的影響
為何仍被視為有按揭負擔？
很多人會以為，如果自己只是按揭人（業主），並沒有負責供款，那麼在信貸紀錄上應該是「身家清白」的。但事實並非如此。因為物業已經抵押給銀行，這項紀錄會清楚顯示在按揭人的信貸報告上。當這位按揭人日後想為自己購入新物業並申請按揭時，大部分銀行都會視之為已有按揭負擔在身。根據金管局的指引，這會觸發更嚴格的審批標準，例如按揭成數需要降低，供款與入息比率及壓力測試的要求也會收緊。
不同銀行的審批政策差異
不過，市場上的處理手法並非鐵板一塊。雖然大部分銀行會採取較嚴格的審批，但確實有少數銀行的內部指引較為寬鬆。這些銀行在審批時，可能不會將純粹的按揭人身份，視為與借款人或擔保人同等的按揭負擔。這意味著，按揭人在申請新貸款時，有機會獲得較佳的按揭條款，與首次置業人士的待遇相近。
如何尋找審批較寬鬆的銀行？
要找出這些審批政策較有彈性的銀行，單靠自己逐家查詢會相當費時失事。一個更有效率的方法，是諮詢專業的按揭中介。他們熟悉各家銀行的最新審批準則和內部取態，能夠根據你的具體情況，例如只是單純的按揭人身份，為你配對最合適、審批機會最高的銀行，節省時間之餘，更能爭取到最有利的貸款條件。
核心解構按揭借款人 (Borrower)：審批關鍵與財務責任
按揭借款人是誰？
定義：向銀行申請貸款並負上還款責任的人
談及物業按揭，按揭借款人是整個審批過程中最核心的主角。簡單來說，按揭借款人就是正式向銀行申請貸款，並且在法律上需要承擔全部還款責任的個人或團體。無論物業最終由誰持有，只要在借款文件上簽名，就代表承諾會準時供款，直至還清全部貸款。這是整個按揭關係中最直接的債務責任。
角色靈活性：可為業主本人，亦可為無業權的第三方
按揭借款人與業主（即按揭人）的角色配搭其實相當靈活。最常見的情況，當然是業主自己作為借款人，自己買樓自己供款。不過，兩者也可以是不同的人。一個很普遍的例子是，父母想購買物業，但因年屆退休，沒有足夠的收入證明，銀行難以批出貸款。這時候，有穩定收入的子女就可以擔任借款人，利用自己的還款能力去申請按揭，而父母則只作為業主和按揭人。這種按揭借款人與業主分開的安排，巧妙地解決了貸款審批的難題。
銀行審批借款人的核心指標
既然借款人是審批的關鍵，銀行究竟會看重哪些方面呢？主要有兩大核心指標。
還款能力：收入、供款與入息比率 (DSR) 及壓力測試
首先，最重要的就是還款能力。銀行會仔細審核你的收入證明，例如糧單、稅單和銀行紀錄，去評估你的收入是否穩定。然後，銀行會計算「供款與入息比率」（DSR），確保你每月的總供款額不超過月入的特定百分比。除此之外，你還需要通過「壓力測試」，即假設在未來利率上升的情況下，你依然有足夠能力應付增加的供款。這是銀行衡量風險的最基本準則。
信貸紀錄：良好TU評級如何影響按揭條款
其次，你的個人信貸紀錄也極為重要。銀行會查閱你的環聯（TU）信貸報告，了解你過去的借貸和還款習慣。一個良好的信貸評級代表你是一個可靠的借款人，這不單能提高按揭的成功率，更有機會爭取到更優惠的利率或現金回贈。相反，如果信貸紀錄有污點，就可能影響審批結果，甚至令條款變差。
如何提升貸款能力？
增加聯名借款人以合併計算總收入
如果發現自己的收入未能通過銀行的審批門檻，一個直接有效的方法就是增加聯名借款人。例如，可以與配偶或有穩定收入的家人一同申請。銀行會將所有聯名借款人的收入合併計算，只要總收入符合要求，便能大大提高成功獲批的機會。這個做法可以有效地增強整個申請的財務實力，是解決個人收入不足的常用策略。
全面警示擔保人 (Guarantor)：無限責任與信貸影響
為何按揭需要擔保人？
啟動條件：借款人收入不足以通過壓力測試時的增信方案
當一位按揭借款人的財務狀況，未足以獨立通過銀行的壓力測試或供款與入息比率要求時，銀行便可能要求加入擔保人。這是一個常見的增信方案，原理是將擔保人的收入一併納入審批計算，從而增強整個貸款申請的還款能力，讓原本資格不足的申請得以過關。
擔保人的法律責任有多重？
無限連帶責任：法律上與主借款人責任完全相同
擔保人的法律責任非常重大。在法律上，擔保人需負上「無限連帶責任」。這代表擔保人的法律地位與主借款人完全相同。一旦借款人停止還款，銀行有權直接向擔保人追討所有欠款，包括本金、利息及罰息，而無需先向借款人完成所有追討程序。簡單來說，擔保人就是後備的還款人，其個人資產也可能被用作償還這筆債務。
成為擔保人對個人財務的長遠影響
影響信貸紀錄：擔保會被視為「或有負債」
即使借款人一直準時還款，擔保人的身份依然會對個人財務構成深遠影響。首先，這項擔保紀錄會清楚列明在您的個人信貸報告（TU）上。金融機構會將此視為一項「或有負債」(contingent liability)，代表您有一筆潛在的債務需要承擔。
削弱未來借貸能力：日後置業會被視為已有按揭在身
這項紀錄會直接削弱您未來的借貸能力。當您日後為自己置業並申請按揭時，銀行在審批過程中，會將您擔保的這筆貸款視為您已經身負的按揭。結果是，您新申請的按揭會被套用更嚴格的審批標準，包括按揭成數需要降低，供款與入息比率上限亦會收緊。這種情況下，不論按揭借款人或業主的身份，審批都會更加嚴謹。
高成數按揭保險限制：擔保人與借款人的親屬關係要求
此外，如果原本的按揭申請涉及高成數按揭保險計劃（例如八成或九成按揭），對擔保人的資格要求會更加嚴格。按揭保險公司通常規定，擔保人必須是借款人的直系親屬，例如父母、配偶或子女。一般朋友關係通常不被接納。所以在考慮成為擔保人前，也需要了解這層關係限制。
實戰策略：如何透過分離角色解決按揭難題？
理解按揭借款人與業主的分別後，我們便可以進入實戰層面。在按揭申請中，懂得靈活運用不同角色的組合，有時能夠解決一些看似棘手的財務難題。特別是當準買家因過往的財務承擔，例如曾為家人作擔保，而影響到新購物業的按揭審批時，一個清晰的策略便尤其重要。以下我們透過一個真實個案，拆解如何利用角色分離，突破按揭成數的限制。
個案分析：業主曾作擔保人？一招破解「第二層按揭」限制
困境：因過往擔保，新購物業被銀行收緊按揭成數
陳小姐數年前曾為家人的物業擔任擔保人。最近她計劃購入自己的單位，但在向銀行申請按揭時卻遇到了阻礙。銀行在審核她的信貸報告時，發現了這筆擔保紀錄。根據金管局的指引，即使擔保的物業並非由陳小姐供款，銀行仍會視之為她的一項潛在負債。因此，銀行將她這次的按揭申請界定為「第二套房按揭」，導致最高按揭成數需要由六成下調至五成，令她的首期預算大失。
解決方案：業主只任「按揭人」，由無按揭負擔的親屬任「借款人」
面對這個困境，解決方案是巧妙地將按揭人與借款人的角色分開。陳小姐在新購物業的交易中，身份是唯一的業主，所以她必須擔任「按揭人」，以物業產權作抵押。但在按揭申請中，她可以選擇不成為「借款人」。取而代之，她邀請了收入穩定、並且沒有任何按揭負擔的弟弟，來擔任這次按揭申請的獨立「借款人」。在這個安排下，弟弟將負起全部的還款責任。這個策略的關鍵，在於銀行審批貸款時，主要審核的是「借款人」的還款能力與負債狀況。由於陳小姐的弟弟沒有任何按揭在身，因此銀行便會將這次申請視為首置按揭處理。
成果：成功分拆法律責任，獲取首置更佳按揭條款
最終，銀行接納了這個申請，並以首置身份批出了六成按揭。透過這個安排，陳小姐成功將物業的擁有權與還款責任分開，繞過了因擔保身份而被收緊成數的限制，順利解決了首期差額的問題。這個個案清晰地展示了，深入理解按揭中業主、按揭人與借款人三者的關係，能夠為置業規劃帶來意想不到的彈性。
「按揭人與借款人分離」策略的限制與注意事項
這個策略雖然實用，但並非萬無一失，當中存在一些重要的限制，申請前必須了解清楚。
並非所有銀行都接納此類申請
首先，這種將按揭人與借款人完全分離的操作，並非所有銀行都願意接受。部分銀行基於風險考量，其內部指引可能要求物業擁有人必須同時是借款人之一。因此，在計劃採用此策略前，需要向按揭顧問或不同銀行查詢，確認哪些銀行備有較靈活的審批政策。
最高按揭成數通常受限
即使銀行接納申請，透過這種方式可以獲取的最高按揭成數通常會有限制，一般最高只能做到六成。換言之，買家需要準備至少四成的首期資金。如果買家本身資金不足，希望申請更高的按揭成數，這個方法便可能不適用。
不適用於申請高成數按揭保險計劃
這一點至關重要。如果買家需要申請香港按揭證券有限公司（HKMC）的按揭保險計劃，以獲取高成數按揭（例如八成或九成），這個策略便不適用。按揭保險公司的規定非常嚴格，通常要求所有借款人都必須是物業的業主（即按揭人），所以無法進行角色分離的操作。
按揭角色常見問題 (FAQ)
在處理按揭申請時，當按揭借款人與業主的身份有所不同，往往會衍生出不少疑問。以下整理了幾個關於按揭人、借款人與業主之間角色的常見問題，助你釐清當中細節。