在樓價高企的香港，二手公屋因其相對親民的價格，成為不少綠表及白居二人士的上車希望。然而，其買賣流程、資格限制、補地價計算以至按揭申請，都比一般私樓複雜，當中更隱藏不少陷阱。為此，本文將化身您的「2025二手公屋買賣天書」，由專家為您全面拆解由資格審查、市場分析、財務預算、按揭部署到完成交易的5大核心步驟，助您清晰掌握整個流程，避開潛在風險，順利實現置業夢。
二手公屋買賣入門：全面了解市場潛力與限制
在香港樓價高企的環境下，二手公屋買賣為不少上車人士提供了一個實際可行的置業階梯。相比私樓，它的入場門檻相對較低，但背後牽涉的規則與限制亦較多。想踏足這個獨特的二手公屋市場，第一步就是徹底了解它的基本概念、市場分類，以及當中的機遇與潛在風險。
甚麼是「二手公屋」？
我們一般所說的「二手公屋」，主要是指透過「租者置其屋計劃」（簡稱「租置計劃」）出售的單位。這個計劃容許合資格的公屋租戶以折扣價購入自己現居的單位。當這些業主決定將單位出售時，這些物業便會流入市場，成為我們能夠接觸到的「二手公屋」。它們本質上是已由租用轉為私有產權的公營房屋，因此其買賣方式與一般私人樓宇有所不同。
剖析市場核心：已補地價與未補地價公屋的分別
要掌握二手公屋出售的竅門，首先必須弄清楚「補地價」這個核心概念。這直接決定了單位的售價、可售對象和市場流通性。
未補地價公屋：
這類單位是指業主尚未向政府補回當年購樓時的折扣差額（即地價）。因此，它的轉讓受到嚴格限制，只能在房屋委員會設立的「居屋第二市場」進行交易。換句話說，其買家必須是持有「綠表」資格的人士，或者成功抽中「白居二」（白表居屋第二市場計劃）的幸運兒。由於售價未反映十足市值，所以二手公屋價錢極具吸引力，是這個市場的主流選擇。
已補地價公屋：
當業主向政府繳付了補價後，單位的轉讓限制便會解除。這類公屋就如解除了封印，可以在公開的自由市場上隨意買賣，任何人士，不論是否持有綠表或白表資格，都可以購入。正因如此，已補地價的公屋售價會與同區的私人樓宇看齊，完全反映了其市值，購買流程也與一般二手私樓無異。
深入分析二手公屋買賣的優點與潛在風險
決定是否入手二手公屋前，平衡其利弊是不可或缺的一步。
優點：
* 入場門檻較低：未補地價的二手公屋，其最大優勢在於價錢。數十萬至二百萬左右的樓價，為資金有限的首置家庭打開了置業大門。
* 地理位置優越：不少租置屋邨坐落於已發展成熟的市區或新市鎮核心地帶，交通網絡、社區設施、學校配套等都非常完善，生活便利。
* 間隔實用：舊式公屋的設計普遍實用，實用率（Saleable Area Efficiency）相對較高，較少有窗台或不必要的裝飾結構，空間使用效益更佳。
潛在風險：
* 樓齡偏高影響按揭：大部分可供買賣的二手公屋樓齡已達三、四十年。銀行在審批按揭時，會考慮樓齡因素，有機會削減按揭年期或成數。買家要有心理準備，首期預算可能要較預期多。
* 維修保養開支：高樓齡意味著樓宇的損耗和老化問題可能較多。買家除了要預留資金進行內部裝修，亦要留意屋邨是否有大型維修計劃，這會涉及一筆不小的維修費用。
* 轉售市場限制：購入未補地價單位後，將來的潛在買家同樣被局限於綠表及白居二人士。若想在公開市場出售以獲取更高回報，則必須先支付一筆隨市價變動的補地價金額，這會影響物業的升值潛力及資金流動性。
買家資格大檢閱：您是否符合綠表或白居二資格？
想在二手公屋買賣的市場中尋寶，第一步就是要清晰了解自己的入場資格。香港的二手公屋市場並非完全開放，主要只提供給兩大類別的合資格人士購買，分別是「綠表」持有人和成功申請「白居二」的人士。了解自己屬於哪一類，是展開置業旅程的基礎。
綠表資格人士詳解
簡單來說，綠表資格主要提供給現有公共房屋資源的使用者，目的是鼓勵他們自置居所，從而騰出原有的出租單位。如果您符合以下任何一項身份，就很大機會擁有綠表資格：
- 香港房屋委員會（房委會）或香港房屋協會（房協）轄下公共租住房屋的租戶。
- 持有有效《綠表資格證明書》的人士，例如已通過詳細審核，即將獲編配公屋單位的申請者。
- 房委會「長者租金津貼計劃」的受惠者。
- 持有由房屋署簽發有效《保證書》的房屋署屋宇事務助理職系人員。
擁有綠表資格的最大優勢，是您可以在二手公屋出售市場上，隨時物色和購買心儀的未補地價單位，無需經過抽籤程序。
白居二（白表居屋第二市場計劃）資格詳解
對於不符合綠表資格，但又希望在二手公屋市場上車的市民，「白表居屋第二市場計劃」（簡稱「白居二」）就是最主要的途徑。這個計劃讓合資格的白表申請者，透過申請和抽籤獲得配額，繼而取得購買二手未補地價公屋或居屋的資格。
要成為合資格的「白居二」申請者，通常需要滿足以下幾個核心條件：
- 申請者必須為香港永久性居民。
- 申請者及名列申請表上的家庭成員，其每月總收入和總資產淨值，都不能超過房委會每年公布的限額。這個限額每年都會調整，需要留意官方最新資訊。
- 由申請截止日期前的指定年期起計，直至簽署臨時買賣合約當日，申請者及所有家庭成員均不得在香港擁有或與他人共同擁有任何住宅物業。
- 申請者及家庭成員未曾接受過任何政府的房屋資助。
如何快速判斷您的購買資格
要快速釐清自己的購買路徑，可以依循以下思路判斷：
首先，問自己：您或您的家人現時是否居住在公屋單位，或者持有有效的《綠表資格證明書》？
如果是，那麼您很大機會屬於綠表人士，可以直接在二手公屋市場物色心儀單位，準備下一步的搵樓和財務安排。
如果不是，接下來的問題是：您和家人的入息及資產是否符合每年房委會公布的白表申請者限額，並且在香港沒有持有任何住宅物業？
如果是，您就需要密切留意每年政府推出的「白居二」計劃。成功申請並抽中配額後，您才能獲得進入這個市場的入場券。
假如以上兩者皆不符合，您則需要考慮已經補足地價的公屋單位。這類單位等同於私人樓宇，可以在自由市場上買賣，不受任何買家資格限制。
搜尋二手公屋盤源：網上搵樓與實地睇樓攻略
當您確認了自己的購買資格，下一步就是正式投入二手公屋買賣的尋寶過程。現今資訊發達，尋找二手公屋出售盤源主要有兩大途徑：網上平台初步篩選和實地親身視察。兩者相輔相成，掌握當中的技巧，可以幫您更有效率地找到理想的家。
解讀網上樓盤平台的關鍵資訊
打開常用的地產網站，例如28hse、House730或各大代理行網站，海量的二手公屋市場資訊可能會讓人眼花撩亂。要快速有效地篩選，您需要懂得解讀以下幾個關鍵點：
- 補地價狀態：這是搜尋時的第一道濾網。作為綠表或白居二買家，您要尋找的是「未補地價」的單位。網站通常會提供篩選功能，記得選定這個選項，這樣才能看到符合您購買資格的樓盤。而已補地價的公屋則在自由市場買賣，二手公屋價錢會高很多，而且購買者不受資格限制。
- 實用面積與呎價：這是衡量單位價值的標準。所有樓盤廣告都必須列明實用面積，您可以直接用「售價」除以「實用面積」，計算出實用呎價。比較同屋邨甚至同區的實用呎價，有助您判斷叫價是否合理。建築面積現時只作參考，重要性不大。
- 樓齡：樓齡對二手公屋買賣尤其重要。因為房委會為未補價單位提供的擔保期，會直接影響銀行批出的按揭年期。一般來說，樓齡越高，可承造的按揭年期就越短，這會增加您的首期預算和每月供款壓力。
- 單位標籤與術語：您會見到「筍盤」、「獨家盤」、「有匙即睇」等術語。「筍盤」代表代理認為性價比高，「獨家盤」指只有這家代理負責，「有匙即睇」則表示可以隨時預約睇樓。這些標籤有參考價值，但最終仍需您親身視察判斷。
實地睇樓 Checklist：必須檢查的魔鬼細節
網上圖片和資料只能作初步了解，單位的真實狀況必須親身感受。實地睇樓時，建議您帶備一份清單，有系統地檢查，避免遺漏重要細節。
- 結構與滲漏：這是檢查的重中之重。仔細觀察天花板、牆角、窗邊有沒有水漬、發霉或牆身剝落的痕跡。特別是廚房和廁所的來去水位，這些地方是滲漏黑點。結構穩固是安居的基本。
- 內部狀況與附送設備：單位內的裝修狀況直接影響您日後的入住成本。檢查地板是否平整、廚櫃和潔具等固定裝置的新舊程度和可用性。思考一下哪些部分需要翻新，並將其納入您的財務預算。
- 座向、採光與通風：單位的座向決定了日照時間和室內光線。在睇樓時感受一下單位的天然光是否充足，打開窗戶測試空氣是否流通。一個光猛通爽的單位，居住體驗會舒適很多。
- 周邊環境與公共空間：除了單位內部，周邊的環境同樣影響生活質素。留意走廊、大堂等公用地方是否乾淨整潔。在屋邨附近走一圈，了解交通配套、街市、商舖的距離。同時感受一下日間和晚上的噪音水平。
- 與業主或代理溝通：把握機會提出關鍵問題。例如，可以詢問大廈是否有大型維修計劃，因為這可能涉及高昂的維修費。也可以了解一下鄰里關係，這些資訊有助您更全面地評估這個未來的家。
解構二手公屋價錢：全面分析成本、補地價與按揭
談到二手公屋買賣，大家最關心的自然是二手公屋價錢。不過，標示的售價並非成本的全部。一個單位的真正價值，還牽涉到補地價、按揭成數與年期，以及其他雜項開支。想清楚計算上車的總成本，就需要逐一拆解這些環節。以下我們會由影響樓價最核心的補地價開始，再深入探討按揭細節與財務預算，助你全面掌握財務規劃。
影響樓價的關鍵：補地價與折扣率計算詳解
想準確掌握二手公屋市場的真實成本，就一定要理解「補地價」這個概念。未補地價的公屋，因為業主當初是以折扣價向政府購入，所以轉售對象受到限制。將來如果想把單位在公開市場自由出售或出租，就必須向政府補回當年的折扣差額，這就是「補地價」。
計算補地價的關鍵，在於「折扣率」。每個單位的折扣率都不同，計算方法是根據單位首次出售時的樓價與市值而定。其公式為：
（單位首次轉讓契據的市值 — 單位首次售價） / 單位首次轉讓契據的市值 x 100%
舉例來說，如果單位當年市值是100萬，而政府以40萬的折扣價賣給首任業主，折扣率就是60%。日後業主想補地價時，就要以當時的市值乘以60%來計算補價金額。因此，樓市越暢旺，需要補的地價就越高。要查證單位的確實折扣率，最準確的方法是查閱該單位的「首次轉讓契據」，切勿單靠網上流傳的參考數字作準。
二手公屋按揭全攻略：避開高樓齡陷阱
資金方面，二手公屋按揭是另一項重要考慮。對於綠表或白居二買家，由於有房委會作為擔保人，銀行一般願意提供高達九成甚至九成半的按揭，還款期最長可達25年，這大大減輕了首期壓力。
不過，這裡有一個常見的陷阱需要留意：樓齡。房委會的擔保期是由單位首次出售日期起計，最長為30年。如果一個二手公屋單位樓齡已經20年，那麼擔保期就只剩下10年。在這種情況下，銀行未必會批出25年的還款期，可能會要求買家縮短還款年期，或者降低按揭成數。這意味著每月供款額會增加，首期預算亦要相應提高。所以在考慮日後二手公屋出售的潛力與當前的 affordability 時，必須將樓齡與剩餘擔保期一併計算在內。
置業前必做：財務壓力測試與開支預算
在簽署任何文件前，最後一步，也是最重要的一步，是誠實地評估自己的財務狀況。首先要做的是財務壓力測試，評估在現有利率基礎上增加2%後，每月供款額是否仍在你的可負擔範圍內，而供款佔入息比率最好不超過50%。
其次，要列出所有潛在的置業開支。除了樓價本身，一次性的費用還包括：
* 印花稅：根據樓價而定。
* 律師費：處理樓宇買賣合約及相關法律文件。
* 地產代理佣金：通常為樓價的1%。
完成交易後，每月還會有持續性的開支，例如：
* 管理費
* 差餉及地租
* 家居保險
* 裝修及維修預備金
將所有開支清晰列出，能讓你更準確地規劃預算，確保置業後的生活質素不會受到太大影響。
一步步完成交易：二手公屋買賣標準流程指引
當您在二手公屋市場上找到心儀的單位後，整個二手公屋買賣流程就正式啟動。這個過程涉及法律文件、資格審批及財務安排，環環相扣。以下為您拆解交易的三大階段，讓您對每個步驟有清晰的理解。
準備及簽約階段
找到理想的家，第一步就是鎖定這宗交易。這個階段的核心是簽署臨時買賣合約，為買賣雙方建立法律基礎。
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議價及委聘律師：首先，您需要與業主就最終的二手公屋價錢達成共識。達成協議後，買賣雙方都需要各自委聘一位律師代表處理法律文件。選擇一位熟悉資助房屋買賣的律師非常重要，能讓過程更加順暢。
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簽署臨時買賣合約：律師會為您審閱由地產代理提供，或由雙方律師草擬的臨時買賣合約。這份文件會列明物業地址、成交價、成交日期、訂金金額等關鍵條款。簽署時，您需要支付第一筆訂金，通常稱為「細訂」，一般為樓價的3%至5%。
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檢查業權：您的律師會立即為物業進行土地查冊（俗稱「查契」），確保業權清晰，沒有任何意料之外的產權負擔或法律問題，保障您的權益。
申請及審批階段
簽署臨約後，法律與行政程序便會同步進行。這個階段的關鍵，是向房屋委員會（房委會）證明您的購買資格，同時安排按揭貸款。
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申請「提名信」：對於未補地價的二手公屋出售交易，這是不可或缺的一步。您的律師會協助您，將臨時合約及相關文件遞交至房委會，以申請「購買資格提名信」。這份文件是房委會確認您（買方）符合綠表或白居二資格，並批准是次交易的官方證明。
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申請按揭：在等待房委會審批的同時，您可以憑臨時合約向銀行申請按揭。銀行會為單位進行估價，並審批您的貸款申請。由於二手公屋樓齡普遍較高，銀行的估價和願意批出的按揭年期或有差異，建議多比較幾家銀行的方案。
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簽署正式買賣合約：通常在簽署臨約後的14天內，當您的律師確認業權無誤，而您亦對按揭安排有了初步預算後，便可以簽署正式買賣合約。簽署時，您需要支付第二筆訂金，即「大訂」。細訂與大訂的總額，一般合共為樓價的10%。
交易完成階段
來到最後一步，就是正式完成交易，取得單位業權。這個階段主要是資金的交收和業權的轉移。
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準備成交：在正式成交日之前，您的律師會與銀行協調，準備好按揭貸款的發放。同時，賣方的律師亦會確保單位的現有按揭（如有）能夠在成交時完全清還。
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支付樓價餘款：在雙方約定的成交日當天，您的律師會代表您，將樓價的餘款（扣除訂金後，主要來自您的首期及銀行批出的按揭貸款）支付給賣方律師。
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轉讓業權及交收：資金交收完成後，賣方便會正式將單位「交吉」（即騰空單位並交出鎖匙）。您的律師會將轉讓契據等文件送交土地註冊處進行登記，這一步代表物業的業權已正式轉移給您。恭喜您，整個二手公屋買賣程序順利完成，您已成為單位的新業主。
二手公屋買賣常見問題 (FAQ)
在二手公屋買賣的過程中，總會遇到各種疑問。這裡為您整理了幾個最常見的問題，幫助您釐清整個流程中的關鍵細節。
購買未補地價的二手公屋後，可以合法出租嗎？
答案是絕對不可以。根據香港《房屋條例》，未補地價的資助房屋，包括二手公屋，都必須由業主及名列在冊的家庭成員作自住用途。將單位出租、分租，或者以任何形式放棄占用，都屬於違法行為。因為單位尚未補回地價，業主仍是在享用政府的房屋資助。如果業主違反規定，香港房屋委員會（房委會）有權採取法律行動，後果可以十分嚴重，包括罰款、監禁，甚至收回單位。如果日後希望合法出租，唯一的途徑是先向房委會申請評估，並繳付全額補地價，使單位完全私有化，之後才能像一般私人樓宇一樣在市場上自由出租。
日後想出售二手公屋，補地價程序及費用如何計算？
如果您計劃將二手公屋在公開市場出售，即賣給任何人士而不限於綠表或白居二買家，就必須先完成補地價程序。整個程序的第一步，是向房委會提出補地價申請。之後，房委會將委託測量師行為單位進行估價，評定單位在申請當日的十足市值。
補價費用的計算公式是：
補價金額 = 補價時的單位十足市值 ×（購入時的十足市值 – 購入時的買價）／ 購入時的十足市值
簡單來說，這個公式就是用單位在補價當日的市值，乘以您當年置業時所享有的折扣率。例如，如果一個單位在補價時市值為400萬港元，而您當年是以六折（即40%折扣）買入，那麼需要補上的金額就是 400萬 × 40% = 160萬港元。完成補地價後，您就可以自由進行二手公屋出售，不受任何轉讓限制。
買入二手公屋後，單位的維修責任誰屬？
一旦完成二手公屋買賣的交易，您就成為了單位的正式業主，所以單位內部所有設施的維修和保養責任，自然由您一力承擔。這包括單位內的水管、電線、窗戶、牆身批盪等一切非公用部分的維修。至於大廈的公用地方及設施，例如電梯、走廊、大堂、外牆及結構等，其維修保養則由該屋邨的業主立案法團負責統籌。相關費用會从业主每月繳交的管理費中支出，或者在需要進行大型維修時，由全體業主按份額共同集資承擔。
全港「租者置其屋計劃」的屋邨完整名單在哪裡可以找到？
要尋找最準確、最齊全的「租者置其屋計劃」（租置計劃）屋邨名單，最可靠的途徑是直接查閱香港房屋委員會的官方網站。房委會網站設有專門的頁面，詳細列出了全港所有納入租置計劃的39個公共屋邨。由於房屋政策或相關資訊有機會更新，直接參考官方資料可以確保您獲得的資訊是最新及最正確的。
樓齡高的二手公屋呎價較低，是否仍然值得投資或自住？
樓齡高的二手公屋，其呎價在二手公屋市場中確實非常有吸引力，這對預算有限的上車人士而言是一個重要的考慮因素。這類單位通常位於發展成熟的社區，交通和生活配套完善，而且舊式公屋的實用率普遍較高，空間感較好。
但是，購買高樓齡單位也存在一些需要留意的問題。首先是按揭申請。銀行的審批會比較保守，因為房委會為租置單位提供的按揭還款擔保期一般由屋邨首次出售日期起計，高樓齡單位的擔保期可能已經完結或所剩無幾，這會直接影響銀行批出的按揭年期及成數。其次是維修開支。樓宇老化意味著日後可能需要面對較多的維修保養問題，甚至可能要應付整座大廈的大維修工程，這是一筆不小的潛在開支。所以，決定是否購入高樓齡的二手公屋，需要全面衡量其低廉價錢與未來按揭及維修風險，再根據自身的財務狀況和居住需求作出判斷。