2025-25年度《財政預算案》為樓市帶來重大轉變，金管局宣佈即時撤銷壓力測試，並再度放寬按揭成數上限，令不少首置客重燃上車希望。對預算有限的買家而言，如何善用最新政策借盡九成按揭，成為置業階梯上的關鍵一步。究竟申請九成按揭有何門檻？入息要求如何計算？新舊按揭保險計劃有何分別？本文將為您一文拆解申請九成首置按揭的四大關鍵條件，整合最新財案影響、各類樓價的按揭成數上限，並提供由準備文件到成功批核的申請全攻略，助您順利達成置業目標。
了解首置按揭成數：最新政策與基本概念
計劃首次置業，第一步就是要清晰了解最新的首置按揭成數。這組數字直接決定了您需要準備多少首期資金，以及能夠負擔的樓價範圍。香港的按揭政策時有變動，尤其是近年政府為了回應市場變化而推出了多項新措施，掌握這些資訊，是成功上車的基礎。
核心政策更新：掌握金管局最新指引
近年金管局因應市場環境，對按揭政策作出了幾次關鍵的調整。了解這些更新，有助您在置業路上作出最明智的決策。
2025年2月28日財政預算案後：撤銷壓力測試與放寬按揭成數
2025年的財政預算案為樓市帶來重大消息，金管局宣布即日起暫停實施物業按揭貸款的壓力測試要求。這意味著，銀行在審批按揭時，不再需要假設利率上升2厘來計算申請人的還款能力。現在，只要申請人的「供款與入息比率」(DSR) 不超過50%的基本門檻，便符合入息要求。此舉無疑降低了首次置業的入息門檻，讓更多準買家能夠符合資格。
按揭保險計劃（MC）的最新調整
按揭保險計劃是實現高成數按揭的核心。配合政策更新，$3,000萬或以下的自住物業，在不經按揭保險的情況下，最高按揭成數已放寬至七成。而對於需要更高成數按揭的首次置業人士，按揭保險計劃的樓價範圍亦已擴大，讓千萬級別的物業也能申請到九成按揭。
樓花即供付款納入新按揭保險的影響
過往，購買一手樓花並選擇即供付款計劃的買家，往往未能受惠於放寬後的按揭保險計劃。不過，金管局在2025年再次更新指引，將樓花物業也納入新按揭保險的適用範圍。這項調整讓購買樓花的首次置業人士，在資金安排上擁有更大的靈活性，能夠與二手樓買家一樣，更容易申請到高成數的首次置業按揭成數。
理解首置按揭成數的基石：按揭保險計劃 (HKMC)
要借取高於銀行基本成數上限的貸款，就必須認識由香港按揭證券有限公司（HKMC）提供的按揭保險計劃。
什麼是按揭保險？為何是取得高成數按揭的關鍵？
按揭保險並非為業主提供保障，而是為銀行提供的一種信貸風險保障。當銀行批出高於金管局指引上限（例如七成）的按揭貸款時，按揭保險會承保超出的貸款部分。正因為有了這層保障，銀行才願意批出高達八成甚至九成的按揭貸款。因此，對於首期資金有限的首次置業人士來說，按揭保險就是實現高成數按揭，成功上車的關鍵鑰匙。
新舊按揭保險計劃：樓價門檻與貸款上限比較
市場上常提及的「新按保」與「舊按保」，主要是指按揭保險計劃在2019年及之後經過多次放寬的版本。在舊計劃下，可申請九成按揭的樓價上限僅為$400萬。而經過多次優化後的新計劃，大幅提高了適用物業的樓價門檻，例如將九成按揭的樓價上限擴展至$1,000萬，讓買家能更容易追上樓價升幅。
申請高成數首置按揭的保費計算方式
使用按揭保險需要支付保費，保費的金額會根據貸款額、按揭成數及還款年期而定。成數愈高、年期愈長，保費亦會相應增加。申請人可以選擇在承造按揭時一次過付清保費，但更常見的做法是將保費加借到總貸款額之中，與每月供款一同攤還。這樣可以減輕首期的現金壓力，但總利息支出會略為增加。
各類樓價下的首置按揭成數上限速查表
為了方便您快速評估預算，以下是根據最新政策，為首次置業人士整理的不同樓價對應的最高按揭成數。
樓價$1,000萬或以下：最高九成按揭
如果物業價格在$1,000萬或以下，合資格的首次置業人士可以透過按揭保險計劃，申請最高九成按揭。這是目前市場上最普遍的高成數按揭方案。
樓價$1,000萬至$1,125萬：最高八至九成按揭（貸款上限$900萬）
當樓價處於這個區間時，按揭成數會以貸款額上限$900萬為基準計算。例如，一個$1,100萬的單位，貸款額最高為$900萬，實際按揭成數約為81.8%。因此，成數會在八成至九成之間浮動。
樓價$1,125萬至$1,500萬：最高八成按揭
對於這個價格範圍的物業，首次置業人士申請按揭保險，最高可獲得八成的按揭貸款。
樓價$1,500萬至$3,000萬：最高七成按揭
當物業價格超過$1,500萬，即使透過按揭保險，最高按揭成數亦會下調至七成。這與不經按揭保險的最高成數看齊。
拆解九成首置按揭的四大關鍵條件
想成功申請到九成首置按揭成數，除了樓價要符合要求，銀行和按揭保險公司其實還設下了四道關卡。這四個關鍵條件環環相扣，分別是你的「身份」、你的「入息」、你的「還款能力」，以及你所選購的「物業本身」。讓我們逐一拆解，了解銀行審批時的全盤考慮，助你順利達成置業目標。
關鍵一：申請人身份與「首次置業」的嚴格定義
何謂「首次置業」人士？申請按揭時不能持有任何香港住宅
要取得首次置業按揭成數的優惠，最基本的條件就是在申請按揭那一刻，你不能以個人或聯名方式持有任何香港的住宅物業。這裡的重點是「申請按揭時」這個時間點。換句話說，即使你過去曾經擁有物業，只要在簽署新物業的正式買賣合約和申請按揭時已經將舊有物業售出（完成了轉讓契約），你就能重新被界定為「首次置業」人士。
甩名操作：如何透過轉讓業權恢復首置身份？
「甩名」是恢復首置身份的常用方法。假如你現時與家人聯名持有一個物業，你可以透過近親轉讓（如買賣或送贈）的方式，將你持有的業權轉移給另一位聯名成員。當你完成所有法律程序，不再是任何住宅的業主後，便能恢復首次置業資格，在購買新物業時享受較高的首次置業按揭成數和較低的印花稅率。
換樓客「先賣後買」vs「先買後賣」對首置資格的影響
對於換樓人士，「先賣後買」與「先買後賣」的時序會直接影響首置資格。「先賣後買」是指先將現有物業賣出，完成交易後再購入新物業。這個做法能確保你在買入新物業時符合首置定義，順利申請高成數按揭。相反，「先買後賣」則會令你在買入新物業時仍持有舊物業，因而被視為非首次置業，按揭成數上限會被降低，並且需要支付更高的從價印花稅。
持有非住宅物業（如車位、工廈）是否影響首置資格？
不用擔心，持有非住宅物業並不會影響你的首次置業資格。首次置業的定義嚴格限制於「住宅物業」。因此，即使你名下持有車位、工廈、商舖或寫字樓等物業，只要你沒有持有任何住宅單位，在申請住宅按揭時，你依然完全符合「首次置業」的定義。
關鍵二：穩固入息與齊全的入息證明
固定受薪人士：糧單、稅單與銀行月結單要求
對於每月有固定薪金的「打工仔」而言，入息證明相對簡單。銀行一般會要求你提供最近三至六個月的糧單、最近期的稅務局報稅單（俗稱稅單），以及顯示薪金入帳紀錄的銀行月結單。這些文件能夠清晰地向銀行證明你擁有穩定和持續的還款能力，是申請高成數首置按揭成數最有利的條件。
非固定收入人士（自僱／佣金制）：入息證明與計算方法
如果你的收入並非固定，例如是自僱人士、主要收入來自佣金的地產代理或保險從業員，銀行在審批時會比較審慎。你需要提供更長時間的證明文件，例如過去六個月至兩年的入息紀錄、公司損益表、專業資格證明，以及最重要的稅單。銀行會以這段時間的平均收入來計算你的還款能力，而且有機會將你的收入作一定折讓，可獲批的按揭成數也可能有所下調。
H44: 海外收入人士的按揭限制與審批標準
以海外收入申請香港的按揭，近年來審批標準已變得非常嚴格。銀行需要確認申請人與香港有緊密的聯繫，例如有直系親屬在港居住。同時，海外入息證明文件需要非常齊全，例如當地的僱傭合約、稅單及銀行紀錄等。即使文件齊備，銀行在計算入息時通常會打折扣，而且批出的按揭成數上限一般會比本地收入人士低。
以資產水平（Asset-based）申請的審批要求
假如你擁有可觀的資產但缺乏固定收入（例如退休人士），你也可以嘗試以資產水平為基礎申請按揭。申請人需要向銀行證明擁有足夠的淨資產，包括現金、股票、債券等。銀行會將你的總資產價值，扣除你申請的按揭額後，再除以一個特定年期，來評估你是否有能力在沒有穩定收入的情況下供款。這種方式的按揭成數上限通常較低。
關鍵三：供款與入息比率 (DSR)
供款與入息比率（DSR）50%的硬性門檻
供款與入息比率（Debt-to-Servicing Ratio, DSR）是銀行審批按揭的核心指標。簡單來說，你每月的所有債務供款（包括新申請的按揭、私人貸款、信用卡分期等）總和，不能超過你每月總入息的50%。這是一條硬性規定，無論你的首次置業按揭成數是多少，都必須通過這個基本門檻。
壓力測試撤銷後的實際影響
自2025年2月起，金管局已暫停實施物業按揭的壓力測試要求。這意味著銀行在審批時，無需再計算在假設利率上升後的還款能力。此舉的實際影響是降低了入市的入息門檻，讓一些以往因未能通過壓力測試的申請人，現在只要符合DSR 50%的基本要求，便有機會獲批按揭。
擔保人的角色：如何影響DSR計算結果？
若你的入息未能通過DSR審查，尋找一位擔保人是可行的解決方法。銀行會將擔保人的入息和債務一併納入計算。例如，你的月入是$3萬，擔保人月入是$4萬，銀行便會以$7萬的總收入來計算DSR。但要注意，如果擔保人本身有按揭或其他債務在身，他的債務也會被計算在內，這可能會影響最終的審批結果，甚至有機會下調按揭成數。
關鍵四：物業種類與按揭年期
一手樓（樓花）vs 二手樓的按揭申請分別
申請一手樓（樓花）和二手樓的按揭，主要分別在於申請時序和按揭保險的適用性。二手樓由於是現樓，估價和樓契查冊都比較直接，按揭審批流程相對簡單。而樓花按揭則視乎付款辦法，過往「即供付款」計劃在申請高成數按揭保險時曾有限制，但現時政策已放寬，讓樓花買家在申請高成數按揭時有更大彈性。
唐樓、村屋按揭：樓齡如何影響按揭年期（人齡與樓齡計算）
對於唐樓和村屋這類樓齡較大的物業，銀行在批核按揭年期時會非常謹慎。一般銀行會用「75減樓齡」或「80減人齡」來計算最長還款期，並以較低者為準。例如，一個50年樓齡的唐樓，最長還款期可能只有25年。至於村屋，計算基準更為保守，普遍採用「55減樓齡」的準則，因此按揭年期通常較短，直接影響每月供款額。
特殊物業類型與高成數按揭的限制
部分特殊物業，例如涉及業權不清（如祖堂地）的村屋、有僭建物或結構改動的單位，以及部分劏房單位，銀行在審批按揭時會極度嚴格。這些物業很大機會無法進行估價，或者銀行會認為風險過高而拒絕批出按揭，更遑論申請高成數按揭了。因此，在購入這些物業前，必須先向銀行或專業人士查詢清楚。
從理論到實踐：你的首置按揭申請路線圖
了解清楚各項影響首置按揭成數的理論之後，就讓我們一起走進實戰階段。申請首次置業按揭成數的過程就像一個清晰的路線圖，只要跟著步驟走，每一步都會更加實在。這部分會由申請前的準備工作開始，逐步拆解整個流程，讓你對上會之路更有預算。
第一步：按揭申請前準備
俗語說「工欲善其事，必先利其器」，申請按揭也是一樣的道理。在正式行動前做好準備，可以令整個過程順暢很多。
積極管理個人信貸評分（TU）
個人信貸評分（TU）就像是你的理財成績表，銀行在審批按揭前必定會查閱。一份良好的TU報告，代表你有準時還款的習慣，是個可靠的借款人，這對銀行批出最優惠的按揭條件有正面作用。建議在計劃買樓前半年至一年，開始留意自己的信貸狀況，確保所有信用卡數、私人貸款都準時清還，同時避免在短期內申請過多信貸產品。
整理過去6個月的入息證明文件
銀行需要透過你的入息文件，去評估你的還款能力是否穩定。所以，預先準備好最近6個月的糧單、顯示薪金入帳的銀行月結單，還有最近期的稅單，是申請按揭的基本功。將這些文件整理妥當，當銀行需要時便可以馬上提交，加快審批進度。
簽訂臨約後：立即尋找銀行及按揭轉介作初步評估
簽訂臨時買賣合約之後，時間便非常關鍵，因為一般只有一至兩個月的時間去完成交易。這個時候，你應該立即接觸數間心儀的銀行，或者尋找專業的按揭轉介公司協助，進行初步的財務評估。他們可以根據你的情況，快速分析哪間銀行的方案最適合你，並且協助你比較不同計劃的利率與回贈，節省自己逐家查詢的時間。
第二步：個案分析與預算評估
紙上談兵總不及實際案例來得具體。讓我們看看兩個常見的個案，了解不同背景的申請人，如何計算自己可負擔的樓價與首次置業按揭成數。
案例一：月入$5萬單身人士，可負擔樓價及按揭成數
假設陳先生是單身人士，月入固定為$50,000。根據供款與入息比率（DSR）上限50%計算，他每月的總供款額不能超過$25,000。以現時利率及30年還款期估算，他大約可以承擔約$500萬的貸款額。如果他能申請九成首置按揭成數，便可以物色樓價約$550萬至$560萬的單位，首期大約需要$55萬。
案例二：月入$8萬家庭（一人非固定收入），如何組合申請
李先生是固定月薪$45,000的文員，而李太太是月入約$35,000的保險從業員（非固定收入）。家庭總月入為$80,000。由於李太太的收入非固定，銀行在計算時可能會將她過去6至12個月的平均收入打個折扣。一個較穩健的申請策略，是以收入穩定的李先生作為主申請人，李太太則作為擔保人。這樣可以增加批核的成功率，並且有機會爭取到更理想的按揭條件。
互動工具：首置按揭計算機
想知道以你的個人狀況，可以負擔甚麼價位的物業嗎？與其自己估算，不如使用我們網站的「首置按揭計算機」。你只需要輸入簡單的收入及儲蓄資料，系統就能即時為你計算出每月供款、可負擔樓價以及相關的置業開支，讓你制定預算時更有根據。
第三步：遞交申請與審批流程
準備好所有文件，並且有了清晰的預算後，就可以正式進入申請程序。
按揭申請所需文件清單（身份、入息、住址、臨約）
遞交申請時，一般需要準備以下文件：
* 身份證明：香港永久性居民身份證副本。
* 入息證明：最近6個月的糧單、銀行月結單及最新稅單。
* 住址證明：最近3個月內發出的水、電、煤氣費單或銀行月結單。
* 買賣文件：已簽署的臨時買賣合約。
銀行審批流程及預計時間表
銀行收到你的申請後，一般會按照以下流程處理：
1. 遞交文件及初步審核。
2. 銀行委託估價行對物業進行估價。
3. 查閱申請人的信貸報告（TU）。
4. 內部審批及批出初步結果。
5. 發出正式的按揭貸款確認信。
整個過程由遞交文件到正式批核，預計需時約2至4個星期，視乎個案的複雜程度及銀行當時的處理量。
尋找律師及驗樓的注意事項
在銀行審批按揭的同時，你也需要委託律師事務所處理買賣合約及樓契等法律文件。記得要選擇在銀行認可名單（on list）上的律師樓。另外，特別是購買二手樓，強烈建議聘請專業的驗樓師檢查單位狀況，確保沒有嚴重的結構問題或潛在的維修風險，這既是對自己的保障，也能讓銀行對物業狀況更有信心。
特殊物業首置按揭成數（村屋、資助房屋）
談到首次置業按揭成數，除了主流的私人屋苑，香港還有村屋和各類資助房屋可供選擇。不過，這些物業的按揭審批規則與一般私樓有很大分別，銀行和按揭保險公司的考量點完全不同。想申請高成數按揭，就要先了解它們獨特的估價方式和擔保機制。
村屋按揭成數與估價注意事項
村屋環境清幽，空間感較大，是不少人的理想居所。但在申請按揭時，會發現銀行對村屋的態度相對審慎，估價和年期計算都比較嚴格。
村屋按揭最高成數（一般八成半）及年期計算（55減樓齡）
透過按揭保險計劃，村屋的首次置業按揭成數最高可達八成半。不過，還款年期並非劃一為最長30年，銀行普遍會使用「55減樓齡」作為計算基準。舉例來說，如果一間村屋樓齡為20年，最長還款期就是35年（55-20），但仍會受最長30年的規限；如果樓齡已達30年，最長還款期便會縮短至25年（55-30）。這意味著樓齡較大的村屋，每月供款壓力會相應增加。
銀行對村屋類型（如路權、僭建）的考慮因素
銀行在審批村屋按揭時，會特別關注幾個關鍵因素，因為這些因素直接影響物業的價值和轉售能力。首先是「路權」，銀行會查核物業是否有合法、清晰的道路連接，如果需要經過私人地段才能到達，而又沒有正式的路權文件，銀行可能無法批出按揭。其次是「僭建」，村屋天台屋或花園加建物等問題十分普遍，銀行會要求還原，否則會直接影響估價，甚至拒絕申請。最後，業權是否完整亦是關鍵，例如涉及祖堂地的村屋，因業權複雜，銀行一般不會承造按揭。
資助房屋按揭全解析（新居屋、白居二、綠置居）
資助房屋的按揭世界則完全是另一套規則。由於有香港房屋委員會（房委會）或房屋協會（房協）作擔保人，買家毋須透過按揭保險，也能輕鬆獲得極高的按揭成數，而且通常豁免壓力測試。
新居屋按揭：房委會擔保期下的高成數按揭（綠表95%/白表90%）
購買由房委會推出的全新一手居屋，可以說是按揭條件最優厚的選擇。在房委會的擔保下，綠表申請人最高可獲九成半按揭，而白表申請人亦可獲九成按揭。由於有政府作後盾，銀行承擔的風險極低，因此買家不需要申請按揭保險，也毋須通過壓力測試，申請過程相對簡單直接。
白居二與未補地價二手居屋：政府擔保期的計算與影響
透過「白居二」計劃購買未補地價的二手居屋，按揭成數雖然同樣可高達九成，但有一個非常重要的細節需要留意，就是「政府擔保期」。房委會的擔保期是由單位首次出售日期起計30年。這個擔保期並不會因為轉售而重設。例如，一個單位的樓齡是18年，那麼剩餘的政府擔保期就只有12年（30-18）。銀行批出的最長還款年期，一般會以剩餘擔保期為準。如果擔保期已過，銀行便會視該單位為一般私樓處理，按揭成數會大幅降至六至七成，並且需要進行壓力測試。
租置公屋與綠置居按揭特點
「租者置其屋計劃」（租置公屋）的單位，由於售價已非常優惠，加上有房委會擔保，按揭成數幾乎可達十足，最長還款期為25年。「綠表置居計劃」（綠置居）的按揭條款則與新居屋的綠表申請人類似，買家同樣可享最高九成半的按揭成數，最長還款期達25年，並由房委會提供擔保。
首置按揭成數常見問題 (FAQ)
買樓是人生大事，除了計算首置按揭成數，大家心中總會有千百個疑問。我們整理了幾個最常見的問題，希望可以幫你在置業路上走得更順暢。
H按 vs P按：如何選擇最適合的按揭利率計劃？
在選擇按揭計劃時，H按和P按是兩個最主流的選擇，它們直接影響你未來的供款開支。
H按，全名是「銀行同業拆息按揭計劃」，利率以銀行同業拆息利率（HIBOR）為基礎，再加上銀行指定的百分比。HIBOR的波動性較大，會跟隨市場資金的鬆緊而變化，所以每月供款額可能會有所浮動。不過，絕大部分銀行的H按計劃都設有「鎖息上限」（俗稱封頂位），這個上限通常與P按利率掛鈎，等於為你的供款額提供了一個安全網。
P按，全名是「最優惠利率按揭計劃」，利率以最優惠利率（Prime Rate）為基礎，再減去銀行提供的百分比。P按的利率相對穩定，因為最優惠利率由銀行自行決定，調整頻率遠低於HIBOR。
如何選擇？當市場處於減息週期或利率穩定時，H按的實際利率通常比P按低，可以節省更多利息。由於有鎖息上限的保護，即使市場突然加息，你的供款也不會無限飆升。因此，近年市場上超過九成的置業人士都選擇了H按計劃。
發展商現金回贈會否影響銀行實際貸款額？
不少人購買一手樓時，都會被發展商提供的「現金回贈」所吸引，感覺像是變相減價。但這筆回贈金，其實會直接影響銀行批核的貸款額，連帶影響你的首次置業按揭成數。
根據金管局的指引，銀行在計算按揭貸款額時，必須將發展商提供的所有現金回贈、折扣或優惠，從物業的合約價中扣除。
舉個例子，假設你購入一個$1,000萬的一手單位，發展商提供5%（$50萬）的現金回贈。銀行在審批按揭時，會視物業的「真實價值」為$950萬（$1,000萬 – $50萬）。如果你申請九成按揭，銀行批出的貸款額將會是$950萬的90%，即$855萬，而不是$1,000萬的90%（$900萬）。這意味著，你需要準備的首期資金，會比預期中多出$45萬。
發展商「呼吸Plan」與銀行首置按揭的利弊比較
部分發展商為求促銷，會推出俗稱「呼吸Plan」的高成數按揭計劃，標榜申請門檻極低，幾乎「有呼吸就借到」。這類計劃與傳統銀行按揭有天壤之別。
發展商「呼吸Plan」的優點在於申請初期非常寬鬆，可能無需入息證明或壓力測試，並提供一段時期的低息甚至免息供款期。這對於首期不足或入息不穩定的買家，看似是上車的捷徑。
然而，其弊處相當明顯。在低息期過後，「呼吸Plan」的利率會大幅抽升至遠高於市場的水平（例如P+2%或更高）。屆時業主必須尋找銀行轉按，但如果樓價下跌，或者業主的收入不符合銀行的審批要求，便無法成功轉按，只能捱下極高的利息。
相比之下，銀行的首置按揭計劃雖然審批嚴謹，需要提供充足的入息證明，並計算供款與入息比率，但利率透明且穩定，長遠而言供款壓力更可預測和輕鬆。對於大部分買家來說，選擇傳統的銀行按揭是更穩健理財的做法。
什麼情況下應考慮申請定息按揭？
除了浮息的H按和P按，市場上還有定息按揭計劃可供選擇。定息按揭是指在指定年期內（例如首2年或3年），按揭利率會鎖定在一個固定水平，不受市場利率波動影響。
考慮申請定息按揭的主要時機，是在市場普遍預期利率將會持續上升的環境下。如果你非常著重財政預算的穩定性，不希望每月供款額因加息而變動，定息按揭就能為你提供一個明確的供款預算，讓你安心。
不過，定息計劃的利率通常會比當時市場上的浮息按揭利率稍高，這可以視為你為「鎖定利率」所付出的保費。在定息期結束後，計劃一般會自動轉為與市場掛鈎的浮息按揭。如果你對利率走勢感到憂慮，而且願意為未來的確定性付出少許額外成本，定息按揭是一個值得考慮的選項。
置業總開支預算：除了首期，還有哪些費用？
很多人在計劃買樓時，會將大部分心力放在計算首期和研究首置按揭成數，這當然是核心的一步。不過，要順利成為業主，需要準備的資金遠不止首期。整個置業過程中，還隱藏著不少「魔鬼細節」開支。如果事前沒有周詳的預算，可能會在臨近成交時才發現資金不足，打亂了全盤計劃。現在就讓我們一起拆解，除了首期之外，你還需要預留哪些資金。
按揭保險費：一筆過支付 vs 加借分期
如果你打算申請高成數按揭，例如八成或九成，按揭保險費就是一筆不可避免的開支。這是支付給按揭保險公司的費用，用以保障銀行批出高成數貸款的風險。關於這筆費用，你有兩種處理方式。
第一種是「一筆過支付」。你可以在支付首期時，同時用現金繳清全數保費。這樣做的好處是總貸款額會較低，長遠來看可以節省一些利息支出。
第二種是「加借分期」。你可以將按揭保險費加到總貸款額之中，然後跟隨每月供款一同攤還。這個方法可以大大減輕你前期的現金壓力，不需要額外準備一大筆資金。不過，因為總貸款額增加了，所以總利息支出亦會相應提高。兩種方法各有優劣，主要視乎你手頭上的現金流是否充裕。
買樓印花稅：首置人士從價印花稅（第2標準稅率）計算
印花稅是置業開支中佔比相當重的一環，是繳付給政府的稅項。作為首次置業人士，最大的優勢之一就是可以按較低的「從價印花稅（第2標準稅率）」來計算稅款。稅率會根據樓價高低而有所不同，樓價越高，稅率也越高。
以下是首置人士適用的部分稅率階梯：
- 樓價$3,000,000或以下：$100
- 樓價$3,000,001 至 $3,528,240：$100＋超出$3,000,000部分的10%
- 樓價$4,500,001 至 $6,000,000：樓價的3%
- 樓價$6,720,001 至 $9,000,000：樓價的3.75%
舉一個例子，假設你購入一個$800萬的單位，你需要繳付的印花稅就是$8,000,000 x 3.75%，即$300,000。這筆費用必須在簽署正式買賣合約後指定期限內繳付，所以一定要預先準備好。
律師費、經紀佣金及其他雜費（管理費按金、水電煤按金）
除了上述的大額開支，還有一些相對零碎但加起來亦不少的費用。
- 經紀佣金： 在二手樓買賣中，買賣雙方通常需要向地產代理支付樓價1%的佣金。
- 律師費： 買賣物業涉及大量法律文件，例如樓契、轉讓契及按揭契等，必須聘請律師處理。收費視乎交易的複雜程度，一般由數千元至萬多元不等。
- 其他雜費： 入伙前，你還需要預備一筆資金支付管理費按金（通常是兩至三個月的管理費）、以及水、電、煤氣的開戶按金，總計可能需要預留約一萬幾千元。
互動工具：置業總開支及每月供款計算機
看過以上各項開支後，你可能會覺得有點複雜。要精準計算出自己需要準備多少「彈藥」，以及日後每月供款的負擔，一個清晰的工具就非常重要。
你可以立即使用我們網站的置業開支計算機，只需輸入心儀物業的樓價和預計的首次置業按揭成數，系統就會為你估算出包括首期、印花稅、保險費及雜費在內的總開支預算，並且計算出你每月的供款額。這樣，你就可以更有信心地為你的置業大計做好財務規劃。