「綠表資格」是無數家庭夢寐以求的置業入場券，但當你手持這張「皇牌」，看中的卻是「已補地價居屋」，情況就變得截然不同。市場上充斥著「綠表買已補地價居屋」的說法，這究竟是可行方案，還是一個足以讓人大失預算的置業陷阱？
許多人誤以為，只要擁有綠表身份，無論購買哪種居屋都能享受政府擔保、高成數按揭等優勢。事實上，這是個致命的誤解。一旦居屋完成補地價，便等同於自由市場的私樓，你的綠表資格在此交易中將「英雄無用武之地」。不但無法享有任何按揭優惠，買家更要硬闖樓齡限制、銀行估價不足、必須通過壓力測試等「按揭死穴」，隨時面臨首期預算大增的風險。
本文將為你徹底剖析綠表購買兩種居屋市場的7大關鍵分別，拆解已補地價居屋的按揭難題，並提供完整的補地價流程攻略，助你釐清思路，作出最精明的置業決策。
核心迷思：綠表資格買「已補地價居屋」有用嗎？
市場上一直流傳著「綠表買已補地價居屋」的說法，這讓不少手持綠表資格的朋友感到疑惑，究竟這個身份，在購買已補地價的單位時，是否能帶來一些「著數」？今天我們就來拆解這個核心迷思，讓你一次搞清楚所有細節。
答案直擊：無任何按揭或程序優勢
我們先直接揭曉答案：用綠表資格去買一個已補地價的居屋，其實在按揭申請或買賣程序上，完全沒有任何優勢。
已補地價居屋等同私樓，綠表資格在交易中失效
這件事的關鍵在於物業的性質。一個居屋單位一旦完成了補地價程序，它在法律和金融層面上，就已經和一間普通的私人樓宇沒有分別。你的綠表資格，是房委會給予你在指定資助房屋市場的「入場券」，但對於一個已經向公眾開放的自由市場物業，這張「入場券」就自然失效了。
買家需與普通市民一樣，通過相同標準的按揭審批
因此，當你決定購買已補地價居屋時，銀行會將你視為一位普通的私樓買家。你需要提交同樣的入息證明，並且必須通過銀行嚴格的壓力測試，整個按揭審批的標準，與其他市民購買二手私樓是完全一致的。
兩大市場分野：為何綠表優勢僅限於第二市場
要徹底理解這個概念，我們需要分清楚居屋的兩個交易市場，因為它們的規則截然不同。
居屋第二市場（未補地價）：綠表/白居二專屬，享政府擔保及高成數按揭
這就是綠表資格真正發揮作用的地方。居屋第二市場是專為合資格人士（綠表及白居二）而設的。在這個市場進行綠表買未補地價居屋的交易，買家能享受到政府提供的按揭擔保。因為有這層擔保，銀行承擔的風險極低，所以能夠提供高達九成半的按揭成數，並且原則上豁免壓力測試，申請門檻相對寬鬆得多。
自由市場（已補地價）：向公眾開放，交易準則與私樓無異
自由市場則完全不同。當業主為單位完成補地價後，單位就可以在這個市場自由買賣，任何人士，不論持有甚麼資格，都可以購買。當進行綠表買二手居屋而單位需要補地價時，交易的本質就等同私樓買賣，所有準則，包括按揭成數、還款年期、壓力測試等，都必須跟隨金管局對私人物業的指引，綠表資格的優勢亦不復存在。
綠表置業兩大路徑：「未補地價」vs「已補地價」
不少人手持綠表，都會思考一個問題，就是用綠表買已補地價居屋是否明智。其實，綠表置業主要有兩條路可以選擇。一條是購買「未補地價」的二手居屋。另一條則是踏足自由市場，選擇已完成補地價的單位。這兩種方案在資格、按揭以至未來彈性方面，都有天壤之別。我們將會詳細拆解，助你作出最適合自己的決定。
關鍵差異比較：一表看清兩種方案
要清晰了解兩者分別，最好的方法就是直接比較。以下我們從七個關鍵層面，逐一剖析綠表買未補地價居屋和綠表買二手居屋並已補地價的核心差異。
買家資格：綠表/白居二限定 vs 任何人士
「未補地價」的居屋第二市場，是政府指定的封閉式市場。只有持有有效「綠表」或「白居二」資格的人士才可以入場。相反，「已補地價」居屋等同私樓，任何人，不論國籍或背景，只要有資金都可以購買。你的綠表資格在這裡沒有任何作用。
按揭成數：最高95% vs 受樓齡及估價限制
這是最核心的分別。「未補地價」居屋有房委會作擔保，綠表買家最高可獲批95%按揭，首期壓力極低。「已補地價」居屋則完全按照私樓標準審批。按揭成數受金管局指引、樓齡和銀行估價限制，一般最高只有六至七成，甚至更低。
壓力測試：擔保期內原則上豁免 vs 必須通過
申請「未補地價」居屋按揭，只要單位仍在政府擔保期內，買家原則上可以豁免入息壓力測試，上車門檻較為寬鬆。但是，購買「已補地價」居屋，就必須通過銀行嚴格的入息審查和壓力測試，確保供款能力。
政府擔保：有（長達50年）vs 沒有
「未補地價」居屋的最大優勢，就是房委會提供的按揭擔保，最新的擔保期更長達50年。銀行因為風險極低，所以願意提供優惠的按揭條款。相反，「已補地價」居屋沒有任何政府擔保，銀行需要獨自承擔所有信貸風險。
樓齡影響：影響擔保期 vs 嚴重壓縮按揭年期及估價
對於「未補地價」單位，樓齡主要影響剩餘的政府擔保期有多長。不過，對於「已補地價」單位，樓齡是按揭的致命傷。銀行普遍用「75減樓齡」等公式計算還款期。高樓齡單位隨時令按揭年期大減，直接增加每月供款額。
銀行估價：較進取 vs 傾向保守，估價不足風險高
因為有政府擔保，「未補地價」居屋的銀行估價通常較為足額。不過，銀行對「已補地價」的舊居屋估價就傾向保守。成交價與估價出現差距的風險相當高。買家隨時需要準備額外資金去填補差額。
資產彈性：轉售或出租前須補地價 vs 完全自由
「未補地價」居屋的業主，如果想將單位出租或在自由市場出售，必須先向政府補地價，資產運用靈活性較低。而「已補地價」居屋的業主，則擁有完全的自主權，可以隨時將單位放租或賣給任何人，資產彈性與私樓無異。
選擇前自我評估：你適合哪種方案？
了解兩者的根本分別後，你可以透過以下幾個問題，評估自己到底適合哪一種方案。
你的首期預算是否充裕？
如果你的首期資金非常有限，那麼「未補地價」方案的95%按揭，絕對是你的首選。相反，如果你有充裕的資金，能夠應付較高的首期，甚至可以處理估價不足的突發情況，那麼「已補地價」的選擇範圍會更廣。
你的入息能否通過銀行壓力測試？
這是另一個現實的考量。如果你的收入水平未必能通過銀行的壓力測試，那麼可以豁免此項要求的「未補地價」居屋，就是你唯一的上車途徑。如果你的入息穩定且充裕，兩條路都為你而開。
置業目的：純自住還是考慮未來投資彈性？
假如你置業純粹是為了解決自住需要，短期內沒有打算出租或出售，選擇「未補地價」方案會令財務上更輕鬆。但如果你很重視資產的靈活性，希望未來可以隨時出租單位賺取回報，或是在市場高位時自由出售，「已補地價」居屋就提供了這種無限制的便利。
心儀單位的樓齡高低？
如果你心儀的單位樓齡較新，兩種方案的按揭條件差距可能還不算太大。但如果你特別鍾情於市區一些高樓齡的屋苑，選擇「未補地價」方案會穩妥得多，因為政府的長年期擔保可以抵銷高樓齡對按揭的負面影響。若該單位只在自由市場放售，你就必須有心理準備面對按揭年期被大幅削減的挑戰。
已補地價居屋的按揭挑戰與買賣流程
考慮綠表買已補地價居屋，聽起來似乎是個不錯的選擇，但當深入了解其按揭申請與買賣流程，就會發現這條路與想像中有所不同。當一個居屋單位完成補地價後，它在法律及金融層面上已等同於一間私人樓宇，這意味著你的綠表資格在交易中不會帶來任何按揭優勢，反而需要直接面對私樓市場的種種挑戰。
按揭申請三大難題
用綠表買二手居屋，若選擇了已補地價的單位，在申請按揭時，銀行會用審批私樓的同一把尺來衡量，當中主要有三大難題需要留意。
難題一：樓齡過高，大幅縮短還款年期
樓齡是銀行批核按揭年期的關鍵。大部分銀行會使用「75減樓齡」或「80減樓齡」作為基準來計算最長還款期。假設一個已補地價居屋的樓齡已達45年，銀行若採用「75減」準則，最長的還款期便只有30年。如果樓齡高達50年，還款期就會被壓縮至25年。還款期縮短，意味著每月的供款額將會顯著增加，直接加重了申請人的財政負擔，亦提高了通過入息審查的難度。
難題二：銀行估價保守，易導致估價不足
相對於成交活躍的大型私人屋苑，已補地價居屋的成交個案較為疏落，加上樓齡普遍較高，銀行在進行估價時往往會比較保守。這很容易造成「估價不足」的情況，即銀行批出的估值低於買賣雙方的成交價。例如，一個單位成交價為500萬元，買家原打算申請九成按揭。但如果銀行最終只估價460萬元，銀行便只會以460萬元為基礎批出九成貸款，即414萬元。這中間的40萬元差額，買家需要額外以現金支付，令首期預算大失。
難題三：必須通過入息審查與壓力測試
這點是與綠表買未補地價居屋的最大分別。由於未補地價居屋有房委會作擔保人，買家原則上可獲豁免壓力測試。但是，購買已補地價居屋則完全沒有此優勢。申請人必須通過與私樓買家一樣的入息審查，即每月總供款額不得高於月入50%，並且要在假設利率上升2厘的情況下，總供款額不得高於月入60%。綠表資格在這關並不能提供任何幫助。
購買流程：與二手私樓完全一致
既然已補地價居屋在性質上等同私樓，其買賣流程自然也與二手私樓的標準程序完全一致，並無任何分別。
步驟一：物色單位及委託代理
首先在市場上尋找心儀的已補地價居屋盤源，可以自行尋找或委託地產代理協助。
步驟二：查冊及初步估價
鎖定目標單位後，應委託代理或律師進行查冊，確保業權清晰。同時，必須向多間銀行查詢對單位的初步估價，以避免日後估價不足的問題。
步驟三：簽署臨時及正式買賣合約
買賣雙方達成協議後，便會簽署臨時買賣合約並支付細訂。之後在指定時間內，經由雙方律師簽署正式買賣合約及支付大訂。
步驟四：申請按揭及聘請律師
簽署臨約後，便應立即向銀行正式提交按揭申請。同時，需要聘請律師代表處理後續的法律文件及交易事宜。
步驟五：驗樓及完成交易
在成交日前，安排專業人士進行驗樓，確保單位狀況符合合約要求。最後在成交日，由律師協助完成樓價餘額的支付及樓契的轉移，正式成為業主。
財務規劃與策略分析
當我們深入討論財務規劃，選擇綠表買已補地價居屋，或是專注於綠表買未補地價居屋，兩者的財務佈局可謂天壤之別。這不單是樓價高低的分別，更是一場關於首期預算、長遠成本和資產靈活性的策略選擇。在做決定前，必須先清晰計算兩條路徑的財務要求與未來潛力，這對於綠表買居屋及補地價的整個過程至關重要。
首期預算大不同
置業的第一關，通常就是首期資金。在這件事上，兩個方案的資金門檻差距非常明顯，直接影響你的上車難易度。
未補地價方案：以樓價5%作首期目標
選擇未補地價的居屋第二市場單位，是發揮綠表資格最大優勢的做法。因為有政府作為擔保人，銀行可以提供高達九成半（95%）的按揭。這意味著，你的首期目標可以設定在樓價的5%，這大大降低了上車的初始資金壓力。
已補地價方案：需預留額外資金應對估價不足
相反，已補地價居屋在銀行眼中與私樓無異。雖然理論上最高可申請九成按揭，但由於居屋樓齡普遍偏高，銀行估價取向會相當保守。這很容易出現「估價不足」的情況，即銀行估值低於你的成交價。屆時，銀行只會基於較低的估價去批出貸款，差額部分需要你動用額外現金填補，首期預算隨時可能超出預期。
長遠成本與資產靈活性分析
首期只是第一步，長遠的財務規劃與資產彈性，才是影響未來生活與決策的關鍵。
轉售策略：「未補地價」的補價時機與計算方式
購買綠表買未補地價居屋，等於是將補地價這個成本延後支付。將來若想將單位在自由市場出售或出租，就必須完成補地價。補價金額是按「補價當時的市值」乘以「購入時的折扣率」計算。這代表樓市越暢旺，你需要支付的補價就越高，這是一筆需要納入長遠財務規劃的浮動成本。
資產彈性：「已補地價」可隨時出租或出售的優勢
而已補地價居屋的最大優勢，就是它完全的資產自由度。由於已經解除所有轉讓限制，你可以隨時按市場狀況，將單位自由出售給任何人士，或者將其出租以賺取租金收入，完全不受房委會規限。這種靈活性，讓物業成為一個更具彈性的個人資產。
為何仍有人選擇「已補地價」居屋？
看到這裡，你可能會想：既然綠表資格在已補地價市場沒有優勢，為何還會有人考慮這個選項呢？其實，這背後通常有兩個很實在的個人考量。
原因一：心儀特定屋苑或地區
市場上的放盤單位數量有限。有時候，你最心儀的單位，不論是地點、座向還是間隔，恰巧就是一個已補地價的單位。當遇到千載難逢的理想家園時，即使犧牲了綠表優勢，部分買家仍會選擇將就，以私樓買家的方式完成交易。
原因二：重視未來資產處理的靈活性
另一類買家則具備長遠的理財目光。他們可能已經預見到未來有出租單位或進行資產配置的需要。與其日後再為綠表買二手居屋補地價的繁複程序和浮動金額煩惱，他們寧願在購入時就一步到位，選擇已補地價單位，換取未來資產處理上的最大自由度和確定性。