親人離世，在處理繁瑣身後事的同時，若然要繼承其名下的已買公屋單位，往往會因不熟悉房屋委員會的複雜程序而感到徬徨無助。已買公屋（包括居屋、租置計劃單位等）的業權轉讓，並非如一般私樓般簡單，它受《房屋條例》嚴格規管，繼承人必須符合特定資格，並通過房委會審批。本文將為您提供一份最詳盡的已買公屋遺產繼承終極指南，由繼承資格、法律框架入手，化繁為簡，拆解成清晰的「轉名四步曲」。我們將一步步帶您辦理遺產承辦、向房屋署入紙申請，直至成功轉名。此外，指南會詳細剖析所有費用開支，包括房委會固定收費、律師費及稅項，並拆解兩個最常見的繼承陷阱，助您順利完成整個繼承程序，妥善處理先人遺產。
已買公屋繼承權：法律框架、資格與適用計劃
當面對已買公屋業主過身的情況，家人首先要了解清楚的就是業權繼承的相關規定。這不像處理一般私人樓宇的遺產，資助房屋的業權轉讓受到特定的法律框架約束，但房屋委員會（房委會）也為這種特殊情況設立了清晰的指引。讓我們一步步拆解，看看您是否符合繼承資格。
業權轉讓的法律框架與限制
核心依據：《房屋條例》（第283章）的轉讓限制
首先要明白，所有未補地價的資助房屋，其業權轉讓都受到《房屋條例》（第283章）的嚴格限制。這項法例的原意是確保公共房屋資源能公平地分配給有需要的人士，所以業主不能像買賣私人樓宇那樣，隨意將單位出售或轉讓給任何人。
豁免情況：補地價後公開市場轉讓 vs 居屋第二市場
一般來說，要合法地轉讓資助房屋業權，主要有兩個途徑。第一是向房委會申請補回地價，解除轉讓限制後，單位就可以在公開市場自由買賣。第二是在毋須補價的情況下，於「居屋第二市場」將單位轉售給持有有效「購買資格證明書」的合資格人士。
特殊酌情批准：因業主去世的業權轉讓
除了以上兩種市場交易方式，房委會也理解家庭可能遇到的特殊情況。因此，在特定條件下，例如因業主去世而需要辦理遺產繼承，房委會可以行使酌情權，批准業權在未補地價的情況下轉讓給合資格的繼承人。這正是處理已買公屋業主過身個案的法律依據。
繼承資格審核：兩大核心條件
要獲得房委會的酌情批准，申請必須符合兩個基本的核心條件。
條件一：轉讓性質必須為「無涉及金錢代價」
這是最重要的一點。因為業主身故而引致的業權轉讓，在法律上被視為遺產繼承，而非買賣。整個過程必須以「饋贈契」或相關的法律文件形式進行，絕對不能涉及任何金錢交易。換句話說，繼承人是無償地接收這個物業。
條件二：承讓人必須為「已登記的家庭成員」
在大部分特殊轉讓申請中（例如業主因年邁或移民而轉名），接收業權的人（即承讓人）必須是該單位戶籍上的一名「已登記的家庭成員」。
特殊豁免：合法遺產繼承人的優先權
業主去世是個例外情況。如果承讓人是根據遺囑或《無遺囑者遺產條例》所指定的合法遺產繼承人，即使他並非該單位的「已登記的家庭成員」，房委會通常也會接納其繼承申請。這一點對很多並未與已故業主同住的子女來說，至關重要。
快速自我評估：您是否符合繼承資格？
了解了基本框架後，您可以透過以下幾個問題，快速評估自己的情況。
問題一：您與已故業主的法律關係為何？
您是已故業主的配偶、子女、父母還是其他親屬？業主生前是否立下遺囑並指定您為繼承人？如果沒有遺囑，您是否屬於法定的優先遺產繼承人？釐清法律上的繼承順位是第一步。
問題二：您是否在該單位的戶籍紀錄之中？
雖然在繼承個案中，這不是一個硬性規定，但如果您本身就是戶籍內的家庭成員，申請過程通常會更加直接。如果不是，您就需要準備好遺囑或遺產管理書等法律文件，以證明您的合法繼承權。
問題三：您名下是否持有其他未補價資助房屋？
這是一個關鍵問題。房委會的原則是，任何人都不能同時享有多於一項資助房屋福利。如果您本身已經是另一個未補價居屋或公屋單位的業主，您將不能繼承此單位，除非您先將自己名下的單位出售。
適用於業主身故繼承的房屋計劃一覽
房委會因業主身故而批准的業權轉讓，適用於絕大部分的資助出售房屋計劃。
居者有其屋計劃 (HOS) 及私人機構參建居屋計劃 (PSPS)
最常見的居屋及私人參建居屋計劃，完全適用於此繼承框架。
租者置其屋計劃 (TPS)
由公共租住屋邨轉為可購買的租置計劃單位，同樣可以由合法繼承人承繼。
綠表置居計劃 (GSH)
俗稱「綠置居」的單位，其業權轉讓限制與居屋類同，因此也適用於遺產繼承的特殊申請。
其他資助出售房屋計劃
此外，其他較早期的計劃如「中等入息家庭房屋計劃」、「重建置業計劃」等，基本上都遵循相同的處理原則。如有疑問，可以直接向房委會查詢確認。
業權繼承申請四步曲：由辦理遺產承辦到成功轉名
面對已買公屋業主過身的情況，繼承業權的過程看似繁複，但只要按部就班，其實是一個清晰的流程。整個過程可以歸納為四大步驟，從處理最基礎的法律文件開始，到最後成功在土地註冊處更新業主記錄。以下會為你詳細拆解每一步的具體操作，讓你對整個程序有一個全面的了解。
申請前必備：繼承文件清單及流程圖
必備文件清單與申請流程圖
在正式啟動申請程序前，預先準備好所需文件，可以讓後續流程事半功倍。你可以將整個過程想像成一個流程圖：首先處理遺產承辦，然後向房屋署申請，接著聘請律師辦理契據，最後完成註冊及更新記錄。一份清晰的文件清單尤其重要，主要包括已故業主的死亡證、遺囑（如有）、遺產授予書、各繼承人的身份證明文件等。準備齊全這些文件，就等於為順利繼承業權鋪好了第一塊基石。
第一步：處理遺產承辦及備妥法律文件
辦理死亡證及檢視遺囑
整個繼承程序的起點，是辦理已故業主的死亡證。這份文件是所有後續法律程序的基礎。取得死亡證後，下一步就是確定業主生前有沒有訂立遺囑。假如有遺囑，便需要根據遺囑的指示找出遺囑執行人；假如沒有，則會按照《無遺囑者遺產條例》來確定誰有優先權成為遺產管理人。
申請遺產授予書：遺囑認證書或遺產管理書
這一步是整個繼承過程中最關鍵的法律環節。遺產繼承人需要向高等法院的遺產承辦處申請一份名為「遺產授予書」的法律文件，用作證明自己有合法權力處理已故業主的遺產。如果業主有留下遺囑，遺囑執行人會申請「遺囑認證書」(Grant of Probate)。如果業主沒有留下遺囑，合資格的繼承人則會申請「遺產管理書」(Letters of Administration)。
備妥關鍵文件：死亡證、遺產授予書及豁免遺產稅證明書
完成遺產承辦程序後，你手上應該會集齊三份核心法律文件。第一是死亡證，證明業主已經離世。第二是遺產授予書（即遺囑認證書或遺產管理書），確立你有權處理該物業。第三是豁免遺產稅證明書或遺產稅繳清證明書（適用於2006年2月11日前去世的個案），證明物業不涉及未繳的遺產稅。這三份文件是向房屋署提出業權轉讓申請的入場券。
第二步：向房屋署正式提交業權轉讓申請
填寫及遞交申請書 (表格HD7)
備妥所有法律文件後，便可以正式向房屋署提出申請。你需要填寫一份名為「業權轉讓申請書」的表格，編號是HD7。填寫時必須清晰列明轉讓原因是業主去世，並且附上之前準備好的死亡證、遺產授予書等文件的副本。表格上的簽名式樣需要與法律文件上的簽名一致。
遞交地點及申請手續費（不可退還）
填妥的申請書及所有文件副本，需要遞交到該公屋單位所屬的分區租約事務管理處。提交申請時，需要一併繳付一筆申請手續費，現時為港幣$3,020元。這筆費用是用於處理申請的行政開支，所以不論申請最終是否獲批，費用都不會退還。
官方審批時間預估
根據房屋署的指引，在收齊所有必需文件之後，房屋資助分處一般需要大約六個星期的時間來處理申請。審批完成後，房屋署會以書面形式通知申請人結果。
第三步：獲房委會批准後，聘請律師草擬轉讓契據
接收房委會發出的「業權轉讓同意書」（有效期一年）
如果申請獲得批准，你會收到由房屋委員會發出的「業權轉讓同意書」。這份同意書非常重要，是你進行後續法律程序的憑證。需要特別留意，這份同意書的有效期只有一年，你必須在這一年內完成所有的業權轉讓手續，否則同意書便會失效，需要重新申請。
委聘律師草擬「饋贈契」
收到同意書後，你需要自行聘請一位律師，協助處理業權轉讓的法律文件。由於已買公屋業主過身後的繼承不涉及金錢交易，所以律師草擬的文件並非一般買賣合約，而是一份「饋贈契」(Deed of Gift)。這份文件會清楚訂明業權是在沒有金錢代價的情況下，由已故業主轉讓給繼承人。
提交契據草稿至法律事務分處審批及繳付費用
律師草擬好饋贈契的初稿後，並不能立即簽署。契據草稿必須先提交給房屋署的法律事務分處進行審批，確保內容符合房委會的規定。提交審批時，需要透過律師繳付另一筆法律文件審批費，現時為港幣$2,630元。同樣地，這筆費用也是不可退還的。
第四步：完成法律程序及更新業權記錄
處理現有樓宇按揭的轉名或重組
如果該單位仍然有按揭未供完，這一步便相當重要。你需要聯絡承按的銀行或財務機構，處理按揭轉名或重組的事宜。銀行會根據繼承人的財務狀況重新審批按揭。你需要向房委會另外申請「轉變按揭安排」，並可能需要繳付相關手續費。
簽立正式轉讓契據及完成註冊
當饋贈契草稿獲得房屋署法律事務分處批准，並且按揭事宜也處理妥當後，繼承人便可以和遺產執行人或管理人一起到律師樓，簽署正式的轉讓契據。簽署完成後，律師會將契據送交土地註冊處進行註冊，這一步才算在法律上正式完成業權轉移。
通知租約事務管理處更新業主記錄
完成土地註冊處的登記手續後，整個業權轉讓程序還剩下最後一步。你需要將已註冊的轉讓契據副本以及最新的土地查冊記錄，提交給你所屬的分區租約事務管理處，通知他們更新業主記錄。自此，整個因已買公屋業主過身而產生的繼承程序便大功告成。
已買公屋繼承費用預算：固定收費、律師費及稅項詳解
處理已買公屋業主過身後的繼承事宜，除了繁複的法律程序，費用預算亦是大家非常關心的部分。整個流程涉及的開支主要分為三大部分：房委會的固定收費、律師處理法律文件的費用，以及相關雜費。清晰了解這些項目的構成，有助你更好地規劃財務，順利完成業權轉讓。
總費用預算：互動計算機估算開支
總費用互動計算機
為了讓你對總開支有一個更具體的概念，我們特別設計了以下的互動計算機。你只需簡單輸入單位的基本情況，計算機便會綜合房委會的固定收費、一般律師費用的市場參考價格以及其他雜項開支，為你提供一個初步的費用估算。這個估算能幫助你提前準備，讓整個繼承過程的財務安排更見清晰。
房委會固定收費項目
在整個申請過程中，房屋委員會會收取兩項固定的行政費用。這兩項費用是標準收費，並且在任何情況下都不會退還。
業權轉讓申請手續費：$3,020
當你向房委會遞交業權轉讓申請書（表格HD7）時，就需要一併支付這筆手續費。這筆費用是用於處理申請的行政成本。不論你的申請最終是否獲批，或者你中途決定撤銷申請，這筆費用均不會退回。
法律文件審批費：$2,630
這筆費用是在申請流程的後期階段才需要繳付。當你的業權轉讓申請獲得房委會初步批准後，你需要委聘律師草擬正式的轉讓契據。律師會將契據草稿呈交至房委會的法律事務分處進行審批，屆時便需要繳付這筆費用。同樣地，這筆審批費亦是不可退還的。
律師費及相關雜項開支
除了房委會的收費，律師費是整個繼承過程中佔比最大的開支。由於業權轉讓涉及複雜的法律程序，必須由專業律師代為處理。
辦理遺產承辦律師費
這是處理繼承事宜的第一步法律程序。律師會協助你向高等法院遺產承辦處申請「遺囑認證書」（如有遺囑）或「遺產管理書」（如無遺囑）。這份文件是確認你有合法權力處理已故業主遺產的官方證明。律師費會根據遺產的複雜程度而有所不同，例如是否有家庭成員爭議等因素。
處理業權轉讓契據律師費
在取得遺產授予書及房委會的「業權轉讓同意書」後，律師便會為你草擬一份「饋贈契」（Deed of Gift）。這份文件會正式將單位業權轉移至你的名下，並需要到土地註冊處進行註冊。律師事務所通常會就此項服務提供一個固定的收費套餐。
土地查冊及其他行政雜費
在整個過程中，律師樓還會代為支付一些必要的行政雜項費用。這些費用包括向土地註冊處進行物業查冊的費用、文件註冊費、影印及交通費等。這些開支雖然金額不大，但也是構成總成本的一部分。
稅務問題：為何繼承可豁免印花稅？
很多人會問，接收一層樓宇是否需要繳付高昂的印花稅。在已買公屋的繼承個案中，答案是毋需繳付。
遺產繼承在稅務上不被視為買賣交易
根據香港的稅務法例，印花稅是針對「買賣」或「轉讓」物業的交易而徵收的。遺產繼承的本質是基於血緣或法律關係，資產因原擁有人離世而轉移，法律上並不將其定義為一項商業買賣交易。
確認繼承毋需繳付買家、額外或從價印花稅
正因為繼承並非買賣，所以所有與物業買賣相關的印花稅，包括買家印花稅（BSD）、額外印花稅（SSD）及從價印花稅（AVD），在這種情況下都完全不適用。這項豁免大大減輕了繼承人的財政負擔。
繼承陷阱大拆解：兩大難題與專家應對策略
當已買公屋業主過身，家人在處理繼承事宜時，往往以為只要跟足官方程序便可順利完成，但實際上過程中有機會遇到意想不到的難題。許多家庭就是在辦理手續時，才發現墮入一些常見的繼承陷阱，導致過程一波三折。以下我們將會深入拆解兩個最棘手的難題，並提供清晰的應對策略。
陷阱一：銀行按揭轉名困難
問題根源：房委會與銀行程序之間的矛盾
第一個難題，往往出現在單位仍然有按揭的情況。繼承人辦妥遺產承辦，並取得房委會的繼承批准後，便會到銀行申請將按揭轉到自己名下。但銀行可能會拒絕申請，這正是問題的癥結所在。房委會的角色是審批業權的轉讓資格，而銀行的角色是評估貸款風險。房委會的批准，並不等於銀行會自動接受新的貸款人。銀行需要重新審核繼承人的財政狀況、還款能力和信貸紀錄，加上遺產繼承的法律文件較為複雜，部分銀行對處理這類個案的態度會比較審慎，造成程序上的矛盾與延誤。
解決方案：如何運用「業權轉讓同意書」與銀行有效溝通
要順利解決這個問題，關鍵文件就是房委會發出的「業權轉讓同意書」。這份文件是官方證明，確認房委會已經批准你成為單位的新業主。當你收到這份同意書後，應立即主動聯絡承按銀行，並提交文件的副本。這能向銀行清晰地證明，業權的變動是合法且已獲批准的。然後，你再正式提交更改按揭貸款人或重組按揭的申請。準備好你的入息證明及財務文件，以證明你有足夠的還款能力。與銀行保持良好溝通，讓他們了解你的情況，是成功轉名的重要一步。
長遠規劃：善用「聯名業主」及「長命契」簡化日後繼承
想從根本上避免這個煩惱，最好的方法是在置業初期便做好規劃。如果當初業主是以「聯名業主」及「長命契」（即聯權共有）的方式與家人一同持有物業，情況就會簡單得多。在「長命契」的安排下，當其中一位業主不幸離世，物業的全部業權會自動轉移給在生的另一位聯名業主。這個過程無需經過複雜的遺產承辦程序，大大簡化了法律手續，亦能有效避免因繼承而引發的銀行按揭轉名問題。
陷阱二：繼承人已持有另一未補價資助房屋
房委會原則：一人只能享有一項房屋福利
第二個陷阱，是關於繼承人本身的資格問題。房委會有一項非常清晰且嚴格的基本原則，就是任何香港市民在同一時間內，只可以享有一項由政府提供的資助房屋福利。這個政策的目的是確保珍貴的公共房屋資源能夠得到公平分配，讓更多有需要的人受惠。因此，如果你作為合法繼承人，本身已經是另一個未補價居屋或公屋單位的業主，就會直接觸及這條紅線。
常見誤解：「先賣後繼」策略為何無效
很多人遇到這個情況時，都會產生一個誤解，認為只要在辦理繼承手續前，先將自己名下的資助房屋單位賣出，便可以符合資格。但這個「先賣後繼」的策略，在房委會的審批角度來看是行不通的。因為在房委會的紀錄中，你已經享用過一次房屋福利。即使你將單位出售，再申請繼承另一個單位，也會被視為試圖享用「雙重福利」，申請通常會因此而被拒絕。
唯一出路：必須先出售原有單位，再完成繼承手續
面對這種情況，其實只有一個正確的處理方法，而且程序的次序至關重要。你必須先將自己名下原有的未補價資助房屋，在居屋第二市場或公開市場（如已補地價）完全出售，並完成所有的法律及買賣程序。在你不再是任何資助房屋的業主後，才可以正式以合法繼承人的身份，向房委會提交申請，辦理繼承已故親人留下的公屋單位。這個先後次序絕對不能顛倒，否則只會浪費時間和心力。
關於已買公屋繼承的常見問題 (FAQ)
處理已買公屋業主過身的繼承事宜時，總會遇到各種疑問。我們整理了幾個最常見的問題，希望透過清晰的解答，幫助你更好地了解整個流程。
繼承人擁有私人物業，會影響繼承資格嗎？
解答：不影響。房委會對此類繼承不設入息及資產審查。
這是一個非常普遍的疑問。答案很明確，繼承人本身是否持有私人物業，並不會影響他繼承未補價公屋的資格。主要原因是，遺產繼承在法律上並非一項新的房屋福利申請，所以房委會不會對繼承人進行入息及資產審查。這與申請購買一手居屋或綠置居的情況完全不同，後者需要嚴格符合指定的入息和資產限額。簡單來說，繼承是基於法律賦予的權利，與繼承人本身的財務狀況沒有直接關係。
整個繼承流程大概需要多長時間？
各階段時間線分析：遺產承辦、房委會審批、律師及銀行手續。
整個流程沒有一個固定的時間表，因為每個家庭的情況都不同，不過我們可以將它拆分為幾個主要階段來分析。
首先是辦理遺產承辦。這是最關鍵和需時最長的一步，你需要向高等法院遺產承辦處申請「遺囑認證書」或「遺產管理書」。這個過程視乎遺產的複雜程度和文件是否齊備，一般需要幾個月到超過一年的時間。
然後是向房委會提交業權轉讓申請。當你取得法庭發出的遺產授予書後，便可以正式向房委會申請。根據官方指引，房委會在收齊所有文件後，大約需要六個星期處理審批。
最後是律師及銀行的手續。獲得房委會的「業權轉讓同意書」後，便要委託律師草擬轉讓契據，並且完成註冊。如果單位仍有按揭，還需要與銀行協商轉名或重組貸款事宜。這個階段通常也需要一至兩個月。
總結來說，整個流程由開始辦理遺產承辦到最終成功轉名，預計需要九個月至一年半不等的時間。
家庭成員之間對繼承權有爭議應如何處理？
法律依據：以遺囑或《無遺囑者遺產條例》為準。
當家庭成員對繼承權出現分歧時，解決爭議的基礎並非個人意願或親屬關係的遠近，而是清晰的法律文件和條例。
第一種情況是有遺囑。如果已故業主生前立下具法律效力的遺囑，當中明確指定了單位的繼承人，那麼遺產便會按照遺囑的意願分配。
第二種情況是無遺囑。如果業主沒有留下遺囑，遺產的分配就會依據香港的《無遺囑者遺產條例》處理。這條例設定了清晰的繼承順序，通常配偶是第一繼承人，其次是子女，然後是父母等。
建議：尋求法律專業意見以解決家庭內部糾紛。
家庭糾紛往往涉及複雜的情感因素，但處理遺產必須回歸法律層面。如果家庭成員之間無法達成共識，最理智和有效的做法是尋求法律專業意見。律師可以根據具體情況，解釋各方在法律上的權利和位置，提供客觀的分析，協助尋找一個合法且公平的解決方案，避免因誤解法律而令家庭關係進一步惡化。