考慮為物業加入配偶或家人名字，但對複雜的手續、高昂的印花稅和潛在風險感到困惑？物業加名絕非單純在樓契上添上名字，當中牽涉繁複的法律程序與財務考量，錯誤的決定隨時可能讓您失去寶貴的「首次置業」身份，或令物業變成五年內難以承造按揭的「送契樓」。
這份【2025物業加名終極指南】將為您一站式拆解所有疑問。本文會由淺入深，詳細剖析「長命契」與「分權持有」兩大業權模式的利弊、清晰列明加名手續五部曲、提供最新的律師費及印花稅計算方法，並重點揭示四大致命陷阱，助您權衡利弊，為您的家庭資產作出最明智的決定。
物業加名核心概念：釐清動機與兩大業權模式
進行物業加名，是很多人一生中重要的財務決策。在您深入研究物業加名手續和計算相關的物業加名費用之前，最關鍵的第一步，是先清晰了解自己為何要加名，並且弄懂香港法律下兩種截然不同的聯名物業業權模式。這個基礎將直接影響您整個決策過程，甚至關乎未來數十年資產的安排。
為何要為物業加名？四大常見動機
大家考慮為物業加名，背後通常都有一些實在的理由。了解這些動機，有助您審視自己的情況是否真的需要加名。
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保障伴侶權益： 這大概是最常見的動機。不論是已婚夫婦或穩定關係中的情侶，將另一半的名字加入樓契，是對關係的一種承諾，也為對方提供實質的法律保障，確保雙方對這個共同的家都擁有法定權益。
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實踐家庭協議： 有時候，物業的首期或供款是由多位家庭成員共同承擔的。透過加名，可以正式確認各出資方的業權，將口頭承諾轉化為法律文件，避免日後可能出現的爭議。
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資產傳承規劃： 部分業主會考慮將子女的名字加入物業，作為一種預先的資產分配。這樣做雖然可以提早安排財產，但需要注意，這會直接影響子女日後首次置業的身份，並且涉及物業加名印花稅的問題。
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滿足按揭要求： 當單一業主的入息未能通過銀行的壓力測試時，加入一位具備穩定收入的聯名業主，可以合併計算兩人的收入，從而增加成功申請按揭的機會。
聯名物業模式一：長命契 (Joint Tenancy) 深度解析
「長命契」的正式名稱是「聯權共有」，您可以想像成所有聯名業主是「一體式」地共同擁有整個物業，沒有區分你我份額。
它最核心的特點是「生存者權利」（Right of Survivorship）。當其中一位聯名業主不幸離世，他或她的業權會「自動地」及「即時地」轉移給其他在生的聯名業主。這個法律效力是凌駕於遺囑之上的。也就是說，即使離世的業主在遺囑中寫明要將物業留給其他人，這項指示在長命契物業上是無效的。
繼承手續相對簡單。在生的業主只需要委託律師，將離世業主的死亡證在土地註冊處登記，便可正式繼承全部業權，無需經過複雜的遺產承辦程序。因此，長命契特別適合關係穩定、互相信任的已婚夫婦。
聯名物業模式二：分權持有 (Tenancy in Common) 深度解析
「分權持有」的正式名稱是「分權共有」，這種模式與長命契完全不同。您可以將它理解為幾位生意夥伴合資開公司，每個人都持有清晰、獨立的股份。
在分權持有下，每位業主都擁有物業的一個明確份額，例如雙方各佔50%，或者按出資比例分配為70%和30%。每位業主的份額都是一項獨立的個人資產，他可以自由決定如何處置自己的那份業權，包括出售、按揭或透過遺囑傳承給任何人。
當其中一位業主離世，他持有的業權份額將會嚴格按照其遺囑分配。如果沒有立下遺囑，則會根據無遺囑繼承法例由其法定繼承人繼承。繼承人需要向法庭申請遺產承辦，過程相對長命契複雜且需時較長。這種模式適合未婚情侶、生意夥伴或希望將資產清晰傳承給子女的家庭成員。
長命契 vs 分權持有：決策樹助您選擇最佳方案
面對這兩種模式，應該如何選擇？您可以透過回答以下幾個問題，找到最適合自己的方案。
- 問題一：您是否希望在自己離世後，物業業權「自動並完整地」歸另一位聯名業主所有？
- 是： 長命契是您的不二之選。它能確保您的伴侶最快、最直接地繼承整個物業，免除繁瑣的法律程序。
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否： 您應該選擇分權持有。這樣您才能透過遺囑，自由指定您那份業權的繼承人，例如您的子女、父母或其他親人。
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問題二：您們的財務狀況是否緊密相連，且目標一致？
- 是（例如已婚多年）： 長命契的「一體」概念，很可能符合您們共同管理家庭資產的模式。
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否（例如生意夥伴或親戚合資）： 分權持有能清晰劃分各人資產，提供了更大的財務獨立性和保障，日後處理物業加名費用或退出機制時也較為清晰。
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問題三：您是否計劃將您的物業份額，作為遺產的一部分留給指定的人？
- 是： 那麼您必須選擇分權持有。這是唯一能讓您按自己意願，將物業資產傳承下去的方式。
- 否： 如果您只想將物業留給聯名業主，長命契可以大大簡化程序。
總結來說，選擇哪種業權模式沒有絕對的對錯，關鍵在於它是否符合您們的關係、財務狀況和長遠規劃。這個選擇不僅影響深遠，也關乎將來的物業加名律師費及相關手續的複雜程度，絕對值得您花時間仔細考量。
物業加名手續五部曲：由諮詢到註冊全流程拆解
考慮為物業加名，第一步就是了解整個物業加名手續。很多人以為這只是簡單的文書工作，但實際上它牽涉到法律、稅務和銀行按揭等多個層面。我們將整個過程拆解成清晰的步驟，讓您一看便懂，可以更有信心地規劃下一步。
互動決策工具：3步評估您的最佳加名方案
在正式啟動物業加名手續之前，不妨先用以下3個步驟，快速評估這個決定是否符合您的長遠利益。這就像一個決策小工具，幫助您理清思路。
第一步：釐清核心動機
您為何要加名？是為了保障伴侶權益、方便財產傳承，還是有其他的財務規劃？您的動機將直接影響應該選擇「長命契」還是「分權持有」的業權模式。前者手續簡單，業權自動轉移；後者則可以按份額自由分配。想清楚起點，才能選對方向。
第二步：預算各項費用
財務評估是不可或缺的一環。您需要初步估算整個物業加名費用，這主要包括物業加名律師費和最大開支的物業加名印花稅。如果物業尚有按揭，銀行亦可能要求重新審批貸款，或會產生額外手續費。清晰的預算能讓您更好地準備資金。
第三步：審視未來影響
加名後，新加入的業主也會被視為業主。這意味著他或她將失去「首次置業」的身份。假如您們未來有計劃再購入另一層樓，就要承擔更高的印花稅成本。所以，必須將這個長遠影響納入考量，評估加名是否符合您家庭整體的置業藍圖。
物業加名標準流程
當您經過深思熟慮，決定正式開始程序後，一般的物業加名標準流程可以分為以下五個核心步驟：
第一步：委託律師及準備文件
首先，您需要委託一位律師行處理整個加名手續。律師會向您解釋流程細節和相關法律責任，並且要求您提供所需文件，一般包括所有業主的身份證明文件、物業的樓契（業權契據）和住址證明等。
第二步：簽署法律文件及處理按揭
律師會根據您的意願（例如是贈與還是有代價轉讓），草擬一份轉讓契據。所有原業主和新加入的業主都需要簽署這份文件。如果物業本身有按揭，這一步尤其關鍵。您必須通知承按銀行，因為業權變動通常需要銀行同意，銀行很大機會要求重新簽訂按揭契，並對新舊所有業主的還款能力進行審批。
第三步：計算及繳交印花稅
簽署文件後，律師會協助您計算應繳的物業加名印花稅。稅額是根據物業估值（而非成交價）的一定比例來計算。律師會將轉讓契據送到稅務局「打釐印」，並代為繳付相關稅款。
第四步：到土地註冊處註冊
繳付印花稅後，律師會將已「打釐印」的轉讓契據，提交到土地註冊處（俗稱田土廳）進行註冊。這個步驟是為了正式更新政府的業權記錄，一經註冊，新加入的業主名字便會正式顯示在物業的公開查冊記錄上，具備法律效力。
第五步：通知相關機構
完成註冊後，整個手續基本上已告一段落。最後，記得將已更新業權的樓契副本交予承按銀行、大廈管理處，並通知差餉物業估價署及地政總署等相關政府部門，以更新所有記錄。
物業加名費用2025全解析：律師費、印花稅計算與慳稅竅門
談及物業加名，大家最關心的話題，自然離不開實際的開支。整個物業加名費用主要由兩大部分組成：律師費和最大開銷的物業加名印花稅。清晰了解這些費用的計算方法，能幫助你更好地規劃財務預算，作出最精明的決定。
物業加名律師費及雜項開支預算
首先，辦理任何物業加名手續都必須經由律師處理，所以物業加名律師費是第一項基本開支。市場上，處理標準物業加名個案的律師費，一般介乎港幣$5,000至$8,000不等，視乎個案的複雜程度。這筆費用通常已包括草擬轉讓契約、處理法律文件以及向土地註冊處註冊等核心服務。
除了律師費，還會有一些零碎的雜項開支，例如土地註冊處的查冊費和文件註冊費用等，總計約數百至一千元。在委託律師時，最好先確認報價是否已包含所有雜費，這樣預算就更準確了。
核心成本：物業加名印花稅如何計算？
物業加名印花稅是整個流程中最大的一筆支出，它的計算方式直接影響總成本。法律上，為物業加名等同於將部分業權「轉讓」給新加入的業主，所以稅務局會視之為一宗物業買賣，並根據轉讓的業權價值徵收印花稅。
計算的關鍵在於「轉讓價值」。這個價值並非由你們隨意定價，而是由稅務局參考當時的物業市場估值來釐定。舉個例子，假設你的物業現時估值為港幣$800萬，你想加入配偶的名字，兩人各佔50%業權。那麼，計算印花稅的基礎就是轉讓的50%業權價值，即$400萬。
自2025年2月政府撤銷所有住宅物業需求管理措施後，所有買家均採用相同的從價印花稅第2標準稅率計算。以上述例子計算，以$400萬的轉讓價值，根據稅率表，應繳的物業加名印花稅便是$60,000 ($4,000,000 x 1.5%)。這個計算方式清晰直接，是規劃預算時最重要的部分。
即時費用預算機：一鍵估算印花稅及總開支
想即時掌握整個物業加名費用的具體預算嗎？你可以利用以下的預算機，簡單輸入幾個資料，就能一目了然地估算出總開支。
【物業加名費用2025預算機】
- 輸入物業現時估值 (港幣): [____]
- 輸入新業主將佔有的業權百分比 (%): [____] (例如：加入一人變聯名，通常是50%)
[一鍵計算]
估算結果:
* 應繳物業加名印花稅: [自動計算結果]
* 預估物業加名律師費及雜費: 約 $6,000 – $9,000
* 總費用預算: [自動加總結果]
這個小工具能助你省去繁複的計算，讓你對所需的資金有更實在的掌握。
物業加名前的4大陷阱：小心失去首置身份與「送契樓」風險
進行物業加名，看似只是在樓契上增加一個名字，但這個決定背後的影響遠超想像。很多人在辦理前，只著眼於物業加名手續的流程或費用，卻忽略了當中潛藏的幾個重要陷阱。這些陷阱不單可能導致您未來需要付出更高昂的代價，更有機會影響物業的按揭申請與市場價值。以下我們將逐一剖析四個您必須了解的關鍵風險，助您作出最明智的決定。
陷阱一：失去「首次置業」身份的長遠代價
第一個需要高度警惕的陷阱，就是新加入的業主會即時失去寶貴的「首次置業」身份。一旦您成為任何住宅物業的聯名業主，無論所佔業權比例多小，在法律上您都已經不再是「首置人士」。
雖然政府已調整住宅物業印花稅，但「首置」身份在申請按揭時依然具備優勢。例如，首次置業人士在申請高成數按揭保險時，通常能獲得更寬鬆的審批條件。失去這個身份，意味著您未來若打算自行購入另一物業，將無法享受這些潛在的按揭便利，這是一個需要慎重考慮的長遠機會成本。
陷阱二：「送契樓」的嚴重後果——5年按揭「冷河期」
有些朋友可能會想，能否以象徵式價錢（例如$1）或無償贈與（送贈）的方式進行物業加名，藉此避開物業加名印花稅？這個想法其實是一個嚴重的誤區。首先，稅務局會根據物業的市場估值來計算印花稅，並不會因為成交價低而減少徵收。
更嚴重的後果是，這種操作會使物業變成「送契樓」。根據法例，若送贈人在送出業權後的5年內破產，其債權人有權向法庭申請推翻該次交易，以追討業權抵債。為了規避這個風險，絕大部分銀行都不會為5年內的送契樓批出任何按-揭。這段長達5年的「冷河期」，會令物業的流動性大減，日後無論是轉按套現或出售都將變得極為困難。
陷阱三：現有按揭的「罰息期」隱藏成本
如果您的物業尚有按揭在身，進行物業加名手續前必須先徵得承按銀行的同意。因為增加業主屬於重大業權變動，銀行一般會要求重新審批按揭，甚至視為一次全新的按揭申請。
這時候，您需要留意原有的按揭貸款是否仍在「罰息期」內。罰息期通常是按揭貸款開始後的首2至3年，期間若提早償還全部或大部分貸款，銀行會收取一筆額外費用作為罰款。若您在罰息期內加名並重做按揭，這筆罰息就會成為一項預料之外的隱藏成本，直接增加了整體的物業加名費用。
陷阱四：遲交印花稅的嚴厲罰則（最高10倍）
最後一個陷阱關乎法律責任與金錢罰則。完成物業加名的法律文件（轉讓契）簽署後，必須在30日內向稅務局繳付應繳的印花稅。這個期限非常嚴格，逾期繳交的後果相當嚴重。
根據稅務局的規定，遲交印花稅的罰則會按時間以倍數遞增：
* 遲交1個月內：罰款為稅款總額的2倍。
* 遲交1至2個月內：罰款為稅款總額的4倍。
* 遲交超過2個月：罰款最高可達稅款總額的10倍。
這筆罰款金額不菲，足以讓整個物業加名費用預算大失。因此，委託一位可靠的律師處理整個手續，確保所有文件與稅款準時遞交，是保障自己免受重罰的關鍵一步，相關的物業加名律師費絕對是必要的開支。
特殊情況：資助房屋（居屋／綠置居）加名手續與限制
談及物業加名，如果您的物業是尚未補地價的居屋或綠置居等資助房屋，情況就與私人樓宇截然不同。這類物業的業權轉讓受到《房屋條例》及相關地契的嚴格規管，並非單純的法律文件往來，而是必須先獲得房屋署的酌情批准。
未補地價單位的嚴格規定與先決條件
首先，大家要清楚了解，為未補地價的資助房屋進行物業加名，必須滿足房屋署訂立的兩大先決條件。這並非一個必然獲批的申請，而是需要符合特定資格。
第一，轉讓形式必須是「送契」。簡單來說，這意味著業權轉讓不能涉及任何金錢代價，純粹是現有業主將部分或全部業權「贈予」新的聯名業主。設立此規定的目的，是為了防止業主利用內部轉讓變相將資助房屋套現。
第二，新加入的業主必須是該單位戶籍內的登記家庭成員。這個規定確保了資助房屋的資源是用於核心家庭成員身上。唯一的例外情況是業主不幸離世，其合法繼承人即使並非登記成員，也有機會承繼業權。
房屋署接納的常見申請理由及程序
房屋署只會在特殊且合理的理由下，才會考慮批准業權轉讓申請。一些常見並較易獲接納的理由包括：
- 因結婚而申請加入配偶成為聯名業主。
- 因離婚或分居，法庭命令將業權轉讓予另一方。
- 業主因年滿65歲或健康狀況（例如危疾）等原因，希望將業權轉讓予家庭成員。
- 業主需要移民或到海外長期工作。
整個物業加名手續相對繁複。申請人首先需要向房屋署遞交申請書及相關證明文件，並繳付申請費。待房屋署批准後，業主便須自行聘請律師草擬轉讓契約，這部分會產生物業加名律師費。
值得注意的是，即使是以送贈形式進行，物業加名印花稅依然需要繳付。稅務局會根據物業的市值來評估應繳的稅款。因此，整個物業加名費用，除了律師費和房屋署的行政費用，印花稅亦是主要開支之一。預計到2025年，相關的費用結構仍會維持。整個程序必須在房屋署同意書發出後的一年內完成，否則便需要重新申請。
物業加名實戰案例：不同場景的最佳策略分析
理論知識總是基礎，但實際操作千變萬化。了解物業加名的概念後，我們透過幾個真實場景，分析在不同情況下，如何運用物業加名或相關的業權轉讓技巧，作出最精明的決策。這些策略不單純是法律程序，更是為您未來財務規劃鋪路的重要一步。
案例一：夫婦內部轉讓策略：如何透過「加名/轉名」回復首置身份？
這是一個非常普遍的財務規劃場景。假設陳先生與陳太太聯名持有一層物業，現在家庭儲蓄充裕，計劃買入第二個單位作投資之用。如果他們直接購買，由於雙方都已非首次置業，便需要支付高昂的從價印花稅。
這時候，一個常見的策略就是「內部轉讓」，俗稱「甩名」。例如，陳先生可以透過轉讓契的形式，將他持有的50%業權賣給陳太太。完成交易後，陳太太將會100%持有原有的物業，而陳先生在法律上則變回「無殼蝸牛」，回復了首次置業身份。
這樣，陳先生購買新單位時，便可以享受首置的印花稅率，大幅減輕稅務負擔。不過，這個操作並非沒有成本。陳太太接收業權時，仍須就該50%的業權價值支付物業加名印花稅，同時亦涉及物業加名律師費。整個物業加名手續與一般買賣相似，需要小心計算成本效益。
案例二：未婚情侶聯名置業，如何選擇業權形式保障雙方？
未婚情侶一同置業，甜蜜之餘，更要理性地為未來做好保障。選擇合適的聯名業權形式，是保護雙方資產的第一步。聯名物業主要有兩種形式：
第一種是「分權持有」(Tenancy in Common)。這種方式下，雙方可以按出資比例，清晰界定各自持有的業權份額，例如男方佔60%，女方佔40%。每一方的業權都是獨立的。萬一其中一方不幸離世，其持有的業權份額會按照其遺囑分配，或由其法定繼承人繼承，而不會自動轉給另一位聯名業主。對於未婚關係，這種方式能更清晰地保障個人及原生家庭的財產權益。
第二種是「長命契」(Joint Tenancy)。在長命契下，所有聯名業主被視為一個單一的整體，不分彼此份額。其最重要的特性是「生存者權利」，即任何一位業主去世後，其所有權益會自動、即時地轉移給仍在生的聯名業主，任何遺囑都無法改變這個結果。這種形式因其繼承手續簡單，普遍為已婚夫婦採用。
對於未婚情侶，除非有非常明確的共識，否則「分權持有」通常是更穩妥的選擇，它能更公平地反映雙方的投入，並在關係出現變化時提供更清晰的法律保障。
案例三：解決按揭難題：「拉長成交期」轉名法
延續案例一的情景，假設陳先生決定將業權轉給陳太太，但他急於回復首置身份去簽訂新物業的臨時買賣合約。可是，陳太太的收入暫時未能通過壓力測試，無法即時承造新的按揭。
這時，「拉長成交期」便是一個非常實用的財技。具體操作如下：
首先，陳先生與陳太太簽訂一份內部轉讓的臨時買賣合約。在法律層面上，陳先生已出售其物業權益，即刻回復了首置身份，可以馬上著手購入新物業。
然後，他們將這份內部轉讓合約的正式成交日期，設定在數個月之後，例如六個月。在這段寬裕的「成交期」內，原有的按揭可以暫時維持不變。陳太太則可利用這段時間，準備更充足的入息證明文件，或等待收入狀況改善，然後才正式向銀行申請以她個人名義承造的新按揭。
當陳太太的新按揭獲批後，雙方便可按照原定計劃完成轉讓手續。這個策略巧妙地將「回復首置身份」與「完成按揭申請」兩個步驟在時間上分開處理，解決了燃眉之急的資金與信貸問題。
物業加名常見問題 (FAQ)
在考慮進行物業加名前，大家心中總會有不少疑問。我們整理了幾個最常見的問題，希望透過清晰的解答，幫助你更全面地了解整個物業加名手續的細節。
Q1. 加名後，遺囑中關於該物業的分配還有法律效力嗎？
這個問題的答案，完全取決於你選擇的聯名業權模式。
如果你們選擇的是「長命契」（Joint Tenancy），那麼「生存者權利」將會凌駕於遺囑之上。意思是當其中一位業主離世，他所持有的物業權益會自動轉移給在生的聯名業主。即使逝者在遺囑中將物業指定給其他人，該項指示對於這個物業也是無效的。
相反，如果選擇的是「分權持有」（Tenancy in Common），每位業主都持有物業的獨立份額。當其中一位業主離世，他持有的份額會被視為其個人遺產，並且會根據其遺囑內容進行分配。在這種情況下，遺囑的法律效力就能夠體現。
Q2. 能否以$1轉讓避開印花稅？
這是一個常見的誤解。答案是不能。稅務局計算物業加名印花稅的基礎，是根據物業的市場估值，而不是雙方議定的轉讓價。即使你象徵式地以$1的價格轉讓一半業權，稅務局依然會委託估價署評估物業的市值，然後根據該市值的一半來向你徵收應繳的印花稅。這種做法是為了防止避稅行為，所以想透過極低價格來節省印花稅是行不通的。
Q3. 新加入的業主沒有收入，可以成功加名嗎？
從法律層面看，進行物業加名手續本身，並無要求新加入的業主必須有收入。只要委託律師處理法律文件，支付相應的物業加名律師費及印花稅便可。
但是，如果物業本身仍有按揭，情況就變得複雜。因為加名等於改變業權結構，銀行會視之為一次全新的按揭申請。銀行會重新評估所有業主的總還款能力。如果原有業主的收入，不足以獨自通過壓力測試，而新加入的業主又沒有收入，銀行的審批就很大機會不會通過。簡單來說，沒有按揭的物業，加名就沒有收入要求。有按揭的物業，則所有業主的總收入必須符合銀行的審批標準。
Q4. 辦理整個物業加名手續需時多久？
整個流程所需的時間，主要視乎物業是否有按揭。
如果物業沒有任何按揭，程序會比較簡單快捷。主要涉及律師草擬轉讓文件，雙方簽署後再到土地註冊處登記。整個過程通常可以在一個月左右完成。
如果物業尚有按揭，時間就會長得多。因為必須先取得銀行的同意，並且要重新申請按揭。銀行的審批程序，包括查閱信貸報告、審核入息證明及壓力測試等，一般需要數星期至兩個月不等。因此，有按揭的物業加名，整個手續預計需時約二至三個月。
Q5. 銀行會如何審批加名後的按揭申請？
當你為有按揭的物業申請加名時，銀行會將其視為一宗全新的按揭申請來處理，審批標準相當嚴謹。銀行主要會考慮以下幾點：
首先，銀行會評估所有新舊業主的總收入，確保他們的「供款與入息比率」符合金管局的規定，並且能通過壓力測試。
其次，銀行會查閱新加入業主的信貸報告（Credit Report）。如果新業主的信貸評級不佳，例如有拖欠卡數或私人貸款的紀錄，這將直接影響按揭的審批結果。
總括而言，銀行需要確保新的業主組合，具備足夠而且穩定的還款能力。在準備加名及處理相關的物業加名費用前，最好先評估所有業主的財務狀況，確保符合銀行的要求。