為未補地價的居屋業權「加名」或「轉名」，程序遠比私樓複雜，因受房委會嚴格規管，並非隨意可以辦理。業主必須符合官方接納的特定理由，例如結婚、離婚、年邁或健康問題等，方可提出申請。許多業主對申請資格、繁複手續及潛在開支，特別是高昂的印花稅，感到困惑。
本文將為您提供一站式「居屋加名懶人包」，從釐清「加戶籍」與「加業權」的基本概念，到詳解房委會認可的10大加名原因、逐步拆解申請全流程，再深入剖析最關鍵的印花稅、律師費等各項開支。更會比較「生前加名」與「身後承繼」兩大方案的利弊，助您全盤掌握所有細節，為家庭資產作出最明智的決策。
居屋加名入門：釐清概念與資格
談到居屋加名，這件事聽起來簡單，但實際操作前，有幾個關鍵概念必須先弄清楚。這就像砌模型一樣，先要看懂說明書，了解每一塊零件的作用，才能順利完成。在深入研究複雜的居屋加名手續和計算居屋加名費用之前，我們先花幾分鐘，釐清兩個最核心的問題：你究竟想加的是什麼？以及你是否符合最基本的申請資格？
釐清關鍵：加「戶籍」還是加「業權」？
很多人會混淆「家庭成員戶籍」和「樓契業權」這兩個概念。它們雖然有關聯，但權利和意義完全不同。搞清楚你想為家人增添的是居住權還是擁有權，是整個居屋加名程序的第一步。
家庭成員戶籍 (居住權)
家庭成員戶籍，簡單來說，就是在房屋委員會（房委會）的官方記錄上，將你的家人登記為這間居屋的認可住戶。這賦予了他們在這間屋合法居住的權利。不過，戶籍上的名字並不代表他擁有這間屋的任何一部分。他只是一個住客，而不是業主，對物業沒有擁有權、轉讓權或繼承權。
樓契業權 (擁有權)
樓契業權，才是我們通常所說的「居屋加名」的核心。這是指在土地註冊處的正式樓契（Title Deed）上，加入新成員的名字，讓他成為物業的合法擁有人之一。成為聯名業主後，他就擁有了這間屋的部分擁有權，日後在買賣、按揭或資產分配上都擁有法律保障的權益。這個過程牽涉到法律文件和轉讓程序，亦會產生居屋加名印花稅和律師費等開支。
居屋加名申請資格：快速自我檢測
了解完戶籍和業權的分別後，如果你確定要辦理的是業權轉讓，就要看看是否滿足房委會的兩大前提。這兩個條件是硬性規定，缺一不可。
前提一：轉讓必須為「送契」
由於居屋是資助房屋，房委會為防止業主變相在市場上出售單位圖利，規定所有業權轉讓都不能涉及金錢代價。這意味著業權轉讓必須以「送契」（Deed of Gift）的形式進行，即舊業主是無償將部分或全部業權「送」給新業主。即使是送贈，這個過程依然會產生居屋加名印花稅，稅款會根據物業的估值來計算，是整個程序中一筆主要的開支。
前提二：新業主須為「已登記家庭成員」
房委會規定，接收業權的新業主，必須本身已經是該單位的「已登記家庭成員」。換句話說，他／她的名字必須早已在房委會的戶籍記錄冊上。這個規定的目的，是確保資助房屋的業權只會在核心家庭成員之間流轉。如果你想加名的對象尚未在戶籍內，就需要先處理加戶籍的問題，才有資格進入下一步的居屋加名手續。
房委會認可：10大未補地價居屋加名及轉名原因
想辦理未補地價的居屋加名，並非隨心所欲，因為房委會對業權轉讓有嚴格規定。不過，基於家庭或個人狀況的特殊需要，房委會亦列出了10種可接納的申請原因。了解這些原因，是整個居屋加名手續的第一步。現在，我們就逐一拆解這些情況，看看你的狀況是否符合資格。
家庭狀況相關原因
家庭結構的轉變，是申請業權變動最常見的理由。這些情況通常涉及婚姻、繼承等重大人生事件。
1. 加入配偶為聯名業主
這是最常見的原因之一。婚後將配偶的名字加入樓契，成為聯名業主，能給予對方一份法律上的保障，讓雙方共同擁有這個安樂窩。這個程序相對直接，只需提供結婚證明文件即可。
2. 因離婚或分居轉讓予配偶
當婚姻關係結束，處理物業是不可避免的一環。無論是根據雙方的協議，還是法庭頒布的命令，其中一方都可以將居屋業權轉讓給另一方。申請時，需要提交絕對判令（Decree Absolute）等法律文件作實。
3. 業主婚後遷出
如果居屋的原業主結婚後，決定搬到配偶的住所長住，亦可以申請將業權轉讓給單位內其他已登記的家庭成員，例如父母或兄弟姊妹，確保物業得到妥善管理和使用。
7. 業主去世由遺產繼承人承繼
若業主不幸離世，其業權會根據遺囑或遺產繼承法，轉移給指定的繼承人。繼承人需要辦理遺產承辦手續，取得相關法律文件後，便可向房委會申請正式將業權轉到自己名下。
個人狀況相關原因
除了家庭變化，業主個人的生活軌跡出現重大轉變時，房委會也會酌情考慮其業權轉讓申請。
4. 業主移民或長居外地
業主決定移民，或需要到海外、內地、澳門等地長駐工作或定居，將業權轉讓給仍在香港單位居住的家庭成員，是一個合情合理的安排。申請時需附上簽證、居留許可或僱主證明等文件。
5. 業主為申請其他房屋福利
為了符合申請某些房屋福利（例如公務員房屋福利或申請公屋）的資格，申請人通常不能持有任何住宅物業。在這種情況下，業主可以申請將居屋業權轉讓給其他家庭成員。
8. 業主年邁（年滿65歲）
當年滿65歲，業主可以「年邁」為由，申請將物業業權轉給下一代。這可視為一種資產傳承的安排，讓年輕家庭成員承擔起業主的責任。不過，這並非免費，相關的居屋加名費用，如律師費和印花稅，仍需支付。
9. 業主身患危疾
若業主不幸患上嚴重疾病，例如癌症，房委會亦會體恤其狀況，批准其將業權轉讓給家人，以便更安心地接受治療或作出財產安排。
10. 業主被頒布破產令
當業主被法庭頒布破產令，其資產（包括居屋單位）將由破產管理署接管。為了償還債務，業權會被轉讓。這是所有原因中，唯一可能涉及金錢代價的特殊情況。
財務狀況相關原因
有時候，樓契上的名字，未必能完全反映誰是物業的「真正主人」。
6. 家庭成員曾支付大額購樓款項
假如當初購買單位時，某位家庭成員（例如子女）曾支付大部分首期，或長期承擔按揭供款，但名字卻不在樓契上。只要能提供有力的財務證明，便可以此為由，申請將其加入為聯名業主，或直接將業權轉給他，以確認其貢獻。
財務貢獻與「實質業權」的法律概念
這一點背後涉及一個重要的法律概念——「實質業權」(Beneficial Ownership)。簡單來說，法律上認為，誰為物業付出金錢，誰就擁有該物業的實質權益。即使樓契上沒有你的名字，但如果你能證明自己是主要的出資者，法理上你已擁有「實質業權」。因此，房委會接納這個原因，正是為了讓法律上的業權（Legal Title）與事實上的財務貢獻保持一致。在處理這類申請時，清晰的財務記錄和專業的法律意見尤其重要，這亦會影響最終的居屋加名印花稅和律師費計算。
【逐步教學】居屋加名申請全流程
了解清楚申請原因和資格後，下一步就是處理實際的居屋加名申請了。整個居屋加名手續看似複雜，但其實可以清晰地劃分為三大階段。只要按部就班，準備好所需文件，就能順利完成。我們將整個流程拆解，讓你一步一步跟著做。
階段一：準備及遞交申請
這是整個流程的起點，也是需要你親力親為的部分。準備工作做得好，之後的審批過程自然會更加順暢。
填妥房委會申請書 (HD7)
首先，你需要填寫一份名為「業權轉讓申請書」的居屋加名表格，編號是HD7。填寫時有幾個重點要留意：業主或所有聯名業主的簽名，式樣必須和當初買樓時簽署買賣合約的完全一樣。表格上要清楚列明轉讓業權的原因，並且不能使用塗改液修改，以確保文件的真確性。
準備相關證明文件
遞交申請書時，必須附上所有相關的證明文件副本。需要哪些文件，完全取決於你的申請理由。例如，因結婚加入配偶名字，便需要結婚證書副本。如果是因為離婚而轉名，就需要法庭頒布的離婚絕對判令副本。文件準備齊全，可以大大縮短房委會的處理時間。
遞交申請至租約事務管理處
準備好申請書和所有文件後，你便可以將它們交到你所居住屋苑的租約事務管理處。遞交申請的同時，你需要繳付一筆申請行政費，這是整個居屋加名費用的一部分。這筆費用是不論申請成功與否，都不會退還的。
階段二：房委會審批
當你遞交申請後，便進入了房委會的內部處理階段。這個階段你需要做的就是耐心等候。
房屋資助分處內部審核
收到你的申請後，個案會轉交至房屋資助分處。職員會仔細審核你提交的表格和文件，確保申請符合所有政策規定，以及你提出的轉讓理由是否在可接納的範圍之內。如果文件不齊，他們可能會聯絡你補交。
等待書面批核結果
一般來說，在收齊所有文件後，房委會大約需要六個星期時間處理。完成審批後，你會收到房委會的書面通知。如果申請獲批，你會收到一份「業權轉讓同意書」，這份文件是進行後續法律程序的關鍵。
階段三：獲批後的法律程序
恭喜你，收到同意書代表你已成功了一大半。接下來便要進入專業的法律程序，這部分需要委託律師處理。
委託律師辦理轉讓契據
收到同意書後，你便要自行尋找並委託律師，處理業權轉讓的法律文件，也就是轉讓契據（或稱送契）。這部分的居屋加名律師費，會因應不同律師樓和案件的複雜程度而有所不同。
律師將契據草稿交房委會審批
律師草擬好轉讓契據後，並不能馬上簽署。律師必須先將契據的草稿呈交給房委會的法律事務分處審批。房委會審批契據草稿亦會收取一筆法律文件審批費，這也是居屋加名費用的一部分。
處理現有按揭（如適用）
如果你的居屋單位仍有按揭未供完，業權變動是必須通知承按銀行的。你需要主動聯絡銀行，處理更改按揭的相關安排。銀行同意後，可能還需要再向房委會申請一份「轉變按揭安排申請書」的同意書。
完成法律手續並更新戶籍記錄
當房委會批准契據草稿，並且處理好按揭事宜後，你便可以和家人在律師的見證下，正式簽署轉讓契據。之後律師會安排處理居屋加名印花稅及到土地註冊處進行註冊。完成所有法律程序後，記得要將新的轉讓契據副本交回屋苑的管理處，為戶籍記錄進行更新，整個流程才算圓滿結束。
居屋加名費用解構：政府收費、印花稅及律師費
談到居屋加名，大家最關心的問題之一，肯定是整個居屋加名費用到底要多少。這筆開支絕對不是一個小數目，當中涉及政府、律師樓等多個環節的收費。要清晰預算，我們可以將總費用拆解為三大部分：政府及房委會的行政收費、最大筆的印花稅，以及專業服務的雜項開支。
政府及房委會收費
處理居屋加名手續，首先要向房委會支付幾項固定的行政費用。這些費用是處理申請的「入場券」，不論申請最終成功與否，一般都不會退還。
申請行政費
當你遞交「業權轉讓申請書」(HD7表格)時，需要一併支付一筆申請行政費。根據房委會的最新資料，這筆費用約為港幣$3,020元。這主要是用來處理你的申請個案、審核文件等行政工作的成本。
法律文件審批費
申請獲初步批准後，你委託的律師會草擬一份轉讓契據。這份契據草稿不能直接拿去註冊，而是要先交回房委會的法律事務分處審批，確保內容符合資助房屋的條款。這個審批程序需要另外支付一筆法律文件審批費，費用約為港幣$2,630元。
更改按揭安排申請費
如果你的居屋單位仍有按揭在身，業權變動很可能需要通知銀行並更改按揭安排。要取得房委會的同意去更改按揭，你需要額外填寫「轉變按揭安排申請書」(HD64表格)，並支付相關的申請費用。
主要開支：居屋加名印花稅 (Stamp Duty)
在所有居屋加名費用之中，印花稅絕對是佔比最重、最需要留意的開支。很多人以為家人之間無償轉讓就不用付稅，這是一個常見的誤解。
為何「送契」仍需繳付印花稅？
居屋加名在法律上屬於「送契」(Deed of Gift)，意思是業權轉讓不涉及金錢交易。不過，根據香港稅務法例，任何物業業權的轉讓，即使是無償贈與，稅務局都會將其視為一項資產轉移的交易。因此，居屋加名印花稅是必須繳付的，而且是按照物業當時的市值來計算。
印花稅計算方式
印花稅的金額，是根據轉讓當時物業的估值，乘以對應的稅率計算出來。舉例來說，如果一個單位由一人持有，現在想加入配偶成為聯名業主，稅務局就會視為原業主將單位一半的業權「送贈」了給配偶。印花稅就會以該單位市值的一半作為基礎來計算。
物業估值及稅率參考
要計算準確的印花稅，第一步是為你的居屋單位進行專業估價，以釐定其市值。然後，你可以使用稅務局官方網站的印花稅計算機，輸入估值後便能得知應繳的稅款。由於物業市場及稅率時有變動，直接參考官方工具是最準確的做法。
專業服務及雜項費用
除了政府收費和印花稅，你還需要預留一筆費用給提供專業服務的機構。
律師費參考
整個居屋加名手續涉及複雜的法律文件，必須委託律師事務所代為辦理。居屋加名律師費沒有劃一標準，收費會因應案件的複雜程度、律師樓的規模等因素而有所不同。一般市場上，處理一宗簡單的居屋加名個案，律師費連同雜費大約由港幣數千元至萬多元不等。建議多找幾間律師樓報價作比較。
土地註冊費及查冊費
最後，律師在辦理過程中，需要向土地註冊處進行查冊，確保物業業權清晰。完成所有手續後，新的轉讓契據亦需要到土地註冊處進行註冊，以更新業權記錄。這兩項程序會產生數百元的政府費用，通常會包含在律師的賬單之中。
生前加名 VS 身後承繼：兩大方案利弊比較
當考慮為居屋加名時，很多業主都會在兩個主要方向之間猶豫，究竟應該趁自己在生時辦理，還是透過訂立遺囑作身後安排。這兩個方案各有優劣，涉及的考慮點包括成本、手續、時間性，以及對家庭成員未來置業的長遠影響。讓我們為你深入剖析，助你作出最適合自己家庭狀況的決定。
方案一：生前辦理「居屋加名」
第一種方法，就是在生前處理好業權轉讓，直接為家庭成員辦理居屋加名手續。
優點：業權清晰，即時生效
這個方案最大的好處是業權清晰，一旦完成法律程序，新的聯名業主就即時擁有物業的法定權益。這可以避免未來可能出現的承繼爭議，因為業權已經在法律上得到確立，讓業主可以親眼看到安排落實。
缺點：成本高昂，手續繁複，新成員喪失首置身份
不過，這個方案的缺點相當明顯。首先是高昂的成本，當中最大筆開支是居屋加名印花稅。即使是送贈形式，稅局仍會根據物業估值的一半來徵收印花稅，金額可以非常可觀。再加上不可避免的居屋加名律師費及其他雜項，整個居屋加名費用絕對不是一個小數目。其次，整個居屋加名手续亦頗為繁複，需要向房委會申請，並處理大量文件。最關鍵的一點是，新加入的家庭成員會立即喪失「首次置業」身份，將來如果他們想自己買樓，便無法享受較低的印花稅率優惠，長遠來說可能得不償失。
方案二：訂立遺囑作身後承繼
另一個截然不同的做法，是透過訂立遺囑（俗稱「平安紙」）來安排身後的物業承繼。
優點：成本極低，子女保留首置身份，繼承免補地價
這個方案的吸引力在於其極低的成本。訂立一份平安紙的律師費一般只需數千元，與動輒數以十萬計的印花稅相比，開支微不足道。而且，因為業權在父母離世後才轉移，子女在這之前一直維持「無殼蝸牛」的身份，可以保留寶貴的「首次置業」資格。更重要的是，透過遺囑繼承未補地價的居屋，承繼人是豁免補地價的，只需在日後決定於公開市場出售單位時才需要補價。
缺點：業權非即時轉移
這個方案的主要缺點是業權並非即時轉移。所有安排都要待業主百年歸老後，繼承人才可以辦理承辦手續來繼承業權。在這個過程中，可能會因為家庭狀況的變化而產生一些不確定性。
決策比較：生前加名 vs 身後承繼一覽表
為了讓你更清晰地掌握兩者的分別，我們整理了一個簡單的比較表，從幾個關鍵角度進行全方位對比。
成本、手續、時效性及影響全方位對比
| 比較項目 | 方案一：生前加名 | 方案二：身後承繼（遺囑） |
|---|---|---|
| 主要成本 | 高昂（居屋加名印花稅、居屋加名律師費等） | 極低（僅數千元律師費） |
| 手續繁複度 | 複雜（需房委會審批、律師介入） | 簡單（只需訂立遺囑） |
| 業權轉移時間 | 即時生效 | 業主身故後才轉移 |
| 對子女影響 | 喪失「首次置業」身份 | 保留「首次置業」身份 |
居屋加名及業權轉讓常見問題 (FAQ)
未補地價居屋轉名後，新業主可以申請按揭嗎？
可以，政府擔保居屋送契樓的按揭申請有別於私樓
答案是可以的。很多人知道私人樓宇的「送契樓」，銀行在轉讓後的五年內通常不會批出按揭。這是因為銀行要防範原業主破產，導致物業被追討的風險。但是，未補地價居屋的情況有所不同。因為居屋有政府作為按揭擔保人，所以即使業權是以送贈形式轉讓，銀行審批按揭的取態會比較寬鬆。新業主仍然可以向銀行申請按揭，當然最終結果還是要看新業主自身的財務狀況和信貸紀錄。
為恢復子女「首次置業」身份，可否將其「除名」？
基本上不獲批，房委會為防止濫用雙重房屋福利
基本上，房委會不會批准純粹為了讓家庭成員恢復「首次置業」身份而提出的除名申請。房委會的政策原意，是為有需要的家庭提供資助自置居所，而不是讓居屋成為家庭成員回復首置身份，再去私人市場置業的工具。這種操作會被視為濫用雙重房屋福利，所以這類申請獲批的機會極微。
業主年滿65歲辦理居屋加名或轉名是否免費？
並非免費，年滿65歲僅為可接納的申請理由之一
這是一個常見的誤解。業主年滿65歲，只是房委會接納的其中一個申請業權轉讓的理由，並不是指整個居屋加名手續免費。即使申請理由獲接納，業主仍然需要支付所有相關的居屋加名費用。這些費用包括房委會的申請行政費、法律文件審批費，還有最大筆的開支，例如居屋加名律師費以及根據物業估價計算的居屋加名印花稅。
完成法律手續後，流程是否就此完結？
尚未，最後一步須將新樓契交回管理處更新記錄
尚未完結。當律師辦妥所有業權轉讓的法律文件後，整個流程還有最後一步。業主必須將新的轉讓契據副本以及最新的土地查冊紀錄，交往所屬屋苑的分區租約事務管理處。這個步驟是為了正式更新房委會的戶籍資料。完成這一步，整個居屋加名的流程才算真正畫上句號。
居屋加名一站式資源中心
在處理居屋加名的過程中，除了要清楚整個申請流程，掌握一些實用資源亦同樣重要。我們為你整理了官方表格的下載連結、實用的計算工具和常用術語解釋，讓你處理居屋加名手续時更加得心應手。
官方表格下載
辦理任何申請，第一步就是找對表格。以下是整個居屋加名程序中最關鍵的兩份居屋加名表格。
房委會表格HD7「業權轉讓申請書」
這是啟動整個業權轉讓程序的核心文件。不論你是基於哪一種原因申請，都需要填妥這份表格，並且詳細列明轉讓理由，而且附上所有相關的證明文件。
房委會表格HD64「轉變按揭安排申請書」
如果你的居屋單位仍然有按揭在身，而且加名後需要更改按揭人或條款，你就需要額外填寫這份表格。銀行會根據這份表格和房委會的批准，處理後續的按揭變更事宜。
實用計算工具
居屋加名費用是大家最關心的環節之一，特別是涉及的居屋加名印花稅。利用以下工具，可以幫助你初步預算開支。
香港稅務局印花稅計算機
即使是透過「送契」形式進行，居屋加名仍然需要根據物業估值繳付印花稅。稅務局的官方印花稅計算機，可以讓你輸入物業估價和交易性質後，準確計算出需要繳付的居屋加名印花稅金額。
網上物業估價參考
在計算印花稅之前，你需要知道物業的市值。各大銀行的網站通常都提供免費的網上物業估價服務。雖然這只是初步參考，但是足以讓你對物業價值有個概念，從而估算相關的印花稅和居屋加名律師費。
常用術語解釋
在與律師溝通或閱讀法律文件時，你可能會遇到一些專門術語。理解以下幾個常用詞語，可以令整個過程更順暢。
送契 (Deed of Gift)
送契是指在不涉及任何金錢代價的情況下，將物業業權轉讓給另一方的法律文件。房委會規定，絕大部分未補地價居屋的業權轉讓，都必須以此形式進行。
實質業權 (Beneficial Ownership)
實質業權是指即使某人的名字未在樓契上，但他因為曾出資購買或供款，而實際上擁有該物業權益的人。在申請因「家庭成員曾支付大額購樓款項」而轉名時，這個概念便非常重要。
絕對判令 (Decree Absolute)
絕對判令是法庭發出的最終離婚證明文件，代表婚姻關係正式合法結束。如果你是因離婚或分居而需要將業權轉讓給前配偶，這份文件是向房委會提交申請時不可或缺的證明。