不少業主辛辛苦苦將物業「供滿會」，手持一份「現契樓」，卻未必意識到這份磚頭資產其實是極具價值的低息融資工具。面對子女升學、生意周轉或家庭醫療等大額開支，與其申請息率高昂的私人貸款，將現契樓重按套現，無疑是更精明、更低成本的理財選擇。
然而，現契樓重按可以借多少成數？無收入的退休人士能否申請？還款期如何計算？申請流程有何關鍵？本文將為您全面拆解現契樓重按的6大核心要點，由基本概念、實際好處，到按揭成數、還款年期、申請步驟及常見疑難，助您在申請前做好萬全準備，輕鬆將物業價值轉化為靈活周轉的流動資金。
現契樓是什麼？解構現契樓重按（套現）核心概念
何謂「現契樓」？全面解構供滿樓後的完整業權
談及現契樓重按，首先要理解「現契樓」的意思。簡單來說，現契樓就是指業主已經完全清還所有按揭貸款的物業。當最後一期按揭供款完成後，業主便可以從銀行取回物業的樓契正本。此刻，業主對這個物業擁有百分之百的完整業權，物業不再有任何按揭抵押的負擔，這就是現契樓的核心概念。
什麼是現契樓重按？將物業價值轉化為流動資金的財技
當你手持一份現契樓，就等於擁有一個價值不菲但流動性較低的資產。現契樓重按，就是一種財務安排，讓業主可以將這個不動產的價值，靈活地轉化為現金流。這操作讓你在毋須出售物業的情況下，也能釋放物業價值，應對各種財務需要，是一種相當實用的理財技巧。
現契樓重按定義：將已供滿的物業再次抵押，以獲取貸款
現契樓重按的正式定義，是業主將已經供滿、沒有任何按揭在身的物業，重新抵押給銀行，申請一筆新的現契樓按揭貸款。銀行會根據物業的最新估值，批出一個特定成數的貸款額。整個過程，就是將你的磚頭資產，變回可以靈活運用的現金。
套現資金用途：生意周轉、子女升學、醫療開支等財務需要
這筆透過現契樓按揭套現出來的資金，用途非常廣泛。它可以是支持你生意擴充的周轉資金，也可以是子女到海外升學的教育基金。有些業主會利用這筆錢進行投資增值，或者作為家人的醫療儲備，甚至用來幫助下一代支付置業首期，讓資產發揮更大的傳承價值。
現契樓重按 vs 轉按套現：釐清兩者操作基礎與分別
很多人會將「現契樓重按」與「轉按套現」混淆，雖然兩者都能獲取現金，但它們的操作基礎和適用對象完全不同。釐清兩者的分別，有助你選擇最適合自己情況的方案。
適用對象分野：現契樓業主 vs 仍有按揭在身的業主
最根本的分別在於物業當時的按揭狀況。現契樓重按的申請人，必須是已經供滿樓、手上持有樓契的業主。而轉按套現的申請人，則是物業本身仍有按揭貸款未還清的業主，他們只是將現有的按揭由A銀行轉移到B銀行，並在過程中把握物業升值的機會，套取額外資金。
套現基礎分野：基於整個物業價值 vs 基於物業升值部分
兩者計算套現金額的基礎也不同。現契樓重按因為物業本身沒有任何債務，所以貸款額是基於整個物業的當前估值去計算。相反，轉按套現可提取的資金，主要是基於物業的升值部分，即「新承造的貸款額」減去「需要償還給舊銀行的貸款餘額」之後的差額。
為何考慮申請現契樓重按？三大核心好處與財務優勢
當你擁有一層已經供滿的現契樓，這不僅代表一份安穩，其實更是一筆可以靈活調動的寶貴資產。許多業主可能未曾想過，透過現契樓重按，可以將這份不動產的價值釋放出來，帶來意想不到的財務彈性。申請現契樓按揭並非只是為了借貸，它背後蘊含著三大核心好處，從獲取資金、保障資產到家庭規劃，都能為你帶來實質優勢。
好處一：獲取低息靈活資金，應對人生不同階段
相對私人貸款，按揭利率更低，還款期更長
人生總會遇到需要大額資金的時刻，例如裝修家居或應付突發開支。這時候，很多人第一時間會想起私人貸款。但是，私人貸款的利率普遍較高，而且還款期相對短，每月還款壓力不輕。現契樓重按則完全不同，因為有物業作為抵押品，銀行批出的利率一般會跟隨市場上的一手按揭利率，遠比私人貸款低。而且還款期最長可以達到三十年，讓你能夠以更輕鬆的節奏去管理財務。
應對子女置業、海外升學、移民或創業等大額開支
當子女長大成人，你可能會希望幫助他們支付置業首期，或者支持他們到海外升學、實踐創業夢想。這些人生大事的開支動輒數十萬甚至過百萬元，單靠儲蓄未必足夠。透過現契樓重按套現，就可以將物業的價值轉化為一筆可觀的現金，讓你更有力地支持家人的未來發展，同時不需要出售自己辛苦打拼得來的安樂窩。
好處二：妥善保管樓契，避免遺失變「無契樓」的重大風險
自行保管樓契的潛在風險（火災、盜竊、損毀）
樓契是證明物業完整業權的唯一正本文件，重要性不言而喻。將樓契正本存放在家中，其實存在不少潛在風險。假如不幸遇上火災、盜竊，或者因潮濕、蟲蛀等問題導致樓契嚴重損毀，後果將會非常嚴重。一旦樓契遺失，物業便有機會變成「無契樓」，日後不論是買賣或承造按揭，過程都會變得極為繁複，甚至可能影響物業的價值。
經重按將樓契交由銀行保險庫存放，屬極安全的保管策略
申請現契樓重按的其中一個附加好處，就是樓契的保管問題迎刃而解。完成按揭手續後，樓契正本會交由銀行存放在其專業保險庫內，直至貸款完全還清。銀行保險庫的保安系統極為嚴密，能提供防火、防盜、防潮的全方位保護。這可以說是一種極度安全的保管策略，讓你無須再為樓契的存放問題而費心。
好處三：一份為兩代人而設的跨代財務規劃工具
父母提前釋放資產價值，為子女提供首期支援
現契樓重按不僅是一個個人的理財工具，更可以成為一份為兩代人精心設計的財務規劃藍圖。面對高昂的樓價，年輕一代要儲夠首期絕非易事。作為父母，可以利用自己已供滿的現契樓申請重按，提前釋放物業資產的部分價值，為子女提供一筆關鍵的首期支援，幫助他們早日實現置業目標，建立自己的家庭。
作為家庭資產傳承的靈活部署，簡化未來繼承程序
從長遠來看，將部分不動產價值轉化為流動現金，亦有助於家庭資產的傳承規劃。現金相比物業，在分配上更具彈性。如果家庭有多名子女，未來在處理遺產時，現金可以更簡單直接地進行分配，避免了因如何處置物業而可能產生的家庭矛盾，讓資產傳承的過程更加順暢和諧。
【關鍵審批】現契樓重按可以借多少？一文看懂按揭成數
當你擁有一層現契樓，考慮進行現契樓重按時，最關心的問題自然是：「究竟可以借到多少錢？」這個問題的答案，核心在於「按揭成數」。這並非一個固定數字，而是銀行根據申請人的財務背景和物業狀況作出的一個綜合評估。下面我們就逐一拆解影響貸款額的關鍵因素。
影響現契樓重按成數的核心因素
銀行審批現契樓按揭時，主要會從兩個大方向評估風險與還款能力，從而決定最終的按揭成數。
有固定收入 vs 無固定收入（如退休人士）的審批分野
銀行最先看的是申請人有沒有穩定的收入來源。如果你是定時出糧的上班族，銀行會以「入息審查」為基礎，評估你的還款能力。相反，如果你是退休人士、家庭主婦或自由工作者，沒有固定的月薪證明，銀行則會轉用「資產審批」的方式，主要審視你擁有的總資產價值。這兩種不同的審批路徑，會直接導致按揭成數的差異。
持有多於一個按揭物業的成數扣減（一般需扣減一成）
另一個重要因素是，申請人名下是否還有其他未供滿的按揭物業。根據金融監管機構的指引，若申請人本身已有按揭在身，再為現契樓申請重按套現，其按揭成數上限需要扣減一成。例如，原本最高可借七成，就會降至六成，這是銀行控制信貸風險的標準做法。
不同財務狀況下的按揭成數上限詳解
了解了基本審批框架後，我們來看看在不同情況下，按揭成數的具體上限是多少。
有穩定收入申請人：通過入息審查，最高可達物業估值七成
對於有穩定收入、能夠通過銀行入息要求的申請人，現契樓重按的成數相對清晰。在目前政策下，套現用途的按揭成數上限一般為物業估值的七成。只要你的收入足以支持供款，獲取這個成數的機會就相當高。
無收入/退休人士：基於資產審批，成數上限一般為四至五成
對於沒有固定入息證明的退休人士，銀行的取態會比較審慎。在「資產審批」的基礎上，銀行普遍只會批出物業估值四成至五成的貸款額。因為銀行無法單純從收入評估還款能力，所以會透過降低成數來管理風險。
無收入人士如何爭取更高按揭成數？
即使沒有固定收入，也不代表只能接受較低的按揭成數。你可以主動出擊，運用以下技巧，向銀行證明你的財務實力。
技巧一：證明持有足夠支付12至24個月供款的流動資金
你可以向銀行展示你持有充裕的流動資金，例如現金、定期存款等，金額足以覆蓋未來12至24個月的按揭供款。這個舉動能大大增強銀行的信心，證明你即使在沒有收入的情況下，依然有足夠的儲備應付還款，從而有機會獲批更高的成數。
技巧二：利用股票、基金等額外資產作掛鈎，增加貸款額
除了物業本身，你持有的其他投資資產，如股票、債券或基金，也可以成為爭取更高貸款額的籌碼。部分銀行在審批時，會考慮這些額外資產的價值，並以此為基礎提供額外的貸款額度。這種操作讓你的總貸款額有機會超越原本五成的上限，達到更理想的水平。
現契樓重按與按揭保險：為何無法申請高成數按保？
有些人可能會問，既然首次置業可以透過按揭保險做到八成甚至九成按揭，為何現契樓重按卻不行？
解釋按揭保險主要適用於新購物業，不適用於套現用途
原因很簡單，按揭保險計劃的設立初衷，是為了協助市民更容易置業安居，屬於置業用途。而現契樓重按在本質上屬於套現融資，資金用途並非購買自住物業。因此，按揭保險並不適用於任何形式的套現申請，申請人只能依循銀行傳統的按揭成數上限進行審批。
【還款年期計算】如何為現契樓重按攤長還款期？
申請現契樓重按，除了關心利率與貸款額，還款期的長短也直接影響每月的供款壓力。很多人都希望將還款期盡量拉長，目標是做到最長的30年。不過，銀行審批現契樓按揭的還款期，並非隨意決定，而是依據一套清晰的準則，主要受申請人年齡及物業樓齡這兩大因素限制。
銀行計算按揭還款期的兩大公式
要了解自己大概能獲批多長的還款期，可以先認識銀行內部普遍採用的兩條計算公式。銀行會分別計算，然後選取年期較短的結果作為最終批核標準。
「75減人齡/樓齡」：市場普遍採用的標準
市場上大部分銀行，都會使用「75減」這條公式來釐定還款期。計算方法很簡單，就是將75減去申請人的年齡，或者減去物業的樓齡。例如，一位60歲的業主申請重按，最長的還款期就是15年（75 – 60）；如果物業樓齡為40年，那最長還款期就是35年（75 – 40）。銀行會取兩者中的較短者，所以在這個例子中，還款期最長就是15年。
「80減人齡/樓齡」：部分銀行提供的較寬鬆選項
雖然「75減」是主流，但也有部分銀行提供較為寬鬆的審批標準，改用「80減」的公式。沿用剛才的例子，同樣是60歲的業主，在這條公式下，還款期就有機會延長至20年（80 – 60）。這短短五年的差距，足以令每月供款額大幅降低。因此，在申請前比較不同銀行的計算方法，是爭取更長還款期的第一步。
高齡業主方案：增加年輕擔保人以延長還款期
對於年紀較大，或者物業樓齡偏高的業主，單靠比較銀行，未必能取得理想的還款年期。這時候，可以考慮增加一位年輕的家庭成員作為按揭擔保人，這是一個相當有效延長還款期的策略。
擔保人如何從根本改變還款期計算基礎？
增加擔保人的原理，是從根本上改變了銀行計算還款期的基礎。當按揭申請中包含擔保人時，銀行便會以所有借款人及擔保人之中，最年輕一位的年齡作為計算基準。這樣一來，原本因年長業主而縮短的還款期，就能夠被「重新設定」。
以最年輕家庭成員計算，有機會獲批最長30年還款期
假設一位65歲的業主，希望為自己的現契樓申請重按。如果單獨申請，即使在最寬鬆的「80減」公式下，還款期最多也只有15年。但如果他加入30歲的兒子作為擔保人，銀行便會用兒子的年齡來計算，即80減30，得出50年。由於按揭還款期上限為30年，因此他將有極大機會獲批最長的30年還款期，讓每月供款變得非常輕鬆。
擔保人需考慮的權利、責任與對未來信貸的影響
雖然增加擔保人好處明顯，但這位擔保人也必須清楚了解當中所涉及的權利與責任。首先，擔保人對物業沒有任何擁有權。其次，在法律責任上，擔保人需要為整筆按揭貸款負上全責，假如業主未能還款，銀行有權直接向擔保人追討所有欠款。最後，這筆按揭紀錄會顯示在擔保人的信貸報告（TU）上，會影響他未來的借貸能力，例如日後自己申請按揭時，審批額度可能會因此降低。所以，在作出決定前，家庭成員之間必須有充分的溝通與共識。
現契樓重按申請流程：由準備到放款四大步驟
當你全面了解現契樓的潛力後，自然會想知道實際操作的流程。申請現契樓重按的過程其實相當清晰，主要分為準備、審批、簽約及放款幾個階段。只要跟著以下步驟逐一完成，將物業價值轉化為流動資金便會變得直接簡單。
步驟一：前期準備與提交申請
這是整個現契樓按揭旅程的起點，充分的準備可以讓後續流程更加順暢。
諮詢與估價：聯絡銀行或專業按揭轉介公司
第一步是收集資訊。你可以直接聯絡心儀的銀行，查詢他們提供的現契樓重按計劃；或者，尋求專業按揭轉介公司的協助，他們能為你比較不同銀行的方案，找出利率及回贈最優惠的選擇。在這個階段，記得為你的物業做一個初步估價，這樣你就能對可套現的金額有一個基本概念。
文件清單：身份證明、入息/資產證明及樓契正本
準備好文件是申請成功的關鍵。一般而言，你需要備妥香港身份證、最近三個月的住址證明。此外，銀行會根據你的財務狀況要求提供入息證明（如稅單、糧單）或資產證明（如銀行月結單、股票投資組合）。最重要的文件，當然是證明你擁有完整業權的樓契正本。
步驟二：銀行審批與法律程序
提交申請後，便進入銀行的內部審批及相關的法律程序。
審核信貸紀錄（TU）與還款能力
銀行會查閱你的環聯（TU）信貸報告，評估你的信貸紀錄是否良好。同時，銀行會根據你提交的入息或資產文件，嚴謹計算你的還款能力，確保貸款風險在可控範圍內。一個健康的信貸評級與穩定的還款能力，是獲取理想貸款額的基礎。
委派估價行實地驗樓，評估物業狀況
為確保物業估值的準確性，銀行通常會委派專業的估價行到單位作實地視察。估價師會評估物業的內部狀況、維修保養情況，以及是否存在任何僭建物，這些因素都可能影響最終的估價及批核結果。
委託律師樓處理按揭契等法律文件
在重按過程中，你需要委託律師樓處理所有法律文件。律師會為你處理新的按揭契、進行土地查冊，確保物業的業權清晰，並代表你與銀行處理所有法律相關事宜，保障整個交易合法合規。
步驟三：簽署合約與收取款項
當所有審批及法律程序準備就緒，就來到最後簽約收款的階段。
審閱及簽署按揭貸款信（Offer Letter）
銀行正式批出貸款後，你會收到一份按揭貸款信（Offer Letter）。這是一份正式的合約，詳細列明了貸款金額、利率、還款年期及各項條款。請務必仔細閱讀所有內容，確認無誤後便可以簽署作實。
完成法律程序後，銀行正式發放貸款
在你簽署貸款信及律師完成所有法律文件註冊後，銀行便會將貸款金額發放至你的代表律師樓戶口，再由律師樓轉交給你。至此，整個現契樓重按流程便大功告成。
相關費用一覽：律師費、火險及其他雜費
在申請過程中，會產生一些相關費用。最主要的開支是律師費，費用涵蓋處理所有法律文件及查冊等服務。另外，銀行會規定你必須為物業購買火險，這是保障抵押品的基本要求。部分銀行可能還會收取估價費等雜費，但有時亦會提供豁免優惠。
現契樓重按常見問題 (FAQ) 與解決方案
在了解現契樓重按的基本概念與好處後，實際申請時總會遇到一些個別情況。這裡整理了幾個業主最常遇到的問題，並提供清晰的解決方案，讓你的套現過程更順暢。
Q1：樓契正本遺失，還能申請現契樓重按嗎？
處理方法：到土地註冊處宣誓，申請「樓契核證副本」再作申請
樓契正本是物業擁有權的最終證明，一旦遺失是無法補領的。不過，這不代表完全無法申請現契樓按揭。處理方法是，業主需要委託律師協助，到土地註冊處進行宣誓，詳述遺失樓契的經過，並聲明樓契未有作其他抵押。完成宣誓後，便可申請一份具法律效力的「樓契核證副本」（Certified True Copy）。銀行一般會接納這份文件，作為樓契正本的替代品，讓你可以繼續完成按揭申請。
Q2：銀行驗樓時發現物業有僭建物，會否影響審批？
銀行審批現契樓重按時，通常會派員上門驗樓，而僭建物是其中一個重點關注項目。處理方式主要視乎僭建物的嚴重性。
非結構性僭建：一般要求簽署承諾書處理
如果只是小規模、非結構性的改動，例如冷氣機架或非承重牆的輕微改動，銀行通常不會直接拒絕申請。它們一般會要求業主簽署一份承諾書，聲明業主會自行承擔所有因僭建物而引起的法律責任及維修費用，這樣銀行便會繼續處理審批。
結構性僭建：或需從估價中扣除清拆費再計算貸款額
如果僭建物涉及樓宇結構安全，例如主力牆改動或加建永久簷篷，銀行的處理便會審慎得多。它們會委託估價行評估清拆該僭建物的所需費用，然後在物業的市場估價中先扣除這筆費用，再以餘下的估值計算最終的貸款額度，這會直接影響你能套現的金額。
Q3：現契樓正在出租，會影響按揭申請嗎？
解決策略：預先向不同銀行查詢，部分銀行接受「免驗樓」申請
物業正在出租本身不影響申請資格，但可能會帶來操作上的困難，主要是銀行需要安排職員上門驗樓，而租客未必願意配合。最好的解決策略是，在提交申請前，主動向不同銀行或按揭轉介公司查詢，了解它們對已出租物業的驗樓政策。部分銀行對於大型屋苑或樓齡較新的物業，有機會提供「免驗樓」的選項，這樣便能避免因租客問題而延誤整個審批進度。
Q4：現契樓重按可選哪些按揭計劃？利率與回贈如何？
申請現契樓重按，在按揭計劃的選擇上其實與一般新購物業的按揭沒有分別。
可選H按、P按或定息按揭，與一般新造按揭無異
業主可以根據個人財務狀況及對利率走勢的預期，自由選擇市場上主流的按揭計劃，包括與銀行同業拆息掛鈎的H按、與最優惠利率掛鈎的P按，或是利率在指定年期內固定的定息按揭。
利率及現金回贈一般緊貼市場最新水平
在利率及現金回贈方面，現契樓重按同樣能享有市場上最新的優惠。銀行之間的競爭激烈，因此提供的條款通常與新造按揭看齊，讓你能夠以具競爭力的資金成本，靈活調動資產。