物業升值，想善用資產套現一筆資金作周轉或實現理財目標？「加按」是不少業主的首選方案，但面對坊間林林總總的資訊，您是否清楚加按、轉按與二按的實際分別？其英文術語如 Further Advance、Top-up Loan 又應如何理解？本文將為您一文看清「加按英文」的核心定義，終極比較三大套現方案的利弊，並提供詳盡的申請條件、利率考量及審批關鍵全攻略，助您在不同市況下，都能制定最精明的按揭決策。
加按是什麼意思？拆解「加按英文」定義與應用
當物業升值，不少業主都會思考如何善用這筆「紙上財富」，而了解「加按英文」的相關概念就是第一步。簡單來說，「加按」的意思是指物業持有人，向原來提供按揭的同一家銀行，申請增加貸款額度，將物業升值的部分套現成靈活資金。這是一個建基於現有按揭關係上的增貸過程，讓你毋須大費周章轉換銀行，便能釋放資產價值。
「加按」的常用英文翻譯 (Further Advance)
在銀行文件或與專業人士溝通時，最常用來指代加按的英文是 “Further Advance”。這個詞語準確地表達了在原有貸款（Advance）之上，進一步（Further）獲取資金的概念。雖然坊間或會聽到其他說法，不過在正式的按揭申請與法律文件中，”Further Advance” 是最標準和專業的用語。
加按、套現再融資有何不同？(Further Advance vs. Top-up vs. Cash-out Refinance)
很多人會將「加按」與其他融資方式混淆，但它們在操作上其實有根本分別。
「加按」(Further Advance) 是在原有的按揭貸款之上，額外增加一筆新的貸款。你的舊有貸款可以繼續沿用本來的利率和條款，只有新增的貸款部分會採用新的合約條款。
「套現再融資」(Cash-out Refinance) 則是一個「清舊換新」的過程。你會向銀行申請一筆全新的、總額更大的貸款，用來一次過還清舊有的按揭餘額，而多出來的部分就成為你可以動用的現金。這個操作通常在「轉按」（Refinance 或 Remortgage）至另一家銀行時一併進行，目的是獲取更佳利率同時套現資金。
加按在法律文件中的關鍵條款
隨著銀行按揭法律文件的演變，現時申請加按的程序已比過去簡化。這主要歸功於兩項關鍵的法律文件與條款，讓業主在申請時省卻了重新簽訂整份按揭契的繁複步驟。
按揭契據中的「所有金額」(All Monies) 條款
現今大部分銀行採用的按揭契據（Mortgage Deed）都屬於「所有金額按揭」（All Monies Mortgage）。這條款的意思是，你抵押的物業不僅是為最初的按揭貸款作擔保，同時也為你現在及將來拖欠該銀行的「所有款項」作擔保。正因如此，當你向同一家銀行申請加按時，銀行不需要為你重新草擬一份新的按揭契據，因為原有的文件已經涵蓋了這筆新增的貸款。
申請時簽署的「提供貸款通知書」(Facility Letter)
既然不用重簽按揭契據，那實際上需要簽署什麼文件呢？答案就是一份「提供貸款通知書」(Facility Letter)。這份文件可視為原有按揭合約的一份補充協議，它會清晰列明這次加按貸款的具體條款，例如新增的貸款金額、利率、還款年期及每月供款等。一旦簽署作實，銀行便會安排放款，整個過程相對轉按快捷簡便。
【表格比較】加按、轉按、二按終極分別
當物業升值，想將「磚頭」變成靈活資金時，市面上主要有「加按」、「轉按」和「二按」三個方案。雖然目的都是套現，但它們在操作、利率以至審批機構上都有根本分別。很多人對它們的意思感到混淆，特別是想了解加按英文 (Further Advance) 和其他方案的分別。以下我們將透過詳細比較，助你理清思路。
一表看清：加按、轉按、二按核心差異比較
為了讓你一眼看懂，我們整理了這三個方案最核心的分別：
| 特性 | 加按 (Further Advance) | 轉按 (Refinance / Remortgage) | 二按 (Second Mortgage) |
|---|---|---|---|
| 貸款機構 | 同一間原按揭銀行 | 另一間新銀行 | 另一間財務機構（非一按銀行） |
| 利率水平 | 與一按利率相若或稍高 | 通常是當時市場上最低的利率 | 最高，遠高於一按及私人貸款 |
| 現金回贈 | 通常沒有或較少 | 有，是主要吸引力之一 | 通常沒有 |
| 申請手續 | 相對簡單，因銀行已有你的資料 | 較繁複，需向新銀行重新提交所有文件 | 手續簡單，審批寬鬆 |
| 審批時間 | 較快 | 較長，涉及轉換銀行及律師樓程序 | 最快，可即日批核 |
| 法律費用 | 可能需要，但費用較低 | 需要，涉及解除及重造按揭契 | 需要 |
| 壓力測試 | 需要 | 需要 | 通常不需要 |
如何選擇？三大方案的決策考量
看過表格後，你可能會問，到底哪一個方案最適合自己？答案完全取決於你的個人財務狀況、資金需求緊急程度，以及對利率和成本的敏感度。讓我們深入分析不同情況下，應該如何作出明智選擇。
情況一：為何選擇「加按」(Further Advance)
如果你對現時的按揭計劃感到滿意，利率也算合理，只是需要一筆額外資金作周轉，例如家居裝修或子女升學，那麼「加按」就是最直接的選擇。
因為是向同一間銀行申請，程序相對簡化。銀行已存有你的物業及還款紀錄，審批過程會比轉按快捷。雖然加按通常沒有現金回贈，但勝在手續方便，能較快解決你的資金需要。這就是「加按 意思」的核心，在現有基礎上增加貸款，簡單直接。
情況二：為何選擇「轉按」(Refinance / Remortgage)
如果你發現市場上有其他銀行提供更低的利率，而且提供吸引的現金回贈，選擇「轉按」便能一舉兩得。轉按的意思是將整筆按揭貸款由A銀行轉移至B銀行，過程中不但可以套現物業升值的部分，更能享受新銀行的低息優惠，長遠節省利息開支。
雖然轉按的申請程序較繁複，需要重新提交入息證明、通過壓力測試，並涉及律師樓的費用，但如果現金回贈足以抵銷相關開支，而新利率又能大幅減輕你的供款壓力，這絕對是精明理財的好時機。
情況三：為何選擇「二按」(Second Mortgage)
「二按」通常是業主在無法通過銀行加按或轉按審批時的選擇。例如，你的信貸評級 (TU) 不佳、未能提供足夠的入息證明，或者急需一筆遠超銀行估值的貸款。
二按是向另一間財務公司（而非銀行）申請貸款，物業的一按繼續由原銀行持有。由於財務公司承擔的風險較高（一旦物業被拍賣，其償還次序在銀行之後），所以二按的利率會非常高。它的優點是審批極快，且通常豁免壓力測試。但選擇前必須仔細衡量自己未來的還款能力，避免陷入沉重的債務負擔。
加按套現有何好處？一文看清申請條件與審批關鍵
當物業升值，不少業主都會考慮申請加按，想知道「加按英文」Further Advance 如何幫助自己實現理財目標。加按套現英文又稱 Cash-out Refinance，意思是在原有按揭基礎上，向同一家銀行申請額外貸款，將物業的升值部分轉化為流動資金。這筆資金不僅用途靈活，而且相比其他貸款產品，具備更多吸引之處。
活用物業升值：加按的四大核心優勢
首先，加按的最大優勢在於其低廉的利息成本。由於貸款有物業作抵押，銀行承擔的風險較低，因此批出的利率通常遠比私人貸款或信用卡分期低，有助大幅節省利息開支。
其次，還款期更具彈性。加按的還款年期可以與原有按揭貸款的剩餘年期看齊，最長可達三十年。較長的還款期意味著每月的供款壓力相對輕鬆，讓你的資金規劃更有預算。
再者，貸款額度更高。私人貸款的額度通常受申請人月薪所限，但加按則直接與物業的升值潛力掛鈎。只要物業有足夠的升值空間，便有機會套現一筆可觀的資金，應付各種大額開支。
最後，資金用途自由度高。銀行一般不會嚴格限制加按套現所得資金的用途，你可以靈活運用於生意周轉、投資增值、子女升學或家居裝修等不同層面，滿足個人及家庭的長遠規劃。
誰適合申請加按？三大常見情境
了解加按的好處後，你可能會想，自己是否適合申請？以下三個常見情境，可以讓你更清晰地了解加按的實際應用。
情境一：家居裝修、子女升學
家庭總有不同階段的需要。無論是想為家居進行一次大翻新，提升生活質素，還是為子女準備海外升學的教育基金，這些開支動輒數十萬甚至過百萬。利用物業加按套現，可以一次過獲取所需資金，而且還款期長，利息低，避免了申請多筆高息貸款的煩惱。
情境二：生意周轉、短期投資
對於營商人士或投資者而言，現金流就是命脈。當生意上遇到突發的資金周轉需求，或市場上出現了難得的投資機遇，加按就能提供一筆低成本的「彈藥」。相比起繁複的商業貸款，加按的審批流程相對直接，能助你更快把握時機。
H44: 情境三：整合高息卡數或私人貸款 (Debt Consolidation)
如果你手頭上有多項利息高昂的卡數或私人貸款，每月被還款追得喘不過氣，加按就是一個理想的債務整合方案。透過申請一筆較大額的低息加按貸款，一次過清還所有高息債務，從此你只需要集中處理一項利率較低的按揭供款，不但能減輕每月還款負擔，更能節省龐大的利息支出。這也是「加按 意思」中，最能體現其理財優勢的一環。
申請前必讀：銀行審批五大關鍵條件
雖然加按好處多多，但銀行審批時有其嚴謹的標準。在遞交申請前，必須確保自己符合以下五個關鍵條件，才能提高成功獲批的機會。
物業需有足夠升值空間
這是申請加按的基礎。銀行會為你的物業重新進行估價，只有當最新的估值高於你尚欠的按揭餘額，並且有足夠的差額，銀行才會考慮批出額外貸款。可套現的金額，大致是「最新估值 x 銀行最高按揭成數 – 未償還貸款額」。
穩定的入息與還款能力證明
銀行會將加按視為一筆全新的貸款申請，因此會要求你提供最新的入息證明，例如近期的糧單、稅單或銀行月結單。銀行會重新計算你的「供款與入息比率」(DTI)，確保你在增加供款後，每月總還款額不會超出入息的指定比例。
必須通過壓力測試
除了計算供款與入息比率，申請人還必須通過金管局規定的壓力測試。銀行會假設在現有利率上增加指定百分點，然後再計算你的還款能力，以確保即使未來利率上升，你依然有足夠能力應付按揭供款，財務狀況保持穩健。
良好的信貸評級 (TU Report)
銀行在審批過程中，必定會查閱你的信貸報告 (TU Report)。一份良好的信貸報告，代表你有準時還款的習慣，是負責任的借款人。假如報告中有逾期還款紀錄或過高的信貸使用度，都會直接影響信貸評級，甚至可能成為銀行拒絕申請的主要原因。
當時的銀行按揭政策
最後，銀行的按揭政策並非一成不變。它會受到宏觀經濟環境、政府樓市政策以及銀行自身風險管理策略的影響。例如在經濟前景不明朗或加息週期時，銀行的審批標準可能會相對收緊。因此，申請時的市場大環境也是一個重要的考慮因素。
利率環境決策：加按 vs 轉按的最佳時機
談到加按英文 (Further Advance)，許多人只想到如何從物業升值中提取資金，但其實選擇「加按」還是「轉按」，是一門需要配合利率環境的理財藝術。這不單是理解加按意思那麼簡單，更是關乎你未來幾年，甚至十幾年的利息開支。因為在不同的經濟週期，選對了方法，可以幫你省下一筆可觀的利息。下面我們會拆解在兩種主要的利率環境下，你應該如何作出最精明的決定。
高息環境：保留低息舊按揭，選用「加按」策略
假設你幾年前做了一個利率極低的按揭計劃，而現在市場普遍加息，新造按揭的利率比你現有的高出不少。這個時候，如果你想為物業進行加按套現英文財務安排，最佳策略就是向原有的銀行申請「加按」。
這樣做的原理很簡單，就是為了保護你手上那份珍貴的低息舊合約。申請加按，銀行只會針對你新提取的資金部分，以當前的市場利率計算利息。你原有的貸款餘額，則可以繼續享受舊有的低利率。這個做法將新舊貸款的利息分開處理，避免將整筆貸款轉為高息，是高息環境下控制利息成本的最有效方法。
減息週期：把握時機進行「轉按」以節省利息
情況反過來，如果市場進入減息週期，新批核的按揭利率比你現有的按揭計劃更低，這就是考慮「轉按」的黃金時機。
進行轉按，意思是你向另一間銀行申請一筆全新的貸款。這筆新貸款的金額，會是「原有未償還貸款」加上「你想套現的金額」的總和。新銀行批出貸款後，會先用其中一部分資金幫你還清舊銀行的按揭，餘下的部分就是你可以自由使用的現金。這樣操作的最大好處是，你的整筆貸款，包括舊債和新資金，都能即時享受市場上最新的低利率，達到套現和慳息的雙重目標。
善用套現資金：活用高息存款掛鈎戶口 (Mortgage Link) 對沖利息
不論你選擇了加按還是轉按，當一筆資金到手後，如果未有即時用途，千萬不要讓它閒置在普通的儲蓄戶口。一個聰明的做法，是將資金存入高息存款掛鈎戶口（Mortgage Link）。
這種戶口的存款利息，會與你的按揭貸款利率掛鈎，兩者完全相同。你將套現的資金存入去，所賺取的利息就可以直接抵銷同等金額的按揭利息支出，變相令這部分的貸款接近零成本。而且，戶口內的資金是活期的，你可以隨時提取使用，靈活性極高。需要留意的是，這類戶口的高息存款額通常設有上限，普遍是按揭貸款餘額的一半。
特殊物業加按指南：居屋、公屋及村屋篇
談及加按英文（Further Advance）這個概念，應用在一般私人樓宇上相對直接。不過，如果你持有的是居屋、公屋或村屋，情況就稍有不同了。這些特殊物業在申請加按時，會遇到一些獨有的規則與考量。這部分內容就是為你拆解這些物業的加按流程與關鍵注意事項。
已補地價居屋：申請流程與私樓相若
如果你的居屋單位已經完成補地價手續，那整個加按申請過程就變得簡單許多。已補地價的居屋，在法律上等同於私人樓宇，可以在公開市場自由買賣與抵押。
因此，你只需要像一般私樓業主一樣，直接向承造按揭的銀行提出申請。銀行會根據物業的最新估價、你的入息水平、信貸報告（TU）等因素作全面評估，並且申請人同樣需要通過壓力測試。基本上，整個流程與標準都與私樓的加按申請沒有太大分別。
未補地價居屋/公屋：向房委會申請的限制與途徑
對於未補地價的居屋或公屋業主，想申請加按套現英文（Cash-out Refinance）就面對較多限制。因為政府仍然是物業的擔保人，並且設有轉讓限制，所以處理方式完全不同。
為何銀行一般不受理？
銀行之所以一般不受理未補地價居屋或公屋的加按申請，主要原因是風險。這些單位的業權帶有轉讓限制，不能在公開市場上自由出售。萬一業主斷供，銀行也無法像處理私樓一樣，輕易地將單位出售來償還債務。這種限制大大增加了銀行的信貸風險，所以它們不會在沒有房屋委員會（房委會）同意下，承造任何形式的加按。
房委會批准的特殊情況
雖然銀行不受理，但在某些特殊情況下，房委會還是會酌情批准業主的加按申請。這些情況通常與緊急或突發的個人財務困難有關，例如：
- 籌集醫藥費應付嚴重疾病
- 家庭成員升學的教育開支
- 支付殯殮費
- 因離婚或分居，需要支付給前配偶樓宇業權的費用
- 應付因生意出現財政困難，以致面臨破產訴訟
要留意的是，申請加按的理由必須是真實且迫切的，房委會不會批准用作投資、個人消費或整合非必要貸款等用途的申請。
申請流程及注意事項
如果你符合上述的特殊情況，可以依照以下步驟申請：
- 向房委會申請：首先，業主必須向房委會遞交「加按」申請，並提供所有相關的證明文件，例如醫院發出的醫療費用單據、大學的學費通知書等，以證明資金用途。
- 取得「同意書」：房委會審批後，若認為理由充分，便會發出「同意書」。
- 向銀行正式申請：業主取得房委會的同意書後，才能向承造按揭的銀行正式提交加按申請。
整個過程需時較長，而且房委會有最終決定權，批准與否視乎個別個案情況。此外，獲批的貸款額度會嚴格跟隨你所申報的實際開支，未必能用盡物業的升值空間。
村屋加按的額外考慮因素
村屋的加按申請，比一般分層單位更為複雜，銀行在審批時會有額外的考慮因素。
首先是業權與路權問題。銀行會非常仔細地審查村屋的地契，確保業權完整清晰。如果是丁屋，銀行會確認其轉讓限制是否已經解除（即是否已補地價）。同時，通往村屋的道路的路權亦是審批關鍵，若道路是私人路而沒有正式的通行權契約，銀行可能會拒絕申請。
其次是估價與僭建物。村屋的估價差異可以很大，銀行委託的估價行會比較保守。而且，很多村屋都存在僭建物問題。銀行會核對圖則，如果發現有嚴重的僭建物，可能會直接影響審批結果，或大幅調低貸款額。因此，村屋業主在申請前，最好先確保物業的業權、路權及建築狀況符合銀行的基本要求。
加按常見問題 (FAQ)
Q1: 申請加按需要再找律師嗎？費用是多少？
當你考慮申請加按，了解其英文 mortgage further advance 的意思很重要。因為加按是向同一間銀行申請增加貸款，所以整個過程比轉按簡便得多。現時大部分的按揭契據都屬於「所有金額」(All monies) 類型，這份文件已經涵蓋了你未來向銀行申請的所有貸款。所以，你通常不需要重新聘請律師和簽訂新的按揭契據，銀行只需要你簽署一份「提供貸款通知書」(Facility Letter) 確認新的貸款條款。這代表你可以節省數千至過萬元的律師費，銀行可能只會收取小額的手續費或估價費。
Q2: 加按的貸款額是如何計算的？
銀行計算加按貸款額度有一個清晰的公式。首先，銀行會為你的物業重新估價。然後，用最新的估價乘以銀行批准的最高按揭成數，再減去你目前尚未償還的按揭餘額，得出的就是你最高可以套現的金額。
計算公式如下：
(物業最新估價 x 銀行最高按揭成數) – 現有按揭貸款餘額 = 最高可加按金額
例如，你的物業最新估價是800萬港元，銀行最高可借六成(480萬港元)，而你目前的按揭餘額尚有300萬港元。那麼，你最高可申請的加按金額就是180萬港元 (480萬 – 300萬)。
Q3: 信貸評級 (TU) 差會影響加按申請嗎？
會的，信貸評級(TU)是銀行審批加按申請的關鍵文件之一。銀行會將你的加按申請視為一筆全新的貸款審批。所以，銀行一定會查閱你最新的信貸報告，去評估你的信貸風險。如果你的信貸評級較差，例如有逾期還款紀錄或過高的信貸使用度，銀行可能會認為你的還款能力存在風險。這可能導致申請被拒絕，或者獲批的貸款額減少，甚至影響新批核貸款的利率。維持良好的信貸紀錄對任何貸款申請都非常重要。
Q4: 加按審批時間一般要多久？
加按的審批時間通常比轉按快。因為申請是向同一間銀行提交，銀行已經存有你大部分的個人和物業資料，省略了許多文件傳遞和背景查核的步驟。整個流程主要包括物業重新估價，以及銀行重新審核你的入息證明和信貸狀況。一般情況下，由遞交申請到成功批核，整個過程大約需要兩至四個星期，實際時間要視乎銀行的工作效率和你提交文件的速度。
Q5: 加按套現的資金用途有限制嗎？
對於私人樓宇的業主來說，了解加按套現英文 cash-out refinance 的概念後，你會發現其資金用途非常靈活。銀行批出貸款後，一般不會嚴格限制資金的具體用途。很多人會利用這筆資金作個人投資、家居裝修、子女教育開支、生意周轉，或者是整合其他利息較高的私人貸款或信用卡欠款。銀行審批的核心是評估你的還款能力是否足夠，而不是追蹤資金的去向。只要你的財務狀況穩健，並且能通過壓力測試，資金運用就有很大的自由度。