政府於2025年全面「撤辣」，取消額外印花稅及暫停壓力測試，無疑為有意購入第二物業的投資者或換樓客打開了方便之門。然而，置業門檻看似降低，但銀行審批第二套物業按揭的核心準則，如按揭成數上限及供款與入息比率（DSR）計算，依然存在嚴格限制，成為不少人的最大挑戰。本文將為你提供一份「第二物業按揭終極指南」，從撤辣後最新按揭成數、DSR入息要求的精準計算，到四大實戰部署策略，一步步拆解所有關卡，助你清晰評估自身貸款能力，輕鬆規劃你的第二層樓置業大計。
撤辣後核心變動：第二物業按揭兩大放寬
2025年的財政預算案為樓市帶來了結構性的轉變，特別是對於計劃申請第二物業按揭的朋友，影響尤其深遠。政府全面「撤辣」，加上金融管理局放寬按揭政策，為有意購入第二層物業按揭的投資者或換樓客，打開了新的大門。我們將會逐一拆解這兩大核心變動，看看它們如何實際地影響你的置業部署。
焦點一：全面撤銷「辣招稅」如何大幅降低置業成本？
過去，如果你想買入第二個物業，最令人卻步的因素之一，必定是那筆高昂的「新住宅從價印花稅」（NRSD）。但現在情況完全不同了。政府已全面撤銷所有住宅物業的「辣招稅」，包括NRSD。
這代表無論你是首次置業，還是正在計劃第二個物業按揭，所有買家都統一採用稅率較低的「第二標準稅率」去計算印花稅。簡單來說，就是購買第二層樓的「入場費」大幅降低了。以前需要預留一大筆資金作稅款開支，現在這筆錢可以直接撥入首期預算或作其他用途，財務上的靈活性大大增加。
焦點二：暫停壓力測試如何降低入市門檻？
除了稅款，另一個影響入市決定的關卡就是「壓力測試」。以往申請按揭，銀行不只要計算你目前的供款能力，還要假設利率上升2%，確保你在加息後仍然能夠負擔供款。對於本身已有按揭在身的申請人來說，這個要求更為嚴格。
現在，金管局已宣布暫停這項要求。這項變動直接降低了申請第二物業按揭的入息門檻。因為不再需要通過假設加息後的情景，計算上所要求的最低月入自然會降低，讓一些之前因為收入未能通過壓力測試的朋友，現在有了新的機會。
注意：供款與入息比率(DSR)上限維持不變
不過，放寬歸放寬，有一項核心的審批準則仍然維持不變，這一點大家必須留意。這就是「供款與入息比率」（DSR）的上限。即使壓力測試暫停了，金管局規定，如果你本身已經有按揭在身，再申請第二物業按揭成數，所有按揭的總供款額，仍然不可以超過你每月總入息的40%。
這意味著銀行在審批你的貸款時，依然會嚴格審視你的還款能力。雖然門檻降低了，但並非沒有門檻。在之後的章節，我們會再詳細計算這條40%的「紅線」對實際入息要求的具體影響。
第二物業按揭成數：你能借多少？（附決策樹）
計劃申請第二物業按揭時，最核心的問題自然是：「銀行究竟願意借出多少錢？」這牽涉到複雜的第二物業按揭成數計算。為了讓你更清晰地掌握自己的處境，我們設計了一個簡單的決策樹，助你快速定位。
決策樹：三步定位你的按揭成數與DSR上限
跟隨以下三個步驟，你可以初步判斷自己申請第二層物業按揭的基本成數，以及需要遵守的供款與入息比率(DSR)上限。
第一步：你是否持有未償還按揭或作為擔保人？
首先，你需要回答一個關鍵問題。你目前是否正為其他物業供款，或者正為他人的按揭作擔保人？如果答案是「是」，你將會被視為申請第二個物業按揭，需要遵循更嚴格的審批標準。如果答案是「否」（例如第一層物業已完全供滿，並且沒有任何擔保在身），銀行或會視你為首次置業，審批相對寬鬆。
第二步：物業是用於「自住」還是「非自住」？
接下來，確定你購入第二個物業的用途。物業用途主要分為兩類：「自住」與「非自住」（通常指出租或投資）。向銀行申報的用途，會直接影響按揭成數的基準。一般而言，自住物業可獲批的按揭成數會較高。
第三步：即時判斷你的基本按揭成數 (六成或七成)
綜合以上兩步，你可以得出基本結論。根據金管局最新指引，一般自住物業的基本按揭成數上限為七成。非自住物業（例如出租物業）的基本按揭成數上限則為六成。這個基本成數，是計算你最終貸款額的起點。
金管局核心規則：為何非首置按揭成數須「減一成」？
當你已經持有按揭在身時，金管局為了管理銀行的信貸風險，規定銀行在審批你的第二物業按揭時，必須將基本按揭成數上限「減一成」。這是控制借款人總負債的關鍵措施。
自住物業：基本七成 → 實際六成
如果你購入第二個物業並申報為自住，你的按揭成數計算方法是：自住物業的基本七成上限，再減去一成。所以，你實際可獲得的最高按揭成數為六成。
非自住(出租)物業：基本六成 → 實際五成
如果你購入第二層物業是用作出租投資，計算方法亦是如此：非自住物業的基本六成上限，再減去一成。因此，你最終可獲得的最高按揭成數只有五成。這也是投資者計算首期時必須留意的硬指標。
突破上限：如何申請按揭保險獲取高達八成按揭？
如果五成或六成的按揭成數未能滿足你的需要，申請按揭保險計劃（按保）是唯一合規提高貸款額的方法。在符合特定條件下，申請第二物業按揭亦有機會透過按保獲取高達八成的按揭貸款。
申請資格：申報「自住」為首要條件
申請按揭保險的大前提，是物業用途必須為「自住」。按保計劃的原意是協助市民置業自用，而非投資。所以，即使你計劃購入第二層物業，若想申請高成數按揭，也必須向銀行及按證公司申報新物業是用於自己居住。
審批關鍵：如何合理解釋「雙重自住」狀況
審批的難點隨之而來。如果你原有的物業本身亦是自住，銀行與按證公司會質疑你如何能同時在兩個物業「自住」。要成功獲批，你需要提供一個合情理的解釋。例如，證明新居是為了方便上班或子女上學，而舊居將會給予父母等直系親屬居住。一個清晰且有力的理由，是整個審批過程的關鍵。
影響最終貸款額的三大因素
除了按揭成數，以下三個因素同樣會直接影響銀行最終批出的貸款金額。
收入來源：固定月薪 vs 非固定收入
銀行在審批貸款時，偏好有穩定收入的申請人。如果你是固定月薪的受僱人士，收入計算會比較直接。如果你的收入來源並非固定，例如是佣金、花紅或自僱收入，銀行在計算你的還款能力時通常會將收入打個折扣，這或會影響最終的貸款額。
物業類型：私樓、村屋、唐樓之分別
物業本身的條件也是考慮因素。大型私人屋苑的估價和業權清晰，最容易獲批足額按揭。相反，村屋可能涉及業權問題，唐樓則因樓齡過高，銀行在進行物業估價時會比較保守，有機會出現估價不足的情況，從而影響實際貸款額。
發展商回贈與實際貸款額計算
購買一手樓時，需要特別注意發展商提供的現金回贈。銀行在計算按揭貸款額時，會以「淨樓價」作為基礎，即從合約價中扣除所有回贈金額。這意味著回贈愈高，你的實際貸款額就愈低，你需要準備的首期資金也愈多。
入息要求計算：第二物業按揭的最大挑戰
處理第二物業按揭時，最大的挑戰往往不是首期或按揭成數，而是計算入息要求。即使政府暫停了壓力測試，但供款與入息比率（DSR）的規定依然存在，而且對第二物業的審批標準更為嚴格，這直接影響你能夠負擔的樓價。
供款與入息比率(DSR)：為何仍是40%的硬指標？
對於申請第二物業按揭的人士，金管局規定，所有按揭供款及其他債務的總和，不能超過每月總入息的40%。這比首置物業的50%上限明顯收緊。這項規定的目的是管理銀行體系的信貸風險，確保擁有多個物業的業主，在財務狀況出現波動時，仍有足夠的還款能力。所以，這個40%的上限是一項硬性指標，銀行必須嚴格遵守。
DSR計算實例：為何你的入息要求可能倍增？
申請第二個物業按揭的入息要求之所以大幅提高，是因為銀行在計算DSR時，會將你「現有物業」和「新購物業」的每月供款全部計算在內。這個合併計算的方式，令總供款額急升，從而對入息的要求也相應倍增。
步驟一：計算現有物業的每月供款
首先，銀行會計算你目前持有物業的每月按揭供款。假設你第一層物業的每月供款是$15,000。
步驟二：計算新購物業的預計每月供款
接著，銀行會根據你新購物業的貸款額、利率和年期，計算出預計的每月供款。假設新物業的按揭每月供款是$21,000。
步驟三：計算總供款佔總月入不可超過40%
最後，銀行會將兩筆供款相加，總額為$36,000 ($15,000 + $21,000)。這個總供款額，必須在你每月總入息的40%或以下。
計算公式：最低月入要求 = ($15,000 + $21,000) / 40% = $90,000。
案例分析：月入$4萬與$9萬的要求差異
從以上例子可見，要同時負擔兩層樓的按揭，你需要有$90,000的月入才能勉強符合資格。如果你的月入只有$40,000，你的最高供款上限是$16,000 ($40,000 x 40%)。在扣除現有物業的$15,000供款後，你只剩下$1,000的供款能力，基本上不可能成功申請第二層物業按揭。這清晰地反映了高入息是成功申請的關鍵。
如何利用租金收入滿足DSR要求？
如果你計劃將其中一個物業出租，租金收入可以幫助你滿足DSR的要求。這是一個相當普遍和有效的策略。不過，銀行在計算租金收入時，並非將全額計入。
租金收入的「七折」計算規則及所需文件
銀行普遍會將租金收入打七折計算，然後才計入你的每月總入息。例如，如果你的物業每月租金是$20,000，銀行只會將$14,000 ($20,000 x 70%) 視為你的額外收入。這個折扣是為了緩衝物業空置期或租金收入不穩定的風險。要證明租金收入，你需要向銀行提供已打釐印的正式租約，以及最近幾個月顯示租金入賬紀錄的銀行月結單。
擔保人身份的隱藏影響：為何等同持有按揭？
一個經常被忽略的重點是擔保人身份。如果你曾經為家人或朋友的按揭做擔保人，即使你從未幫忙供款，在銀行審批第二物業按揭時，你會被視為已經持有一項按揭。銀行會將你所擔保的整筆貸款的每月供款額，全數計入你的DSR之中，其計算方式與你親身持有一層樓的按揭完全相同。這會大幅收緊你的貸款能力，申請第二物業按揭的難度亦會隨之增加。
印花稅計算：撤辣後節省多少成本？
考慮申請第二物業按揭時，印花稅是除了首期之外最大的一筆前期開支。自從政府全面撤銷樓市「辣招」後，這筆費用大幅降低，直接影響了購入第二層物業按揭的總成本。
新舊對比：告別7.5% NRSD，統一採用第二標準稅率
以前，假如你已經持有物業，再購入第二個物業就需要繳付高達7.5%的「新住宅印花稅」(NRSD)。這項稅款令許多投資或換樓計劃變得昂貴。
現在情況完全不同了。政府撤銷NRSD後，所有買家，不論是首次置業還是購入第二層物業，都統一採用收費較低的「第二標準稅率」計算從價印花稅(AVD)。這意味著稅務負擔大大減輕，購入第二個物業的門檻也隨之降低。
現行稅率表一覽（$100至$4.25%）
以下是目前所有住宅物業買賣統一採用的「第二標準稅率」：
- 物業樓價$3,000,000或以下：$100
- 物業樓價$3,000,001至$3,528,240：$100 + 超過$3,000,000部分的10%
- 物業樓價$3,528,241至$4,500,000：1.5%
- 物業樓價$4,500,001至$6,000,000：2.25%
- 物業樓價$6,000,001至$6,720,000：3.0%
- 物業樓價$6,720,001至$20,000,000：3.75%
- 物業樓價$20,000,001至$21,739,120：$750,000 + 超過$20,000,000部分的10%
- 物業樓價$21,739,121或以上：4.25%
成本計算案例：$800萬物業節省稅款實例
我們用一個實際例子，看看撤辣前後的差別有多大。
假設你計劃購入一個價值$800萬的單位作為你的第二個物業。
-
撤辣前：
你需要支付7.5%的「新住宅印花稅」(NRSD)。
稅款計算：$8,000,000 x 7.5% = $600,000 -
撤辣後：
你只需按「第二標準稅率」繳稅。$800萬的物業適用稅率為3.75%。
稅款計算：$8,000,000 x 3.75% = $300,000
一經比較，結果非常清晰。在現行稅制下，購入同一個$800萬的單位，你可以直接節省$300,000的印花稅開支。這筆省下來的資金，無論是用於裝修還是作為未來供款的儲備，都讓整個財務規劃變得更加靈活。
第二物業按揭實戰策略：四大方案提升貸款力
理解了第二物業按揭的規則與計算方法後，接下來就是實戰部署。面對收緊的按揭成數與嚴格的入息要求，想成功購入第二層物業，就需要運用一些聰明的策略。以下我們會深入探討四個市場上最常見的方案，助你清晰規劃置業路徑，提升你的貸款能力。
快速比較：四大方案成本與效益分析
這四個方案在資金要求、操作複雜度及長遠效益方面各有千秋。方案A「直接購買」最為直接，但對個人財力要求極高；方案B夫婦「一人一名」是目前最常用且靈活的操作，能有效回復首置身份的優勢；方案C「先賣後買」能完全重置首置資格，但操作期間會有居住安排及市場風險；方案D「舊居轉出租」則適合希望保留原有資產並利用租金提升借貸能力的人士。
方案A：直接購買 (要求最高)
這是最簡單直接的方法。如果你本身已有一個未供完的按揭物業，再以個人名義直接購入第二個物業。這個方案的挑戰非常明顯：你的第二物業按揭成數會被大幅下調，最高只有五成，意味你需要準備非常充裕的首期資金。同時，供款與入息比率(DSR)上限會收緊至40%，並且銀行會將你新舊兩個物業的總供款合併計算。這對申請人的入息水平是極大的考驗，只適合資金實力非常雄厚的買家。
方案B：夫婦「一人一名」(最常用)
這個方案是已婚夫婦規劃第二層物業按揭時最普遍的策略。操作方法是，假設第一層物業由配偶其中一方（例如丈夫）持有及承造按揭，那麼另一方（妻子）在法律上仍是「無殼蝸牛」。當妻子以個人名義購入第二個物業時，她將被視為首次置業人士。這樣，她便可以申請較高的按揭成數，如果物業是用作自住，甚至有機會申請按揭保險。不過，關鍵在於這位「首置」配偶的個人入息，必須足以獨立通過銀行的DSR審查。如果其入息不足，另一方想做擔保人，銀行便會將兩人的總債務合併計算，變相打回原形。
方案C：「先賣後買」(回復首置)
這個方案適合決心換樓或調整資產組合的業主。具體操作是先將自己名下唯一的物業出售，並且必須等到交易完成、正式簽署轉讓契約後，你便能回復首次置業的身份。之後再購入心儀的新物業，屆時無論是申請按揭成數、DSR上限，都能享受最優惠的首置待遇。這個做法的優點是能借取最高貸款額，但缺點也相當明顯。在賣出舊居至買入新居之間會出現一段真空期，你需要解決臨時的居住問題，同時亦要承受樓價在這段期間出現波動的風險。
方案D：「舊居轉出租」(保留資產)
如果你不想賣出第一層物業，希望保留它作為長線收租的資產，這個方案便值得考慮。你可以將舊居正式轉為出租用途，然後購入第二個物業自住。這樣做的好處是，舊居的租金收入（通常會以七折計算）可以計入你的每月總入息，有助你滿足申請第二物業按揭時嚴格的DSR要求。然而，由於你名下仍持有一個按揭物業，新購物業的按揭成數依然會受到限制。這個方案的核心價值，不在於獲取高成數按揭，而是透過增加總入息來增強你應付兩份按揭供款的能力。
進階操作：「甩名」及處理「雙重自住」的技巧
除了上述四大基本策略，還有一些更靈活的進階操作，特別是圍繞「甩名」釋放按揭額度，以及如何處理銀行對「雙重自住」狀況的疑問。
「甩名」：稅務誘因減少但按揭價值仍在
「甩名」是指將聯名物業的其中一方業權，透過內部轉讓（通常是買賣形式）轉給另一方。在政府撤辣前，這樣做的主要目的是為了節省高昂的印花稅，讓其中一方回復首置身份。現在雖然稅務誘因消失，但「甩名」在按揭申請上的價值依然存在。透過將業權及按揭集中在一方身上，另一方就能「淨身出戶」，變回沒有按揭負擔的首次置業人士，在購入新物業時便能申請最理想的按揭條件。當然，這個操作會涉及律師費及基本的印花稅成本。
「雙重自住」：如何向銀行合理解釋
申請高成數按揭的關鍵是申報物業為「自住」。但如果你本身已有一層自住物業，再買一層同樣申報自住，銀行自然會產生疑問，因為一個人無法同時在兩個地方作主要居所。要化解這個矛盾，你需要提供一個合情理的解釋。一個常見且較易被接納的理由是，原有的舊物業將會給直系親屬（例如年邁的父母或已成年的子女）居住，並且不收取租金。這樣既能解釋為何需要持有兩個物業，亦符合廣義上的「自用」原則。
主動申報：將舊居轉為出租用途的正確做法
如果你打算將舊居出租，以租金收入來支持新按揭的申請，務必採取正確的合規步驟。千萬不要在未通知銀行的情況下，私自將原本申報為「自住」的物業出租，這其實違反了當初的按揭合約條款。正確的做法是，在放租前，主動、正式地書面通知承按銀行，申請將物業用途由「自住」更改為「出租」。銀行在更新紀錄後，你便可以名正言順地將物業放租，並將扣減後的租金收入，合法地納入申請第二物業按揭的入息證明之中，這一步對於整個財務規劃至關重要。
第二物業按揭常見問題 (FAQ)
我為家人作擔保，會影響自己申請第二按揭嗎？
絕對會。在考慮申請第二物業按揭時，很多人會忽略為家人作擔保的影響。在銀行及按揭保險公司的審批角度，擔保人等同於實質的借款人。換句話說，即使物業不在你名下，你所擔保的整筆按揭貸款，其每月供款都會全數計算在你的供款與入息比率（DSR）之中。
當你申請第二層物業按揭時，銀行會將你擔保的供款與新物業的供款合併計算，總額不能超過你月入的40%。同時，由於你已經被視為持有按揭，新購物業的按揭成數上限亦需要下調，無法以首置身份獲取最高成數。因此，在計劃購入第二個物業前，評估擔保人身份帶來的影響是極為重要的一步。
第一層物業已供完，再買樓是否當作「首置」處理？
這是一個常見的誤解。即使你的第一層物業貸款已經完全還清，只要物業仍在你的名下，當你再買入新物業時，在申請按揭的層面上，你仍然會被界定為「非首次置業」。
「首置」身份的關鍵在於申請按揭一刻，你是否持有任何香港住宅物業的業權。因此，即使舊居已無按揭負擔，你的第二物業按揭成數依然需要按照非首置的標準下調一成，而供款與入息比率上限亦會採用較嚴格的40%標準。好處是，由於舊居沒有按揭供款，計算DSR時會相對輕鬆，但你無法享有首置買家的高成數按揭待遇。
發展商提供的高額回贈，會如何影響按揭貸款額？
發展商提供的高額現金回贈，雖然看似吸引，但會直接影響你最終能夠獲取的按揭貸款額。銀行在審批按揭時，並非以合約上的「賬面價」計算，而是會扣除所有由發展商提供的現金回贈、折扣等優惠後，以「淨樓價」作為基礎。
舉個例子，一個標價$800萬的單位，發展商提供5%的現金回贈（$40萬）。銀行會視其實際價值為$760萬。假設你申請六成按揭，貸款額將會是$760萬的60%，即$456萬，而非$800萬的60%（$480萬）。這意味著你需要準備比預期更多的首期資金去填補差額。在計算首期預算時，必須將這一點考慮在內。
申請第二物業按揭，需要準備哪些特別文件？
申請第二物業按揭時，除了身份證明、臨時買賣合約和常規的入息證明（如稅單、最近三至六個月的糧單及銀行月結單）之外，銀行會要求你提供關於第一層物業的額外文件，以全面評估你的財務狀況。
這些特別文件主要包括：
1. 現有按揭的供款證明：最近期的按揭還款通知書（Mortgage Statement），清楚列明每月供款額、剩餘貸款額及還款年期。
2. 出租物業證明：如果你的第一層物業已經出租，你需要提供已打釐印的正式租約，以及顯示租金存入紀錄的銀行戶口證明。這是為了核實你的租金收入，以便按七折計算後納入DSR審核。
「先買後賣」與「先賣後買」，哪個更適合我獲取高成數按揭？
若目標是盡可能獲取最高的按揭成數，「先賣後買」是明顯較優的選擇。兩者的分別在於申請新按揭時，你是否仍然持有舊物業的業權。
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先買後賣：當你購入新物業時，由於舊物業仍在名下，你的身份就是「非首次置業」。在這種情況下申請第二個物業按揭，按揭成數上限會被下調，DSR審查亦更為嚴格，基本上無法申請高成數按揭保險。
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先賣後買：這個策略的關鍵在於時間點。只要你在簽署新物業的正式買賣合約及申請按揭前，已經完成舊物業的出售程序（即已簽署「轉讓契約」(Assignment) 而非僅僅是臨時買賣合約），你在法律及按揭審批上就回復了「首置」身份。這樣，你便能以首置買家的資格申請按揭，有機會承造高達八成至九成的按揭貸款。