2025年金管局全面放寬按揭成數，令不少準買家重燃借盡9成按揭的希望。然而，放寬不等於無條件，實際申請時，銀行仍會根據申請人入息、物業狀況及信貸紀錄等因素作最終審批。究竟新政策下的按揭上限如何計算？甚麼情況下才能成功申請9成按揭？壓力測試要求又有何變化？
本文將為你一文看清，由按揭成數的基本概念，到如何透過按揭保險計劃（MIP）突破7成上限，借足8成甚至9成。我們將全面拆解影響最終按揭成數的5大關鍵因素，並提供詳盡的壓力測試計算方法及多個實戰個案分析。無論你是首次置業、換樓客還是投資者，這份全方位指南都將助你釐清所有疑問，精準計算出自己的最高貸款額，順利實現置業夢。
解讀最新按揭成數：由7成上限到高成數按揭核心概念
要順利在香港置業，第一步就是要完全掌握香港按揭成數的遊戲規則。這組數字直接決定了你的首期預算和最終能夠借到多少貸款。讓我們由淺入深，從最基本的概念開始，一步步解構由金管局制定的7成按揭上限，到如何透過按揭保險申請高達9成按揭的各種可能性。
按揭成數（Loan-to-Value Ratio）是什麼？
按揭成數的基本定義與計算公式
按揭成數的英文是Loan-to-Value Ratio（LTV），這代表銀行願意借出的貸款金額佔物業價值的百分比，是決定首期金額的核心指標。它的計算公式十分直接：
（貸款額 ÷ 物業價值） × 100% = 按揭成數
舉例來說，如果你心儀的單位價值800萬，銀行批出的按揭成數上限是7成，那麼最高貸款額就是560萬（800萬 × 70%）。而你則需要自行準備餘下的3成，即240萬作為首期。了解香港按揭成數的計算方法，是規劃置業財務的第一步。
釐清「樓價」、「估價」與最終貸款額的關係
在申請按揭時，你會遇到兩個關鍵價格：「成交價」（俗稱樓價）和你與賣家達成的交易金額，還有「估價」也就是銀行對該物業的專業估值。銀行在計算最終貸款額時，會以這兩者之中的較低者為準。
這就引申出一個常見情況——「估價不足」。假設你看中一個單位，並同意以800萬買入，但銀行進行估價後，認為該單位只值780萬。在這種情況下，即使按揭成數是7成，銀行也只會以780萬作為基礎去計算貸款額，即最高批出546萬（780萬 × 70%）。這意味著，你需要準備的首期將會增加，這也是影響按揭成數的重要因素之一。
金管局2025年新政策速覽：全面放寬後的影響
為了應對市場變化，香港金融管理局在2025年對按揭政策進行了重要調整，這就是市場關注的香港按揭成數新政策。這次放寬措施簡化了許多過去的複雜規定，對準買家有直接的影響。
住宅物業：不論樓價，按揭成數上限劃一至7成
根據最新指引，所有價值3,000萬或以下的住宅物業，其基本銀行按揭成數上限劃一為7成。這項改動最大的特點是「一視同仁」，不論你是首次置業還是非首置人士，也無論物業是用作自住還是投資收租，基本的按揭成數上限都是一樣。
非住宅物業：工商舖及車位按揭成數放寬至6成
這次政策放寬也惠及非住宅物業市場。工商舖按揭成數與車位按揭成數的上限，已由過去的5成調升至6成。對於有意投資非住宅市場的人士來說，這意味著入場的資金門檻有所降低。
供款與入息比率（DSR）上限：與按揭成數的關鍵指標
雖然銀行願意借出的成數放寬了，但申請人自身的還款能力依然是審批的關鍵。供款與入息比率（Debt-Servicing Ratio, DSR）就是衡量還款能力的核心指標。根據現時規定，申請人每月的所有債務供款（包括新的按揭供款），不能超過其每月總入息的50%。同時，雖然過往的壓力測試要求（即假設利率上升後，供款不超過入息的60%）已經暫停，但銀行仍會評估申請人的入息穩定性，這直接關係到最終獲批的香港按揭成數入息要求。
高成數按揭（8成／9成按揭）的定義與適用情境
當你想借超過金管局7成上限的貸款時，就需要認識「高成數按揭」。這通常是指透過香港按揭證券公司的按揭保險計劃，申請8成按揭或9成按揭，從而大幅降低首期支出。
何謂高成數按揭？8成與9成按揭的分別
簡單來說，任何高於銀行基本按揭成數上限（現為7成）的貸款，都可稱為高成數按揭。要實現這個目標，買家需要向銀行申請按揭保險。8成按揭與9成按揭的主要分別在於申請門檻與樓價限制，一般來說，申請9成按揭的條件會更為嚴格，例如要求申請人必須為首次置業及固定受薪人士，而且設有樓價上限。
申請高成數按揭的基本前提：自住用途
申請按揭保險以獲取高成數按揭，有一個最重要的前提條件：物業必須是作自住用途。申請時，所有相關人士（包括借款人及擔保人）都需要簽署自住聲明書，確認該物業將會是他們的主要居所。如果物業計劃用作出租或投資，則無法申請按揭保險計劃來提高按揭成數。
突破7成上限：申請按揭保險計劃（MIP）全攻略
按揭保險計劃的核心機制與目的
香港按揭證券公司（HKMC）的角色：為銀行分擔風險
當我們討論香港按揭成數時，除了銀行，還有一個關鍵角色就是香港按揭證券公司（HKMC）。你可以想像它為銀行的「保險公司」。根據金管局的規定，銀行一般只會批出最高7成的按揭貸款。因為按揭證券公司為銀行提供了按揭保險，承擔了高成數按揭（即7成以上部分）的額外信貸風險。所以，萬一貸款人無法償還貸款，香港按揭證券公司會向銀行賠償這部分的損失。正因為有了這層保障，銀行才放心批出高達8成按揭甚至9成按揭的貸款。
如何透過按保實現低首期置業
這個機制對買家最直接的好處，就是大幅降低了置業的首期門檻。舉一個簡單例子，假如你看中一個1,000萬的單位，在標準的銀行按揭成數下，你需要準備300萬首期（樓價的3成）。但透過申請按揭保險，若你符合資格獲批9成按揭，首期便能大幅降至100萬（樓價的1成）。這讓更多資金相對有限，但有穩定還款能力的買家，可以實現置業目標。
最新按揭保險下的按揭成數階梯（2025年版）
在香港按揭成數2025年的新政策框架下，按揭保險的成數上限並非劃一標準，而是根據樓價設有不同的階梯。你可以參考以下的按揭成數表格，了解自己預算範圍內的最高貸款比例。
樓價1,000萬或以下：最高可借9成
對於樓價在1,000萬或以下的物業，合資格的申請人最高可以申請9成按揭。
樓價1,000萬至1,125萬：最高可借8至9成（貸款上限900萬）
這個價格區間的物業，最高可借8成至9成按揭，但設有900萬港元的貸款額上限。換言之，即使物業價值1,100萬，最高貸款額依然是900萬，而非990萬。
樓價1,125萬至1,500萬：最高可借8成
如果物業價格介乎這個範圍，最高可申請的按揭成數為8成。
樓價1,500萬至1,715萬：最高可借7至8成（貸款上限1,200萬）
在此樓價範圍內，最高可借7成至8成，同時貸款額上限為1,200萬港元。
樓價1,715萬至3,000萬：最高可借7成
對於這個價位的物業，最高可申請的銀行按揭成數為7成。按揭保險在此區間主要作用並非提升成數，而是滿足其他特定審批需求。
申請按揭保險的資格準則
要成功申請高成數按揭，申請人及物業本身都需要符合一系列準則。
申請人要求：首次置業、固定受薪、自住聲明等
要申請最高9成按揭，申請人必須滿足最嚴格的條件。首先是「首次置業」，即申請時在香港沒有持有任何住宅物業。其次，申請人的香港按揭成數入息狀況必須是「固定受薪」，這對收入的穩定性有較高要求。最後，申請人必須簽署自住聲明，承諾物業將用作自住用途。如果是非首置或非固定收入人士，最高按揭成數一般會降至8成。
物業要求：適用於現樓及指定樓花（即供 vs 建期）
按揭保險計劃適用於已落成的二手樓（現樓）。對於一手樓花，計劃亦有覆蓋，但條款相對複雜。過往對樓花種類及付款辦法（例如即供或建期付款）有較多限制，但隨著香港按揭成數放寬，現時已擴大至適用於更多樓花項目，申請前最好先向銀行查詢個別樓盤的審批情況。
按揭保費的計算與支付方式
申請按揭保險需要支付一筆保費，這是整個計劃的成本。支付方式主要有兩種。
一次付清 vs 每年支付：利弊分析
「一次付清」是最常見的方式。申請人可以選擇一筆過繳交全期保費，或更普遍地，將保費加到總貸款額中，分期攤還。這樣做的好處是方便，而且若提早還款，有機會獲得部分保費退還。缺點是會輕微增加總貸款額及利息支出。「每年支付」則是每年繳交保費，好處是不會增加貸款本金，但保費率可能較高，而且提早還款不會有任何保費退還。
提早還款（退保）的保費退還機制
這個機制只適用於選擇「一次付清」保費的業主。假如你在指定年期內（通常為3年）全數清還按揭貸款（例如賣樓或轉按），便可以申請退還部分已繳付的保費。退還比率是按年遞減的，一般來說，首年內退保可獲退還保費的40%，第二年為25%，第三年則為15%。3年後退保，則不會有任何保費退還。
影響最終按揭成數的五大關鍵因素
理論上，即使有金管局的指引和按揭保險計劃的框架，銀行最終批出的香港按揭成數，仍然會因為許多變數而有所不同。這並非一個簡單的數學公式，而是一個綜合評估的結果。想知道為何朋友申請到9成按揭，自己的申請卻可能有變數？關鍵就在於以下五個核心的影響因素。
因素一：申請人入息狀況
銀行批核按揭時，最重視的是申請人的還款能力，而入息狀況就是最直接的證明。穩定的收入來源，是成功申請高成數按揭的基礎。
固定收入人士：薪金、花紅計算方法
對於每月有固定薪金的受薪一族，銀行審批相對直接。一般只需要提供最近三至六個月的糧單、稅單及銀行月結單，證明入息穩定。至於年終花紅或雙糧，多數銀行會將過去兩年的平均數計算在內，但部分銀行可能設有上限，例如將花紅金額視為月薪的若干倍數，或在計算時打上折扣。
非固定收入／自僱人士：佣金、公司盈利如何計算？成數限制
如果你的收入主要來自佣金或你是自僱人士，銀行在計算入息時會比較審慎。通常，銀行會要求你提供最少六個月，甚至長達一年的入息證明，例如佣金單、公司財務報表及稅單，然後計算一個平均收入。一個重點是，即使透過香港按揭證券公司申請按揭保險，非固定收入人士的最高按揭成數一般會被限制在8成，較難申請到最高的9成按揭。
非本地收入：審批標準與限制
若果你的收入來源並非香港本地，銀行在審批時會格外小心。由於牽涉匯率風險和文件驗證的複雜性，銀行普遍會為非本地收入打上折扣，例如只計算收入的七至八成。此外，申請高成數按揭保險的門檻更高，除非申請人能證明與香港有緊密聯繫，例如由香港公司外派工作，否則獲批機會不大，銀行按揭成數亦可能因而調低。
因素二：申請人身份與背景
你的個人身份，例如是否首次置業，以及是否需要擔保人，都會直接影響最終的按揭條款。
首次置業 vs 非首次置業的成數分別
「首次置業」的定義，是指在申請按揭時，申請人於香港沒有持有任何其他住宅物業。這是申請高成數按揭保險（例如8成或9成按揭）的關鍵鑰匙。如果你屬於非首置人士，即使物業是自住用途，最高按揭成數一般會被限制在8成。因此，換樓人士通常會採取「先賣後買」的策略，確保在申請新按揭前已完成舊物業的轉讓，以恢復首置身份。
按揭擔保人的影響：會否影響擔保人自身的按揭額度？
當申請人的入息不足以通過壓力測試時，加入按揭擔保人是一個常見做法。不過，成為擔保人是一項重大責任。擔保人自身的借貸能力會受到影響，因為被擔保的按揭貸款會被計入其總債務之中，這會降低他將來申請其他貸款（包括按揭）的額度。
以公司名義持有物業的按揭規則
使用公司名義買樓，在稅務上或有其他考量，但在按揭申請上規則就比較簡單。根據香港按揭成數新政策，以公司名義持有的住宅或工商舖物業，按揭成數上限劃一為7成。重點是，公司持有的物業不能申請按揭保險計劃，因此無法承造高於7成的按揭。
因素三：物業本身條件
除了申請人，物業本身的狀況，也是銀行批核按揭成數時的重要考量。
一手樓（樓花） vs 二手樓：審批差異
二手樓的按揭申請，主要依據銀行的即時估價，過程相對簡單。而購買一手樓花，特別是選擇建築期付款計劃（建期），則存在變數。因為銀行最終批出的貸款額，是基於物業落成時的估價，而非簽約時的買入價。如果樓市在物業落成期間下跌，導致估價不足，買家便需要準備更多首期資金去填補差額。
特殊物業類型：村屋、唐樓的按揭成數及年期
處理特殊物業類型的按揭，銀行會比較謹慎。例如，香港按揭成數中對村屋的審批就較複雜，因為可能涉及業權、路權等問題。透過按揭保險，村屋最高可申請到8成半按揭。不過，村屋的按揭年期計算較短，通常是「55減樓齡」。至於樓齡較高的唐樓，其按揭年期同樣受限，一般以「75減樓齡」計算，較短的還款期會直接影響每月供款額及壓力測試結果。
發展商回贈的「陷阱」：如何影響實際貸款額
不少一手樓盤會提供「現金回贈」作招徠，但這可能影響你的實際貸款額。銀行在計算香港按揭成數時，會從樓價中扣除所有回贈（包括現金回贈），以「淨樓價」作為基礎。舉例說，一個標價1,000萬的單位，發展商提供3%現金回贈（30萬）。銀行會視樓價為970萬，若申請9成按揭，貸款額是873萬（970萬 x 90%），而非900萬。這意味著，買家需要準備的首期比預期中要多。
因素四：銀行估價與取態
每間銀行的風險管理策略都不同，這會反映在物業估價和審批的鬆緊度上。
估價不足的成因及對按揭成數的影響
「估價不足」是指銀行對物業的估價低於你的成交價。這通常發生在市況逆轉、個別業主叫價過高，或物業存在特殊問題（如凶宅同層）的情況。按揭貸款額是以成交價或估價的「較低者」為準。一旦估價不足，即使獲批9成按揭，實際貸款額亦會減少，買家需要動用更多現金上會。
不同銀行的風險偏好與審批鬆緊度
不同銀行對風險的承受能力各異。有些銀行對村屋、唐樓的取態較為開放，估價可能較「足」；有些則可能對某些特定大型屋苑的估價較為進取。因此，申請按揭時，不妨多向幾間銀行查詢，比較不同銀行的估價和初步批核條件，選擇最有利的方案。
經濟環境如何影響銀行審批策略
宏觀經濟環境是影響銀行審批策略的重要因素。在經濟前景不明朗或加息周期時，銀行普遍會收緊信貸，審批標準會更嚴格，物業估價亦會趨向保守。相反，在經濟向好時，銀行為了爭取市場佔有率，審批可能會相對寬鬆。
因素五：個人信貸紀錄（TU）
你的個人信貸報告（TU Report）是銀行評估你作為借款人是否可靠的最後一度關卡。
TU評級如何影響銀行的最終決定
環聯（TransUnion）信貸報告會記錄你所有的信貸活動，包括信用卡還款紀錄、私人貸款等。一個良好（A至C級）的TU評級，是順利獲批按揭的必要條件。如果評級不佳，或有逾期還款等負面紀錄，銀行可能會降低你的按揭成數、收取額外利息，甚至直接拒絕你的按揭申請。因此，保持良好的信貸習慣至關重要。
按揭成數診斷器：3步即時評估你的最高貸款額、首期及可行方案
在計劃置業時，準確評估香港按揭成數是至關重要的一步。網上的資訊五花八門，要找到完全符合自己情況的答案並不容易。我們設計的「按揭成數診斷器」，就是為了解決這個問題。你只需要完成簡單3個步驟，就可以即時評估出你的最高貸款額、所需首期，與及最適合你的可行方案。
為何你需要「按揭成數診斷」而非普通計算機？
超越簡單數字輸入，模擬銀行審批邏輯
市面上的普通香港按揭成數計算機，大多只能處理基本的數字運算。你輸入樓價和年期，它就計算出每月供款。但這種方式忽略了銀行審批按揭時最關鍵的一環，就是銀行的內部審批邏輯。我們的診斷器不止是計算，更是模擬銀行審批時的思考模式，考慮影響銀行按揭成數的各種變數。
結合你的狀況（入息、身份、物業類型）提供精準結果
每個人的背景都獨一無二，所以按揭申請結果也因人而異。診斷器會結合你的個人狀況，例如你是首次置業還是非首置人士、你的香港按揭成數入息來源是否穩定、甚至你打算購買的物業類型，是私樓、居屋，還是情況較複雜的村屋。這些因素都會直接影響最終的按揭成數上限。只有綜合分析這些資料，才能得出真正具參考價值的精準結果。
3步完成你的個人化診斷
整個診斷過程非常簡單直接，只需按照以下三個步驟進行。
步驟一：選擇你的置業身份（首次置業／換樓／投資）
首先，你需要選擇你的置業目的。你是首次置業，準備換樓，還是作物業投資？不同的身份，適用的按揭成數和政策都有明顯分別。
步驟二：輸入你的收入狀況及物業預算
第二步是提供基本的財務資料。你需要輸入你的每月入息狀況，以及你心儀物業的大約樓價。這些數據是評估你負擔能力和貸款額的基礎。
步驟三：即時獲取個人化報告
完成以上步驟後，系統會即時為你生成一份個人化的診斷報告。你不需要等待，結果一目了然。
你的個人化報告內容
這份報告不只是一個數字，而是一份專為你而設的置業財務藍圖。
最高按揭成數及貸款額
報告會清晰列出根據你提供的資料，你可以獲得的最高按揭成數及相應的貸款總額。這是你部署置業預算時最重要的參考數據。
需準備的首期資金及雜費預算
除了貸款額，報告還會為你估算出需要準備的首期金額。同時，它會提醒你預留印花稅、律師費、代理佣金等雜費預算，讓你對總支出有更全面的掌握。
針對你情況的「特別提醒」及「下一步建議」
報告的最後一部分，是針對你個人情況的特別提醒和建議。例如，如果你的入息屬非固定類型，報告会提示你準備哪些文件去證明還款能力。又或者，如果你有按揭擔保人，報告會說明這對審批的影響。最後，它會提供清晰的下一步建議，助你更有信心地展開置業旅程。
實戰個案分析：各類物業按揭成數申請指南
理論知識固然重要，但要真正掌握香港按揭成數的實際操作，最好的方法莫過於參考真實個案。以下將透過四個常見情境，由最普遍的首次置業私樓，到較複雜的資助房屋、換樓及村屋買賣，逐步拆解不同物業類型的按揭申請流程與關鍵細節，助你更清晰地規劃置業路。
個案一：首次置業夫婦購入800萬私樓
陳先生與太太均為固定月薪的上班族，計劃購入一個價值800萬港元的單位自住。由於他們是首次置業，希望盡量提高按揭成數，以減輕首期負擔。
申請9成按揭的流程與文件準備
根據最新的香港按揭成數上限，800萬的物業想申請9成按揭，必須透過香港按揭證券公司的按揭保險計劃（MIP）。整個流程相當直接，首先他們簽署臨時買賣合約後，便可向銀行一併提交按揭及按揭保險的申請。銀行會先進行物業估價及初步審批，再將個案轉交香港按揭證券公司作最終審核。
準備文件方面，除了基本的身份證明文件及買賣合約外，最重要的部分是入息證明。他們需要提交最近三至六個月的糧單、最新的稅務局評稅通知書，以及顯示薪金入帳紀錄的銀行月結單。由於是申請高成數按揭，他們還需要簽署一份自住聲明書，確認物業將用作主要居所。
最終獲批貸款額及每月供款分析
若銀行的估價與成交價相符，他們最高可獲批樓價9成的貸款，即720萬港元（$8,000,000 x 90%），首期只需準備80萬港元。雖然壓力測試要求在新政策下已暫停，但他們仍需符合「供款與入息比率」（DSR）不超過50%的基本要求。以30年還款期及假設利率計算，其家庭總月入需要達到一定水平，方能順利通過審批。建議使用按揭成數計算機，預先評估自己的負擔能力。
個案二：資助房屋買家的按揭方案
香港的資助房屋，例如居屋，其按揭成數的計算方法與私樓截然不同，主要因為有政府作為擔保人，銀行承擔的風險較低，因此銀行按揭成數批核亦較寬鬆。
新居屋（綠表／白表）：高達95%／90%按揭，免壓力測試
購買一手新居屋是一眾買家的熱門選擇。由於有房委會作擔保，綠表申請者最高可承造9成半按揭，而白表申請者亦可高達9成按揭。最關鍵的優勢是，新居屋的買家無須通過銀行的壓力測試，大大降低了上車的入息門檻，對預算有限的家庭尤其有利。
未補地價二手居屋：房委會擔保期如何影響按揭成數
購買未補地價的二手居屋時，情況則較為複雜。房委會的擔保期是由屋苑的首次發售日起計30年。如果物業仍在擔保期內，買家同樣可以享受高達9成半（綠表）或9成（白表）的按揭成數。不過，假如擔保期已過，銀行便會視之為私樓處理，按揭成數會大幅回落至6成或7成，還款年期亦可能縮短，買家需要準備的資金便會顯著增加。
H44: 租者置其屋（租置公屋）：近乎100%按揭的特例
「租者置其屋計劃」下的公屋單位是一個非常特殊的例子。由於售價已包含極高折扣，加上有房委會擔保，銀行批出的貸款額可以接近買入價的100%，買家只需支付數千元的意向金及相關雜費便可成為業主，是極少數能實現近乎「零首期」的置業方案。
個案三：非首置換樓客購入1,200萬單位
李先生現時持有一個已供滿的單位，他計劃「先買後賣」，購入一個價值1,200萬港元的新單位以改善居住環境。作為非首置人士，他關心自己的按揭成數會否受影響。
如何利用按揭保險申請8成按揭
根據放寬後的按揭保險計劃，樓價介乎1,125萬至1,500萬港元的物業，最高可申請8成按揭。因此，李先生的1,200萬單位，理論上可透過按揭保險申請高達960萬港元（$12,000,000 x 80%）的貸款。即使他屬於非首置身份，只要新購入的單位是作自住用途，同樣符合申請按揭保險的資格。
處理舊有物業按揭的時序關鍵（「轉讓契約」的重要性）
對於換樓客而言，掌握賣出舊樓的時序至關重要。如果在購入新物業的交易完成前，能夠成功賣出舊有物業，並簽署了具法律效力的「轉讓契約」（Assignment），而非僅僅是臨時買賣合約，李先生便可恢復「首次置業」的身份。這不僅能節省大筆的從價印花稅，亦有助於銀行在審批按揭時，獲得更佳的條款及按揭成數。
個案四：村屋買家的按揭挑戰
購買村屋的按揭審批，向來比一般私樓更為嚴格，因為村屋的業權狀況及估價因素較為複雜，這直接影響香港按揭成數村屋的審批結果。
申請8成半村屋按揭的條件
一般情況下，銀行為村屋提供的按揭成數較為保守。不過，合資格的村屋同樣可以申請按揭保險計劃。對於樓價600萬港元或以下的村屋，首次置業兼固定收入的申請人，最高可申請8成半按揭。申請的大前提是村屋必須持有「滿意紙」（Certificate of Compliance），業權清晰，有合法的車路可以直達，並且沒有明顯的僭建物。
年期計算（55年減樓齡）及常見業權問題
村屋按揭的還款年期計算方式亦有不同，銀行普遍會用「55年減樓齡」作為基準，例如一間樓齡20年的村屋，最長還款期便是35年（但仍受最長30年的規限）；若樓齡已達30年，還款期便只剩下25年。此外，一些常見的業權問題，例如涉及「祖」、「堂」名義的物業，或路權不清等，都可能令銀行拒絕批出按揭。
進階應用與其他關鍵考量
掌握了基本的香港按揭成數概念後，我們可以探討一些更深入的應用場景。置業旅程不只在於首次買入，還涉及日後的財務規劃，例如轉按和供款年期的選擇，這些都與你的理財策略息息相關。
轉按（Remortgage）的按揭成數限制
當物業升值或者市場上有更優惠的按揭計劃時，不少業主會考慮「轉按」，即是將現有按揭由一間銀行轉移到另一間銀行。這不單是為了節省利息，有時更是為了套現資金作其他用途。不過，轉按的按揭成數同樣受到金管局的規範。
一般轉按 vs 轉按加按保險
一般情況下，如果只是單純轉按而不涉及套現，銀行按揭成數的上限與新買賣個案相同，通常最高為物業估值的7成。假如你的物業價值上升，而未償還貸款額遠低於新估值的7成，轉按過程就會相當順利。
但是，如果你的未償還貸款額仍然佔估值較高比例，例如超過7成，想轉按到另一間銀行就可能遇上阻礙。這時候，你可以考慮申請「轉按加按保險」。透過香港按揭證券公司的按揭保險計劃，你可以將按揭成數提高至8成，但關鍵是，這種情況下一般不能同時套現，主要目的是協助你順利過渡到新的按揭計劃。
轉按套現的規則與上限
「轉按套現」是業主善用物業升值的常用方法。簡單來說，就是向新銀行申請高於舊有貸款餘額的按揭，從中取得差額作為現金。根據現行指引，轉按套現的按揭成數上限，一般是物業估值的7成。
舉一個例子：假設你的物業最新估值為800萬港元，而按揭貸款餘額尚有300萬。你可以向新銀行申請一筆估值7成的按揭貸款，即560萬港元。銀行批出貸款後，會先用其中300萬清還舊銀行的欠款，餘下的260萬港元便可以作為現金由你自由運用。
轉按加按保套現的資格與限制
那麼，可以利用按揭保險來做更高成數的套現嗎？答案是可以，但是條件相當嚴格。根據香港按揭證券公司的指引，利用按揭保險計劃作轉按套現，通常只適用於物業價值600萬港元或以下的個案。
在這種特定情況下，最高按揭成數可達8成，但貸款額上限為480萬港元。申請人必須以個人名義持有物業，並且有固定收入。所以，這項安排的門檻較高，並非所有業主都符合資格。
按揭供款年期的計算方法
除了按揭成數，按揭的供款年期是另一個決定你每月供款額的重要因素。最長的還款期一般是30年，但銀行最終批出的年期，會受到申請人年齡和物業樓齡的雙重限制。
人齡 vs 樓齡：銀行如何「取其短」？
銀行在計算最長還款年期時，會用一個簡單的「取其短」原則。它們會分別用一個年期上限（例如75年）減去申請人年齡，和用同一個上限減去物業樓齡，然後在兩個結果中選取較短的一個作為最終的按揭年期。
例如，一位40歲的申請人，想購買一幢樓齡已達45年的物業。假設銀行採用的年期上限是75年：
以人齡計算：75 – 40 = 35年
以樓齡計算：75 – 45 = 30年
銀行會選取較短的30年作為最長的還款期。這個計算方法直接影響你的每月供款壓力，所以在選擇物業時，樓齡是一個不可忽視的因素。
不同物業類型（私樓、村屋）的年期上限比較
不同類型的物業，銀行在計算還款年期時的取態也不同。對於一般的私人住宅，銀行採用的年期上限比較寬鬆，普遍在75年至80年之間。
但是，對於村屋按揭，銀行審批會相對審慎。因為村屋的業權狀況可能較複雜，市場流通性也較低，所以銀行計算村屋按揭年期的上限通常較短，常見的計算方式是「55年減樓齡」。這意味著一間20年樓齡的村屋，最長還款期可能只有35年（55 – 20），這與私樓有明顯差別，計劃購買村屋的朋友需要特別留意。
關於按揭成數的常見問題 (FAQ)
Q1：新政策放寬後，壓力測試是否已完全取消？
這是一個很好的問題，也是近期關於香港按揭成數新政策最受關注的一點。簡單來說，金管局在2025年2月宣布的是「暫停」利率壓力測試要求，而不是「永久取消」。
在舊有規定下，銀行需要進行兩重審查。第一重是「供款與入息比率」（DSR）不能超過50%。第二重就是壓力測試，假設利率上升2厘後，供款佔入息不能超過60%。
香港按揭成數放寬後，第二重的壓力測試要求已經暫停。現在銀行審批貸款時，主要依據第一重的DSR標準，即申請人的每月總債務供款不能超過其入息的一半。這個改變無疑降低了上車的入息門檻，但銀行依然會自行評估風險，並保留權利進行內部更審慎的評估。
Q2：我已有按揭在身，再做擔保人會如何影響我的借貸能力？
即使你已有按揭在身，仍然可以為他人做擔保人，不過這會直接影響你未來的借貸能力。當你作為按揭擔保人，銀行在計算你的「供款與入息比率」時，會將你擔保的該筆按揭的每月供款，視為你的個人債務。
假設你自己的按揭月供是$15,000，你為家人擔保的按揭月供是$20,000。當銀行評估你時，你的每月總債務就會被視為$35,000。這樣一來，若你日後想為自己申請新的貸款（例如是私人貸款或為非首置物業承造按揭），你的借貸空間就會大幅減少。因此，在答應成為擔保人之前，務必仔細計算這對自己未來財務規劃的影響。
Q3：發展商提供的「現金回贈」會否影響我的最終貸款額？
會的，而且這是很多一手樓買家容易忽略的細節。無論是銀行或是香港按揭證券公司，在審批按揭時，都會將發展商提供的「現金回贈」或其他形式的優惠，從物業的成交價中扣除，然後以這個「淨樓價」作為基礎去計算最終的香港按揭成數及貸款額。
舉個例子，一個單位的成交價是1,000萬元，發展商提供5%的現金回贈，即50萬元。銀行在計算貸款額時，會以950萬元（1,000萬 – 50萬）為基準。如果你申請9成按揭，最終獲批的貸款額會是855萬元（950萬 x 90%），而不是你最初預期的900萬元。這意味著，你需要準備的實際首期資金比預期中要多。
Q4：非固定收入人士是否無法申請高成數按揭？
並非完全無法申請，但限制會比較多，而且要申請到最高的9成按揭幾乎是不可能的。一般來說，透過按揭保險計劃申請8成按揭或9成按揭，對申請人的入息穩定性有較高要求。香港按揭證券公司通常規定，申請9成按揭的人士必須是固定受薪。
對於非固定收入人士（例如佣金為主、自僱人士），銀行及按證公司會以更審慎的方式評估其還款能力，通常會要求提供最少6個月的糧單、稅單及銀行戶口紀錄，並以平均收入來計算。在這種情況下，最高按揭成數一般會被限制在8成或以下。
Q5：村屋按揭成數最高可以做到多少？
一般而言，由於村屋的業權狀況及估價相對複雜，銀行的取態會比較保守，基本的銀行按揭成數可能只有6至7成。不過，合資格的申請人可以透過香港按揭證券公司的按揭保險計劃，申請更高的香港按揭成數（村屋）。
在按保計劃下，樓價600萬元或以下的村屋，最高按揭成數可達8成半（85%）；樓價再高一些，成數會相應下調。此外，村屋的按揭年期計算也與私樓不同，通常是以「55減樓齡」來計算，年期一般較短。申請前，最好先向銀行查詢清楚該村屋是否符合按揭資格。