手上持有已供斷的「現契樓」，但正值需要大額資金作生意周轉、子女升學或移民之用？與其考慮高息的私人貸款，不如善用這項寶貴資產。現契樓重按，能助您以現時極低的按揭利率，輕鬆套現大筆資金，將不動產轉化為靈活的流動現金。然而，申請過程涉及複雜的估價、入息審查及法律程序，申請人年齡、物業狀況等因素亦可能成為障礙。本文將為您提供「現契樓重按」的終極指南，由淺入深，一步步詳解6大申請流程、教您計盡最高按揭成數與最長還款年期，並針對年長、物業僭建、樓契遺失等三大棘手難題，提供專家級的破解方案。
文章重點速覽 (Key Takeaways)
這篇文章是為你準備的現契樓重按全攻略，助你全面了解如何利用已供滿的物業套取資金。下文將會深入拆解申請現契樓按揭的每一個細節，讓你對整個流程、潛在回報與風險一目了然。
現契重按三大核心用途與優勢
想將手上的現契樓變成靈活資金？現契樓重按就是一個極佳的選擇。它最核心的優勢在於能以極低的按揭利率，套取一筆可觀的現金，無論是用於子女海外升學、生意周轉，還是把握投資良機都非常合適。同時，將樓契交由銀行專業保管，亦能解決自行存放可能遺失或損毀的煩惱，一舉兩得。
按揭成數與年期速算
計算現契重按成數與年期有幾個關鍵數字。按揭成數方面，一般最高可達物業估價七成，實際金額視乎你的入息狀況。至於還款年期，銀行主要用「80/75減人齡」及「75減樓齡」這兩條公式計算，並取較短者為準。如果想將還款期盡量延長至30年，減輕每月供款壓力，最直接的方法就是加入年輕的直系親屬作為擔保人。
申請流程六大關鍵步驟
整個現契樓按揭申請流程並不複雜，可以歸納為六個關鍵步驟：首先是前期諮詢及為物業取得準確估價；然後是準備好身份、入息及樓契等文件並提交申請；接著是等待銀行審批；獲批後簽署貸款確認書；再到律師樓簽署正式按揭契；最後就是提取貸款，資金正式到手。
解決三大棘手問題（年長、僭建、樓契遺失）的專家建議
申請過程中或會遇到一些棘手情況，但都有應對方法。對於年紀較大的申請人，可透過加入年輕擔保人來延長還款期。如果物業有輕微僭建，只要不影響結構，銀行通常有彈性處理方式。即使不幸遺失樓契，亦可委託律師向土地註冊處申請核證副本，雖然手續較繁複，但問題依然能夠解決。
什麼是現契重按？定義、目的與核心優勢
手持已供滿的物業，想靈活運用資金？現契樓重按正是一個相當普遍的財務安排。簡單來說，這是一種將已升值的物業資產，轉化為流動現金的理財工具，讓您在不同人生階段都能掌握財務主導權。
現契樓的定義：真正「無債一身輕」的物業
要理解現契重按，首先要清楚什麼是「現契樓」。當您完全還清物業的按揭貸款，從銀行取回樓契正本後，這份物業便成為現契樓。這代表您擁有物業的全部業權，真正做到「無債一身輕」，這份樓契就是您擁有完整業權的最佳證明。
現契重按：釋放不動產價值，應對人生財務規劃
現契重按就是業主將這份已無任何按揭負擔的物業，重新抵押給銀行，從而套取一筆現金作周轉。這是一種常見的現契樓按揭安排，目的是釋放物業中「鎖定」的價值，以應對各種財務需要或抓住投資機遇。
核心概念：將物業資產轉化為流動現金
物業雖然價值不菲，但始終是「不動產」，無法隨時當作現金使用。現契樓按揭的核心作用，就是將這份被「鎖定」的資產價值，轉化為您可以隨時動用的流動資金，讓您的財富不再只是一個數字，而是可以靈活調配的實用資源。
常見資金用途：子女升學、移民、生意周轉或投資
這筆資金的用途非常廣泛，而且完全由您決定。無論是為子女準備海外升學的教育基金、計劃移民展開新生活、應對生意上的短期資金需求，甚至是用作其他投資增值，現契重按都能提供強大的財務支持。
為何選擇現契重按？三大吸引力分析
除了應對資金需求，現契重按本身亦具備幾個獨特的吸引力，令它成為許多業主理財規劃中的重要一環。
優勢一：以極低按揭利率，套取大額資金
與其他私人貸款比較，物業按揭的利率一向處於極低水平。透過現契重按，您可以用等同於新買賣樓宇按揭的低息優惠，套取一筆可觀的資金，其利息成本遠低於其他無抵押貸款，讓您的理財成本效益更高。
優勢二：解決樓契保管難題，交由銀行專業保管更安心
樓契是證明物業業權的唯一法律文件，重要性不言而喻。但將這份重要文件存放在家中，始終要面對火災、盜竊或意外遺失的風險。一旦遺失，補領手續極為繁複，更可能影響物業日後的買賣。辦理現契重按後，樓契會交由銀行存放在高度設防的保險庫內，直至貸款還清為止。這無疑是目前最穩妥的保管方法。
優勢三：增加個人財務調動的靈活性
手頭上持有一筆充裕的現金，意味著您在面對人生不同階段時，擁有更多選擇權。無論是突如其來的機遇或挑戰，這筆靈活的資金都能讓您更從容地作出決策，無需因資金問題而錯失良機或陷入困境。
【貸款能力評估】三步計算您的現契重按潛力
想知道您的現契樓重按可以套現多少資金嗎？這並非一個複雜的謎題。其實，只要跟著以下三個簡單步驟，您就可以清晰地評估自己的貸款潛力，為財務規劃做好準備。這就像為自己的資產進行一次全面的身體檢查，讓您清楚了解可以動用的額度、還款年期，以及所有相關的成本。
第一步：釐定您的最高按揭成數
按揭成數是決定您最終能借到多少錢的關鍵。簡單來說，它就是銀行願意批出的貸款額佔物業估值的百分比。您的入息狀況，是決定這個百分比高低的關鍵因素。
有固定入息人士的成數計算（最高七成）
如果您有穩定的工作和糧單、稅單等入息證明，計算就相對直接。根據現時的監管指引，您的現契重按成數最高可以達到七成。舉例來說，如果您的物業估值為1,000萬，理論上最高可申請的貸款額就是700萬。當然，銀行還會進行壓力測試，確保您的還款能力符合要求。
無固定入息人士的資產審批（基本五成）
對於退休人士、家庭主婦或自由工作者這些沒有固定月薪的朋友，銀行會採用「資產審批」的方式來處理您的現契樓按揭申請。在這種情況下，銀行會審視您持有的現金、股票、物業等資產。一般來說，基本的按揭成數上限是五成。也就是說，同樣是1,000萬的物業，透過資產審批，基本可獲批的貸款額為500萬。
【專家財技】如何為無入息人士爭取更高成數？
基本五成是否就是上限？其實不然。部分銀行提供了更具彈性的審批方案。例如，如果您能證明自己持有足夠覆蓋未來12至24個月供款的流動資金，或者您持有的資產總值遠超於貸款額，有些銀行會考慮將您的現契重按成數提升至七成。這需要與銀行詳細溝通，展示您穩健的財務實力。
影響按揭成數的常見扣減因素（如持有其他按揭）
需要留意的是，即使您符合上述條件，某些情況下按揭成數依然會被扣減。最常見的情況是，如果您本身已經持有其他按揭貸款或作為其他物業的擔保人，銀行在審批新的現契重按申請時，會將最高按揭成數扣減一成。例如，原本可批七成，現在就只能批六成了。
第二步：計算最長還款年期 – 破解「人齡」與「樓齡」限制
除了貸款額，還款年期也直接影響您每月的供款壓力。銀行在計算最長還款期時，主要會看兩個數字：您的年齡（人齡）和物業的樓齡。
年齡限制：「75減/80減人齡」法則與銀行差異
行內普遍採用「人齡」法則來計算還款期。公式通常是「75減申請人年齡」。例如，您今年60歲，最長還款期就是15年（75-60）。不過，不同銀行的標準有所不同，有些較進取的銀行會採用更寬鬆的「80減人齡」準則，這樣您就可以獲得長達20年的還款期。這五年的差距，對每月供款額的影響可以相當大。
樓齡限制：「75減樓齡」的隱藏關卡
除了看人，銀行也要看樓。另一個限制因素是樓齡，計算方法相似，通常是「75減樓齡」。如果您的物業樓齡已經50年，那最長還款期就只有25年（75-50）。銀行最終會取「人齡」和「樓齡」計算出來的兩個年期中，較短的一個作為批核上限。
【關鍵策略】如何透過增加年輕擔保人，將還款期延長至30年
如果因為年齡問題導致還款期太短，怎麼辦？一個非常有效的策略，就是增加一位較年輕的直系親屬（例如子女）作為擔保人。這樣一來，銀行便會以擔保人之中最年輕的一位來計算還款年期。假設您的子女只有30歲，銀行就可以批出長達30年的還款期，讓您的每月供款壓力大大降低。
第三步：預估總成本與實際到手金額
成功申請貸款後，並非所有錢都能直接放進口袋。您需要預留一部分資金應付雜費開支，同時也要考慮利率和回贈對最終成本的影響。
律師費及火險等雜費開支
辦理現契重按，主要有兩項固定開支。第一是律師費，因為需要重新訂立按揭契，這筆費用通常是數千港元。第二是火險，由於物業是抵押品，銀行會規定您必須購買火險，年費大約千餘元，視乎物業價值而定。
按揭利率與現金回贈（以最新市場數據為例）
好消息是，現契重按的利率與一般新買物業的按揭計劃看齊，並沒有「懲罰性」利率。以目前市場情況為例，主流的H按計劃利率約為H+1.3%。此外，銀行為了爭取客戶，通常會提供現金回贈，一般介乎貸款額的1%左右。這些回贈可以直接抵銷您的律師費和火險開支，甚至還有餘額。
【實戰個案分析】不同人生階段的現契重按方案
理論聽起來總是有點抽象，所以我們來看看幾個真實的現契樓重按個案。你會發現，這個財務工具如何實際幫助處於不同人生階段的業主，解決他們眼前的財務難題。
個案一：退休夫婦的醫療及生活資金方案
挑戰：年齡大導致還款期短，每月供款壓力巨大
陳生陳太都已年過65歲，早已供滿自住的物業。他們想申請現契樓按揭，套現一筆備用資金，用來應付未來可能出現的醫療開支和提升退休生活質素。但他們很快就遇到一個普遍的難題，因為年齡關係，大部分銀行都採用「75減人齡」的公式計算還款期，令他們的貸款年期最多只有10年。這意味著每月供款額會非常高，對他們的退休預算造成沉重壓力。
解決方案：加入年輕擔保人，成功獲批30年還款期，實現穩健現金流
後來他們接納建議，讓剛投身社會工作的兒子作為按揭擔保人。由於銀行會採用較年輕的擔保人年齡去計算還款期，所以整個現契重按的年期，一下子由短短10年延長至最長的30年。每月供款額因此大幅降低，完全在他們可負擔的範圍內。最終他們不但成功套現，更維持了穩健的現金流，讓退休生活過得更安心。
個案二：中年創業家的緊急業務周轉
挑戰：急需資金，但物業有輕微僭建物
李先生經營一間小型貿易公司，最近因為訂單急增，急需一筆資金購入原材料。他打算利用自己的現契樓重按，以求快速獲取資金。但在申請過程中，銀行職員上門驗樓時，發現他單位的露台有一個小型的僭建簷篷。他非常擔心這個小問題會導致申請被拒絕，或者嚴重拖慢整個審批流程，錯失生意良機。
解決方案：選擇對僭建處理較具彈性的銀行，成功快速完成審批
其實並非所有銀行都對輕微僭建採取「一刀切」的否決處理。李先生透過比較，找到一間對非結構性僭建物的處理方式較具彈性的銀行。這間銀行評估後，認為該僭建物不影響樓宇結構安全，只要求他簽署一份承諾書，自行承擔未來可能出現的風險。結果銀行順利批出貸款，整個過程比他預期中快得多，讓他成功解決了公司的燃眉之急。
個案三：為子女海外升學鋪路的父母
挑戰：希望以最低成本獲取教育資金
王太的女兒準備到英國升學，需要準備一筆可觀的學費及生活費。她計劃利用現契重按來籌集這筆資金，但她希望整個貸款的總成本能夠盡量壓低，因為每一分錢都是為女兒的未來投資。她面對的挑戰，就是在眾多銀行和五花八門的按揭計劃中，找出最划算的一個。
解決方案：比較不同銀行的H按計劃及現金回贈，鎖定最優惠條款
王太沒有急於向常用的銀行申請，反而花時間仔細比較了市面上幾間主要銀行的H按（銀行同業拆息按揭）計劃。她不只看利率，還深入計算了利率封頂上限以及現金回贈的實際效益。她發現，雖然有些銀行的表面利率稍低，但另一些銀行提供的現金回贈更高，而且回贈金額未超過貸款額的1%，無需在貸款本金中扣除。經過綜合計算，她鎖定了一間總成本最低的銀行，最終成功以最優惠的條款，為女兒的升學之路打下穩固的財務基礎。
現契重按申請全流程：六大步驟詳細解析
了解現契樓重按的潛力後，實際操作起來其實相當直接。整個申請流程脈絡清晰，主要分為諮詢、申請、審批和法律程序幾個階段。只要跟著以下六個步驟，就能將物業價值順利轉化為靈活資金。
步驟一：前期諮詢與物業估價
第一步是做好準備功課。首先，您可以向多間銀行為您的物業進行免費的網上或電話估價。這個估價結果，是決定未來現契重按成數和貸款額的基礎，所以非常重要。同時，這也是比較各銀行按揭計劃的好時機，您可以了解不同銀行提供的利率、現金回贈及還款年期等條款。這個階段完全免費，也沒有任何約束，純粹是收集資訊，為自己尋找最有利的方案。
步驟二：準備文件與提交申請
當您選定心儀的銀行和計劃後，便可以進入正式的申請階段。這個環節的關鍵是準備齊全所需文件，這能大大加快後續的審批速度。文件準備妥當後，便可填寫銀行的按揭申請表並一併提交。
所需文件清單（身份、住址、樓契、入息/資產證明）
一般而言，銀行會要求您提供以下四類文件：
- 身份證明文件： 香港永久性居民身份證。
- 住址證明： 最近三個月內發出的公共事業賬單（如水、電、煤氣費單）或銀行月結單。
- 樓契正本： 證明您是物業的合法業主，這是整個現契樓按揭申請的核心文件。
- 入息或資產證明：
- 固定收入人士： 通常需要提供最近三至六個月的糧單、銀行出糧紀錄以及最新的稅務局評稅通知書。
- 非固定收入或退休人士： 則需要提供資產證明，例如顯示有足夠流動資金的銀行月結單、股票或債券結單、其他物業證明等。
步驟三：銀行審批與物業檢驗（驗樓）
銀行收到您的申請和文件後，會開始內部審批程序。這包括核實您的個人資料、審查您的信貸報告（TU），以及評估您的還款能力。與此同時，銀行通常會委派專業的測量師行到您的物業進行實地視察，也就是俗稱的「驗樓」。驗樓的目的是為了核實物業的實際狀況、面積及結構，確保估價準確，並檢查是否存在影響物業價值的僭建物。
步驟四：簽署貸款確認書（Facility Letter）
當銀行完成所有審批程序並決定批出貸款後，便會向您發出一份正式的「貸款確認書」（Facility Letter 或 Offer Letter）。這份文件相當於一份貸款合約，上面會清晰列明最終批核的貸款額、按揭利率、還款年期、現金回贈以及其他所有重要條款。收到後，請務必仔細閱讀所有細節，確認無誤後便可簽署作實，表示您接受銀行的貸款條件。
步驟五：前往律師樓簽署正式按揭契
簽署貸款確認書後，銀行會委託指定的律師樓，或讓您在銀行認可的律師樓名單中挑選一家，處理後續的法律文件。您需要親身前往律師樓，在律師的見證下簽署正式的按揭契（Mortgage Deed）。這份法律文件會正式確立銀行對您物業的抵押權。同時，您的樓契正本也會經由律師樓轉交給銀行作抵押保管。
步驟六：提取貸款，資金到手
完成所有法律文件的簽署和註冊程序後，就來到最後一步。銀行會按照合約規定，將批出的貸款總額，在扣除律師費等相關開支後，直接存入您指定的銀行戶口。至此，整個現契重按流程便大功告成，您成功將物業資產轉化為現金，可以靈活運用。
【專家揭秘】如何選擇最「鬆手」銀行？拆解審批關鍵
當您計劃申請現契樓重按時，可能會發現將同一份申請文件交給不同銀行，得到的批核結果可以天差地遠。有些銀行可能批出較高的現契重按成數，有些則非常嚴謹。這並非隨機，背後其實反映了各銀行的內部政策與風險取態。了解這些差異，是成功申請理想現契樓按揭的第一步。
為何不同銀行的批核結果差異巨大？
風險取態：進取型 vs 保守型銀行
銀行如同投資者，有著不同的風險偏好。市場上，總有些銀行取態較為進取，為了擴展按揭業務市佔率，它們的審批準則會相對靈活，願意處理一些較複雜的個案。另一邊廂，保守型銀行則以風險管理為最高原則，會嚴格遵循既有的審批指引，對於任何潛在風險都持非常審慎的態度，批核標準自然更緊。
對資產證明的計算方式與彈性
不同風險取態直接體現在對資產證明的計算上。例如，當申請人以資產水平申請現契重按，保守型銀行可能只會計算您在該銀行的現金存款。而較具彈性的銀行，則可能願意將股票、債券、基金甚至海外物業等資產，按一定折讓率計算在內。這種計算方式的差異，最終會直接影響您能獲批的現契重按成數。
對樓齡及物業狀況的接受程度
物業本身也是銀行評估風險的一環。對於樓齡較高的舊樓，部分保守銀行或設有較嚴格的年期上限，甚至不願承按。同樣地，若物業有輕微的僭建物或維修令，作風嚴謹的銀行可能會直接拒絕申請。而取態較靈活的銀行，則可能在估價報告確認問題不影響結構安全後，仍然願意批出貸款。
如何策略性選擇最適合您的銀行？
年長申請人：優先考慮採用「80減人齡」準則的銀行
對於年紀較大的業主，還款年期是申請現契重按的一大關卡。市場上大部分銀行採用「75減人齡」計算最長還款期，但亦有少數銀行採用較寬鬆的「80減人齡」準則。這五年的差距，足以令每月供款額大幅降低。因此，年長申請人應優先向採用「80減人齡」的銀行查詢，以爭取更長的還款期。
資產證明較複雜者：選擇有彈性處理方案的銀行
如果您是自僱人士、生意老闆或擁有多元化投資組合，收入並非單純的固定月薪，那麼選擇合適的銀行便尤其重要。有些銀行的前線職員或審批部門，更擅長處理非標準化的入息證明，願意花時間理解您的整體財務狀況。尋找這類在處理資產審批上具備彈性的銀行，能大大提高成功批核的機會。
物業已出租或有輕微瑕疵：尋找驗樓較寬鬆的銀行
若您的物業正在出租，租客未必願意配合銀行上門驗樓，這可能拖慢整個審批進度。此時，可策略性地選擇一些在特定情況下，可以豁免實地驗樓的銀行。同樣，如果物業存在一些不影響結構安全的輕微瑕疵，例如小型的簷篷或冷氣機架，尋找驗樓標準較寬鬆、處理方式較務實的銀行，會是更明智的選擇。
常見問題 (FAQ)：解決現契重按的棘手狀況
在申請現契樓重按的過程中，我們有時會遇到一些預料之外的狀況。以下我們將會逐一拆解幾個常見的棘手問題，並且提供清晰的應對方法。
Q1: 樓契遺失或不完整怎麼辦？會否導致申請失敗？
樓契是證明物業完整業權的最重要文件，對於申請現契樓按揭來說是必不可少的。如果樓契遺失或文件不齊全，確實會對申請構成重大阻礙。
處理方法是，業主首先需要委託律師，向土地註冊處申請一份樓契的核證副本。不過，即使取得了核證副本，銀行在審批上依然會非常審慎。如果整份正本樓契完全遺失，絕大部分銀行都會因為業權存在瑕疵而拒絕批出按揭。
只有一個特殊情況或有轉機。如果該物業在樓契遺失後，曾經成功獲得其他銀行承造按揭，並且現已還清，那麼後來的銀行或會考慮接受申請。這是因為之前有銀行批核過，等於已為業權做過一次風險評估。總括而言，樓契不全是一個很可能導致申請失敗的嚴重問題。
Q2: 物業有僭建物會影響申請嗎？
物業存在僭建物，是銀行驗樓時經常發現的問題。這會否影響現契重按申請，主要視乎僭建物的性質和嚴重程度。
非結構性僭建的處理方法
非結構性僭建通常指不影響樓宇主體結構的小型加建，例如冷氣機簷篷、露台的玻璃窗封閉或特定款式的窗花。
面對這種情況，銀行的處理方式通常較具彈性。銀行一般會要求業主簽署一份承諾書，聲明業主會獨自承擔因僭建物引致的所有法律責任，包括未來屋宇署發出清拆令的風險和費用。簽署後，按揭申請流程通常可以繼續。
結構性僭建對估價及按揭的影響
結構性僭建則嚴重得多，例如拆除主力牆、打通單位，或是在天台加建房間。這類改動會直接影響樓宇安全。
銀行對此的處理會非常嚴謹。銀行委派的測量師會評估還原僭建部分的所需費用，然後將這筆費用從物業的市場估價中直接扣除。舉例來說，若物業估值為800萬元，而還原僭建的工程費估計為50萬元，銀行就會以750萬元作為新的估值基礎來計算現契重按成數。這將直接減少業主最終可以套現的金額。
Q3: 物業正在出租，租客不配合驗樓應如何處理？
現時，大部分銀行為了管理風險，即使是現契重按申請，都會要求派員上門驗樓，以核實單位狀況。如果物業正在出租，租客的不配合確實會令申請流程停滯。
面對這種情況，有兩個主要的處理方向。第一，業主應盡早與租客坦誠溝通，說明驗樓的需要和目的，並且盡量遷就租客方便的時間。有時提供一些小幫助或善意表示，有助順利安排。
第二，是策略性地選擇銀行。不同銀行對驗樓的嚴格程度有別。部分銀行對於貸款額不高或樓齡較新的物業，其驗樓政策可能較為寬鬆。在申請前，可以先向專業的按揭顧問查詢，找出哪些銀行對出租物業的處理較有彈性，甚至在特定條件下可能豁免上門驗樓。
Q4: 按揭現金回贈超過貸款額1%會如何影響總貸款額？
銀行為了吸引客戶，通常會為現契樓按揭申請人提供現金回贈。根據香港金融管理局的指引，如果現金回贈的金額超過貸款額的1%，超出的部分就需要從貸款本金中扣除。
這聽起來可能有點複雜，我們用一個簡單例子說明。假設你申請的貸款額是500萬元，而銀行提供1.8%的現金回贈，即90,000元。
首先，計算回贈中超過1%的部分：
貸款額的1% = 500萬元 x 1% = 50,000元
超出的回贈金額 = 90,000元 – 50,000元 = 40,000元
然後，將超出的部分從貸款本金中扣除：
新的貸款本金 = 500萬元 – 40,000元 = 496萬元
最終，你仍然會收到全額90,000元的現金回贈，但是你在銀行的正式貸款紀錄中，貸款本金會是496萬元，之後的每月供款、壓力測試等都會基於這個新的本金來計算。