不少人誤以為，只要訂立了平安紙（遺囑），便能將個人資產妥善傳承。然而，當您與家人共同持有的物業是「長命契」（聯權共有）時，您在平安紙中的分配意願，極有可能因其「生存者取得權」的凌駕性法律效力而完全失效。這意味著，即使您在遺囑中指明將物業留給子女，業權最終仍會自動歸屬於尚存的聯名業主。本終極指南將為您深入剖析此法律衝突，並提供清晰的3大步驟，教您如何主動修正業權，確保您精心規劃的遺願得以真正實現。
平安紙與長命契的法律衝突：哪個效力優先？
為何長命契效力優先？拆解兩者法律衝突
處理長命契平安紙的安排時，大家普遍有個迷思，就是認為只要在平安紙清楚寫明，就能將自己名下的物業份額留給指定的人。但現實是，如果你的物業是以長命契形式持有，這份平安紙的相關條款將會失效。在法律層面上，長命契的效力是優先於平安紙的。
「生存者取得權」的凌駕性效力
長命契效力優先的關鍵，在於一個名為「生存者取得權」（Right of Survivorship）的法律原則。在這個原則下，當其中一位聯名業主過身，他持有的物業權益會即時、自動地轉移給仍在生的其他聯名業主。這個業權轉移的過程是根據物業法自動發生的，完全獨立於遺產承辦程序之外。簡單來說，過身業主的業權份額，根本不會成為其遺產的一部分。
平安紙無法處理非遺產物業
平安紙，即遺囑，是一份用來處理個人「遺產」的法律文件。它的效力範圍，僅限於死者名下所擁有的資產。因為在長命契的安排下，物業權益在業主離世的瞬間已經自動轉移給生存的業主，所以該物業份額從來沒有機會納入死者的遺產之中。因此，即使平安紙寫得再清晰，也無法處理一份不屬於遺產的資產，相關的指示自然歸於無效。
解決方案：「分權共有」如何實現遺產自由分配
既然長命契會阻礙平安紙的意願實現，要確保物業能夠按照自己的想法傳承，就需要將業權模式由「長命契」轉為「分權共有」（Tenancy in Common）。這個轉換是解決法律衝突的關鍵一步。
「分權共有」的定義與操作
「分權共有」是另一種物業聯名方式。在這種模式下，每位業主都持有物業一個清晰、獨立的業權份額，例如各佔50%，或者按出資比例持有不同份額。最重要的一點是，分權共有並不存在「生存者取得權」。當其中一位分權共有人過身時，他所持有的業權份額會直接成為其個人遺產的一部分，而不會自動轉移給其他業主。
如何透過分權共有讓平安紙生效
一旦物業的業權轉為分權共有，你所持有的業權份額就會成為你合法遺產的一部分。這樣一來，你就可以在平安紙中自由訂明，希望將這個物業份額留給誰，不論是配偶、子女、父母，甚至是朋友或慈善機構。透過將業權由長命契轉為分權共有，便能確保你的平安紙能夠真正發揮作用，讓你的遺願得以順利實現。
深入剖析業權模式：長命契 vs 分權共有對您平安紙規劃的影響
買樓是人生大事，選擇業權模式同樣影響深遠，特別是關乎到長命契平安紙的安排。很多人以為只要立了平安紙，資產傳承就萬無一失，但假如物業用「長命契」持有，情況就可能完全不同。究竟「長命契」與「分權共有」這兩種模式，會如何影響您的遺產規劃？讓我們一起深入了解，找出最適合您家庭狀況的選擇。
選擇「長命契」的優點與潛在風險
優點：承辦程序簡易，保障尚存者
「長命契」（Joint Tenancy）最廣為人知的特點是「生存者取得權」。意思是當其中一位聯名業主過身，他所持有的物業權益會自動、即時地轉移給仍在生的其他聯名業主。這個過程無需經過複雜的遺產承辦手續，業權轉移幾乎是自動發生。對於很多夫婦來說，這是一個非常簡單直接的方式，確保在一方離世後，另一方可以馬上擁有完整的物業業權，生活得到即時保障。
風險：遺願可能落空，缺乏資產分配彈性
長命契最大的風險，就是它的效力凌駕於平安紙之上。因為物業業權是自動轉移，所以它根本不會成為您遺產的一部分。換言之，即使您在平安紙上寫明要將物業的一半留給子女，這項指示也會完全無效。物業的全部業權只會歸屬於尚存的聯名業主。這會導致您的真實遺願無法實現，也讓資產分配失去應有的彈性，尤其是在家庭結構較複雜的情況下，更容易引發潛在的家庭矛盾。
選擇「分權共有」的優點與注意事項
優點：實現資產自由傳承，保障指定受益人
「分權共有」（Tenancy in Common）與長命契截然不同。在分權共有的模式下，每位業主都持有物業一個明確的、獨立的份額，例如各佔50%或按出資比例分配。這個獨立的業權份額，會被視為您的個人遺產。所以，您可以透過訂立平安紙，自由決定將自己持有的這部分業權傳承給任何人，例如您的子女、父母，甚至是朋友或慈善機構，確保您指定的受益人得到應有的保障。
注意事項：必須訂立平安紙，繼承人需辦理遺產承辦
選擇分權共有，代表您必須訂立一份清晰的平安紙來規劃您的業權份額。假如沒有平安紙，您的物業份額將會按照無遺囑遺產繼承法例分配，結果未必符合您的意願。同時，您的指定繼承人需要經過正式的遺產承辦法律程序，才能正式繼承您的物業業權。這個過程相比長命契的自動轉移，需要較多時間和文件處理。
自我評估：我應選擇哪種業權模式？
了解兩種模式的利弊後，您可以透過以下幾個問題，評估哪種方式更切合您的需要。
您想將物業留給聯名業主以外的人嗎？
如果您希望將自己的物業權益傳承給子女或其他摯親，而不是讓聯名業主自動繼承全部業權，「分權共有」會是更合適的選擇。
您的家庭結構是否複雜（如再婚）？
對於再婚家庭，或者有前次婚姻子女的情況，採用「分權共有」可以讓您更精準地分配資產，確保您關心的每一位家庭成員都能根據您的意願獲得資產，避免潛在的繼承糾紛。
您擔心物業最終落入非指定繼承人手中嗎？
在長命契下，尚存的聯名業主取得全部業權後，他未來如何處理該物業，您就無法控制。他可以再婚，並將物業留給新的配偶。如果您擔心物業最終的去向不受控制，「分權共有」能確保您那份業權只會傳承給您指定的繼承人。
實戰指南：如何修正長命契以配合您的平安紙意願
明白長命契平安紙之間的法律衝突後，您可能會問，實際可以怎樣做？要修正現有的長命契，確保您的平安紙意願最終能實現，整個過程其實相當直接。以下會一步步為您拆解整個實戰流程。
第一步：與所有聯權共有人達成共識
為何事前溝通至關重要
在踏出任何法律一步之前，與物業的所有聯權共有人坦誠溝通，是整個過程中最關鍵的一環。這不單是出於尊重，更加是為了避免未來可能出現的誤解和矛盾。試想像，如果其他共有人在毫不知情下，突然收到法律文件，他們很自然會感到錯愕甚至不滿，令原本簡單的業權變更變得複雜。
如何有效協商以避免家庭糾紛
協商的重點在於清晰表達您的意願和考量。您可以選擇一個安靜、私人的時間，平心靜氣地解釋為何希望將業權分割。例如，您可以說明這是為了讓平安紙能夠照顧到聯名業主以外的家庭成員（例如您的子女），確保資產能公平傳承。過程中，耐心聆聽對方的想法和疑慮，理解他們的立場。將焦點放在「為整個家庭的長遠未來做好規劃」上，而不是針對個人，這樣更容易達成共識。
第二步：分割業權的法律程序
委託律師草擬「分割業權通知書」
當所有共有人達成共識後，下一步就是委託律師處理法律文件。律師會為您草擬一份名為「分割業權通知書」（Notice of Severance）的文件。這份文件的作用，是正式以書面形式，將您分割長命契業權的意願通知所有其他的聯權共有人。即使只有其中一位共有人想分割業權，法律上他也可以單方面發出這份通知書，但事前取得共識始終是最佳做法。
簽署法律文件並於土地註冊處註冊
在送達通知書後，律師會準備一份「業權分割契據」（Deed of Severance）。所有業主需要一同簽署這份契據，確認將業權由「聯權共有」轉為「分權共有」，並可以訂明各人所佔的業權份額。文件簽妥後，律師會將其提交到土地註冊處進行註冊。一經註冊，業權變更便正式生效，物業的持有方式就會在官方紀錄上更新為「分權共有」。
律師費用、時間及文件清單
處理業權變更的律師費用預算
處理這類業權變更，律師費用一般會以固定套餐形式收費。市場上的費用範圍頗大，視乎律師行的規模和案件的複雜程度，預算大約由數千元至萬多元港幣不等。這筆費用通常已包括法律諮詢、草擬和審閱所有相關文件、處理註冊手續以及支付土地註冊處的註冊費用。建議事前向幾家律師行查詢報價，了解清楚收費所包含的服務項目。
從諮詢到完成註冊所需時間
如果所有業主溝通順暢，能夠迅速提供文件和簽署契據，整個流程可以相當快捷。一般而言，由首次諮詢律師，到文件準備妥當，再到最終在土地註冊處完成註冊，整個過程大約需要三至六個星期。當然，如果協商過程需要較長時間，或者文件準備上有延誤，所需時間亦會相應延長。
辦理手續必備文件
為了讓整個過程順利進行，您可以預先準備好以下基本文件：
* 所有業主的香港身份證副本。
* 物業的樓契（如果已供完按揭並由自己保管）。
* 最近三個月的住址證明（例如水、電、煤氣費單）。
* 如果物業仍有按揭，需要提供按揭貸款相關文件，因為業權變更可能需要先取得承按銀行的同意。
平安紙與長命契常見問題 (FAQ)
在處理長命契平安紙的相關規劃時，許多人心中總會浮現各種疑問。我們整理了幾個最常見的問題，希望透過清晰直接的解答，幫助你更好地掌握整個流程，確保你的資產能夠順利傳承。
物業是長命契，但平安紙寫了給子女，應如何補救？
這種情況相當普遍，亦是很多人規劃時的盲點。首先要明白，由於「長命契」的「生存者取得權」效力優先於平安紙，所以在法律層面上，該物業的業權會自動轉移給尚存的聯名業主，平安紙的相關條款將會失效。
補救的方法是存在的，而且步驟清晰。關鍵一步是必須在你生前，將物業的業權由「長命契」（聯權共有）轉為「分權共有」。這個法律程序稱為「分割業權」。你需要與所有聯名業主達成共識，然後委託律師草擬及簽署一份「分割業權通知書」，並將文件送交土地註冊處註冊。完成註冊後，你便擁有物業的獨立份額，可以自由地透過平安紙，將這份額指定給你的子女或任何你想留給的人。
訂立平安紙處理長命契物業，是否需要醫生證明？
這個問題涉及兩個不同的法律概念。醫生證明的目的，是為了證明立囑人（即訂立平安紙的人）在簽署文件時，精神狀態良好，具備完全的理解和決策能力（法律上稱為「訂立遺囑的行為能力」）。如果立囑人年事已高或健康狀況欠佳，準備一份醫生證明是相當明智的做法，可以大大減低日後遺囑被質疑其有效性的風險。
但是，醫生證明只關乎平安紙本身的有效性，與物業的業權形式無關。即使你有一份由醫生證明的、完全有效的平安紙，它依然無法凌駕「長命契」的法律效力。所以，處理長命契物業的根本方法，始終是分割業權，而不是單靠醫生證明。
在處理長命契與平安紙問題時，律師扮演什麼角色？
在整個過程中，律師擔當著不可或缺的顧問和執行者角色。他們的角色主要有幾個方面：
第一，提供法律意見。律師會首先向你清晰解釋長命契與平安紙之間的法律衝突，讓你完全明白為何現有的安排未能實現你的傳承意願。
第二，處理法律文件。律師會負責草擬所有必需的法律文件，特別是「分割業權通知書」，確保文件內容準確無誤，符合法律規定。
第三，協調與註冊。律師會協助你與其他聯名業主溝通，並指導整個簽署過程。之後，他們會代表你將文件交往土地註冊處完成註冊，正式更改業權。
第四，更新平安紙。在業權成功分割後，律師會協助你訂立或更新你的平安紙，確保當中處理物業份額的條款清晰有效，準確反映你的最終意願。
處理好業權問題後，平安紙正本應存放在哪裡？
這是一個非常實際的問題，存放不當可能會令你的所有規劃前功盡廢。一般不建議將平安紙正本存放在銀行保險箱，因為當事人離世後，保險箱會被凍結，遺產執行人需要先取得承辦權才能開啟，但取得承辦權又往往需要平安紙正本，這會造成程序上的困難。
比較穩妥的做法有兩個：
一是將正本交由你最信任的遺產執行人保管。他是最終需要使用這份文件的人，由他直接保管，可以簡化程序。
二是在家中找一個安全穩妥、但家人都知道的地方存放，例如與樓契、護照等重要文件放在一起。最重要的是，必須讓你的執行人及核心家人清楚知道存放的地點，以便在你離世後能夠順利找到。同時，請妥善保護正本，避免釘裝、摺疊或過膠，以維持其法律文件的完整性。