手持居屋想在自由市場高價轉售或出租？「補地價」是您必須跨過的關卡。這筆費用動輒過百萬，計算方法複雜，申請程序繁瑣，何時申請更是直接影響補價金額高低的關鍵。若錯判時機或忽略細節，隨時可能白白多付數十萬。
為助您以最慳錢、最有效率的方式完成補地價，本文將為您一站式整合2025年最新資訊。我們將由淺入深，透過實例為您拆解官方計算公式、詳述由申請到獲取「解除轉讓限制證明書」的完整流程，並提供四大專家級慳錢策略，教您如何把握樓市週期的黃金時機，鎖定最低補價金額，實現物業價值的最大化。
居屋補地價點計？詳解核心計算方法、公式與實例
想了解清楚居屋補地價計算方法，其實是規劃整個放售流程的第一步。很多人覺得計算過程很複雜，但只要掌握了核心概念，就會發現它的邏輯非常直接。這部分會由淺入深，為您拆解整個居屋補地價計法，讓您一看就懂。
居屋補地價的定義與目的
甚麼是居屋補地價？
簡單來說，居屋補地價就是業主向香港房屋委員會（房委會）支付一筆款項，用以補回當年政府以折扣價出售單位時的地價差額。由於居屋是資助房屋，業主當初是以低於市值的價格買入。所以，當您想將單位在自由市場（即公開市場）出售、出租或以其他方式轉讓時，就必須先完成補地價，解除單位的轉讓限制。完成手續後，您的居屋單位在法律上就等同於私人樓宇，可以自由買賣。
為何必須補地價？（《房屋條例》法律後果）
這並非一個可選擇的程序，而是具有法律約束力的規定。根據《房屋條例》，任何未補地價的資助房屋業主，如果擅自將單位在公開市場出售或出租，即屬違法行為。一經定罪，後果相當嚴重，最高可被罰款港幣50萬元及監禁一年。所以，在計劃放售或出租前，了解清楚相關的居屋補地價計算方法和手續是必須的。
居屋補地價核心計算公式
公式拆解：補地價金額 = 單位現時市值 x 買入時折扣率
居屋補地價點計的核心，就在於這條官方公式。補價金額並不是一個固定數目，而是由兩個關鍵變數相乘得出：「單位現時市值」和「買入時折扣率」。現時市值會隨市場波動而改變，但折扣率是永久不變的。
關鍵變數 (一)：如何釐定「最初市值」與「買入價」，以計算出永久「折扣率」？
「折扣率」是整個計算的基石，它在您買入單位的那一刻就已經被鎖定。計算方法是：
折扣率 = (單位最初市值 – 您的買入價) ÷ 單位最初市值
這兩個數值——「單位最初市值」和「您的買入價」，都清楚列明在您當年簽署的「首次轉讓契」（First Assignment）上。這份文件是計算永久折扣率的最重要依據。
關鍵變數 (二)：由誰及如何評估「單位現時市值」？
「單位現時市值」並非由業主或地產代理自行決定，而是由房委會或其委派的專業測量師行進行評估。當您遞交補地價申請後，他們會參考當時的市場情況、單位狀況、座向、樓層等因素，評定出一個不受轉讓限制下的十足市值。這個估價直接影響您最終需要支付的補價金額。
補地價計算實例：四步曲詳解
讓我們用一個具體例子，看看整個居屋補地價計算方法的實際操作。
步驟一：找出單位的「首次轉讓契」
首先，您需要找出這份重要的樓契文件，上面記載了計算折扣率所需的所有原始數據。
步驟二：計算出永久折扣率
假設文件上列明：
– 單位最初市值：$5,000,000
– 您的買入價：$3,500,000
套用公式計算折扣率：
($5,000,000 – $3,500,000) ÷ $5,000,000 = 30%
這個30%就是您單位永久不變的折扣率。
步驟三：由房委會委派測量師評估單位現時市值
幾年後，您決定出售單位並申請補地價。房委會委派測量師上門視察後，評估出單位在申請補價當日的十足市值為$6,000,000。
步驟四：套用公式得出最終補價金額
現在，我們將現時市值和永久折扣率代入核心公式：
補地價金額 = $6,000,000 (單位現時市值) x 30% (永久折扣率) = $1,800,000
所以，您最終需要向房委會支付的補價金額就是$1,800,000。
網上居屋補地價計算機
即時估算，助您初步規劃財務
在正式申請前，您可能想對所需資金有個大概預算。坊間有些網站提供網上居屋補地價計算機，您只要輸入單位的最初市值、買入價和一個預估的現時市值，就能即時估算出大概的補價金額。這類工具非常適合用作初步的財務規劃，但最終金額仍以房委會發出的正式通知書為準。
居屋補地價申請全攻略：流程、時間、文件一覽
了解居屋補地價計算方法之後，下一步就是掌握實際的申請流程。整個居屋補地價計算方法和手續其實相當直接，只要跟著步驟走，便能順利完成。我們為你整合了由遞交申請到領取最終文件的完整攻略，讓你對所需時間和文件一目了然。
第一步：遞交「評估補價申請書」
要啟動整個補地價程序，第一步就是向房屋委員會（房委會）正式提出申請。你需要填妥一份名為「評估補價申請書」的表格，連同所需文件一併遞交。
所需文件清單（申請書、樓契副本）
遞交申請時，請準備好以下兩份核心文件：
1. 已填妥的「評估補價申請書」(HD1066C)。
2. 單位的樓契（正式名稱為「轉讓契據」）副本一份。
這兩份文件是房委會處理你申請的基礎，所以遞交前要確保資料準確無誤。
繳付申請手續費
提交文件的時候，需要一併繳付申請手續費。這筆費用是用於支付房委會委派測量師進行估價的行政開支，所以不論你最終是否決定繳付補價，這筆費用都不會退還。
第二步：房委會委派測量師上門估價
房委會收到你的申請和費用後，就會委派專業的測量師行，聯絡你安排上門視察單位，以評估單位在當時的十足市值。這個市值是整個居屋補地價計法的關鍵變數。
預約視察及評估重點
測量師會與你預約一個雙方方便的時間上門。在視察過程中，測量師會評估單位的狀況，例如座向、樓層、景觀、維修保養情況，以及是否有任何僭建物。這些因素都會影響最終的估價，繼而影響你需要支付的補價金額。
第三步：接收「評估補價通知書」
測量師完成估價後，大約一個月內，你就會收到由房委會發出的「評估補價通知書」。這是一份非常重要的正式文件，上面會清楚列明你的單位經評估後的市值，以及根據折扣率計算出的最終補價金額。
文件有效期及上訴權利
收到通知書後有兩點需要特別記住。第一，這份通知書的有效期只有兩個月。你必須在有效期內決定是否繳款。第二，如果你對評估出的市值有異議，認為估價過高，你可以在收到通知書的28天內，以書面形式向房委會提出上訴。
第四步：繳付補價
如果你接納估價結果，便可以進入繳款程序。你需要在通知書發出日期的兩個月內，繳付全數補價金額。
繳款方式及兩個月期限
繳款方式通常是以銀行本票支付，抬頭人為「香港房屋委員會」。請務必在兩個月的限期內完成繳款，因為這是硬性規定，沒有延期的空間。
逾期後果及處理
如果你未能在兩個月內繳付補價，這次的申請就會自動作廢。之前繳付的手續費亦不會退回。如果之後你仍想補地價，就需要從頭開始，重新遞交申請和繳付手續費，屆時單位會被重新估價，補價金額也可能會因市況轉變而有所不同。
第五步：領取及註冊「解除轉讓限制證明書」
房委會確認收妥你的補價款項後，就會向你發出「解除轉讓限制證明書」。這份文件代表你的單位已經完成所有法律程序，正式解除了轉讓限制。
完成法律程序，正式於自由市場放售
收到證明書後，建議你或你的代表律師，立即將文件交往土地註冊處進行註冊。完成註冊後，你的單位在法律上就等同於私人樓宇，可以隨時在自由市場上出售或出租。
申請時間線規劃
要順利完成整個補地價過程，時間規劃相當重要。掌握好每個階段所需的時間，就能避免不必要的延誤，特別是當你已經找到買家，需要配合交易時間的時候。
掌握各階段所需時間，避免延誤
綜合整個流程，你可以這樣規劃時間：
* 遞交申請至收到估價通知書： 約1個月。
* 考慮及繳付補價期限： 2個月。
* 繳款後領取最終證明書： 約2至3個星期。
整個過程由申請到完成，順利的話大約需要3至4個月。在計劃你的賣樓或出租時間表時，記得預留足夠時間處理這些手續。
2025最新居屋轉售限制年期一覽
在深入研究各種居屋補地價計算方法之前，業主必須先清楚了解自己單位受制於哪一個轉售限制年期，因為這直接決定了您何時可以將單位放售。政府近年對資助房屋政策作出不少調整，不同年份購入的居屋，其轉售限制大有不同，立即為您清晰講解。
2025年起生效之新居屋轉售限制
為了進一步落實「居屋只售不炒」的原則，政府收緊了由2025年起推售的新居屋的轉售限制，業主需要留意兩個關鍵年期。
補地價年期限制：15年
業主由首次轉讓契據日期起計，必須持有單位滿15年，才可以向房委會申請評估補價，然後在自由市場上將單位出售、出租或以其他方式轉讓。這個年期比以往的政策大幅延長。
居屋第二市場（居二市場）轉售限制：5年
如果業主不想補地價，選擇在居屋第二市場（俗稱居二市場）轉售單位予合資格的綠表或白表買家，也需要遵守新的限制。業主由首次轉讓契據日期起計的5年內，只能以不高於原價的價格，將單位轉售予房委會提名的買家。由第6年開始，才可以在居二市場自行定價出售單位。
歷年居屋轉售限制比較
您手上的居屋是何時買入的？這對您的出售計劃有重大影響。不同時期的居屋，遵循的轉售限制都不同。
2019年至2023年購入的居屋
在這段期間購入單位的業主，限制較2025年後的新規例寬鬆一些。業主需要在首次轉讓契據日期起計滿10年後，才可以補地價並於自由市場出售。至於居二市場方面，首2年內可以原價售予房委會提名人士，第3年起則可在居二市場自行定價出售。
2018年購入的居屋
在2018年購入單位的業主，轉售限制比2019年後的批次更為寬鬆。業主只需在首次轉讓契據日期起計滿5年後，就可以申請補地價，並在自由市場放售單位。
2017年或以前購入的居屋
若是2017年或更早時期購入的居屋，當時的政策限制最少。一般來說，業主只需在首次轉讓契據日期起計滿5年後，便可補地價在自由市場出售。部分更早期的居屋，其限制可能更少，詳情最好查閱自己單位的樓契文件。
了解歷年限制：助您精準規劃補地價時機
清楚了解自己單位所屬的轉售限制年期，是規劃整個賣樓及補地價程序的第一步。掌握了這個關鍵時間點，您才能準確判斷何時是申請補地價的最佳時機，配合市場走勢，從而制定最有利的財務策略，這也是所有居屋補地價計法中最基本的一環。
慳錢必睇：居屋補地價四大專家策略
了解基本的居屋補地價計算方法後，下一步就是掌握如何「計得精明」。補地價的金額動輒數十萬甚至過百萬，當中其實有不少竅門可以節省開支。以下為你整理出四大專家策略，助你在補地價過程中，每一步都作出最有利的財務決策。
策略一：掌握最佳補地價時機
為何樓市淡靜是申請黃金期？
居屋補地價計法的核心公式是「單位現時市值 x 固定折扣率」。由於折扣率是買入單位時就永久鎖定，唯一會變動的因素就是「單位現時市值」。這個市值是由房委會委派的測量師根據當時市況評估的。因此，當樓市處於調整期或較淡靜的時期，單位的估值自然會較低。在較低的估值基礎上計算補價，最終需要繳付的金額也會相應減少。
策略性操作：鎖定低補價，靜待樓市升勢
這個策略的精妙之處在於，政府並無規定業主在補地價後必須立即出售單位。你可以選擇在樓市低位時，主動申請並完成補地價手續，用較低的成本「解鎖」單位的轉讓限制。完成手續後，你便可以靜待市場回暖，當樓價回升至心儀水平時，再將單位在自由市場上以高價放售，從而擴大利潤空間。這是一個將被動的賣樓程序，轉化為主動財務規劃的專業操作。
策略二：奉行「先估價，後裝修」原則
為何豪華裝修會推高補價金額？
房委會委派的測量師在上門評估單位市值時，除了考慮樓層、座向、景觀等因素，單位的內部狀況也是一個重要指標。一個保養得宜、附有簇新豪華裝修的單位，其市場價值自然會比一個只有基本裝潢或狀況殘舊的單位為高。這意味著你的靚裝修會直接推高測量師的估價，導致你需要支付更高的補地價金額，變相是自己為裝修額外「補錢」。
正確操作時序以避免不必要開支
最明智的做法是嚴格遵守「先估價，後裝修」的時序。在你決定為單位進行翻新前，應先向房委會遞交補價申請。等待測量師上門完成視察及估價，並在你收到「評估補價通知書」，確定了應繳金額後，才開始你的裝修工程。這樣就能確保補價金額是基於單位裝修前的狀況來計算，避免因裝修而引致不必要的額外支出。
策略三：靈活解決補地價資金
申請「補地價貸款」的可行性與注意事項
一次過支付大額的補地價款項，對不少業主來說可能構成財務壓力。市場上有些銀行或財務機構提供俗稱的「補地價貸款」，本質上是一種私人貸款，讓業主借貸以支付補價。申請前需要注意，這類貸款的利率通常比物業按揭為高，業主應詳細比較不同機構的條款及利息，並評估自身的還款能力。
透過買賣同步，利用買家訂金支付補價
另一個常見且靈活的做法，是在出售過程中同步完成補地價。操作上，業主可以先與買家簽訂臨時買賣合約，並在合約中訂明較長的成交期（例如三個月）。然後，業主可以利用買家支付的訂金（特別是金額較大的加付訂金），去繳付補地價款項。這種居屋補地價計算方法和手續需要律師的專業協調，確保時間點銜接順暢，讓整個交易與補地價程序同步完成。
策略四：釐清買賣雙方補價責任
方案一：由賣家負責補地價（以「已補價」作價）
這是最普遍和直接的做法。賣家在交易完成前或完成當日，負責清付所有補地價款項。買賣合約上所訂明的樓價，就是一個已補地價的「自由市場價」。這種方式對買家而言最清晰，風險較低。賣家則需要承擔補價金額可能高於預期的風險。
方案二：由買家負責補地價（以「未補價」作價）
在某些情況下，買賣雙方可以協商由買家負責補地價。合約上會訂明一個較低的「未補價」樓價，並列明補地價的責任由買方承擔。這個方案對買家風險較高，因為在簽署合約時，補地價的確實金額仍是未知之數，若最終評估金額高於預期，買家需要額外承擔差額。同時，補價金額一般不能納入按揭貸款計算，買家需要準備更充裕的現金。
居屋補地價常見問題 (FAQ)
公屋與居屋的補地價計算方法有何不同？
這是一個很好的問題，兩者的計算基礎確實有根本分別。居屋補地價計算方法是方程式化的，相對清晰透明。它的核心是採用一個在首次出售時已經釐定的永久「折扣率」，再乘以單位現時的市值。業主只要知道當年的折扣率，就可以利用網上的居屋補地價計算機，對所需金額作出初步估算。
相反，透過「租者置其屋計劃」購入的公屋，其補地價計法則沒有統一公式。每個屋邨、甚至不同期數單位的折扣率，都根據當時的推售政策而定，差異可以很大。因此，公屋業主無法自行準確計算，必須正式向房屋委員會（房委會）提交申請，由署方進行獨立評估，才能得知確實的補價金額。簡單來說，居屋的可預測性較高，而公屋則需要依賴官方的逐次評估。
補地價後是否必須立即出售或出租？
完全沒有這個規定。當你完成所有居屋補地價計算方法和手續，並繳付所需款項後，你會收到由房委會發出的「解除轉讓限制證明書」。將此文件在土地註冊處登記後，你的單位在法律上已等同於任何一個私人住宅物業。
這意味著你對單位擁有完全的處置權。你可以選擇立即將其放售或出租，也可以選擇繼續自住，靜待市場時機成熟時再作打算。不少精明的業主會選擇在樓市淡靜時完成補地價，鎖定較低的補價成本，然後等待樓價回升時才出售，以爭取更理想的回報。
如果對房委會的估價有異議，可以怎樣處理？
假如你認為房委會評估的單位市值偏離市場水平，導致補價金額過高，你有權提出反對。你必須在收到「評估補價通知書」的28天內，以書面形式向房委會提出上訴。
在提出反對時，單純表達不滿是不足夠的，你需要提供實質理據去支持你的論點。最有力的證據，就是來自市場的客觀數據。你可以嘗試尋找兩至三間不同銀行的物業估價報告，或者提供近期在同一屋苑、座向及樓層相近的單位成交紀錄。如果房委會覆核後你仍然不滿意結果，最終的途徑是向土地審裁處提出上訴，由法庭作出最終裁決。
是不是所有居屋都需要補地價才能在自由市場出售？
雖然絕大部分居屋都需要，但確實存在一個例外。普遍來說，我們今日所談及的居屋，其轉讓都受到《房屋條例》限制，必須補地價才能在自由市場出售。
不過，香港最早期的居屋，即是第一期至第三期甲（大約在1982年中前發售）的單位，由於當時的地契條款並未有加入轉讓限制，所以這些單位的業主是可以在毋須補地價的情況下，直接於自由市場出售或出租其單位的。要確定你的單位是否屬於這一小部分，最準確的方法是查閱樓契（首次轉讓契），當中的條款會清晰列明。如有疑問，尋求律師的專業意見是最穩妥的做法。