打算將手上的公屋或居屋單位在自由市場放售或出租？「補地價」是必經的第一關，但其計算方法複雜，申請程序繁瑣，往往令業主感到困惑。究竟公屋補地價實際要付多少錢？居屋的計算方式又有何不同？何時是補價的最佳時機，才能慳得最多？
本文將為您提供一站式2025年最新公屋及居屋補地價指南，由兩者定義上的根本分別、清晰的計算公式及實例，到詳盡的8大申請步驟，再到捕捉市場時機的慳錢秘訣，全面拆解補地價過程中的所有疑問，助您輕鬆為物業增值，順利在公開市場出售或出租。
公屋 vs 居屋補地價：定義、目的及核心分別
要掌握公屋補地價計算方法，首先需要理解它和居屋補地價在基本概念上的分別。雖然兩者都是資助房屋，但在補價的機制上，它們的處理方式截然不同。我們先從最基礎的定義入手，弄清楚整個補地價是怎麼一回事。
什麼是「補地價」？為何要補？
法律基礎：解除《房屋條例》下的轉讓限制
「補地價」的正式名稱是補繳地價，它的法律基礎源於《房屋條例》。當初政府以低於市值的折扣價將單位售予合資格人士，同時在契約上加入了轉讓限制。這意味著單位不能在公開市場上自由出售或出租。補地價的過程，就是透過向政府繳付一筆款項，來正式解除這些法律上的轉讓限制。
核心目的：將資助房屋轉為可在公開市場自由買賣的私產
補地價的核心目的非常直接，就是將單位的業權「完整化」。完成補地價後，資助房屋就會變成一項可以在公開市場上自由流通的私有財產。業主從此可以像一般私樓業主一樣，自由決定將單位出售給任何人士、將其出租，或者到銀行進行加按套現，不再受到任何身份資格的限制。
最大分別：居屋與公屋（租置）補價機制的根本差異
雖然補地價的目的相同，但居屋和經「租者置其屋計劃」（租置）購入的公屋，在計算補價金額時的機制存在根本性的差異。這也直接影響到業主需要準備多少資金，以及如何規劃整個補地價的流程。
居屋補價：按「首次轉讓契據」的固定折扣率計算
居屋的補地價計算方式相對清晰。計算的核心在於一個「固定折扣率」。這個折扣率在業主最初購入單位時已經釐定，並清楚列明在「首次轉讓契據」上。這個比率是永久不變的。將來無論何時補地價，都是用這個固定的折扣率，乘以補地價當時的單位市值，來得出最終的補價金額。
公屋（租置）補價：沒有固定折扣率，按補價時市值重新評估
公屋（租置）的補地價計算就完全是另一回事。它並沒有一個像居屋那樣在買入時就定下的固定折扣率。相反，當業主提出補地價申請時，房屋委員會會委派估價師，根據當時的市場情況重新評估單位。補價金額是基於補價時的十足市值與一些特定的估價準則來釐定，整個計算過程相對複雜，並非一個簡單的公式就能概括。這就是想了解公屋補地價點計時，必須先明白的關鍵。
居屋與公屋補地價計算方法全解析
要了解公屋補地價計算方法，首先要釐清居屋與公屋（租置）在補價機制上的根本分別。雖然兩者都需要補價才能在公開市場自由買賣，但計算邏輯完全不同。以下會為你詳細拆解兩種單位的計算方式、公式及實例，讓你對補地價有更清晰的預算。
居屋補地價計算方法 (附公式及實例)
居屋的補地價計算相對直接，因為它的核心在於一個固定不變的「折扣率」。這個折扣率在你當初買入單位時已經釐定，不論日後樓市如何升跌，這個百分比都是固定的。
計算公式：單位現時市值 × (購入時十足市值 – 購入價) / 購入時十足市值
這個官方公式看起來可能有點複雜，但其實可以簡化成一個更易理解的概念：
補價金額 = 單位現時市值 × 當年折扣率
「單位現時市值」是由房委會在你申請補價時，委派專業測量師行評估的最新市場價值。而「當年折扣率」就是整個計算的關鍵。
如何查找當年折扣率？關鍵在於「首次轉讓契據」
要找出這個不變的折扣率，你需要一份非常重要的文件，就是「首次轉讓契據」（First Assignment）。這份文件詳細記錄了單位首次出售時的兩個關鍵數字：「十足市值」（Full Market Value）和你的「購入價」（Purchase Price）。
只要有這兩個數字，你就可以用以下方法計出折扣率：
折扣率 = (購入時十足市值 – 購入價) ÷ 購入時十足市值
例如，當年單位十足市值為$200萬，你的購入價是$140萬，那麼折扣率就是 ($200萬 – $140萬) ÷ $200萬 = 30%。
實例教學：市值$600萬、折扣率35%的居屋補價金額
讓我們用一個實際例子來演練一次。假設你的居屋單位：
– 當年買入時的折扣率：35%
– 現時經房委會評估的市值：$600萬
你需要繳付的補價金額計算如下：
$6,000,000 (單位現時市值) × 35% (當年折扣率) = $2,100,000
計算結果十分清晰，你需要準備的補價金額就是$210萬。
公屋（租置）補地價計算方法 (附線上計算機)
談到公屋補地價點計，情況就比居屋複雜得多。與居屋不同，租置公屋並沒有一個統一的固定折扣率公式可用作公屋補地價計算。
為何公屋補價沒有統一公式？租置計劃的政策背景
主要原因是「租者置其屋計劃」前後推行了多期，橫跨不同年代。在不同時期，政府因應當時的社會及房屋政策，為不同屋邨提供的折扣率可以有很大差異。折扣釐定會考慮樓齡、地區、單位狀況等多重因素，導致每個屋邨、甚至每座樓的折扣基礎都可能不一樣。因此，房委會需要就每一宗申請，按當時的最新市值重新進行獨立評估。
[實用工具] 公屋補地價計算機：30秒初步估算費用
雖然沒有固定公式，但你仍可為公屋補地價幾錢做一個初步估算。市面上有地產代理或按揭轉介公司，根據過往的大數據及市場資料，製作了線上公屋補地價計算機。你只需輸入屋邨名稱、單位面積等基本資料，系統便能提供一個大概的估算金額。這是一個非常有用的工具，能助你為財務規劃作好準備。
重要提示：計算結果僅供參考，最終金額以房委會「評估補價通知書」為準
必須強調，任何線上計算機的結果都只是一個估算值，並無法律效力。最終你需要繳付的準確補價金額，唯一標準是來自房委會在你正式提交申請、並完成物業估價後所發出的「評估補價通知書」（Notice of Premium Assessment）上列明的金額。因此，在進行任何實質交易或財務安排前，務必以這份官方文件為準。
公屋/居屋補地價申請流程：8大步驟詳解
了解清楚公屋補地價計算方法後，下一步就是實際操作。整個申請流程其實環環相扣，只要跟著以下幾個步驟，就能有條不紊地完成。我們一步步來看看整個過程是怎樣的。
步驟一：遞交申請書 (HD1065C) 及所需文件
第一步是向房屋署（房署）遞交正式申請。你需要填妥一份名為「評估補價申請書」的表格（表格編號：HD1065C）。同時，還要附上單位「首次轉讓契據」的副本。準備好文件後，連同申請所需的行政費，一併交回房署處理。
步驟二：房委會委派測量師行進行實地估價
房署收到你的申請和文件後，就會進入估價階段。他們會委派認可的測量師行，安排專業測量師親自到你的單位進行實地視察。測量師會根據單位的樓齡、座向、層數、裝修狀況，以及當時的市場環境，評估出一個十足市值。這個市值是決定最終公屋補地價幾錢的關鍵基礎。
步驟三：接收「評估補價通知書」及確認補價金額
完成實地估價後，大約需要一個月時間，你就會收到由房署寄出的正式文件——「評估補價通知書」。這份文件非常重要，上面會清楚列明你的單位經評估後的十足市值，以及根據這個市值計算出來的最終補價金額。收到通知書後，你就有兩個月的時間去考慮及準備繳款。
步驟四：委聘律師處理法律文件
補地價涉及業權變更，所以法律程序是不可或缺的一環。在這個階段，你需要委聘一位律師，協助處理後續所有相關的法律文件。律師會負責審核文件、處理樓契，並確保整個交易過程符合法律規定，保障你的權益。
步驟五：繳付補價金額及相關費用
在兩個月的有效期內，你需要透過你的代表律師，將「評估補價通知書」上列明的全數金額，連同相關的行政及法律費用，一併繳付給房署。記得要準時完成，因為一旦過了有效期，整個估價就會作廢，你需要重新申請。
步驟六：領取「解除轉讓限制證明書」
房署確認收到全部款項後，就會發出一份名為「解除轉讓限制證明書」（Certificate of Removal of Alienation Restriction）的文件。這份證明書是官方憑證，證明你的單位已經完成補地價程序，解除了在《房屋條例》下的轉售限制。
步驟七：到土地註冊處辦理登記手續
拿到「解除轉讓限制證明書」後，還未算大功告成。最後一步，也是最關鍵的一步，就是要將這份證明書交由你的律師，帶到土地註冊處進行登記。完成登記手續後，你的單位業權才算正式釐清，從此與市場上的私人物業無異，可以自由出租、出售或轉讓。
[實用資源] 補地價申請文件及費用清單 (一鍵下載)
為了讓你更方便地準備，我們整理了一份詳盡的「補地價申請文件及費用清單」。清單詳列了所有必需文件、各項費用的參考金額，以及一些注意事項。你可以點擊下方連結直接下載，讓整個準備過程更有預算。
補地價最佳時機與慳錢策略
捕捉黃金時機：為何「樓市調整期」是補地價良機？
補價金額與單位即時市值的直接關係
要掌握公屋補地價計算方法，關鍵在於理解補價金額與物業的即時市值有著密不可分的關係。很多人查詢公屋補地價幾錢，答案其實是浮動的。雖然買入單位時的折扣率一經釐定便永久不變，但用作計算的基數，即「單位現時市值」，則由房委會委派的測量師在申請補價的當刻進行評估。因此，整個公屋補地價計算的結果，會直接跟隨當時的樓市走勢而升跌。當樓市處於高位，單位估值自然水漲船高，需要補上的金額便會相應增加。
策略應用：低位鎖定補價成本，待升市時高價放售
聰明的業主會利用這個機制，選擇在樓市調整期，即樓價普遍回落的時候申請補地價。因為在這個時間點，房委會對單位的估價會相對保守，計算出來的補價金額自然較低。完成補價後，單位就等同於私人樓宇，業主擁有完全的處置權。業主可以選擇繼續持有單位，等待樓市回暖，然後在市場氣氛暢旺時以更高的價格放售，從而將節省下來的補價成本，轉化為實質的利潤。這一步可以說是整個買賣流程中最關鍵的慳錢策略。
慳錢策略：由買家補價 vs 業主自行補價的利弊分析
法律層面：補價責任由買賣雙方自由協商
在法律層面上，《房屋條例》只規定單位出售前必須補妥地價，但沒有硬性指明這筆費用必須由賣家還是買家承擔。這意味著補價的責任誰屬，完全是買賣雙方在交易過程中可以自由協商的商業條款。在實際操作中，主要分為「業主自行補價」和「由買家負責補價」兩種模式，兩者各有利弊。
業主補價的優劣：交易主導權高，但需預備大額資金
業主在放盤前自行完成補地價，好處是顯而易見的。單位已經解除所有轉讓限制，能夠吸引所有類型的買家，包括需要申請高成數按揭的準買家，擴大了潛在客源。交易流程會變得與一般私樓買賣無異，非常順暢，業主在議價和交易節奏上都能掌握絕對主導權。不過，最大的缺點是業主需要預先準備一筆龐大的資金，而且要承擔資金被鎖定的風險，假如補價後樓市持續下跌或單位未能成功售出，業主便要獨自承受財務壓力。
買家補價的優劣：業主毋須墊支，但或影響議價能力
如果選擇由買家負責補價，對業主而言最大的優點是完全毋須預先動用大額資金，大大減輕了財務負擔。這種做法通常是買賣雙方協議一個「未補價」的成交價，然後由買家在交易過程中，透過律師樓將部份樓款直接用作支付補價。然而，這種安排的缺點是會削弱業主的議價能力。因為買家會將補價金額視為總成本的一部分，自然會壓低「未補價」的出價。同時，這也可能篩走一部份資金不足或嫌手續繁複的買家，潛在客源相對較窄。
實戰案例：不同情況下的最佳決策
案例A：舊式租置公屋的成本效益評估
假設陳先生夫婦持有一個早年透過「租者置其屋計劃」購入的舊式公屋單位，買入價極低，折扣率相對較高。他們年事已高，有充裕儲蓄，希望將資產優化，方便日後傳承給子女。在目前樓市調整的環境下，對他們來說是進行成本效益評估的好時機。他們可以先向銀行為單位作初步估價，了解大概的市值範圍，再利用公屋補地價計算機估算所需金額。若資金許可，趁低位完成補價，便能將一個受限制的資產，轉化為一個價值更高、流通性更強的私有物業，無論未來是出租、出售或轉讓給家人，都擁有最大的靈活性。
案例B：因移民或家庭需要急售的流程規劃
另一情況，李小姐因家庭決定移民，需要在半年內將手上的公屋單位出售套現。她手頭上的流動資金不多，難以承擔數十萬甚至過百萬的補價費用，而且時間緊迫。在這種情況下，她的最佳策略是與地產代理緊密合作，在市場上尋找願意承擔補價責任的實力買家。放盤時需要清晰標明是「未補地價」出售，並在定價上預留一定空間，以吸引買家。整個流程規劃的重點，在於買賣雙方律師之間的溝通，必須確保交易的時間線與繳付補價的限期（「評估補價通知書」發出後兩個月內）能夠完美銜接，確保交易順利完成。
公屋及居屋補地價常見問題 (FAQ)
在了解公屋補地價計算方法後，大家心中可能還會浮現一些執行上的疑問。這裡我們整理了幾個最常見的問題，希望可以為你提供清晰的解答。
Q1. 補地價的款項可以申請按揭嗎？
原則上不能：補地價本身不能直接承造按揭
首先要清楚一點，補地價的費用本身，銀行是不會直接為這筆款項提供按揭貸款的。這筆資金需要業主自行準備。
可行方案：透過「加按」或「轉按」套現資金作補價用途
不過，你仍然有方法籌集資金。如果名下持有其他已供款一段時間的物業，可以考慮向銀行申請「加按」或「轉按」，從而套現一筆資金，用作支付補地價。這個方案的可行性及具體操作，建議先向你的銀行或專業按揭顧問詳細查詢。
Q2. 若不滿意房委會的估價，可以上訴嗎？
業主權利：28天內可向房委會提出書面反對
當然可以。如果你收到「評估補價通知書」，認為房委會評估的市值過高，直接影響到最終公屋補地價幾錢，你有權提出異議。業主必須在收到通知書的28天內，以書面形式正式向房委會提出反對。
最終途徑：若反對不果，可向土地審裁處提出上訴
假如房委會審視後維持原來的估價，或者你對覆核結果依然不滿意，最後的解決途徑是向土地審裁處提出上訴，由獨立的審裁處作出最終裁決。
Q3. 補地價後，是否必須立即出售單位？
業權完整：已補地價單位與私樓無異，業主可自由決定自住、出租或出售
並非如此。當你完成補地價程序後，你的單位就正式解除了轉讓限制，業權變得完整，其性質與市場上的私人樓宇沒有分別。因此，你可以完全自由地決定繼續自住、將單位出租，或者放上公開市場出售，並沒有任何規定要求你必須立即賣出單位。
Q4. 整個補地價申請流程需時多久？
時間預估：由遞交申請至完成繳款，普遍需時約2至3個月
整個公屋補地價計算及申請流程，由你遞交申請文件開始，到房委會委派測量師上門估價，再到你正式收到「評估補價通知書」並完成繳款，整個過程普遍需要大約2至3個月的時間。
Q5. 「評估補價通知書」的2個月有效期過了怎麼辦？
估價失效：業主需重新遞交申請，房委會將按當時最新市值再次評估
「評估補價通知書」上列明的補價金額，設有兩個月的有效期。如果你未能在限期內繳付款項，這次的估價就會自動失效。屆時，你將需要重新遞交一次申請，而房委會亦會根據當時最新的市場狀況，為你的單位再作一次估價。這也代表，最終需要繳付的補價金額可能會與之前有所不同。