想在同一間銀行做轉按，賺取回贈兼減息？等等！銀行術語中，根本沒有「同一間銀行轉按」這回事，你所指的其實是「加按」。雖然兩者都能助業主套現資金，但「轉按」（refinance）與「加按」（top-up）在現金回贈、利率、手續以至審批要求上，均存在天壤之別。究竟應選擇轉按到新銀行，盡享市場上最豐厚的現金回贈及最低息率？還是留在原銀行加按，貪其手續簡單快捷？本文將為你徹底剖析轉按與加按的6大關鍵分別，由定義、回贈計算、申請流程到潛在風險一一拆解，助你制定最精明的按揭決策，賺盡每分財務優勢。
「同一間銀行轉按」？其實是「加按」！釐清定義與決策關鍵
不少朋友考慮套現或尋求更佳利率時，第一個念頭可能是「轉按同一間銀行」，希望手續簡單一點。但首先要釐清一個核心概念，嚴格來說，並不存在「在同一間銀行轉按」的操作，這個動作的正確名稱其實是「加按」。理解兩者的分別，是作出最明智財務決策的第一步。
為何不存在「同一間銀行轉按」？
要理解這一點，我們需要先從最基本的定義入手。
轉按定義：按揭由A銀行轉至B銀行
「轉按」的「轉」字，核心在於轉換貸款機構。意思是將你現時在A銀行的按揭貸款，轉移到一間全新的B銀行承造。整個過程是結束與A銀行的貸款關係，並與B銀行建立新的貸款關係。
加按定義：在原有銀行A增加貸款額
「加按」則是在你原有的按揭銀行（即A銀行）基礎上，申請增加貸款額度。你的貸款關係仍然維持在A銀行，只是貸款總額增加了，和約條款亦會更新。所以，當你打算在原銀行獲取額外資金時，你實際上是在查詢「加按」方案。
核心決策：加按 vs 轉按 快速比較表
了解定義後，真正的問題是：我應該選擇加按，還是轉按至新銀行？兩者在優惠、時間和手續上有很大差異，以下為你逐一比較。
現金回贈：轉按通常遠高於加按
銀行為了爭取新客戶，轉按提供的現金回贈往往非常吸引，回贈額會按總貸款額計算。而加按因為是原有客戶，銀行提供的回贈率通常較低，有時甚至只會計算新增貸款部份。
利率優惠：轉按可享市場最新低息，加按則視乎談判結果
轉按可以讓你把握市場最新的低息按揭計劃，享有「迎新」優惠。加按的利率則視乎你與原銀行的談判結果，銀行未必會提供市場上最優惠的條款。
辦理時間：加按最快2-3星期，轉按需時1-1.5個月
加按因為省卻了轉換銀行的法律程序，速度上佔絕對優勢，最快兩至三星期便可取得資金。轉按牽涉兩間銀行交接和律師樓文件處理，一般需時一個至一個半月。
手續複雜度：加按手續相對簡單，轉按須經律師樓重造按揭契
加按的手續非常直接，主要處理銀行內部文件。轉按則必須聘請律師樓，處理舊按揭的贖契和新按揭的簽契事宜，過程較為繁複。
相關費用：加按多豁免律師費，轉按必須支付
由於加按不涉及轉換業權或按揭權，銀行多數會豁免相關的律師費用。相反，轉按是一個全新的法律程序，律師費是無法避免的開支。
審批要求：兩者均需重新入息審查及壓力測試
這一點非常重要。無論是加按還是轉按，銀行都需要為你的最新財務狀況重新進行全面的入息審查和壓力測試，確保你的還款能力符合金管局要求。
我應該如何選擇？決策樹助你快速判斷
綜合以上比較，你可以根據自己的首要目標來快速判斷。
優先考慮加按：追求最快獲取資金、手續簡便
如果你的首要目標是盡快取得資金，並且不想處理繁複的法律文件，那麼手續簡單快捷的加按會是你的理想選擇。
優先考慮轉按：追求最高現金回贈、最佳利率
如果你追求的是最大化的財務利益，希望賺取最高現金回贈和鎖定市場最低利率，那麼花多一點時間去辦理轉按，長遠來看會更划算。
決策前必做：即使心儀加按，亦應先獲取轉按報價作談判籌碼
這裡有一個專業貼士給你。即使你傾向選擇方便的加按，也強烈建議你先向其他銀行索取一份轉按報價（Offer）。這份報價是你與原銀行談判的最佳籌碼，你可以用它來爭取更貼近市場水平的加按利率和回贈條款。
轉按 vs 加按：現金回贈、利率及財務優化策略深度比較
當你考慮「轉按同一間銀行」這個選項時，其實就是與原銀行進行「加按」協商。不過，要做出最精明的決定，關鍵一步是將加按的條款與轉投其他銀行的「轉按」優惠並列比較。兩者在現金回贈、利率以至長遠財務佈局上，都有著相當大的差異。讓我們深入拆解，助你計出最有利的方案。
現金回贈大比拼：計算方法與市場水平
現金回贈是轉按與加按最直接、最吸引的誘因之一，但兩者的計算基礎完全不同，最終到手的金額可以相差很遠。
轉按回贈：按總貸款額計算，回贈率較高 (可達1%-2%)
轉按的最大魅力，在於現金回贈是根據你的「總貸款額」來計算。舉個例子，假設你的物業尚餘300萬按揭，轉按至新銀行並維持相同貸款額，若新銀行提供1.5%回贈，你就能獲得45,000元現金。由於銀行希望爭取新客戶，回贈率通常較為進取，市場上普遍可達貸款額的1%至2%，甚至更高。
加按回贈：通常只按增貸部份計算，或回贈率較低
相比之下，在同一間銀行轉按，即加按，回贈的計算方式就顯得保守。銀行通常只會就你「額外增加的貸款部份」計算回贈。例如，你在原有300萬按揭上再加借100萬，銀行可能只會按這100萬計算回贈。有時即使銀行願意按總貸款額計算，其回贈率也普遍低於市場上其他銀行的轉按優惠。
高額回贈處理：銀行如何將超出貸款額1%的回贈於本金扣除
這是一個必須注意的行業規則。根據金管局指引，如果銀行提供的現金回贈總額超過貸款額的1%，超出的部分需要直接從你的貸款本金中扣除。例如，你轉按一筆500萬的貸款，獲得1.5%回贈即75,000元。當中首1%（50,000元）會以現金形式給你，而超出的0.5%（25,000元）則會用於扣減你的貸款本金，你最終實際借貸額會是4,975,000元。
按揭轉介額外獎賞：如何獲取額外回贈
除了銀行本身的回贈，你還可以透過按揭轉介公司申請，從而獲得額外的獎賞。這些轉介公司與各大銀行有合作關係，能為你比較市場上最新的優惠。成功轉介後，他們會將部分從銀行收取的佣金作為額外獎賞給你。這筆獎賞是銀行回贈以外的額外收入，能進一步降低你的轉按成本。
如何鎖定最低利率與最大化利息對沖
除了現金回贈，利息是影響整個按揭總成本的核心。轉按提供了一個重新選擇按揭計劃的黃金機會，讓你擺脫舊有較高的利率，並利用理財工具對沖利息支出。
P按與H按的選擇：轉按時如何選擇最優惠的按揭計劃
香港的按揭計劃主要分為P按（最優惠利率按揭）和H按（銀行同業拆息按揭）。市場利率環境不斷變化，幾年前看似優惠的P按計劃，今天可能已被H按比下去。轉按讓你有機會根據當前的市場狀況，選擇最優惠的計劃。例如，在低息環境下，選擇一個具有低「封頂利率」的H按計劃，既能享受低拆息帶來的好處，又能鎖定加息風險。
高息存款掛鈎戶口 (Mortgage Link)：利用高存息對沖利息支出
這是轉按時一個非常實用的工具。不少銀行會為轉按客戶提供高息存款掛鈎戶口（Mortgage Link）。這個戶口的存款利率與你的按揭利率完全相同。假設你的按揭利率是3.5%，你放在這個戶口內的資金就能賺取3.5%的年利率。這筆利息收入可以直接抵銷你的部分按揭利息支出，變相降低了你的實際供款負擔。戶口的存款上限通常是按揭餘額的50%，善加利用可以節省一筆可觀的利息。
實戰談判技巧：利用轉按Offer爭取更佳加按條件
即使你傾向留在原銀行辦理加按，以求方便快捷，也絕對應該先完成以下步驟。這能讓你手握籌碼，與原銀行談判時處於更有利的位置。
第一步：向最少兩間新銀行索取轉按報價 (Offer)
首先，花點時間向市場上最少兩間提供積極優惠的銀行，正式查詢轉按的報價。取得它們提供的利率、回贈及其他條款的書面或電郵Offer，將這些具體的數字和條件記錄下來。
第二步：以新Offer向原銀行查詢能否匹配 (Match) 更佳加按條款
拿著這些實質的轉按Offer，聯絡你現有按揭銀行的客戶經理。直接向對方展示你已獲得的條件，並查詢他們能否提供相匹配（Match）甚至更好的加按條款。銀行為了挽留客戶，很多時候都願意作出讓步，為你調整利率或回贈。
第三步：計算淨收益，比較「加按新條款」與「轉按Offer」後作最終決定
最後一步是純粹的數學計算。將原銀行提供的「新加按條款」與其他銀行的「轉按Offer」作比較。計算轉按的總收益（現金回贈 + 轉介獎賞）再減去必要的成本（主要是約數千至一萬多元的律師費）。然後，將這個淨收益與原銀行願意提供的加按優惠比較，哪一個方案能讓你獲得最大實際利益，就選擇哪一個。
轉按獨有的財務優化策略
轉按不僅僅是為了現金和低息，它還能解鎖一些加按無法做到的長遠財務優化策略，對你的理財規劃有深遠影響。
甩按保：物業升值後，如何透過轉按甩走按揭保險
如果你當初是透過按揭保險計劃（按保）敍造高成數按揭，那麼在物業升值後，轉按就是你甩掉按保、節省保費的好機會。當你的物業價值上升，令剩餘貸款額佔物業估值的比例降至六成或以下時，你便可以透過轉按，申請一個毋須按保的全新按揭，從此擺脫每月支付的按揭保費。
甩名恢復首置身份：利用轉按程序為聯名業主除名，慳新物業印花稅
這是一個相當進階的財務技巧。如果你的物業是由你和家人聯名持有，而其中一方希望再購買新物業，可以利用轉按的法律程序，將其中一方的業權「甩走」。完成後，該位家庭成員便能恢復「首次置業」的身份，購買新物業時只需支付較低的印花稅，而不用繳付高達樓價15%的從價印花稅，節省的金額極為可觀。
轉按 vs 加按：申請流程、所需文件及時間全拆解
當你了解過所謂「轉按同一間銀行」其實就是加按之後，自然會想知道兩者在實際操作上有何分別。這裡我們就為你詳細拆解轉按與加按的申請流程、所需文件和時間，讓你對整個過程有更清晰的預算。不論你考慮的是在同一銀行轉按，還是轉投新銀行，掌握這些細節都十分重要。
詳細流程及時間線比較
最直觀的分別，就是兩者所需的時間。加按手續相對簡單，流程較快。轉按因為牽涉到兩間銀行和律師樓，所需時間自然會長一些。
加按申請流程與時間（約2-3星期）
加按的流程相當直接。首先，你直接聯絡現有按揭銀行的職員，提出加按申請。然後，銀行會為你的物業重新估價，並要求你提交最新的入息證明等文件。審批完成後，你只需簽署相關的貸款文件，銀行就會安排將增加的貸款額存入你的戶口。整個過程通常在2至3星期內便可完成。
轉按申請流程與時間（約4-6星期）
轉按的流程則較為繁複。第一步是向新的目標銀行提交按揭申請，並附上所需文件。新銀行審批期間，你需要委託一間律師樓處理後續的法律程序。待銀行批出貸款後，律師樓會代表你向原有銀行提取樓契，並準備新的按揭契。最後，你到律師樓簽署新按揭契，新銀行便會放款，清還舊有貸款，而餘下的套現金額則會轉賬給你。由於涉及多方協調，整個過程一般需時約4至6星期。
申請所需文件清單
無論是申請加按還是轉按，銀行都需要重新評估你的財務狀況，因此兩者所需的文件基本相同，主要可分為以下三大類。
身份證明文件
香港永久性居民身份證是必須的。如果你是已婚人士，銀行亦可能要求你提供配偶的身份證明文件。
入息證明：最近3個月糧單、稅單、銀行月結單
你需要提供最近3個月的糧單、顯示薪金入賬的銀行月結單，以及最新的稅務局評稅通知書。這些文件是用來證明你的還款能力。
現有按揭證明：按揭貸款合約、最近還款紀錄
銀行需要查閱你現有的按揭貸款合約，以及最近一年（通常為12個月）的供款紀錄，以了解你過往的還款表現。
銀行審批關鍵：重新進行壓力測試
這是銀行審批貸款時最重要的一環。不論是加按還是轉按，你都必須重新通過金融管理局規定的壓力測試。
壓力測試計算標準：供款與入息比率要求
壓力測試有兩個基本要求。第一，在現行利率下，每月總供款額不能超過入息的50%。第二，在假設現行利率增加2厘後，每月總供款額不能超過入息的60%。
注意：為何加按亦需重做壓力測試？
你可能會想，既然只是向同一間銀行增加貸款，為何仍要重做壓力測試？這是因為任何新增的貸款都代表銀行需要承擔新的風險。根據監管機構指引，銀行有責任確保借款人在增加負債後，依然具備足夠的還款能力，所以必須以最新的入息及財務狀況重新進行全面的信貸評估。
轉按獨有程序：聘請律師處理法律文件
聘請律師是轉按過程中一個獨有的步驟，這也是轉按時間較長和成本較高的主要原因之一。
律師角色：處理贖契及新按揭契
律師在轉按過程中扮演關鍵角色。他們會代表你向原有銀行發出贖契通知，取回樓契。同時，他們會草擬及安排你簽署新銀行的按揭契，並在土地註冊處進行登記，正式確立新銀行作為你物業的債權人。
律師費：計算方式及市場收費參考
律師費沒有固定標準，會因應貸款額、物業類型及律師樓的收費而有所不同。一般來說，市場上處理標準住宅轉按的律師費大約由數千元起。建議在委託前先查詢清楚收費詳情。
如何選擇銀行認可名單 (Panel List) 上的律師樓
有一點必須注意，你選擇的律師樓必須在承造按揭的新銀行之「認可名單」(Panel List) 上。每間銀行都有自己的合作律師樓名單。在決定委託哪間律師樓前，最好先向你的新按揭銀行查詢其認可名單，避免因選錯律師樓而延誤整個轉按進度。
轉按或加按前必讀：罰息期、稅務影響及潛在市場風險
無論是考慮轉按，還是在同一間銀行加按，事前都需要了解幾個關鍵限制與風險。這些因素可能直接影響最終的財務效益，甚至令整個計劃變得不划算。
罰息期 (Penalty Period) 的制肘
如何計算原有按揭的罰息期 (通常為2-3年)
首先，你需要翻查現有的按揭貸款合約，找出「罰息期」的條款。罰息期是銀行為了保障利息收入而設的約束，期限通常是兩年至三年，由提取貸款當日起計。在這個期限內，假如你提早還清全部貸款，銀行便會收取罰款。轉按的本質就是向新銀行借貸，然後還清原銀行的貸款，因此也受罰息期制肘。
罰息期內操作的後果：罰款或被追討現金回贈
如果在罰息期內堅持轉按或加按，後果通常有兩個。第一，銀行會根據貸款合約，收取一筆罰款，金額一般是按照原貸款額或未償還本金的某個百分比計算。第二，銀行有權追討當年批出按揭時提供的現金回贈。這兩筆費用的總和可能相當可觀，足以抵銷轉按所能賺取的新回贈與利息節省，因此，最理想的操作是在罰息期結束後才行動。
樓花按揭特殊規定：入伙後方可轉按
樓花按揭有一個特殊情況需要注意。即使按揭貸款的罰息期已經屆滿（例如已供款超過兩年），但只要物業尚未正式收樓（入伙），絕大部分銀行都不會接受轉按申請。銀行需要確認物業的現況，因此必須等待你收樓後，才能啟動轉按程序。
稅務陷阱：套現如何影響居所貸款利息扣稅？
稅務條例關鍵：只有「購買物業」的貸款利息才能扣稅
這是一個許多人會忽略的細節。根據香港稅務條例，業主可以申請「居所貸款利息扣除」，但前提是該筆貸款必須是用於「購買」該自住物業。當你進行轉按或加按套現，新的貸款額便可能超出了原先用作買樓的部份，這便會影響你的扣稅資格。
計算方式：套現部份的利息支出不能申報扣稅
稅務局的計算方式是按比例分配。簡單來說，只有屬於原貸款用途（即買樓）的利息部份才可以扣稅，而套現部份所產生的利息則不能申報。你需要計算出套現金額佔新總貸款額的比例，然後將該比例的利息支出從可申報總額中剔除。
實例分析：轉按套現後每年實際損失的扣稅額
我們用一個簡單例子來說明。假設你原有的按揭尚餘300萬元，現在樓價上升，你轉按至新銀行，借取了400萬元，即套現100萬元。
- 新貸款總額：400萬元
- 用於買樓部份：300萬元 (佔75%)
- 套現部份：100萬元 (佔25%)
- 假設全年總利息支出為12萬元
在這種情況下，你能夠申報扣稅的利息金額只是：12萬元 x 75% = 9萬元。餘下的3萬元利息是不能扣稅的。假如你處於17%的最高稅階，每年的實際稅務損失便是 3萬元 x 17% = 5,100元。
市場波動下的潛在風險
估價不足風險：樓市下行或需補差價才能完成轉按
當樓市處於下行週期時，銀行對物業的估價會變得非常保守。如果你申請轉按，新銀行對物業的估價，可能低於你目前在原銀行的貸款餘額。例如，你的貸款尚欠400萬元，但新銀行只估價380萬元，那麼你就需要自己拿出20萬元的差價去填補，才能完成轉按。
審批收緊風險：經濟環境轉差或影響銀行批核政策
銀行批核按揭的政策並非一成不變，它會隨著整體經濟環境而調整。在經濟前景不明朗時，銀行可能會收緊信貸審批，例如對入息要求更嚴格、降低最高按揭成數，或者不再接受某些行業的申請人。這意味著，即使你的財務狀況沒有改變，在不同時間申請，也可能得到完全不同的審批結果。
Call Loan風險：小型銀行或財務機構的潛在風險
Call Loan 是指銀行要求借款人提早全數清還貸款。雖然大型銀行極少會這樣做，但如果選用一些小型銀行或財務機構，它們的資金成本較高，在市況極端轉差時，Call Loan 的風險會相對較高。為了爭取較高的回贈而選擇這類機構時，需要將這個潛在風險也計算在內。
轉按與加按常見問題 (FAQ)
我可以直接申請「轉按同一間銀行」嗎？
正名為「加按」：直接向原銀行客戶經理查詢即可
不少朋友都想了解申請「轉按同一間銀行」的可行性，希望可以獲取更佳條款。其實，這個操作的正確名稱是「加按」。因為「轉按」的定義是將按揭由A銀行轉移至B銀行，所以邏輯上並不存在「同一間銀行轉按」這回事。如果你對現有按揭銀行感到滿意，又想套現資金或調整供款，可以直接聯絡你的按揭客戶經理，提出加按申請。
簡述申請流程：估價、查詢條款、提交文件、審批
加按的流程相對簡單。首先，銀行會為你的物業重新估價。然後，客戶經理會根據最新估價和你的財政狀況，提供新的貸款條款讓你考慮。如果你滿意條款，就可以提交入息證明等所需文件。最後，銀行內部審批通過後，便可簽署文件完成加按，整個過程比轉按快捷得多。
未補地價居屋可以轉按或加按套現嗎？
嚴苛限制：須房委會批准，僅限特殊原因，多為平手轉按
未補地價的資助房屋，例如居屋，轉按或加按都受到非常嚴格的限制。任何按揭變動都需要先向房屋委員會申請，而且獲批的原因通常只限於籌集醫藥費、家庭成員殮葬費或子女海外升學費用等緊急情況。個人財務問題一般不被接納。因此，絕大部分獲批的個案都屬於不增加貸款額的「平手轉按」。
套現後果：失去政府擔保，按揭成數及年期大減
萬一真的獲批套現，需要留意後果。最大的影響是將會失去政府作為擔保人。這會導致銀行以私樓的標準重新審批，按揭成數與還款年期都會大幅收緊，利率亦可能較高，未必划算。
村屋轉按有何特別之處？
文件較複雜，審批時間較長
村屋的業權文件，例如地段編號、圖則、「滿意紙」等，比一般私人樓宇複雜，銀行需要花更多時間核實，所以審批時間通常會比較長。
首次轉讓後5年內或有補地價限制
部分村屋（尤其是丁屋）在建成後的首五年內轉讓，需要向政府補地價。如果你打算在這段期間內轉按，銀行會將此限制考慮在內，影響審批。
估價或較為保守
由於村屋的成交量較少，而且每間的質素和位置差異很大，銀行在進行估價時數據參考不足，態度通常會比較保守，估價未必能跟貼市場水平。
轉按套現的資金可以用來投資嗎？
「息差套利」概念：利用低息按揭資金作投資
理論上，轉按套現的資金用途是自由的。市場上亦存在「息差套利」的概念，就是利用按揭這種低利息的貸款，去投資一些預期回報率較高的產品（例如股票、基金等），從中賺取利息差額。
潛在風險：投資回報不穩，但貸款利息必須償還
這個操作的最大風險在於，投資市場的回報是不穩定的，有機會錄得虧損。但是，你的按揭貸款利息是必須準時償還的固定支出。如果投資失利，你將要同時面對投資損失和還款壓力，所以決定前必須審慎評估自己的風險承受能力。
向多間銀行申請會影響信貸評級(TU)嗎？
「硬性查詢」(Hard Inquiry) 對TU的影響
每次你正式向銀行或財務機構提交貸款申請，對方都會查閱你的信貸報告（TU），這會留下一個「硬性查詢」（Hard Inquiry）紀錄。短時間內有多個硬性查詢紀錄，會讓信貸機構認為你對信貸有迫切需求，因而可能對信貸評級產生負面影響。
最佳做法：先透過按揭中介作初步評估，選定一至兩間才正式入表申請
最穩妥的做法是，先透過專業的按揭中介進行初步評估。他們熟悉各銀行的審批準則，可以為你分析情況，並篩選出成功率最高的銀行。當你鎖定好一至兩間心儀銀行後，才正式提交申請。這樣既能避免因胡亂申請而影響TU，又能提高獲取最優惠條款的機會。