面對大額資金需要，無論是生意周轉、投資部署，抑或整合債務，善用手頭物業的升值潛力，是不少業主的理財良方。「樓宇加按套現」憑藉其遠低於私人貸款的利率、更長的還款期及更高的貸款額，成為市場上最受歡迎的融資方案之一。然而，在2025年的市場環境下，應選擇「加按」還是「轉按」？實際可套現多少？申請手續繁複嗎？當中涉及什麼成本和風險？本篇【樓宇加按套現終極攻略】將為您一文拆解，從基本概念、額度計算、申請流程，到獨家慳息秘訣及潛在風險，助您全面掌握，作出最精明的財務決策。
樓宇加按套現基礎：概念、優勢及方案比較
當物業升值，不少業主都會考慮進行樓宇加按套現，將不動產的賬面價值，轉化成靈活的流動資金。這是一種相當普遍的理財技巧，不過在決定申請之前，先清晰了解當中的概念、優勢及不同方案的分別，是作出精明決策的第一步。
何謂「樓宇加按套現」？
定義：將物業升值部分轉化為流動現金的原理
簡單來說，樓宇加按套現是指業主將現時持有的物業，向銀行申請重新評估其價值，然後利用物業升值後所產生的額外貸款空間，申請一筆新的貸款。這個過程的核心原理，就是將物業多年來的升值部分，從「紙上富貴」變成可以實際運用的現金，而業主並不需要出售物業。
運作流程：銀行如何重新估價並批出額外貸款
整個樓宇加按手續的運作流程相當直接。首先，銀行會為您的物業進行一次全新的市場估價。然後，根據最新的估值，乘以金管局規定的最高按揭成數，計算出一個全新的最高貸款總額。最後，將這個新總額減去您尚未清還的按揭餘額，所得出的差額，就是您可以套現的現金金額。
為何選擇樓宇套現？四大核心優勢
與其他借貸方式比較，利用樓宇按揭套現具備幾個難以取代的優勢，使其成為許多業主在有大額資金需求時的首選方案。
優勢一：利率遠低於私人貸款
由於樓宇按揭屬於有抵押貸款，銀行承受的風險較低，因此批出的利率，通常遠低於無抵押的私人貸款。兩者的實際年利率可以相差數個百分點甚至更多，長遠下來，利息開支的差距非常顯著。
優勢二：還款期長，減輕每月供款壓力
樓宇按揭加按的還款期可以長達30年，與新造按揭看齊。相比私人貸款普遍最長只有5至7年的還款期，更長的年期可以大幅攤薄每月的還款金額，讓您的現金流壓力大為減輕。
優勢三：貸款額高，滿足大額資金需求
私人貸款的批核金額始終有限，但樓宇加按套現所能批出的金額，直接與物業價值掛鈎，動輒可以達到數十萬甚至數百萬元，能夠滿足例如生意周轉、子女升學、裝修或投資等大額資金需要。
優勢四：賺取銀行現金回贈及善用存款掛鈎戶口（Mortgage-Link）
如果選擇「轉按」方式進行套現，銀行為了爭取新客戶，通常會提供可觀的現金回贈。此外，不少按揭計劃都附設高息存款掛鈎戶口（Mortgage-Link），您可以將套現後暫時未用的資金存入此戶口，賺取與按揭利率相同的存款利息，用以抵銷部分的按揭利息支出，變相降低實際的借貸成本。
加按、轉按、二按、業主私人貸款終極比較
市面上有幾種利用物業獲取資金的方法，它們在性質、成本和風險上都有很大差異。了解清楚，才能選擇最適合自己情況的方案。
表格分析：一圖看清利率、貸款額、手續、風險及適用場景
| 方案 | 利率 | 貸款額 | 手續 | 風險 | 適用場景 |
|---|---|---|---|---|---|
| 加按 | 沿用或按最新市場利率，相對較低 | 中等至高 | 較簡單，向原按揭銀行申請，不需經律師重造按揭契 | 中等，受樓市及利率波動影響 | 現有按揭利率吸引，只需向原銀行增加貸款額 |
| 轉按 | 通常可選市場上最低利率 | 高 | 較繁複，等同重新申請按揭，需經律師處理 | 中等，受樓市及利率波動影響 | 現有按揭利率偏高，希望轉至新銀行獲取更佳條款及回贈 |
| 二按 | 極高 | 視乎物業一按後的淨值 | 較簡單，但需一按銀行同意，審批較寬鬆 | 極高，利率高昂，Call Loan風險大 | 一按銀行拒絕加按，但急需資金，且能承受高風險 |
| 業主私人貸款 | 較按揭高，但較一般私人貸款低 | 較低 | 非常簡單，屬無抵押貸款，批核快 | 低，不影響物業權，但利率成本較高 | 需要小額資金作短期周轉，追求申請速度及簡便性 |
為何「加按」或「轉按」是套現首選？
總括而言，對於大部分有穩定收入、信貸紀錄良好的業主，「加按」或「轉按」無疑是進行樓宇按揭套現的首選。這兩種方式能以最低的資金成本（即按揭利率），獲取最大額度的貸款，並且整個貸款結構清晰，風險相對可控。相反，「二按」利率極高，風險巨大，只應在別無他選時才考慮。而「業主私人貸款」雖然方便快捷，但貸款額有限且利率較高，比較適合應付小額、短期的資金需求。
額度計算與目標策略：你能套現多少？應該怎樣用？
計劃進行樓宇加按套現，大家最關心的問題，無非是「究竟可以拿出多少現金？」以及「這筆錢應該怎樣使用才最明智？」。這兩個問題的答案，其實緊密相連。準確計算出可套現的額度是第一步，而為這筆資金制定清晰的目標策略，則是確保這次財務操作能真正為您增值的關鍵。
第一步：即時計算您的最高可套現金額
在開始任何樓宇加按手續之前，最實際的做法就是先掌握自己物業的潛力。計算過程並不複雜，主要基於兩個核心數字：物業的現時價值和您尚欠銀行的貸款額。
輸入物業現時估值
首先，您需要一個最新的物業估值。物業價值是銀行批核貸款額的基礎。您可以利用各大銀行的網上估價系統，獲取一個即時的參考估值。這個數字愈準確，您的預算就愈貼近現實。
輸入尚餘按揭貸款額
接著，您需要清楚知道目前還剩下多少按揭貸款尚未償還。這個數字可以直接向您現有的按揭銀行查詢，或者在近期的月結單上找到。
獲取可套現金額、新總貸款額及預計每月供款
有了以上兩個數字，您就可以計算出可套現的最高金額。簡單的公式是：
(物業最新估值 x 銀行最高按揭成數) - 尚餘按揭貸款額 = 最高可套現金額
例如，您的物業估值HK$800萬，銀行最高可做六成按揭，而您尚欠HK$200萬。那麼，最高可套現金額就是 (HK$800萬 x 60%) – HK$200萬 = HK$280萬。同時，您亦會得到新的總貸款額（HK$200萬 + HK$280萬 = HK$480萬）和一個預計的每月供款數字，這有助您評估未來的還款能力。
第二步：根據您的理財目標，制定專屬套現策略
計算出您可以動用的資金後，更重要的一步是規劃用途。不同的目標，對應完全不同的策略和風險考量。進行樓宇按揭套現前，想清楚目標，能讓您善用每一分錢。
目標為「債務整合」：如何計算利息節省，避免重陷債務循環
如果您正背負著利息高昂的信用卡或私人貸款，利用樓宇按揭加按進行債務整合是一個常見策略。您可以比較一下，假設您有HK$30萬的卡數，年利率高達30%；而樓宇按揭的利率可能只是3%左右。將高息債務轉為低息的按揭貸款，每年節省的利息支出相當可觀。不過，成功的關鍵在於整合債務後，必須調整消費習慣，否則只會陷入新一輪的債務困局。
目標為「投資增值」：評估借貸成本與潛在回報，警惕高槓桿風險
將套現資金用作投資，期望賺取比按揭利息更高的回報，是另一個普遍想法。這個策略的核心原則很簡單，就是您的投資回報率必須穩定地高於借貸成本（即按揭利率）。例如，按揭利率為3%，您的投資目標回報就應該遠高於此。但投資市場存在波動，一旦回報未如理想甚至錄得虧損，您仍然需要準時償還按揭。這種高槓桿操作會放大風險，必須謹慎評估自己的風險承受能力。
目標為「家庭開支」：善用Mortgage-Link停泊資金，最大化利息效益
假如您套現是為了一筆未來可預見的大額開支，例如子女升學或家居裝修，Mortgage-Link（存款掛鈎按揭）戶口就是一個絕佳的工具。您可以將暫時不用的套現資金，存放在這個戶口內。它提供的存款利息與您的按揭利率相同，所賺取的利息剛好可以抵銷部分按揭利息支出。這樣一來，資金既能靈活備用，又能將閒置期間的利息成本降至最低。
目標為「協助家人置業」：了解作擔保人對自身信貸的長遠影響
不少父母會考慮透過樓宇按揭套現，幫助子女支付置業首期。除了直接贈予資金，另一個做法是為子女的按揭作擔保人。您必須清楚，作為擔保人，您需要為整筆貸款負上法律責任。萬一子女未能還款，銀行有權向您追討。另外，這筆擔保的貸款額也會計算在您的個人總負債內，這會直接影響您日後申請任何其他貸款的審批機會和額度。
加按 vs 轉按套現：高息環境下的終極慳息決策
進行樓宇加按套現，選擇「加按」還是「轉按」並非單純的個人偏好，而是一項與市場利率環境息息相關的財務決策。面對息口變幻的市場，最聰明的做法是根據您現有按揭利率與當前市場利率的高低，制定最有利的慳息策略，確保在取得資金的同時，將利息成本控制在最低水平。
策略一：當前利率 > 原有按揭利率（加息週期）
方案：保留原有低息按揭，於原銀行「加按」（Top-up Loan）
當市場正處於加息週期，新造按揭的利率普遍高於您幾年前承造的低息按揭利率。在這種情況下，最佳的樓宇按揭套現策略是選擇在原有銀行進行「加按」。這個方案的核心操作是保留您原有的低息按揭計劃不變，然後就物業的升值部分，向銀行申請一筆額外的貸款。
優點：鎖定舊有低息，僅新增貸款部分採用新利率，減低整體利息成本
這樣做的最大好處是能夠「鎖定」您原有貸款餘額的低利率優勢。只有新增加的套現金額部分，才會採用當前較高的市場利率計算。這能有效避免將整筆貸款（包括原有部分）轉為高息計劃，從而顯著減低整體的利息總支出，是加息環境下最穩健的理財選擇。
策略二：當前利率 < 原有按揭利率（減息週期）
方案：將整筆按揭「轉按」至新銀行，同時申請套現
假如市場進入減息週期，而您現時的按揭利率相對較高，這便是進行「轉按」套現的黃金時機。您可以將整筆按揭由原銀行轉至另一間能提供更低利率的新銀行，並且在申請樓宇按揭加按的過程中，一併提出套現需求。新銀行會批出一筆總額更大的新貸款，用以清還舊有貸款，而餘額就是您套現所得的現金。
優點：全面降低利息開支，實現套現兼慳息雙重目標
這個方案的優勢十分明顯。您的整筆貸款，不論是原有欠款還是新增的套現部分，都能即時享有市場上最新的低利率。這不僅讓您成功取得所需資金，更能全面降低未來的利息開支，每月供款亦可能因此減少，真正達到套現與慳息的雙重理財目標。
慳息工具：善用「存款掛鈎按揭戶口」(Mortgage-Link)
如何以高息存款利息抵銷部分按揭利息支出
不論您是透過加按或轉按套現，很多時候資金未必會立刻全數動用。這時，善用銀行提供的「存款掛鈎按揭戶口」(Mortgage-Link) 就是一個非常精明的慳息技巧。您可以將套現後暫時閒置的資金存入這個戶口，銀行會提供與您的按揭貸款利率完全相同的特高存款利息。這筆可觀的存款利息，可以直接用來抵銷一部分的按揭利息支出，變相降低了您的實際借貸成本。需要留意的是，享有高息的存款額通常設有上限，普遍為未償還按揭總額的一半。
樓宇加按套現申請全攻略：由準備到批核
想順利完成樓宇加按套現，將物業價值轉化成靈活資金，事前準備功夫絕對不能少。這一步就像準備一場重要的考試，了解清楚遊戲規則和評分標準，自然勝算大增。我們會由申請資格講起，再一步步拆解整個樓宇加按手續，讓你對整個流程瞭如指掌。
申請資格與銀行審批關鍵
銀行批核樓宇按揭加按申請時，其實有一套相當標準的評估準則。他們最關心的不外乎幾個核心問題：你有沒有足夠的還款能力？你的信貸紀錄是否良好？以及你的物業本身是否存在特殊情況？只要掌握這幾個關鍵，就能大大提高獲批機會。
收入要求與壓力測試計算詳解
不論是首次置業還是申請樓宇按揭套現，穩定的收入證明都是最基本，也是最重要的入場券。銀行需要確保你有能力應付未來數十年的供款。除了基本的月薪證明，銀行還會對你進行「壓力測試」。
壓力測試的原理很簡單，就是模擬在未來加息的環境下，你的還款能力是否依然穩健。金管局要求，在現有按揭利率基礎上增加2厘後，你的每月總供款額不得超過你每月總收入的60%。這條「供款與入息比率」（DTI）是硬指標，所以申請前，最好先自行評估一下，確保自己的收入水平能夠輕鬆過關。
信貸評級（TU）的重要性
你的信貸評級（TU）報告，就好像一份個人財務的成績表。銀行在審批任何貸款申請前，必定會查閱你的TU報告，以評估你的信貸風險。一份良好的信貸報告，代表你過往有準時還款的習慣，是個可靠的借款人。
如果你的TU評級偏低，例如有逾期還款紀錄或過多無抵押貸款，銀行可能會因此拒絕你的加按申請，或者批出較差的貸款條件，例如更高的利率或更低的貸款額。因此，維持良好的信貸紀錄，是你申請任何信貸產品的基石。
特殊物業類型注意事項：聯名物業、資助房屋（居屋/公屋）
如果你的物業屬於特殊類型，申請手續上會有一些額外要求。
- 聯名物業：申請加按必須獲得所有聯名業主的一致同意，並且需要一同簽署所有申請及法律文件。任何一位業主反對，申請都無法繼續。這是保障所有業權人利益的重要程序。
- 資助房屋（居屋/公屋）：未補地價的資助房屋，其業權受房屋署規管。業主若非因集資應付突發的嚴重財政困難（例如醫藥費、殮葬費等），而純粹希望套現作個人周轉或投資，房署一般不會批准其加按申請。申請前必須先向房署查詢及取得同意，限制相當嚴格。
樓宇加按申請四部曲
整個樓宇加按手續，由提交申請到成功提取現金，過程清晰直接，大致可分為以下四個主要步驟。
步驟一：提交申請及初步文件
首先，你需要向選定的銀行提交加按申請表，並附上所需的基本文件，包括香港身份證、住址證明、最近三至六個月的入息證明（如糧單、稅單或銀行月結單），以及現有按揭的貸款合約或供款證明。
步驟二：銀行物業估價及信貸審批
收到你的申請後，銀行會委託估價行為你的物業進行重新估價，以確定其最新市值。同時，信貸審批部門會審核你的財務狀況，包括查閱你的TU報告及計算壓力測試，以評估你的還款能力。這是整個流程中最關鍵的一環，決定了申請是否獲批以及最終的套現金額。
步驟三：委聘律師處理法律文件
當銀行初步批核你的申請後，你需要委聘一家律師樓，代表你處理相關的法律文件。律師會負責查核業權、草擬新的貸款法律文件，並與銀行方面的律師進行協調，確保整個加按過程符合法律規定。
步驟四：簽署貸款文件及銀行放款
所有法律文件準備妥當後，律師會安排你親身前往律師樓簽署正式的貸款文件。簽署完成後，銀行便會將批核的貸款金額，先用作清還部分原有按揭的指定款項，而額外套現的現金部分，則會發放到你指定的銀行戶口，整個加按套現過程便告完成。
申請時間與文件準備清單
了解清楚流程後，時間規劃和文件準備就是成功申請的最後一里路。
一般審批需時多久？為何不適合應付燃眉之急？
由於樓宇加按的審批流程與申請一筆全新的樓宇按揭貸款非常相似，涉及物業估價、信貸審查及法律程序，整個過程一般需時約三星期至一個月不等。因此，樓宇加按套現是一種較適合用作規劃性理財的工具，例如整合債務或部署投資，但並不適合用來應付突發的、分秒必爭的燃眉之急。
不同套現目標所需的證明文件建議
除了上述的基本文件，根據你的套現目的，準備一些輔助文件，有機會讓審批過程更順暢：
- 目標為「債務整合」：建議準備好你希望整合的其他貸款（如私人貸款、信用卡結欠）的最新月結單，清晰列出欠款金額及利率，讓銀行了解你的理財計劃。
- 目標為「投資」：如果套現金額較大，銀行或會查詢資金用途。準備一份簡單的投資計劃概要，能顯示你對資金有審慎的規劃。
- 目標為「家庭開支」：例如子女升學或家居裝修，可以準備相關的證明文件，如學校的取錄信、學費單或裝修公司的報價單，增加申請的說服力。
成本與風險評估：樓宇加按套現前必讀
進行樓宇加按套現，除了計算可以獲取多少資金外，更重要的一步是仔細評估背後的成本與風險。這就好像出海航行前，必須檢查清楚裝備和天氣預報一樣。一個全面的預算和風險評估，是確保這次財務操作順利和安全的基石。現在，我們就來逐項拆解，助您在申請前做好萬全準備。
【成本清單】樓宇加按套現涉及哪些費用？
將物業價值轉化為現金，過程中會產生一些必要的開支。清楚了解這些費用，才能準確計算出實際的得益。
律師費及相關雜費
不論是轉按套現，還是為現契樓申請按揭，都需要委託律師樓處理繁瑣的法律文件，例如查冊、草擬及登記新的按揭契據。整個樓宇加按手續的律師費，通常包括律師專業服務費、政府登記費及雜費等，總開支一般由數千至萬多元不等，視乎貸款額及個案的複雜程度而定。
銀行手續費或估價費
部分銀行可能會就樓宇按揭加按申請收取手續費或物業估價費。不過，在競爭激烈的市場環境下，現時大部分銀行為了吸引客戶，通常會豁免這些費用。在申請前，最好直接向銀行職員查詢，將所有潛在收費都計算在內。
【三大核心風險】您必須知道的潛在陷阱
資金到手固然吸引，但樓宇按揭套現本質上是增加負債，當中涉及的風險絕對不能忽視。以下三大核心風險，是每位申請人都必須深入理解的。
市場風險：樓價下跌Call Loan與利率波動
這是最需要關注的外部風險。第一，樓市有升有跌，假如未來樓價大幅回落，銀行有權重新為物業估價。一旦估值跌穿某個水平，銀行可能會要求您立即償還部分貸款差額，這就是俗稱的「Call Loan」，會對現金流構成巨大壓力。第二，香港的按揭計劃多為浮動利率，當市場利率進入上升週期，您的每月供款額亦會隨之增加，直接加重長期的財務負擔。
審批風險：估價不足或未能通過壓力測試
成功獲批並非理所當然。首先，銀行的物業估價可能比您的預期保守，特別是對於樓齡較高或成交疏落的單位，估價不足會直接影響最終可套現的金額。其次，銀行會重新審視您的還款能力，包括進行壓力測試，評估您在利率上升後的供款能力。如果您的收入不穩定或負債比率過高，便有機會無法通過審批。
個人財務風險：過度借貸影響現金流
最後，也是最根本的風險，來自個人財務管理。輕鬆獲得大額資金，容易讓人產生過度消費或進行高風險投資的衝動。您必須謹記，套現得來的資金並非橫財，而是需要連本帶利償還的債務。在申請前，應詳細規劃資金用途，並計算新的總供款額對每月現金流的影響，確保自己有足夠的儲備應對未來任何突發狀況，避免因債務過重而陷入財務困境。
關於樓宇加按套現的常見問題 (FAQ)
整個加按手續過程需時多久？
樓宇加按手續所需的時間，主要視乎申請方式。若在原有按揭銀行申請加按，因為銀行已持有您的物業及個人資料，審批流程會相對簡化，一般約需兩至三個星期便可完成。但是，若您選擇將整筆按揭轉至新銀行以進行樓宇按揭套現，這就等同一次全新的按揭申請。新銀行需要重新為物業估價、審核您的信貸報告及入息證明，加上要委託律師處理轉名等法律文件，整個過程通常需要一個月或以上。所以，樓宇加按套現較適合用於有規劃的理財目標，而非應對燃眉之急。
「現契樓」可以如何進行套現？
「現契樓」是指已經完全清還按揭貸款的物業。持有現契樓的業主，可以將物業重新抵押給銀行，申請一筆全新的樓宇按揭貸款來套取資金。這個過程與一般新造按揭的手續非常相似，銀行會對物業進行估價，並且審核業主的還款能力及信貸狀況。由於物業本身沒有任何按揭負擔，所以銀行批出的整筆貸款額，都會成為您可以靈活運用的現金。
退休或無固定收入人士可以申請加按嗎？
可以的。雖然退休或無固定收入人士未必能通過以入息為基礎的壓力測試，但是銀行設有另一種以資產水平為基礎的審批方式。銀行會評估申請人持有的淨資產總值，例如其他物業、現金儲蓄、股票或基金等。如果申請人能夠證明擁有足夠的資產，銀行仍然會考慮其樓宇按揭加按申請。不過，經由此方式審批的按揭，其最高貸款成數通常會較低，一般為物業估值的四成至五成。
聯名物業申請加按有什麼特別要求？
處理聯名物業的樓宇加按套現，最重要的前提是必須獲得所有業權持有人的共同同意。在申請過程中，所有在物業契據上列名的業主，都必須一同作為申請人，並且親自簽署所有相關的貸款文件。銀行在審批時，會合併計算所有聯名業主的總收入與負債，以共同評估其還款能力。任何一位業主的信貸記錄如果欠佳，都有可能影響最終的審批結果。
未補地價的居屋可以申請加按套現作個人周轉嗎？
一般情況下是不可以的。未補地價的資助房屋（例如居屋），其業權受到《房屋條例》的嚴格限制。業主不能隨意將物業加按套現作個人投資或一般消費周轉。只有在面對特定且急切的財政困難時，業主才可以向房屋署提出特別申請。獲批准的原因通常包括籌集家庭成員的嚴重疾病醫療費用、支付殮葬費、下一代的教育開支，或因離婚、分居等情況而引致的財務問題。申請能否成功，最終決定權在於房屋署。