在香港置業是人生大事，但面對繁複的按揭申請流程、五花八門的銀行計劃，以及壓力測試等專業術語，往往令人感到困惑甚至卻步。本終極指南旨在為您一文掃清所有疑慮，由淺入深，從置業前的財務評估、預算規劃，到比較各大銀行按揭計劃、詳解8大申請步驟與所需文件，再到H按P按選擇、轉按慳息等進階策略，我們將為您全面拆解，助您輕鬆掌握按揭全局，穩妥地踏出置業第一步，作出最精明的財務決策。
準備篇：評估您的置業能力與預算
要順利申請香港物業按揭，第一步並非直接找銀行，而是先清晰地了解自己的財務狀況與置業能力。這一步準備充足，後續的流程自然會事半功倍。讓我們一起透過系統化的方式，為您的置業大計打好穩固基礎。
第一步：獲取個人化按揭策略
每個人的置業夢想與財務背景都獨一無二，因此，一套標準的按揭方案未必最適合您。一個個人化的策略，能助您在芸芸計劃中找到最優選擇。
透過互動診斷，了解您的置業目標與財務狀況
首先，您可以透過簡單的互動診斷工具，輸入您的基本資料。這包括您的置業目的，例如是首次置業、換樓還是投資，以及您的收入、儲蓄與現有債務等財務狀況。整個過程清晰引導，讓您有系統地整理自己的財務藍圖。
系統即時分析，推薦最適合的按揭產品
提交資料後，系統會即時進行分析。它會根據您的個人情況，配對市場上最合適的按揭產品類型，例如高成數按揭保險計劃、存款掛鈎按揭，或是其他特定計劃。
生成「按揭策略建議報告」及詳細解釋
分析完成後，系統會生成一份「按揭策略建議報告」。報告不僅會列出推薦的按揭方案，更會詳細解釋為何這些方案適合您，讓您完全掌握背後的原因，作出最明智的決定。
第二步：網上物業估價，確定最高貸款額
心儀物業的價值，直接決定了銀行願意批出的最高貸款金額。在簽訂任何合約前，準確的物業估價是必不可少的一環。
輸入物業地址，即時獲取初步估價
利用網上物業估價工具，您只需輸入物業的詳細地址，系統便能即時提供一個初步估價。這個估價是根據最新的市場成交數據計算得出，具備相當高的參考價值。
了解物業價值如何影響您的按揭貸款額
銀行的貸款額度，是基於物業估價或成交價（以較低者為準）乘以一個特定的按揭成數。所以，一個準確的估價能幫助您預算可獲得的最高貸款額，從而更精準地規劃首期資金。
第三步：計算每月供款與壓力測試
了解貸款額後，下一步就是計算未來的還款負擔，確保它在您的可負擔範圍之內，並且符合監管機構的要求。
使用按揭計算機，預算每月還款詳情
按揭計算機是一個非常實用的工具。您只要輸入預計的貸款額、還款年期和利率，就能立即計算出每月需要償還的本金與利息總額，讓您對未來的現金流有清晰預算。
比較「每月供款」與「每兩星期供款」之分別
除了傳統的每月供款，部分按揭計劃提供「每兩星期供款」的選項。計算機會同時顯示兩種方式下的還款詳情，讓您可以直觀地比較兩者的差異。
了解「每兩星期供款」如何節省利息及縮短還款期
「每兩星期供款」的還款頻率更高，每次供款額是每月供款的一半。一年下來，總還款額相當於13個月的供款。這樣能更快地償還本金，從而減少總利息支出，並且縮短整個還款年期。
自動計算壓力測試下的最低入息要求
根據香港金融管理局的指引，銀行需要為按揭申請人進行壓力測試。計算機會自動模擬在利率上升的情況下，計算出您每月所需的最低入息要求。這項功能助您評估自己是否符合銀行的審批門檻。
下載個人化還款時間表
完成計算後，您可以下載一份詳盡的個人化還款時間表。時間表會列出每一期的還款額中，本金和利息分別佔多少，讓您對長達數十年的供款旅程一目了然。
比較篇：尋找最適合您的香港按揭計劃
市面上的香港物業按揭計劃五花八門，要從中挑選最適合自己的一款，確實需要花點心思。不同的計劃針對不同背景的置業人士，無論是樓價、個人財務狀況，還是物業種類，都會影響最終選擇。為了讓您更清晰地掌握全局，我們將按揭計劃主要分為兩大類：私人住宅與資助房屋，並逐一拆解它們的特點。
私人住宅按揭計劃
私人住宅市場的按揭產品選擇最為豐富，銀行為了吸引客戶，推出了各具特色的計劃，以滿足不同買家的財務需要。
基本按揭：最高七成按揭，還款期長達30年
這是最傳統和普遍的按揭方案。根據香港金融管理局的指引，銀行一般可為私人住宅提供最高七成的按揭貸款，而還款期最長可達30年。這個計劃適合首期資金較為充裕的買家，其審批流程相對直接，是市場上的標準選擇。
高成數按揭保險計劃 (MIP)：首置最高九成按揭
對於首期預算有限的首次置業人士，高成數按揭保險計劃（MIP）便是一個相當受歡迎的選擇。透過向香港按揭證券有限公司申請按揭保險，符合資格的申請人最高可承造九成按揭。這意味著您可以用較少的首期資金達成置業目標，不過保費會是額外需要考慮的成本。
存款掛鈎按揭 (Mortgage-Link)：高息存款戶口對銷利息支出
如果您手頭上有一筆閒置資金，存款掛鈎按揭（Mortgage-Link）便能助您善用這筆資金來節省利息。這個計劃會提供一個高息存款戶口，其存款利率與您的按揭利率掛鈎。您存入該戶口的資金所賺取的利息，可以直接用作抵銷部分的按揭利息支出，變相降低了實際的供樓成本，同時資金仍可靈活調動。
綠色按揭：「綠建環評」認證物業專享利率優惠
近年來，可持續發展成為了市場趨勢，綠色按揭亦應運而生。如果您的目標物業獲得了香港綠色建築議會的「綠建環評」（BEAM Plus）鉑金級或金級認證，便有機會申請綠色按揭。銀行會為這類環保建築的業主提供專屬優惠，例如更優惠的利率或現金回贈，以鼓勵大眾選擇綠色生活。
資助房屋按揭計劃
由於有政府作為擔保，資助房屋的按揭計劃在按揭成數方面通常比私人住宅更為寬鬆，為合資格的市民提供了極大的上車便利。
居者有其屋計劃 (居屋)：一手及二手市場最高九成半按揭
無論是抽中一手新居屋，還是在二手市場購入未補地價的單位，居屋買家都可受惠於政府的擔保。綠表申請人最高可承造九成半按揭，而白表申請人最高亦可達九成，還款期最長為25年。這大大降低了居屋的上車門檻。
租者置其屋計劃 (租置)：最高可獲十足按揭
租者置其屋計劃（TPS）讓合資格的公共屋邨租戶購買現居單位。在這個計劃下，由於有房屋委員會的擔保，買家甚至有機會申請到十足按揭，無需支付首期便能成為業主，是極為特殊的按揭安排。
實戰篇：按揭申請流程、文件及時間全解構
談及香港物業按揭申請，整個過程看似繁複，但只要掌握清晰的脈絡，按部就班，便能順利完成。這部分會為您拆解由零開始的每一步，讓您對整個流程有更實在的掌握。
按揭申請8大詳細步驟
申請按揭就像跟著一份詳細的地圖前進，只要清楚每個站點的任務，就能順利到達目的地。以下是整個買樓及按揭申請的八個核心步驟。
步驟一：評估財務及預算
在尋找心儀物業之前，最重要的一步是先了解自己的財務狀況。您需要仔細計算個人的收入、每月固定支出以及現有債務。這樣才能確定您可以承擔的首期金額和每月供款的預算。這一步是整個置業計劃的基礎，能幫助您建立一個切實可行的目標。
步驟二：尋找物業及網上估價
有了清晰的預算後，您便可以開始尋找合適的物業。當您找到心儀單位時，建議立即使用銀行的網上估價工具，輸入物業地址以獲取初步估價。這個估價對銀行審批按揭貸款額至關重要，如果銀行估價低於成交價，您可能需要準備更多的首期資金。
步驟三：簽訂臨時買賣合約
當您與賣家就樓價達成共識後，下一步就是簽訂臨時買賣合約。簽署這份合約時，您需要支付樓價約3%至5%作為「細訂」。這是一份具有法律約束力的文件，也是您向銀行正式提交按揭申請的關鍵文件之一。
步驟四：準備文件並提交申請
簽署臨約後，您便可以正式向銀行提交按揭申請。您需要準備好身份證明、收入證明及臨時買賣合約等文件。將文件準備齊全，有助加快銀行的審批進度。您可以同時向幾家銀行提交申請，以比較不同計劃的優劣。
步驟五：銀行進行審批及壓力測試
銀行收到您的申請後，會對您的信貸紀錄、還款能力及物業估價進行全面審批。其中一個重要環節是「壓力測試」，銀行會根據現行利率假設加息後的供款額，去評估您在利率上升時的還款能力。這是確保貸款人財務穩健的標準程序。
步驟六：簽訂正式買賣合約及按揭契
在銀行初步批核您的按揭申請後，您需要在律師樓簽訂正式買賣合約，並支付「大訂」。之後，您的律師會與銀行律師協調，安排您簽署正式的按揭契。這份文件詳細列明了貸款的各項條款。
步驟七：銀行批出貸款
完成所有法律文件及內部審批程序後，銀行會正式批出貸款，並發出「貸款確認信」(Facility Letter)。這封信會列明最終的貸款額、利率、還款期等所有細節。
步驟八：完成交易，開始供款
在物業的正式成交日，銀行會將貸款額直接轉賬給賣方的代表律師。交易完成後，您便可以領取新居的鑰匙。您的按揭供款通常會在交易完成後的下一個月開始。
按揭申請所需文件清單
準備齊全的文件是申請過程順暢的關鍵。雖然每間銀行的要求或有輕微差異，但基本上需要以下三類文件。
身份及住址證明文件
這部分最為基本，包括您的香港永久性居民身份證副本。同時，您需要提供最近三個月內發出的住址證明，例如水電煤費單或銀行月結單，以確認您的通訊地址。
固定及非固定收入證明文件
收入證明是銀行評估您還款能力的核心。
– 固定收入人士：一般需要提交最近三個月的糧單、顯示薪金入賬的銀行月結單、最新的稅務局評稅通知書及強積金結單。
– 非固定收入人士：例如自僱或以佣金為主要收入者，銀行需要更長時間的紀錄作評估。您可能需要提供最近六至十二個月的銀行月結單、過去一至兩年的評稅通知書，以及公司的財務報表等。
物業買賣合約
您需要向銀行提交已簽署的臨時買賣合約，部分情況下亦需要提交正式買賣合約，作為申請按揭貸款的依據。
審批時間及申請途徑
了解審批所需時間和申請方法，有助您更好地規劃整個置業流程。
一般審批時間：收齊文件後約2至4星期
在銀行收齊您所有必需文件後，一般的審批時間約為兩至四個星期。如果申請涉及高成數按揭保險，審批時間或會稍長。個案的複雜程度也會影響最終所需的時間。
申請渠道：網上申請、分行預約、電話熱線
現時申請香港物業按揭的渠道十分多元化。您可以透過銀行的官方網站或手機應用程式進行網上申請，方便快捷。如果您希望與專業顧問直接交流，可以預約到分行面談。此外，大部分銀行亦設有按揭專屬的電話熱線，供您查詢及提交初步申請。
進階篇：掌握關鍵概念與慳息策略
要順利完成香港物業按揭申請，除了準備充足的資金，深入理解一些進階概念亦是關鍵。掌握這些知識，不僅有助您順利通過銀行的審批，更能為您在漫長的還款期內，節省可觀的利息支出。接下來，我們會一起探討利率計劃的選擇、銀行審批的核心準則，以及如何善用按揭工具來增加個人財務彈性。
H按 vs P按：如何選擇最優利率計劃
在香港申請物業按揭，主要會遇到H按和P按兩種利率計劃。它們的計算基礎和利率特性截然不同，直接影響您每月的供款額。
H按 (同業拆息按揭)：利率波動較大，設有鎖息上限
H按的利率是以「香港銀行同業拆息(HIBOR)」為基礎，再加上銀行指定的息率。HIBOR是一個每日變動的利率，所以H按的實際利率會隨市場資金的鬆緊而浮動。它的最大優點是設有「鎖息上限」(Cap Rate)，這個上限通常與P按利率掛鈎。當HIBOR大幅上升時，您的實際按揭利率亦只會升至鎖息上限的水平，為供款額提供了一個保障。
P按 (最優惠利率按揭)：利率相對穩定，較易預算
P按的利率則是以「最優惠利率(Prime Rate)」為基礎，再減去銀行提供的折扣息率。最優惠利率由各銀行自行釐定，變動頻率遠低於HIBOR，相對穩定。選擇P按的最大好處是每月供款額的變動不大，讓您更容易規劃個人或家庭的長遠財政預算。
掌握三大按揭審批準則
銀行在審批按揭申請時，會依據香港金融管理局的指引，主要審視以下三個關鍵指標，以評估申請人的還款能力與風險。
按揭成數 (LTV)：不同樓價的貸款比例上限
按揭成數(Loan-to-Value)是指銀行願意批出的貸款金額，佔物業價值的百分比。例如，一個價值800萬港元的物業，若按揭成數為七成，最高貸款額就是560萬港元。按揭成數的上限會根據物業價格、申請人是否首次置業等因素而有所不同。
供款與入息比率 (DSR)：每月總供款不超過入息50%
供款與入息比率(Debt-to-Servicing Ratio)是用來評估您的負債水平。根據金管局指引，申請人的所有債務每月總供款額，包括新的按揭供款，一般不能超過每月總入息的50%。這個準則確保您有足夠的收入應付日常生活開支。
壓力測試：評估加息後您的還款能力
壓力測試是一個假設性的評估。銀行會假設在現行按揭利率之上再加2厘，然後重新計算您的每月供款。在這個假設情況下，您的每月總供款額不能超過每月總入息的60%。這個測試的目的，是確保您在未來加息的環境下，仍然具備充足的還款能力。
善用轉按與加按，釋放物業價值
按揭不僅是買樓時的工具，對於現有業主來說，它同樣是靈活的理財工具。透過轉按和加按，可以有效釋放物業的潛在價值。
轉按：賺取現金回贈或更優利率
轉按，是將現有物業的按揭貸款，從一間銀行轉移至另一間銀行。這樣做的好處主要有兩個，第一是爭取更低的按揭利率，以減輕長期的利息負擔。第二是賺取新銀行提供的現金回贈，這筆資金可以作為一筆額外收入。
加按套現：從升值物業中提取備用資金
當您的物業價值上升後，您可以向銀行申請加按，提取物業升值部分的資金作備用。例如，您的物業尚餘200萬港元按揭，但現時估值已升至800萬港元。您可以申請將貸款額提高至400萬港元，償還原有貸款後，便能套現200萬港元資金，用作投資、裝修或其他周轉用途。
提前還款策略：計算可節省的利息支出
如果您手頭上有額外資金，可以考慮提前償還部分按揭本金，這是一個有效的慳息方法。
了解「罰息期」的限制
大部分按揭計劃都設有「罰息期」，通常是貸款提取後的首兩至三年。如果在罰息期內提前全數或大額還款，銀行會收取一定的手續費或罰款。所以在部署提前還款前，務必先查閱按揭貸款合約，了解罰息期的具體條款。
模擬提前部分還款如何縮短還款期
假設您提前償還了一筆本金，這筆款項會直接用來扣減您的貸款本金餘額。由於日後的利息是根據剩餘本金計算的，本金減少後，您未來需要支付的總利息亦會隨之下降。若您維持原有的每月供款額，大部分款項將用於償還本金，從而有效縮短整個還款年期。
香港物業按揭常見問題 (FAQ)
首次置業申請高成數按揭有何注意事項？
首次置業是人生大事，申請高成數的香港物業按揭可以減輕首期負擔，但有幾個重點必須留意。首先，要申請高達九成的按揭，通常需要經由香港按揭證券有限公司（HKMCI）旗下的按揭保險計劃（MIP）進行。申請人除了必須是首次置業人士，物業亦必須用作自住，而且樓價設有上限。另外，申請人需要支付按揭保險費用，這筆費用可以選擇一筆過繳付，也可以加借並分攤在按揭貸款中償還。最後，即使有按揭保險，銀行依然會對申請人進行還款能力評估，包括壓力測試，確保您有足夠的財務能力應付供款。
轉按的流程、好處及潛在成本是什麼？
轉按，即是將現有的物業按揭由一間銀行轉移至另一間銀行。主要的好處是尋求更優惠的條款，例如更低的按揭利率以節省利息開支，或者賺取新銀行提供的現金回贈。如果物業已經升值，更可以透過轉按加按套現一筆資金。流程上，與首次申請按揭相似，您需要向新銀行提交申請及入息證明等文件，銀行會為物業重新估價並進行審批。潛在成本方面，最重要是留意原按揭的「罰息期」，如果在期內轉按，便需要支付罰款。另外，轉按亦會涉及律師費及估價費等開支，不過新銀行有時會提供資助。
自僱或收入不穩定人士如何成功申請按揭？
對於自僱或收入不固定的朋友來說，成功申請香港物業按揭的關鍵在於向銀行清晰地證明您擁有穩定且足夠的還款能力。由於沒有固定的月薪單，您需要準備更詳盡的文件，例如過去至少兩年的稅務局報稅紀錄（利得稅或個人入息課稅）、公司核數報告、公司及個人銀行戶口過去六個月至一年的流水帳，以證明業務營運狀況及收入水平。如果收入波幅較大，銀行可能會將您的平均收入打折扣計算。要增加成功率，可以考慮準備較多的首期資金，降低貸款成數，或者尋找一位收入穩定的擔保人。
壓力測試的具體計算方法是怎樣？
壓力測試是金管局要求銀行採用的一種風險評估機制，用來確保借款人在利率上升時仍有能力還款。計算方法主要分為兩部分。第一部分是「供款與入息比率」（DSR），在現行的按揭利率下，您每月的總債務供款（包括按揭及其他貸款）不能超過每月入息的50%。第二部分是核心的壓力測試，銀行會假設您現時的按揭利率上升2%，在加息後計算出的每月按揭供款，不能超過您每月入息的60%。通過這兩項測試，是銀行批出按揭的基本門檻。
除了樓價和首期，買樓還涉及哪些額外開支？
置業預算除了樓價和首期，還有一系列雜項開支需要準備，千萬不要忽略。最大筆的支出通常是「從價印花稅」，稅率按樓價而定。其次是給予地產代理的佣金，一般是樓價的1%。辦理樓宇買賣合約及按揭契等法律文件，亦需要支付律師費及相關雜費。另外，銀行可能會收取物業估價費。如果您申請高成數按揭，就需要支付按揭保險的保費。最後，還有一些入伙前的開支，例如裝修費、購買傢俬電器、以及支付管理費按金和水電煤按金等。
什麼是「罰息期」？期間可以轉按或提早還款嗎？
「罰息期」是銀行在批出按揭貸款時設下的一個期限，通常為兩至三年。在這段期間，如果您選擇提早全數清還貸款，例如透過轉按或賣樓，銀行就會向您收取一筆額外的費用作為罰款。設立罰息期的原因是銀行在提供按揭時，已付出現金回贈及行政成本，罰息期能保障銀行的基本利潤。理論上，您在罰息期內仍然可以轉按或提早還款，但就需要支付這筆罰款。罰款的計算方式通常是貸款額或還款額的某個百分比，有時更會要求退還部分或全部現金回贈。詳細條款會列明在您的按揭貸款確認信中，做任何決定前應先查閱清楚。