手持未補地價居屋，想出售套現或換樓，卻對繁複的程序與限制感到卻步？究竟應在居屋第二市場放售，還是補地價後於自由市場出售？不同年份居屋的禁售期有何分別？補地價金額如何計算？買家的按揭能力又會如何影響成交？
本文為您整合2025年最新資訊，由釐清禁售期、詳解兩大出售途徑的流程與文件，到補地價精準計算、真實案例分析及避險攻略，一文看清所有關鍵細節，助您順利完成交易，實現資產增值。
出售第一步：釐清居屋轉讓限制與禁售期
想順利出售未補地價居屋，第一件要做的事，就是弄清楚自己單位受到的轉讓限制。居屋始終是政府資助房屋，買賣方式和私人樓宇完全不同。所有業主都必須遵守首次買樓時簽訂的轉讓契約，而當中最重要的就是「禁售期」。這個期限會直接影響你可以用哪種方式、在甚麼時候，以及將單位賣給誰。
按「首次發售日期」查閱不同居屋的出售規則
居屋的轉售規則並非一成不變，關鍵就在於單位的「首次發售日期」。房委會為了更有效打擊短期炒賣，確保資助房屋資源能真正幫助有需要的人，多年來逐步收緊了轉售限制。所以，你需要拿出你的樓契文件，找出單位屬於哪個時期的計劃，然後就能對號入座，了解自己的賣樓路線圖。
1982年至2017年首次推售的單位
如果你的居屋是在這個時期購入，情況就最簡單直接。這些單位的五年轉讓限制期早已屆滿。換句話說，你現在擁有最大的自由度。你可以選擇向房委會申請補地價，完成手續後就能像一般私樓一樣，在自由市場上賣給任何買家。或者，你也可以選擇不補地價，直接在居屋第二市場將單位出售給綠表或「白居二」的合資格買家。
2018年首次推售的單位 (5年轉讓限制)
由2018年起，居屋的轉讓限制開始變得更加清晰和嚴格。這批單位的業主需要遵守為期五年的轉讓限制。
* 首兩年內： 你只可以在居屋第二市場，以不高於原來買入價的價錢，將單位轉售予房委會提名的合資格買家。
* 第三至第五年： 你仍然只可以在居屋第二市場出售單位，但是可以自行議定價格，賣給合資格的綠表或「白居二」買家。
* 五年後： 限制期屆滿，你可以自由選擇是否補地價。補價後可在自由市場出售，不補價則繼續在第二市場放售。
2019年至2021年首次推售的單位 (10年轉讓限制)
到了2019年，政策再度收緊，轉讓限制期由五年大幅延長至十年，目的是進一步鞏固「自住為本」的原則。
* 首兩年內： 規則與2018年的相似，只可以在第二市場以不高於原價的價錢轉售給合資格買家。
* 第三至第十年： 你可以在第二市場自行定價出售單位。
* 十年後： 必須要持有單位滿十年，你才可以申請補地價，繼而將單位在自由市場出售。了解這點對於成功未補地價居屋出售至關重要。
2022年及之後首次推售的單位 (15年轉讓限制)
這是目前最嚴格的轉售限制。如果你是近年「居屋2022」或之後計劃的業主，就需要留意這個長達十五年的限制期。
* 首五年內： 在這段時間，你只可以在第二市場，以不高於你當初買入價的價格，將單位出售給合資格買家。原價轉售的限制期由以往的兩年延長至五年。
* 第六至第十五年： 你仍然只能在第二市場出售單位，不過就可以自行議定價格。
* 十五年後： 業主需要持有單位長達十五年，才可以選擇補地價並在自由市場放售。這個改動對長遠的財務和換樓計劃有非常深遠的影響。
兩大出售途徑詳解：第二市場 vs 自由市場
當你準備出售未補地價居屋，並確認單位已過了轉讓限制期後，便會來到一個關鍵的十字路口：應該選擇哪條路徑放售？簡單來說，你有兩個截然不同的選擇，一個是「居屋第二市場」，另一個是「自由市場」。這兩個市場的運作模式、目標買家，以及最重要的「出售居屋 補地價」要求，都有根本上的分別。你的決定將會直接影響整個賣樓流程、時間和最終的收益。
賣樓路線圖：兩大途徑步驟、時間及文件清單
選擇不同的市場，就等於踏上兩條完全不同的賣樓路線。它們各自有專屬的申請程序、所需文件和時間表。為了讓你更易掌握，我們不僅會逐一拆解每個步驟，更準備了清晰的視覺化流程圖和文件清單，助你規劃好每一步，讓你對未補地價居屋出售的整個過程瞭如指掌。
視覺化流程圖：清晰比較「第二市場」與「自由市場」路徑
文字有時可能比較抽象，一張圖表往往能讓複雜的流程變得清晰易懂。我們為你整理了一個流程圖，將兩大途徑並列比較，讓你一眼就能看出兩者的分別。
- 途徑一：「第二市場」路徑 (免補地價)
- 起點： 向房委會申請「可供出售證明書」(準賣證)。
- 中途： 尋找持有「購買資格證明書」的綠表或白居二買家。
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終點： 簽訂臨時買賣合約，完成交易，全程無需繳付補地價。
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途徑二：「自由市場」路徑 (須補地價)
- 起點： 向房委會提交「評估補價」申請。
- 中途： 測量師上門估價，並按通知書繳付全額補價。
- 終點： 獲取「解除轉讓限制證明書」，單位變成私樓，可自由賣給任何買家。
可下載文件清單：申請「準賣證」及「評估補價」必備文件
處理政府文件最重要是準備充足。無論你選擇哪條路，第一步都離不開向房委會提交申請。我們已為你整理好兩類申請的核心文件清單，讓你預先準備，避免因文件錯漏而延誤進度。
- 申請「可供出售證明書」(準賣證) 必備文件：
- 填妥的申請書正本 (表格HD1065C)。
- 業主身份證明文件副本。
- 樓宇的土地註冊處記錄副本 (即樓契，俗稱查冊)。
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繳付申請費用的劃線支票或銀行本票。
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提交「評估補價」申請必備文件：
- 填妥的申請書正本 (表格HD1066C)。
- 業主身份證明文件副本。
- 樓宇的土地註冊處記錄副本 (樓契)。
- 繳付申請費用的劃線支票或銀行本票。
途徑一：於居屋第二市場出售 (免補地價)
如果你希望節省補地價這筆龐大開支，並且不介意買家群體有所限制，那麼在居屋第二市場出售單位會是你的首選。這個市場是專為合資格的買家而設的，整個交易過程都在房委會的框架下進行。
步驟一：申請「可供出售證明書」(準賣證)
這是你在第二市場賣樓的第一步，也是最重要的一步。你需要向房委會遞交申請，以獲取一份名為「可供出售證明書」的官方文件，業界一般稱之為「準賣證」。這份文件好比一份官方通行證，證明你的單位符合在第二市場出售的資格。整個申請過程，由遞交文件到獲批，一般需時數星期。
步驟二：尋找合資格買家 (綠表或白居二)
成功取得「準賣證」後，你便可以正式將單位放盤，尋找買家。請記住，你的目標買家群體是特定的，他們必須是持有有效「購買資格證明書」(俗稱「準買證」) 的綠表人士或「白居二」計劃的成功申請者。他們同樣經過房委會的資格審查，確保符合購買未補地價居屋的條件。
步驟三：簽訂臨時買賣合約及完成交易
當你找到一位持有「準買證」的合適買家後，雙方就可以商討價錢並簽訂臨時買賣合約。有一點非常重要，你的「準賣證」和買家的「準買證」均設有12個月的有效期，整個交易必須在此有效期內完成。簽約後，餘下的程序便會交由雙方律師處理，直至交易正式完成。
途徑二：於自由市場出售 (須補地價)
如果你希望將物業的價值最大化，吸引更廣泛的買家，甚至希望單位能像私樓一樣自由買賣和出租，那麼你需要選擇在自由市場出售。這條路徑的核心環節，就是先向政府「補地價」，解除單位的轉讓限制。
步驟一：向房委會提交「評估補價」申請
要啟動補地價程序，第一步是正式向房委會提交「評估補價」申請。你需要填寫指定的申請表格，連同樓契副本和申請費一併遞交。房委會收到申請後，便會開始處理你的個案，並安排下一步的估價工作。
步驟二：房委會委派測量師上門估價
遞交申請後，房委會或其委託的測量師行會聯絡你，預約時間上門為你的單位進行估價。測量師會評估單位在當前市況下的十足市值，這個估價是計算最終補價金額的基礎。一個實用建議是，在測量師上門前，最好維持單位現狀，避免進行大規模豪華裝修，因為一個更美觀的單位有機會被評估出更高的市值，從而增加你的補價負擔。
步驟三：接收評估補價通知書並繳付補價
完成估價後約一個月，你會收到房委會發出的「評估補價通知書」。這份文件會清楚列明你的單位需要繳付的補價總額。你需要在通知書發出日期起的兩個月內，以銀行本票或律師樓支票的形式，繳付全數金額。假如你對估價有異議，可以在限期內提出上訴。
步驟四：獲取「解除轉讓限制證明書」並自由交易
當房委會確認收妥你的補地價款項後，便會向你發出關鍵的「解除轉讓限制證明書」。收到這份文件後，記得要經由律師到土地註冊處進行登記。一經登記，你的居屋在法律上就等同於私人樓宇，所有轉讓限制從此解除。你可以隨時在公開市場上自由放售給任何買家，整個賣樓過程便與一般私樓無異。
財務核心：補地價計算與買家按揭能力
要成功出售未補地價居屋，除了要清楚出售途徑，最核心的環節就是處理財務問題。當中，「補地價要幾錢」以及「買家借唔借到錢」這兩大因素，直接決定了你的單位能否順利成交。以下我們會由淺入深，拆解這兩個關鍵。
互動工具：即時估算補價金額與按揭年期
在深入研究複雜的計算之前，你可以先利用以下兩個小工具，對財務狀況有一個初步概念。
居屋補地價初步估算機
這個工具可以根據你輸入的單位現時估值和當年的購入折扣率，即時為你估算出需要繳付的大約補價金額。這有助你衡量將居屋放上自由市場的可行性。
[互動工具：居屋補地價初步估算機 的嵌入位置]
居屋按揭年期計算器
對於在第二市場出售的單位，買家的按揭年期是成交關鍵。這個工具能根據單位樓齡，快速計算出買家最高可承造的按揭年期，讓你了解自己單位的潛在買家群。
[互動工具：居屋按揭年期計算器 的嵌入位置]
補地價金額如何計算？
當你決定為出售居屋補地價時，就需要了解官方的計算方法。這筆金額並不是一個固定數字，而是會隨市場樓價浮動。
官方計算公式詳解 (折扣率的應用)
房委會計算補價的官方公式其實很直接：
補價金額 = 補價時的單位十足市值 × (購入單位時的十足市值 – 當年買入價) ÷ 購入單位時的十足市值
簡單來說，就是用你補地價那一刻的單位市值，乘以你當年買入時所享有的折扣率。例如，假設你的單位在補價時的估值是600萬港元，而你當年買入時的樓契上列明的折扣率是40%，那麼你需要繳付的補價金額就是：
$6,000,000 × 40% = $2,400,000
這個折扣率可以在你與房委會簽訂的首次買賣合約（即樓契）中找到。
專家建議：申請補價前如何取得銀行免費估價作參考
在正式向房委會提交「評估補價」申請之前，一個很實用的做法是先聯絡幾間主要銀行，為你的單位進行免費的初步估價。這樣做有兩個好處：第一，你可以對單位現時的市值有一個概念，從而預算補價金額的大約範圍。第二，萬一你日後認為房委會委派的測量師估價過高，這些銀行的估價紀錄也可以作為你提出上訴時的參考理據。
買家按揭能力如何影響成交？
如果你選擇在第二市場出售未補地價居屋，買家的按揭能力就是成交的重中之重。銀行審批未補地價居屋按揭的標準，與私樓有很大分別，關鍵就在於「政府擔保期」。
「30年政府擔保期」如何計算？
房委會為所有一手居屋單位提供由首次發售日期起計為期30年的按揭擔保。銀行會用這個擔保期來計算可批出的最長按揭年期。計算方法如下：
最長可批出按揭年期 = 30年政府擔保期 – 單位樓齡
例如，一個樓齡10年的單位，其剩餘擔保期就是20年 (30 – 10 = 20)，所以銀行最多只會批出20年的按揭。
不同樓齡對買家按揭成數及年期的影響
單位樓齡直接影響買家的借貸能力，進而影響你的單位吸引力：
- 樓齡19年或以下： 這是最理想的情況。由於剩餘擔保期仍然充足（超過10年），銀行普遍願意為綠表買家批出最高9成半按揭，或為白居二買家批出最高9成按揭，還款期最長可達25年。這類單位的潛在買家最多。
- 樓齡20年至29年： 隨著樓齡增加，剩餘擔保期縮短，銀行批出的按揭年期也會相應減少。例如一個樓齡25年的單位，剩餘擔保期只有5年，買家可能只獲批5年按揭。極短的還款期會導致每月供款額大增，很多買家可能無法通過入息審查，最終或被削減按揭成數，甚至無法完成交易。
- 樓齡30年或以上： 政府擔保期已經完結。銀行會將其視為沒有擔保的物業，審批極為嚴格。只有少數銀行願意承造按揭，成數一般最高只有6成，而且買家必須通過壓力測試。這類高齡居屋的市場流通性會因此大大降低。
專家視角：實戰案例與風險規避
理論知識固然重要，但實際操作出售未補地價居屋時，總會遇到各種意想不到的狀況。了解一些真實案例和潛在陷阱，可以讓你更順暢地完成整個出售居屋補地價的過程，保障自己的最大利益。這裡我們從專家的角度，分享一些實戰經驗。
真實案例分析 (Case Studies)
案例一：資金不足業主如何「同步完成」補地價與賣樓？
很多業主都遇到同一個難題：想在自由市場賣個好價錢，卻沒有數十萬甚至上百萬的現金去先支付補地價。其實，市場上有一種非常成熟的操作方法，稱為「同步完成」或「背對背交易」，可以解決這個資金問題。
具體操作是，業主先在市場上找到買家，然後簽訂一份臨時買賣合約。關鍵在於，合約中需要訂明一個較長的成交期，例如60至90天，預留充足時間處理補地價申請。在正式成交當日，整個程序會在律師樓內一併處理。買家支付的樓價款項，會由律師樓按優先次序處理。首先，律師會用這筆錢向房委會支付補地價金額。然後，再用餘下的款項償還業主的原有按揭貸款。最後，剩下的資金才是業主真正收到的賣樓所得。整個過程合法且環環相扣，業主無需預先墊付大筆資金，就能順利完成未補地價居屋出售的程序。
案例二：新居屋業主在禁售期內遇急事如何合法出售？
如果業主在嚴格的禁售期內（例如2019年後購入單位，禁售期長達10年），不幸遇到一些極端情況，例如破產、重病或離婚等，急需出售物業，又應該如何處理？
這時候，業主不能私下尋找買家。唯一的合法途徑是向房屋署署長提出申請，並提供充足和有力的證明文件，例如醫生證明、法庭命令或破產令等，以證明自己確實面臨嚴重困境，不得不出售單位。房屋署會按個別情況審批。如果申請獲批，房屋署通常不會允許業主在自由市場出售，而是會提名合資格的買家（例如綠表或白居二申請者），以不高於原來買價，或由署長評定的價格購入該單位。這個途徑是一個應急的合法出路，但業主需要明白，其目的在於解困，而非獲利。
業主必讀：常見陷阱與法律後果
陷阱：補地價由誰負責的風險分析
在商討賣樓條款時，「補地價由誰負責」是一個核心問題，不同安排會帶來截然不同的風險。
第一種情況是由賣家負責補價。這種做法較為常見。雙方會協商一個「已補地價」的實價作為合約價。例如，單位未補價時值400萬，預計補價150萬，那麼合約價可能定為550萬。風險在於，房委會最終評估的補價金額是未知數。如果最終補價金額高於預期的150萬，賣家實際收到的錢就會減少。反之，如果低於預期，賣家就能多賺差價。
第二種情況是由買家負責補價。雙方會以一個「未補地價」的價格簽約，並註明補價由買家承擔。以上述例子，合約價就是400萬。這個做法將估價風險完全轉移給買家。如果最終補價高於預期，買家的總成本就會大失預算。這種方式對買家資金要求更高，因為補地價的款項通常不能計入按揭貸款之中。
警告：違規出售的嚴重法律後果
任何時候都不要嘗試以身試法，用「私下協議」等方式違規出售未補地價的居屋。根據香港法例第283章《房屋條例》，任何未經許可而簽訂的居屋買賣協議都屬無效。
更嚴重的是，違規出售或轉讓未補地價居屋屬於刑事罪行。一經定罪，涉事各方最高可被判處罰款50萬港元及監禁一年。房委會亦有權收回該單位。因此，業主必須嚴格遵守所有規定，循合法途徑進行交易，才能保障自身權益，避免嚴重的法律後果。
常見問題 (FAQ)
處理出售未補地價居屋的過程，總會遇到各種疑問。我們整理了幾個業主最常遇到的問題，希望可以幫你釐清概念，讓你對整個流程更有把握。
補地價後是否必須立即賣樓？
答案是不用的。當你完成補地價手續，你的居屋在法律上已經轉為私人樓宇，跟普通私樓沒有分別。所以，你擁有百分百的自主權，可以按照自己的計劃決定何時賣樓。你可以選擇立即放售，也可以繼續自住一段時間，甚至將單位放租，賺取租金回報。整個過程沒有任何時間規定，讓你處理資產時更有彈性。
可否用按揭貸款來支付補地價？
這是一個關鍵的財務問題。簡單來說，你不可以直接向銀行申請一筆新的按揭貸款，或者在原有的按揭上加按，用來支付補地價的款項。因為在未完成補地價前，單位仍屬於資助房屋，受到轉讓限制，銀行不會為「補地價」這個行為批出貸款。房委會要求業主以現金、銀行本票或律師樓支票來支付。不過，如果資金不足，市場上亦有「同步完成」的處理方法，即是先找到買家，然後在正式交易日，透過律師樓用買家支付的部分樓價款項，同步完成補地價和交易。
是否所有居屋出售都必須補地價？
不是的。這完全取決於你選擇的出售途徑。如果你希望將單位放在自由市場，賣給任何背景的買家，享受更高的樓價潛力，那麼就必須先完成出售居屋補地價的程序。但是，未補地價居屋出售還有另一個主要途徑，就是在「居屋第二市場」進行交易。這個市場的買家只限於持有「綠表」或「白居二」資格的人士。選擇這條路徑，你就不需要支付補地價，可以省下一大筆資金，但樓價一般會比自由市場低。
整個賣樓流程一般需要多長時間？
賣樓所需時間，視乎你選擇的途徑而有很大分別。如果在居屋第二市場出售（免補地價），流程相對明快。由你向房委會申請「可供出售證明書」（準賣證），到成功找到合資格買家，再到簽約和完成交易，如果過程順利，一般需要2至3個月時間。但如果在自由市場出售（須補地價），時間就會長得多。單是申請補地價的行政程序，包括等候測量師估價和接收補價通知書，通常已需要1至2個月。之後你還要預留時間放盤、與準買家洽談和處理買賣手續。因此，整個流程由啟動補價申請到最終完成交易，預算3至6個月會比較穩妥。