「零首期上車」對綠表置業者而言極具吸引力，政府恆常化出售「租者置其屋計劃」（租置計劃）的回收單位，正正提供了這個黃金機會。然而，此計劃並非重推新項目，當中涉及的申請資格、按揭操作、以至轉售限制，往往令申請人感到混亂。
為此，本文為您整合最齊全的「出售公屋懶人包」，一文釐清所有關鍵細節。我們將由政策概念入手，詳細拆解「零首期」的真實含意、計算所有前期開支與按揭費用，並提供清晰的申請四步曲、全港39個可選屋邨完整名單，更會比較其與綠置居的分別，助您作出最明智的決定，輕鬆掌握整個置業流程，安心上車。
最新出售公屋政策：釐清恆常化出售回收單位計劃
近來市場上熱烈討論的出售公屋名單，實際上是指香港房屋委員會（房委會）一項重要的政策更新，就是將「租者置其屋計劃」（簡稱租置計劃）下回收的單位，以恆常化的方式出售。這項政策為綠表人士提供了多一個置業選擇，在深入了解申請細節前，先讓我們釐清整個計劃的最新概念。
出售公屋核心概念：並非重推新計劃
首先要釐清一個重點，這次並非政府重新推出一個全新的出售公屋計劃。所謂的恆常化出售，並不是將更多新的公共屋邨納入可出售的範圍。這個政策的核心，是處理歷史遺留下來的單位。
解釋何謂「租置計劃回收單位」
那麼，甚麼是「租置計劃回收單位」呢？這要追溯到多年前的「租置計劃」。當時政府選定了39個公共屋邨，讓邨內的租戶購買自己居住的單位。不過，並非所有租戶都選擇了購入。當這些沒有購入單位的租戶遷出後，單位便會交還給房委會，這些單位就成為了「回收單位」。
強調政策旨在盤活現有39個屋邨的未售單位
這項新政策的目標非常清晰，就是為了有效運用現有資源。政府的目標是盤活這39個指定租置屋邨中，仍然由房委會持有的未售出單位。透過將這些單位重新推出市場，可以避免資源閒置，同時滿足市場上的置業需求。
政策目標：加快公屋流轉，增加綠表置業階梯
從宏觀角度看，這個政策有兩大目標。第一，是加快公共房屋資源的流轉。當合資格的綠表人士，特別是現有公屋租戶購入這些單位後，他們原先租住的公屋單位便可以騰空，再編配給正在輪候的家庭。第二，是為綠表人士在置業階梯上增加一個選項，讓他們能以相對較低的門檻，實現置業的夢想。
最新出售公屋單位購買途徑
了解政策概念後，最實際的問題就是如何購買這些出售公屋單位。現時主要有兩個清晰的途徑。
透過「居屋」及「綠置居」銷售計劃一併選購
房委會的主要做法，是將這些回收的租置計劃單位，納入每年的「居屋」或「綠置居」銷售計劃中，與新建的居屋或綠置居單位一同推出。合資格的綠表申請者在揀樓時，就可以在可供選擇的名單中，一併考慮這些租置計劃的回收單位。
剩餘單位納入「特快公屋編配計劃」
如果在大型銷售計劃結束後，仍然有租置計劃回收單位未被選購，這些剩餘的單位通常會被納入下一期的「特快公屋編配計劃」之中。這為合資格的「特快公屋」申請者，提供了一個可以直接購買單位的機會，而不用等待傳統的公屋編配。
出售公屋購買資格解析：誰可以申請？
談到最新的出售公屋名單，大家最關心的問題之一，就是自己究竟有沒有資格申請購買這些出售公屋單位。要成功踏上置業階梯，第一步就是要清晰了解自己的申請資格。基本上，合資格的申請人可以分為兩大類別，我們來逐一拆解。
兩大類合資格申請人士
第一類：指定39個租置屋邨現有租戶
第一類申請人，就是最直接的「現有住戶」。如果你目前正租住於房委會指定的39個「租者置其屋計劃」（簡稱租置計劃）屋邨之內，並且是戶籍上的認可家庭成員，你就擁有購買自己現居單位的資格。這是租置計劃的核心精神，讓租戶可以原址置業，將租住的家變成真正屬於自己的資產。
第二類：其他合資格的綠表人士
第二類則是其他持有有效「綠表資格證明書」的人士。這包括其他公共屋邨的租戶、持有有效《綠表資格證明書》的公屋輪候冊申請者等。當上述39個租置屋邨有單位被房委會回收後（例如原租戶遷出），這些出售公屋便有機會納入「居屋」或「綠置居」銷售計劃中，供所有合資格的綠表人士一同申請選購。換言之，即使你不是那39個屋邨的住戶，同樣有機會購買這些極具吸引力的出售公屋。
出售公屋置業成本：解構「零首期」上車、按揭及總開支
談及置業，大家最關心的自然是「錢」的問題。在最新的出售公屋名單中，最吸引人的賣點莫過於「零首期」上車。聽起來好像很神奇，但其實背後有一套清晰的金融操作。接下來，我們會一步步拆解購買出售公屋單位的總開支，由首期、按揭，到各項雜費，助你清晰規劃財務預算。
「零首期」上車的真正含意及操作
所謂「零首期」，並非指完全不需要動用任何現金。它的真正意思是，準買家可以申請到高達樓價十足的按揭貸款，所以無需像購買私樓一樣，預備一筆數十萬甚至過百萬的首期資金。
關鍵因素：房委會作為擔保人
能夠做到高成數按揭，關鍵在於香港房屋委員會（房委會）的角色。在出售公屋的交易中，房委會為買家提供擔保，大大減低了銀行的貸款風險。因為有這層保證，銀行才願意批出接近樓價100%的按揭貸款。
實際操作：銀行批出高達樓價100%按揭（扣除意向金後）
實際操作上，買家在申請時需要先繳付一筆港幣$2,500的意向金。成功揀樓後，銀行批出的按揭貸款額，最高可以覆蓋樓價扣除這筆意向金後的全部餘額。舉例來說，如果一個出售公屋單位售價為港幣$50萬，買家只需支付$2,500意向金，餘下的$497,500則可全數透過按揭支付。
申請出售公屋按揭貸款細則
申請按揭的過程直接，但有幾個重點必須留意。
申請前提：必須持有「認購批准函件」
買家不能隨意到銀行申請按揭。必須先成功揀樓，並收到由房委會發出的「認購批准函件」，才能憑此文件正式向銀行提交按揭申請。
貸款機構：僅限房委會指定名單內的銀行或財務機構
提供出售公屋按揭服務的並非所有銀行。買家必須在房委會提供的指定名單中，選擇銀行或財務機構申請貸款。這份名單通常會連同銷售文件一併提供。
還款年期：最長25年
出售公屋單位的按揭還款年期，最長可達25年。準買家在計算每月供款時，應以此年期作為上限進行估算。
購買出售公屋總費用清單
除了樓價本身，整個置業過程還涉及其他前期開支，預算時必須將它們一併考慮。
意向金：港幣$2,500
這筆費用在遞交申請時支付，如果交易成功，會直接在樓價中扣除。
律師費及樓契註冊費
聘請律師處理樓宇買賣合約、樓契及其他法律文件是必須的步驟。費用會因應不同律師樓而異，連同政府的樓契註冊費，預算一般由數千至萬多元不等。
印花稅（按首次置業稅率計算）
購買出售公屋單位同樣需要繳付印花稅。好消息是，稅項會按照首次置業的較低稅率（第2標準稅率）計算，大大減輕了買家的負擔。
獨家工具：使用「上車總開支計算機」精準規劃財務
為了讓你更具體地掌握預算，我們特別設計了「上車總開支計算機」這個實用工具。
功能介紹：輸入樓價即時估算所有前期開支
你只需要輸入心儀單位的樓價，計算機就能即時為你估算出包括意向金、律師費、印花稅及首月供款等所有前期開支的總額。
工具價值：助準買家避免失預算，安心置業
這個工具的最大價值，是將所有零散的費用整合起來，提供一個清晰的總數。這有助準買家在置業前做好周全的財務準備，避免因忽略了某些開支而失了預算，讓整個置業過程更順利。
出售公屋申請流程：四步曲簡易指南
看過最新的出售公屋名單，並且計算好各項開支後，你可能已經準備好踏出這重要一步。整個出售公屋的申請流程其實相當直接，主要分為四大步驟，只要跟著指引，就能清晰地完成整個過程。
第一步：遞交認購申請文件
申請的第一步，是準備好所有必需的文件。這一步的關鍵是確保資料齊全準確，讓房委會能夠順利處理你的申請。
所需文件清單：申請表、意向金、租約、身份證副本
你需要填妥一式兩份的「認購申請書」，連同一張港幣$2,500的銀行本票或劃線支票作為「意向金」。同時，也需要帶備現居公屋單位的租約正本，以及申請表上所有家庭成員的身份證副本。將這些文件一次過交到所屬的屋邨辦事處，便完成了第一步。
第二步：獲取認購確認及申請按揭
遞交文件後，房委會便會開始審核你的資格。成功通過後，你會收到一份關鍵文件，然後就可以開始處理置業最重要的一環：按揭。
接收房委會「認購確認函」
如果你的申請沒有問題，房委會便會向你發出「認購確認函」。這封信代表你的認購資格已獲初步確認，是後續申請按揭及辦理法律手續的憑證。
正式向指定銀行提交按揭申請
收到「認購確認函」後，你就可以憑著這份文件，正式向房委會指定名單上的銀行或財務機構提交按揭貸款申請。記得，貸款機構必須是房委會認可的，這樣才能享有特設的按揭安排。
第三步：委託律師處理法律程序
買賣物業涉及複雜的法律程序，所以你需要委託一位律師代表你處理所有相關事宜，保障你的權益。
辦理買賣合約及相關法律文件
你的律師會負責為你審閱和準備所有法律文件，包括草擬正式的買賣合約。律師也會為你進行業權查冊，確保你購買的出售公屋單位業權清晰，然後協助你處理後續的交易細節。
第四步：完成交易及註冊業權
來到最後一步，代表你距離正式成為業主只有一步之遙。這是整個流程中最令人期待的時刻。
簽署按揭契，正式成為業主
當所有文件準備妥當，律師會安排你簽署正式的轉讓契據及銀行按揭契。文件簽署完成後，律師會將其送往土地註冊處進行註冊。一經註冊，你便正式成為單位的合法業主，恭喜你成功上車。
全港39個出售公屋名單：詳細資料及地區分佈（附互動地圖）
要尋找心儀的出售公屋單位，一份清晰的出售公屋名單是不可或缺的第一步，我們為你整理了全港39個租置計劃屋邨的完整資料，更獨家製作了互動地圖，讓你的搜尋過程變得更輕鬆簡單。
獨家功能：使用互動地圖按地區、預算篩選心水屋邨
傳統的文字列表可能讓人眼花撩亂，所以我們特別設計了一個互動地圖工具，助你用更直觀的方式探索所有可供出售公屋的選擇。
地圖功能：點選區域即時顯示屋邨及售價範圍
地圖的使用方法非常直接，你只要在地圖上點選感興趣的地區，例如沙田區或觀塘區，該區所有的租置屋邨位置和最新的售價範圍就會即時顯示出來。
工具優勢：比傳統列表更直觀，快速鎖定目標
這個工具最大的好處是將地理位置和價格資訊結合，讓你一眼就能掌握各區樓盤的分佈和價位，這比逐一查看傳統的純文字列表更有效率，可以更快鎖定符合你預算和地區心水的目標屋邨。
按推售期數劃分：39個租置計劃屋邨完整列表
如果你偏好傳統的查閱方式，或者想了解這些屋邨推出的歷史，我們也為你準備了按推售期數劃分的完整出售公屋名單，讓你對整個計劃的發展歷程一目了然。
第一期 (1998年)
香港仔華貴邨、黃大仙鳳德邨、馬鞍山恆安邨、青衣長安邨、大埔運頭塘邨、屯門建生邨
第二期 (1999年)
馬鞍山耀安邨、粉嶺華明邨、柴灣翠灣邨、屯門田景邨、黃大仙竹園北邨、藍田德田邨
第三期 (2000年)
觀塘彩霞邨、沙田顯徑邨、柴灣峰華邨、大埔太和邨、大埔富亨邨、上水天平邨
第四期 (2001年)
沙田廣源邨、將軍澳景林邨、黃大仙黃大仙下邨(I)、藍田興田邨、屯門良景邨、青衣青衣邨
第五期 (2002年)
沙田博康邨、觀塘翠屏（北）邨、黃大仙東頭(II)邨、深水埗李鄭屋邨、粉嶺太平邨、葵涌葵興邨
第六期甲 (2004年)
粉嶺祥華邨、鴨脷洲利東邨、屯門山景邨、將軍澳寶林邨
第六期乙 (2005年)
青衣長發邨、大埔富善邨、元朗朗屏邨、深水埗南昌邨、將軍澳翠林邨
買入出售公屋後須知：轉讓限制與補地價安排
當你從最新的出售公屋名單中選定心儀單位，順利成為業主後，下一步自然是了解日後的轉讓安排。其實，購買出售公屋單位並非完全無限制，主要涉及兩大關鍵：轉讓限制年期，以及補地價的安排。這兩點直接影響你何時可以轉售物業，以及賣給誰。
出售公屋轉售限制年期詳解
所有資助房屋都設有轉售限制，而這個限制期的計算起點，是以單位「首次轉讓契據」的日期為準。不同時期的規定各有不同，我們一起來看看具體是如何劃分的。
首次購入後2年內：只能以原價售回予房委會
在簽訂轉讓契據的首兩年內，限制是最嚴格的。在這個階段，業主不可以將單位在第二市場或公開市場轉售。唯一的選項，就是以原價將單位售回給房屋委員會（房委會）。這是一個相對嚴格的階段，主要目的是確保資助房屋資源用於自住。
首次購入後第3至5年：可選擇售回房委會，或於第二市場轉售，或補地價後於公開市場出售
當時間來到第三至第五年，你的選擇就變得更多了。此時你有三個選擇：
第一，你可以將單位售回給房委會，但價格不再是原價，而是由房委會根據當時的市況評估一個回購價。
第二，你可以在毋須補地價的情況下，於居屋第二市場將單位轉售予其他合資格的綠表人士。
第三，你可以選擇先向政府繳付補地價，然後將單位放在公開市場自由出售，買家資格不受限制。
出售公屋補地價計算方式
要理解補地價的計算，首先要認識一個核心概念，就是「補價折扣率」。簡單來說，這個比率就是你當初購買單位時，政府給予你的折扣。當你要在公開市場出售單位時，就需要將這個折扣「歸還」給政府。
理解補價折扣率：(當初市值 – 當時定價) / 當初市值
計算補價折扣率的公式非常清晰。我們用一個例子來說明：
假設單位在首次出售時，房委會評估的市值是$200萬。
而你當時的買入價（當時定價）是$50萬。
那麼，補價折扣率就是：($200萬 – $50萬) / $200萬 = 75%。
日後無論樓價升跌，當你要在公開市場出售這個出售公屋單位時，就需要將當時新市值的75%交回政府作為補地價。
法律依據：一切以「首次轉讓契據」為準
最後提提你，所有關於轉讓限制的年期計算，以及最準確的補價折扣率，都必須依據你手上那份單位的「首次轉讓契據」（First Assignment Deed）作準。網上的資料或估算只可作參考。這份文件是所有計算的法律基礎，最為準確可靠。
出售公屋 vs. 綠置居：全面比較及選擇指南
講到綠表置業，除了全新的綠置居，另一個熱門選項就是從出售公屋名單中尋寶。兩者都是上車階梯的重要一步，但性質同玩法都好唔同。好多朋友都會問，究竟自己更適合邊一種？以下會從幾個核心角度，幫你全面比較兩者的分別，讓你更清楚自己的置業方向。
一表看清兩者核心分別
要快速掌握出售公屋同綠置居的分別，最直接的方法就是並排比較。我們整理了幾個關鍵維度，讓你一眼睇清兩者的核心差異，方便你初步評估。
比較維度：樓齡、定價、單位狀況、地點選擇、申請程序
- 樓齡： 這是兩者最明顯的分別。綠置居是全新興建的樓宇，而出售公屋單位則來自樓齡普遍達30年或以上的舊有屋邨。樓齡直接影響物業的維修保養同按揭年期。
- 定價： 出售公屋的定價極具吸引力，折扣率可以低至市價一至兩成，入場門檻極低。綠置居的定價雖然亦有折扣，但普遍比出售公屋高。
- 單位狀況： 綠置居是清水樓，需要預備一筆裝修開支。出售公屋單位則是二手舊樓，內部狀況參差，可能需要進行較大規模的翻新工程。
- 地點選擇： 出售公屋的名單遍佈港九新界，好多都位於交通、生活配套都非常成熟的市區或核心地段。綠置居的地點選擇則視乎每期推售的項目，選擇相對較少。
- 申請程序： 綠置居需要跟隨銷售計劃進行攪珠抽籤，講求運氣。而購買指定39個屋邨的出售公屋，現有租戶可隨時申請，其他綠表人士則可透過居屋或綠置居計劃選購回收單位。
獨家分析：使用「潛力對比儀」並排比較數據
單靠基本資料比較，可能仲未夠深入。為了幫你作出更精準的決定，我們特別設計了「潛力對比儀」這個獨家工具，讓你從數據角度客觀分析心儀的屋邨。
功能介紹：選擇心儀屋邨，比較社區配套、成交活躍度等指標
你只需要在工具中，選擇感興趣的出售公屋屋邨或者綠置居項目，系統就會即時並排展示多項關鍵指標。這些指標包括屋邨附近的學校網絡、交通便利度、社區設施（例如街市、公園、診所）的距離同數量，甚至係過去一年的第二市場成交活躍度同價格走勢。
分析價值：助您從數據角度作出更明智的決定
這個工具的價值，在於將一些主觀的感覺，轉化為客觀的數據。例如，「社區成熟」不再只是一個概念，你可以透過具體數據，比較兩個屋邨的配套完善程度。成交數據亦可以反映該屋邨在市場上的受歡迎程度。利用這些數據，你可以作出一個更全面、更明智的置業決策。
哪類人士更適合選擇出售公屋？
綜合以上比較，出售公屋的特點非常鮮明。如果你符合以下其中一類情況，選擇出售公屋可能是一個相當合適的決定。
追求極致性價比及低入場費的買家
如果你的首要考慮是盡量降低首次置業的財政壓力，追求最低的入場門檻，出售公屋絕對是你的首選。它的定價非常低，甚至有機會做到「零首期」上車，前期需要動用的資金極少，可以將更多預算留作單位翻新之用。
重視成熟社區配套多於單位新舊程度的家庭
對於一些家庭，特別是有小朋友或長者的成員，周邊的生活配套比單位簇新更加重要。出售公屋的屋邨大多已經發展多年，無論是交通網絡、購物設施、學校，還是醫療服務都已經非常完善。如果你不介意花心機同時間去裝修一個舊單位，換取便利的社區生活，那麼出售公屋會非常適合你。
出售公屋常見問題 (FAQ)
現有租戶購買自住單位有額外折扣嗎？
解釋首兩年租約的「特別折扣優惠」
是的，房委會為鼓勵現有租戶購買自住的出售公屋單位，設有非常吸引的「特別折扣優惠」。這項優惠與租戶的租約年期掛鉤，主要分為兩個階段。在租約生效後首年內購買，租戶可享有全份的特別折扣；若在第二年內購買，則可獲得半份折扣。不過，當租約生效滿兩年後，這項特別折扣優惠便會終止。因此，這項安排旨在讓租戶能夠及早規劃，把握最佳的置業時機。
購買出售公屋後可以放租嗎？
說明未補地價前不得出租的規定
不可以。出售公屋單位在未補繳地價之前，是附有轉讓限制的資助房屋，其政策原意是協助合資格人士自置居所，而非用作投資圖利。因此，單位業主必須將單位用作自住。在法律上，任何形式的出租、分租，甚至轉讓，都受到嚴格限制。如果業主希望將單位出租或在公開市場自由出售，就必須先向政府申請評估並補繳地價，解除單位的轉讓限制，使其成為一項可在自由市場流通的私人物業。
屋邨內所有大廈都可供購買嗎？
釐清被剔除的樓宇類型（如長者住屋）
並非如此。即使某個屋邨已被納入出售公屋名單，也不代表屋邨內的每一座大廈都可供購買。房委會為了維持特定社會福利房屋的供應，會將一些具有特殊用途的樓宇剔除在出售名單外。最常見的例子就是「長者住屋」大廈及部分「小單位大廈」，因為這些單位需要保留作出租用途，以照顧特定社群的住屋需要。準買家在做決定前，務必查閱相關銷售文件，確認心儀單位所在的大廈是否包括在出售範圍之內。
出售公屋的維修責任誰屬？
劃分單位內部（業主）與公共空間（法團）的責任
當你購入出售公屋單位後，便從租戶轉變為業主，需要承擔相應的維修責任。責任的劃分非常清晰，主要以單位界線為準。
單位內部的所有設施，例如室內的水喉、電線、門窗、牆壁批盪及一切固定裝置，均由單位業主自行負責維修保養。
至於大廈的公共空間及設施，例如大廈外牆、走廊、升降機、天台、水泵系統等，則由該屋邨的業主立案法團共同負責。法團會運用全體業主每月繳付的管理費，進行日常保養、維修以至大型翻新工程。