在樓價高企的香港，「上車」置業是許多市民的夢想，而資助房屋「居屋」（Home Ownership Scheme）因其相對親民的售價，成為了實現這一目標的重要階梯。然而，由區分綠表與白表資格、理解繁複的申請流程，到計算首期、按揭及各項雜費，再到掌握日後的轉售限制與補地價機制，過程中的每一步都充滿細節與疑問，稍一不慎便可能錯失良機。為此，我們特意為您準備了這份《2025購買居屋懶人包》，將會一文看清六大關鍵，由淺入深，全面拆解由申請資格、新舊居屋選擇、詳細申請步驟、財務預算與按揭攻略，以至業主必須知道的轉售及補地價條款。無論您是首次申請的「小白」，還是正在二手市場尋覓心儀單位的準買家，這份全攻略都旨在為您掃除所有疑慮，助您穩妥地踏上置業之路。
居屋申請資格與條件：全面解析綠白表要求
要成功購買居屋，第一步就是清晰了解自己的購買居屋資格。政府的資助房屋申請主要分為兩大類：「綠表」與「白表」。兩者在購買居屋條件上有根本分別，申請的途徑也完全不同。簡單來說，綠表資格主要提供給公共租住房屋（公屋）的租戶及其他合資格人士。白表資格則開放給符合特定入息及資產限額的香港永久性居民。了解自己屬於哪一個類別，是整個購買居屋程序中最 foundational 的一環。
綠表申請人資格詳解
綠表申請人通常是現正享用政府房屋資源的市民。如果你符合以下其中一項條件，就可以循綠表途徑申請。
公共租住房屋住戶的核心申請條件
這是最常見的綠表申請人類別。申請人必須是香港房屋委員會（房委會）或香港房屋協會（房協）轄下公共租住房屋的戶主或其認可家庭成員。需要留意的是，持有「有條件租約」或以暫准證形式租用單位的住戶，並不符合此項申請資格。
持有有效《綠表資格證明書》的合資格人士
部分非公屋住戶也能申請《綠表資格證明書》來購買居屋。這主要包括已通過詳細資格審查，並將在一年內獲配公屋的輪候冊申請者。此外，受政府清拆計劃或市區重建計劃影響，並獲核實符合資格入住公屋的居民，同樣可以申請此證明書。
中轉房屋認可居民及其他合資格群體
除了上述兩大類別，房委會轄下中轉房屋的認可居民，或是「長者租金津貼計劃」的受惠者，也同樣具備綠表申請資格。這些群體都能以綠表身份，參與購買居屋的流程。
白表申請人資格詳解
白表申請人主要是指不符合綠表資格的香港永久性居民。他們需要通過嚴格的入息、資產及物業擁有權審查，才能獲得購買居屋的入場券。
2025最新入息及資產限額標準（一人及家庭）
房委會每年都會更新白表申請人的入息及資產限額。以「居屋2023」為例，相關標準如下，可作參考：
一人申請者：每月入息上限為港幣31,000元，資產淨值上限為港幣735,000元。
二人或以上家庭申請者：每月入息上限為港幣62,000元，資產淨值上限為港幣1,470,000元。
這些數字是申請前審核的核心指標，任何超出上限的情況都會導致申請失效。
香港居住年期及物業擁有權的嚴格規定
所有白表申請人及名列申請表上的家庭成員，都必須在香港居住滿七年。此外，一項極為嚴格的規定是，由申請截止日期前的24個月起，直至簽訂臨時買賣合約當日為止，申請人及所有家庭成員都不能在香港擁有任何住宅物業的權益，這包括作為公司股東持有物業。
家庭成員組合的定義與申請要求
以家庭名義申請，申請人與家庭成員之間必須為直系親屬關係，例如配偶、父母、子女、祖父母或孫子女。申請表上必須列明所有家庭成員的資料，而所有成員也需符合香港居住年期及無擁有物業的規定。
其他影響申請資格的關鍵條款
不論是綠表或白表申請，都必須留意一些可能導致申請資格被永久取消的關鍵條款。這些規定旨在確保公共房屋資源能公平分配。
曾享房屋資助的永久性限制
這是一項非常重要的規定。任何資助房屋計劃（例如居屋、私人機構參建居屋計劃、租者置其屋計劃等）的前業主及其配偶，均永久喪失申請購買居屋的資格。即使相關單位已經出售，這項限制依然生效。
「關鍵成員」的十年轉讓限制解析
部分家庭為符合申請人數要求，會將非業主成員加入申請中，這些成員被稱為「關鍵成員」。根據規定，資助單位的轉讓契據簽署後十年內，該單位的任何「關鍵成員」都不能再申請購買居屋。這項條款是為了防止家庭成員分拆戶籍，以重複獲取房屋福利。
已婚人士及其配偶的捆綁申請規定
若申請人已婚，其配偶必須一同列名在同一份申請表上，夫婦不能分開申請以增加中籤機會。除非二人已合法分居、離婚，或配偶沒有香港入境權，否則此規定必須嚴格遵守，否則申請會被視為無效。
如何快速評估我的申請資格？
看完以上詳盡的購買居屋條件，你可以透過以下幾個簡單問題，快速評估自己的基本資格：
1. 你是否為現行公屋住戶或持有《綠表資格證明書》？若是，你應循綠表途徑申請。
2. 若否，你的家庭總收入及資產淨值是否符合最新的白表限額？
3. 你和你的家庭成員，在過去24個月內是否曾擁有香港任何住宅物業？
4. 你和你的配偶，以往曾否以業主身份享受過任何形式的房屋資助？
回答以上問題，能助你初步判斷自己是否具備購買居屋的資格，為接下來的申請程序做好準備。
購買居屋兩大途徑：一手新居屋 vs. 二手市場
決定要購買居屋，是踏出置業的重要一步。而購買居屋主要有兩個途徑，第一個是申請由房委會推出的全新一手單位，另一個則是在二手市場自由物色心儀的單位。這兩個選擇在申請程序、樓價、單位選擇以至輪候時間上都有很大分別，清楚了解它們的運作模式，有助你規劃最適合自己的置業藍圖。
抽籤認購全新居屋單位（一手市場）
申請一手新居屋，就像參加一場大型抽籤活動。合資格的申請者需要遞交申請，然後等待房委會進行電腦攪珠，再根據抽籤結果和申請類別的優先次序來決定揀樓的先後。一手居屋的最大吸引力在於單位是全新的，而且售價有明顯的折扣，對預算有限的買家是個不錯的選擇。
近期及未來新居屋項目概覽（地點、單位數目、預計售價）
要掌握最新的購買居屋資訊，就要留意房委會每年推出的銷售計劃。以近年的「居屋2023」為例，就推出了六個屋苑，包括位處市區的啟德啟悅苑、觀塘安楹苑、安樺苑和安麗苑，還有屯門的兆翠苑和元朗的朗天苑。這些項目提供的單位數量和售價各有不同，例如啟悅苑鄰近港鐵站，入場費約223萬元；而元朗朗天苑的入場費則低至約149萬元，為買家提供了不同地區和預算的選擇。未來的新項目資訊，房委會通常會在銷售前數月公布，大家需要密切留意官方消息。
申請時間表、攪珠與揀樓次序全解構
整個購買居屋流程有固定的時間表。一般來說，房委會會在每年特定時間（例如第三、第四季）開放接受申請，申請期大約為兩至三星期。截止後約一至兩個月便會進行攪珠，以決定申請者的優先次序號碼。
攪珠結果會產生一組隨機號碼，申請者可以核對自己申請編號的最後兩個數字。號碼的先後，決定了你所屬的申請批次。房委會之後會根據申請類別的優先次序（例如「家有長者」家庭申請者優先），再按攪珠次序，分批邀請申請者審查資格和揀樓。所以，抽到一個較前的號碼，會大大增加成功揀樓的機會。
綠白表配額比例及優先選樓計劃（如「家有長者」、「家有初生」）
房委會為了兼顧不同人士的需要，設定了綠表和白表申請者的配額比例，近年通常是40:60。這代表在總數的居屋單位中，有四成會預留給綠表申請者，六成則給予白表申請者。
此外，為了鼓勵家庭共聚，政府設立了優先選樓計劃。例如「家有長者優先選樓計劃」，合資格的家庭申請者會比普通家庭有更優先的揀樓次序。近年更新增了「家有初生優先選樓計劃」，為有新生嬰兒的家庭提供揀樓優勢。這些計劃都設有一定數量的單位配額，符合購買居屋條件的家庭申請者，善用這些計劃可以有效提升成功置業的機會。
靈活選購二手居屋單位（居屋第二市場）
如果不想等待漫長的一手居屋抽籤過程，或者對單位地點、面積有更個人化的要求，居屋第二市場就是另一個選擇。這個市場讓合資格人士可以購買其他人放售的二手居屋單位，選擇更靈活，而且通常可以即買即住。
「居屋第二市場」與「白居二」計劃有何分別？
這兩個名詞常常令人混淆，但概念其實很清晰。「居屋第二市場」是一個特定的交易平台，專門供合資格人士在毋需補地價的情況下，買賣二手居屋單位。合資格的綠表人士本身就有權進入這個市場。
而「白居二」（白表居屋第二市場計劃）則是一項獨立的抽籤計劃。它的作用是批出一個「購買資格」，讓中籤的白表申請者，也能像綠表人士一樣，進入「居屋第二市場」選購未補地價的二手單位。簡單來說，「居屋第二市場」是個「市場」，而「白居二」是部分買家進入這個市場的「入場券」。
搜尋二手盤源實用技巧：如何篩選校網、樓齡及座向
在二手市場尋找心儀單位，善用篩選功能可以事半功倍。首先，對於有子女的家庭，校網是極為重要的考慮因素。香港的小學和中學都有指定的收生校網，你可以直接按心儀的校網（例如九龍城區41校網）來搜尋區內盤源。
其次，樓齡直接影響物業的質素和可承造的按揭年期，樓齡較新的單位通常保養較佳，銀行批出的按揭年期也可能較長。最後，單位的座向會影響室內的採光和通風，例如「坐北向南」的單位普遍被認為冬暖夏涼，居住體驗更舒適。
核心差異：辨識「未補地價」與「已補地價」盤源
這是二手居屋市場最核心的概念。「未補地價」的單位，是業主當年以折扣價向政府購入後，尚未補回地價差額的單位。這類單位的售價較低，但只可以售予綠表或「白居二」資格的買家。
相反，「已補地價」的單位，是業主已向政府支付了當年的地價差額。補價後，單位的業權就與私樓無異，可以在公開市場自由買賣，任何人士（不論綠表或白表資格）都可以購買。當然，其售價也會反映市值，比未補地價的單位昂貴得多。在搜尋盤源時，必須先弄清楚自己的購買資格，再決定是尋找哪一類盤源。
解讀法律關鍵：「首次轉讓契據日期」與「入伙日期」
在查閱二手居屋資料時，你會遇到這兩個非常相似但意義完全不同的日期。「入伙日期」是指第一手業主實際遷入單位的日子，這是一個參考日期。
而「首次轉讓契據日期」則是一個具法律效力的日期，它指的是房委會首次將單位業權轉讓給第一手業主的註冊日期。這個日期至關重要，因為政府計算單位的轉讓限制期（例如多少年後才可在二手市場轉售）和按揭還款保證期，都是以此日期為起點。因此，在評估一個單位的買賣資格和按揭條件時，必須以「首次轉讓契據日期」為準。
新居屋 vs. 二手居屋 vs. 私樓：優劣大比拼
在置業路上，不同選擇各有利弊。以下為三者的簡單比較，助你理清思路：
- 一手新居屋：
- 優點：樓價折扣最多，單位全新，交易程序相對簡單。
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缺點：需要抽籤，中籤率低，等待時間長，屋苑地點和單位戶型選擇被動。
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二手居屋（未補地價）：
- 優點：樓價比私樓便宜，盤源選擇比一手居屋多，遍布各區，通常可即買即住。
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缺點：需要綠表或「白居二」資格，單位已有一定樓齡，可能需要預留資金翻新。
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私人樓宇：
- 優點：買賣自由，不受資格限制，盤源選擇最廣，遍布全港，樓齡和質素選擇多樣。
- 缺點：樓價最昂貴，置業門檻最高，按揭審批要求較嚴格。
居屋申請流程全攻略：由遞表到收樓步驟拆解
談及購買居屋，了解整個購買居屋流程可謂是成功上車的第一步。從最初遞交申請表，到親身揀樓簽約，每個環節都有其特定程序和要求。這裡為大家一步步拆解，讓你對接下來的每一步都心中有數，整個過程自然更順暢。
申請前期準備與文件提交
網上、郵寄及親身遞交申請方式比較
萬事起頭難，第一步就是選擇遞交申請的方式。房委會通常提供三種途徑，各有優劣，你可以根據自己的情況選擇最適合的一種。
- 網上申請：這是最快捷方便的方式。你可以在家中透過電腦或手機完成整個申請過程，並用信用卡即時繳付申請費。這個方法適合熟悉網絡操作的朋友，可以避免排隊和郵寄的延誤。
- 郵寄申請：如果你偏好傳統方式，可以將填妥的申請表及本票或支票郵寄至指定地址。這個方法的好處是不需親身前往，但記得要預留足夠郵遞時間，並建議使用掛號信，確保文件安全送達。
- 親身遞交：直接將申請文件交到房委會的辦事處，職員會初步檢查表格，可以即時知道有沒有明顯錯漏，感覺最穩妥。不過，申請期間往往人頭湧湧，可能需要預留較多時間排隊。
填寫申請表的常見錯誤及官方指引
填寫申請表看似簡單，但每年總有不少申請因為小錯誤而變得無效。想順利完成購買居屋程序，就要留意以下幾點：
- 使用正確的書寫工具：請務必使用黑色或藍色的原子筆，並以正楷清楚填寫。
- 修改方式：如果填錯了資料，切勿使用塗改液或塗改帶。正確的做法是直接在錯誤處劃上一條橫線，然後在旁邊簽署作實。
- 簽名要齊全：申請表上所有需要簽名的地方，包括申請人及所有年滿18歲的家庭成員，都必須親自簽署，而且簽名式樣要與身份證明文件相同。
- 資料要一致：所有成員的個人資料，必須與身份證明文件完全相符。任何不一致都可能導致資格被審查時出現問題。
備妥入息及資產證明文件的完整清單
雖然遞交申請表時不需提交所有證明文件，但預先準備好，當你成功抽中並獲邀面見審查時，就能從容應對。這也是符合購買居屋條件的重要一步。一般而言，你需要準備以下文件：
- 身份證明：申請人及所有家庭成員的香港身份證副本。
- 關係證明：結婚證書、子女出世紙等，以證明家庭成員之間的關係。
- 入息證明：
- 固定收入人士：近期的僱主證明信、糧單、稅單等。
- 非固定收入人士：過去一段時間（通常為6至12個月）的收入記錄、合約或銀行月結單。
- 自僱人士：商業登記證、公司財務報表及稅務記錄。
- 資產證明：
- 所有銀行戶口（儲蓄、往來、定期）的月結單或存摺副本。
- 股票、基金等投資結單。
- 車輛登記文件。
- 香港或海外持有的物業或土地證明文件。
由攪珠、審查到獲取「批准信」的流程
理解攪珠結果與揀樓次序的關係
遞交申請後，最緊張的環節就是攪珠。攪珠並非直接抽出中籤者的名字，而是產生一組隨機號碼，用來決定所有申請者的揀樓優先次序。
你的申請編號最後兩個數字，會對應攪珠號碼。房委會會按攪珠號碼的先後，分批次邀請申請者進行資格審查。例如，如果攪珠抽出的第一個號碼是「38」，那麼申請編號結尾是「38」的申請者，就會獲得最優先的審查和揀樓機會，如此類推。因此，攪珠號碼的排位，直接決定了你何時能去揀樓，以及有多少單位可供選擇。
房委會審查入息資產的詳細程序
當你的揀樓次序排得比較前，就會收到房委會的信件，正式進入資格審查階段。這一步是核實你是否完全符合購買居屋資格的關鍵。
整個程序大致如下：
1. 收到通知：你會收到一封信，要求在指定日期前，提交之前準備好的所有入息及資產證明文件正本及副本。
2. 預約面見：提交文件後，房委會職員會與你預約面談時間，逐一核對你申報的資料。
3. 審核過程：職員會詳細審核你的家庭狀況、總收入及總資產淨值，確保所有資料均符合該期居屋的申請要求。
4. 發出「批准信」：如果所有資料審核無誤，你便會收到由房委會發出的「批准信」，這代表你已成功通過審查，可以準備揀樓了。
揀樓日及簽署買賣合約的程序
揀樓當日的流程與注意事項
收到「批准信」和揀樓通知書後，就到了最令人期待的揀樓日。當日流程緊湊，預先做好準備非常重要。
- 提早到達：務必按通知書上的指定時間提早到達樂富的房委會客戶服務中心。
- 即場簡介：現場會有簡介會，講解當日的揀樓流程和可供選擇的單位最新情況。
- 揀選單位：輪到你的時候，需要在限定時間內（通常很短），從剩餘的單位列表中作出選擇。建議你預先根據自己的預算和喜好，列出一份心儀單位的清單，並按優先次序排列，以便迅速作出決定。
- 確認選擇：選定單位後，職員會與你確認，一經確認便不能更改。
支付訂金及簽署臨時與正式買賣合約
確認單位後，便要即時辦理買賣手續和支付購買居屋費用中的訂金。
- 支付訂金：你需要以銀行本票或個人支票支付訂金。綠表申請人的訂金金額較低，白表則較高，金額會在銷售文件中列明。記得預先到銀行準備好抬頭為「香港房屋委員會」的本票。
- 簽署臨時買賣合約：支付訂金後，你會即時與房委會簽署臨時買賣合約。
- 辦理正式買賣合約及轉讓契：之後，你需要委託律師，在指定時間內到律師樓簽署正式的買賣合約及辦理轉讓契等法律文件，並繳付樓價餘額。完成這些步驟後，就等待收樓通知，正式成為業主了。
購買二手居屋的額外程序
申請「購買資格證明書」與「提名信」的流程
如果你是透過「白居二」計劃購買未補地價的二手居屋，流程會有些許不同。在通過房委會的資格審查後，你需要辦理兩份關鍵文件：
- 申請「購買資格證明書」：收到「批准信」後，你需要向房委會或房協繳付費用，申請「購買資格證明書」。這份證明書有效期為12個月，是你可以在居屋第二市場物色和購買單位的憑證。
- 申請「提名信」：當你找到心儀的二手單位，並與業主簽訂臨時買賣合約後，便須由代表你的律師，向房委會申請「提名信」。房委會發出這封信，才正式確認你作為該單位的合資格買家。收到「提名信」後，方可繼續完成正式買賣合約及轉讓手續。
居屋財務規劃：由首期、雜費到按揭全面計算
成功抽中居屋固然值得高興，但置業路上，周詳的財務規劃才是安心上車的基石。在整個購買居屋流程中，準確計算購買居屋費用是至關重要的一環。除了眾所周知的首期，其實還有一系列雜費開支需要預備。這部分會為您由首期、印花稅、律師費，到最新的居屋按揭知識，提供一個全面的財務預算攻略。
費用細項：不止是首期的「隱藏開支」
很多人在計算置業成本時，會將焦點完全放在樓價和首期上，但實際上，一些看似零碎的「隱藏開支」加起來也是一筆不小的數目。清晰了解這些費用細項，有助您更精準地規劃預算，避免在簽約時才發現資金不足。
印花稅（第二標準稅率）計算方法
購買任何物業，都需要向政府繳付印花稅。由於居屋屬於資助房屋，首次購買的業主只要符合香港永久性居民身份，並且在購買時未持有其他住宅物業，就可以按稅務局的「第二標準稅率」計算印花稅，稅率較一般私樓的「從價印花稅」（第1標準）低。
印花稅的計算是根據樓價而定的，樓價愈高，稅率也愈高。您可以參考以下簡化的稅率表，或使用稅務局網站的計算機作精確計算：
| 樓價 | 第二標準稅率 |
|---|---|
| $3,000,000 或以下 | $100 |
| $3,000,001 至 $3,528,240 | $100 + 超出$3,000,000款額的10% |
| $3,528,241 至 $4,500,000 | 1.5% |
| $4,500,001 至 $4,935,480 | $67,500 + 超出$4,500,000款額的10% |
| $4,935,481 至 $6,000,000 | 2.25% |
| $6,000,001 至 $6,642,860 | $135,000 + 超出$6,000,000款額的10% |
| $6,642,861 至 $9,000,000 | 3% |
律師費、地產代理佣金（適用於二手）及其他雜費一覽
除了印花稅，以下幾項開支也是購買居屋程序中常見的費用：
- 律師費：聘請律師處理買賣合約、樓契及按揭契等法律文件是必須的程序。費用一般包括買賣合約及按揭契兩部分，市場收費大約在$6,000至$10,000之間，視乎律師樓及交易的複雜程度而定。
- 地產代理佣金（適用於二手居屋）：若您是透過「白居二」或綠表資格在居屋第二市場購入單位，通常需要支付地產代理佣金。市場慣例是買賣雙方各付樓價的1%。購買一手新居屋則不需要支付此項費用。
- 田土廳註冊費：將買賣合約及按揭契等文件送交土地註冊處（田土廳）登記的費用，每份文件約數百元。
- 契據核證副本費：向房委會申請提名信時，或需提供已核證的買賣合約副本，會產生少量費用。
- 管理費按金及上期：收樓時需要向管理公司繳付約兩至三個月的管理費作按金，並預繳第一個月的管理費。
居屋按揭關鍵知識全攻略
居屋按揭是整個財務規劃的核心。由於有政府作為擔保人，居屋的按揭條款遠比私樓優勝，這也是其吸引力的一大來源。
政府擔保優勢：綠表95%及白表90%高成數按揭
購買居屋的最大財務優勢，來自於房委會提供的按揭擔保。在這個擔保下，銀行可以提供高成數的按揭貸款，而買家無需像購買私樓一樣，為高成數按揭額外申請按揭保險和支付保費。
- 綠表申請人：最高可承造九成半（95%）按揭，意味著首期資金最低只需樓價的5%。
- 白表申請人：最高可承造九成（90%）按揭，首期資金最低為樓價的10%。
這個安排大大降低了置業門檻，讓更多家庭能夠實現置業夢想。
2025按揭新政策：50年還款保證期及其對樓齡選擇的影響
在2025年，政府為居屋按揭帶來了一項重要更新，就是將房委會的按揭還款擔保期，由原來的30年大幅延長至50年（由單位的首次轉讓契據日期起計），而最長還款期亦可達30年。
這項新政策對二手居屋市場有著深遠影響。以往，樓齡超過20至25年的二手居屋，由於剩餘的政府擔保期不足，銀行未必願意批出長年期或高成數的按揭。但在新政策下，即使是樓齡達30年甚至40年的單位，由於仍在50年的擔保期內，買家仍然有很大機會申請到最高90%或95%的按揭，以及長達30年的還款期。這無疑擴闊了買家的選擇範圍，讓一些地點優越但樓齡較高的單位，重新變得具吸引力。
P按 vs H按：如何為您的居屋按揭選擇最適合的計劃
現時，居屋按揭申請人也可以像私樓一樣，選擇最優惠利率按揭（P按）或銀行同業拆息按揭（H按）計劃。兩者各有特點，選擇哪一個視乎您對利率走勢的看法和風險承受能力。
- P按（最優惠利率按揭）：利率以最優惠利率（Prime Rate）為基礎，再減去一個特定百分比。P按的利率相對穩定，波幅較小，因為最優惠利率的調整並不頻繁。如果希望每月供款額較為穩定，方便預算，P按會是較穩健的選擇。
- H按（銀行同業拆息按揭）：利率以香港銀行同業拆息（HIBOR）為基礎，再加上一個特定百分比。HIBOR的波動性較大，會每日浮動。在低息環境下，H按的實際利率通常會比P按低。而且，現時大部分銀行的H按計劃都設有「鎖息上限」（Cap Rate），其上限一般與P按的水平相若，為按揭申請人提供保障。
在選擇時，您可以比較不同銀行（例如滙豐銀行、中國銀行（香港）、恒生銀行等）提供的計劃，重點留意H按的鎖息上限水平和現金回贈等優惠。
置業總開支預算：首期、雜費及每月供款
綜合以上所有項目，我們可以為購買居屋的總開支作一個具體預算。假設一位白表買家，購入一個價值$4,000,000的二手居屋單位：
- 首期開支：
- 樓價：$4,000,000
- 按揭成數：90%（貸款額 $3,600,000）
-
首期：$400,000
-
雜費開支：
- 印花稅（第二標準稅率1.5%）：$60,000
- 地產代理佣金（樓價1%）：$40,000
- 律師費（估算）：$8,000
- 其他使費（註冊費等）：約 $2,000
-
雜費總計：約 $110,000
-
前期總資金預備：
-
首期 + 雜費總計 = $400,000 + $110,000 = $510,000
-
每月供款預算：
- 貸款額：$3,600,000
- 還款期：30年
- 假設實際按揭利率為4.125%
- 每月供款：約 $17,425
透過這個實例，您可以更清晰地看到，除了首期外，還需要預備一筆可觀的雜費。在計劃購買居屋時，將所有開支計算在內，才能確保整個置業過程順利穩妥。
業主須知：深入了解居屋轉讓限制與補地價
成功購買居屋只是置業旅程的第一步，要成為一位精明的業主，必須清楚了解其背後的轉讓限制與「補地價」機制。這些規定直接影響你日後想出售或轉讓單位的部署。理解這些購買居屋條件，能幫助你更全面地規劃未來。
不同時期居屋的轉讓限制階梯式對比
政府為了確保資助房屋資源能幫助有需要的人，不同時期推售的居屋有不同的轉讓限制，整體趨勢是愈來愈嚴格。清楚這些階梯式差異，有助你評估不同樓齡居屋的流通性。
2022年後新政：「5+15」年禁售期詳解（首5年原價轉售、15年後方可補價自由買賣）
如果你是購買2022年或之後推出的新居屋，就要遵守最新的「5+15」年規定。在首次轉讓契據日期起的首5年內，業主不能以高於原價的價格出售單位，而且只能售予房委會提名的綠表買家。滿5年後至第15年期間，業主可以在毋須補地價的情況下，於居屋第二市場按自行議定的價格將單位轉售予合資格的綠表或「白居二」買家。直到滿15年後，業主才可以透過補地價，將單位在公開市場自由出售。
2022年前購入居屋的轉讓限制（2年、5年、10年期）
在2022年政策收緊前，購買居屋的轉讓限制相對寬鬆。例如，在2019年至2021年間推售的居屋，禁售期為10年，即10年後才可補地價在公開市場出售。而在2018年推售的居屋，禁售期則為5年。再早期的居屋限制更短，部分在首2年後已可在第二市場轉售。因此，若你考慮的是二手居屋，查清其首次發售年份，就能掌握其轉售的靈活性。
「白居二」買家的「兩年內禁售期」規定
對於透過「白居二」計劃購入二手居屋的買家，同樣有轉售限制。由簽訂轉讓契據當日起計的兩年內，買家不可在居屋第二市場上出售該單位。滿兩年後，則可以在第二市場轉售予其他合資格買家。假如想在公開市場自由出售，則需要先補地價。
徹底理解「補地價」機制
「補地價」是居屋業主想將單位在公開市場自由買賣前，必須完成的購買居屋程序。簡單來說，就是將當初政府以折扣價賣樓給你時所提供的資助金額，根據最新的市值計算後「歸還」給政府。完成補地價後，你的居屋單位便與一般私人物業無異。
何謂「補價折扣率」？其計算方法解析
計算補地價金額的核心，在於「補價折扣率」。這個比率在當年簽署的首次轉讓契據上已經列明，代表你買樓時所享有的折扣。即使是同一屋苑的單位，折扣率也可能因為發售期數不同而有差異。
計算公式為：
補價折扣率 = (單位購入時的十足市值 – 業主當時購入價) / 單位購入時的十足市值
而你需要補繳的實際金額則是：
補地價金額 = 補價時的單位市值 × 補價折扣率
舉個例子，假設一個單位當年市值200萬，你以七折140萬買入，補價折扣率就是30%。若多年後單位市值升至500萬，你需要補的地價就是500萬 x 30% = 150萬。
申請補地價的程序、所需時間與時機選擇
申請補地價的流程清晰。首先，業主需向房屋署遞交「評估補價申請書」。之後，房屋署會委派估價人員上門評估單位的當時市值，並在約一個月後發出「補價通知書」，列明應繳金額。業主必須在通知書發出日期起的兩個月內繳付補價，否則申請便會告終。由於估價有時效性，大部分業主都會在找到心儀買家，確定要出售單位時才啟動申請程序。
補地價後，如何將居屋單位在公開市場自由出售
當你繳付全數補價金額後，房屋署會發出一張「解除轉讓限制證明書」。憑著這份文件，你的律師便可以到土地註冊處更新物業記錄。完成後，你的居屋單位在法律上已等同私樓，可以委託任何地產代理，在公開市場上自由放售給任何買家，不再受購買居屋資格的限制。
購買居屋常見問題（FAQ）
在計劃購買居屋的過程中，大家總會遇到各種疑問，由申請資格的細節到上車後的限制，都可能影響整個購買居屋程序。以下我們整理了一些最常見的問題，希望為你提供清晰的解答。
夫婦可以分開申請以增加中籤機會嗎？
這是一個常見的迷思，但答案是不可以的。根據房屋委員會的規定，已婚人士及其配偶必須一同列於同一份申請表內。這是購買居屋條件中一項非常明確的要求，目的是為了確保公共房屋資源能公平分配，防止任何家庭變相獲得雙重資助。如果被發現夫婦分開申請，兩份申請書都會直接作廢，已繳付的申請費用也不會退還。
計算資產時，會否包括強制性強積金（MPF）供款？
在審核購買居屋資格時，資產計算是一個關鍵環節。關於強制性強積金（MPF）的處理，需要區分其供款性質。所有強制性的僱員供款，以及僱主供款所產生的累算權益，在申請人未達到法定的65歲提取年齡前，是不會被計算在資產總額之內的。不過，如果申請人曾作出任何自願性供款，這部分的累算權益就需要全數申報，並會計入資產淨值中。
審查資格時，花紅、雙糧及非固定收入應如何準確計算？
對於收入非固定的申請人，準確計算總收入是成功通過審查的重要一步。房委會的計算方法是，將申請截止日期前過去12個月內所收到的所有非固定收入，例如花紅、佣金、雙糧、津貼等，全部加總起來再除以12，得出一個「每月平均非固定收入」。然後，這個平均數會與申請人的固定底薪相加，用作評估是否符合該年度的入息限額。因此，準確整理過去一年的收入證明文件，是購買居屋流程中不可或缺的準備工作。
「白居二」的「購買資格證明書」有效期是多久？
成功抽中「白居二」的申請者，在通過資產審查後會獲發「批准信」，之後便可申領「購買資格證明書」。這份證明書的有效期為12個月（即一年），由簽發日期起計。持有人必須在這一年內，於居屋第二市場物色心儀單位，並簽署臨時買賣合約。如果證明書在有效期內未使用，資格便會自動失效，申請人若想再次購買，便需要等待下一期計劃推出時重新申請。
成功上車後，可以將居屋單位出租或加按套現嗎？
成功購買居屋後，業主需要遵守一系列轉讓限制。在未補地價的情況下，將居屋單位出租是絕對不允許的，這屬於違法行為，一經發現，房委會有權收回單位。至於加按套現，限制同樣非常嚴格。除非業主遇到突發的個人財務困難，例如需要支付龐大的醫療開支、家庭成員的殮葬費等，並能提供充分證明，才可以向房委會申請。房委會會按個別情況審批，一般而言，純粹為了個人理財或投資等原因的加按申請是不會獲批的。