新盤市場上，發展商二按計劃看似是首期不足買家的「上車恩物」，大大降低了置業門檻。然而，這份看似吸引的方案，往往是「糖衣毒藥」，背後隱藏著「先甜後苦」的高息陷阱、極難通過的合併壓力測試，以及日後可能無法「甩按」的困局，令業主被高昂供款終身綑綁。本文將為你全面拆解發展商二按的5大陷阱，深入剖析銀行如何計算壓力測試，並提供詳盡的「轉按自救攻略」，助你避開或逃離這個財務困局，找到真正穩妥的置業出路。
發展商二按是什麼？定義、目的與方案比較
發展商二按的基本定義與運作模式
核心概念：由發展商關聯財務公司提供的額外按揭
當考慮購買新樓盤時，你很可能會接觸到「發展商二按」這個方案。簡單來說，發展商二按是由物業發展商旗下的財務公司，或者有合作關係的財務機構，在一按（由銀行提供的第一按揭）之外，再提供給買家的額外按揭貸款。它的本質是一份第二按揭，目的是幫助買家借取更高成數的貸款，以完成物業交易。
主要目的：協助買家跨越首期門檻，促銷新盤
發展商推出二按計劃，最主要的目的就是促銷旗下的一手樓盤。由於金融監管機構對銀行按揭有嚴格的成數限制，很多買家可能資金充裕，有能力供款，卻難以一次過拿出高達四成或以上的首期。發展商二按正正就是為了解決這個痛點，透過提供額外貸款，降低買家的入場門檻，讓更多潛在客戶能夠「上車」，從而加快樓盤的銷售速度。
與銀行一按的關係：必須先獲一按銀行同意
申請發展商二按並非獨立操作，它與銀行的一按有密不可分的關係。法律上，任何物業的第二按揭，都必須得到第一按揭銀行的書面同意。因此，銀行在審批你的一按申請時，會要求你申報是否會申請二按。如果答案是肯定的，銀行便會將一按及二按的貸款額和供款合併計算，進行一次更嚴格的發展商二按壓力測試，確保你的總供款能力符合要求，才會批出一按。
發展商二按 vs 按揭保險 vs 財務公司二按：全面比較
圖表比較：發展商二按 vs. 高成數按揭保險
為了更清晰地理解，我們可以將發展商二按與另一個常見的高成數按揭工具——按揭保險（Mortgage Insurance Programme）作一個直接比較。
| 比較項目 | 發展商二按 | 高成數按揭保險 |
|---|---|---|
| 貸款提供者 | 發展商關聯財務公司 | 承造一按的銀行（由按證公司擔保） |
| 利率結構 | 「先甜後苦」，首幾年低息，其後利率大幅飆升 | 全期跟隨銀行一按的市場利率，利率較穩定 |
| 額外費用 | 可能收取手續費或行政費 | 須支付一次性或分期攤還的按揭保險費 |
| 審批要求 | 審批準則較不透明，或設有內部配額 | 須符合按證公司的嚴格入息要求及壓力測試 |
| 未來轉按 | 難度極高，優惠期後易被高息鎖死 | 較靈活，可自由轉按至其他銀行 |
| 適用物業 | 只限於指定的一手新盤 | 適用於絕大部分一手及二手物業 |
本質區別：發展商二按 vs. 一般財務公司二按
雖然兩者都是第二按揭，但發展商二按與坊間一般的財務公司二按，在性質上有根本的區別。發展商二按是一種「促銷工具」，專為購買新盤的買家而設，整個申請流程通常會與一按銀行協調進行。相反，一般財務公司二按是一種「套現工具」，主要為現有業主提供資金周轉。業主申請時需自行處理一按銀行的同意問題，若處理不當，或會引致違反按揭合約的風險。因此，在考慮發展商按揭轉按或未來資金安排時，必須清晰分辨兩者的不同之處。
發展商二按最大陷阱：壓力測試與「先甜後苦」利率
許多人首次接觸發展商二按時，都會被它極低的入場門檻吸引。表面上看，它似乎是解決首期不足的完美方案。不過，魔鬼往往藏在細節中，其中最大的兩個陷阱，就是極其嚴格的合併壓力測試，以及「先甜後苦」的利率結構。這兩者環環相扣，很容易讓業主在供樓初期感到輕鬆，數年後卻陷入巨大的財務困境。
利率結構解構：「先甜後苦」的真相與後果
發展商二按最常見的宣傳手法，就是提供一個極具吸引力的「蜜月期」利率。這個設計雖然讓買家輕鬆上會，但長遠來看，卻是一條充滿挑戰的道路。
低息蜜月期：首2-3年的低利率優惠 (例如 P-2.5%)
計劃初期，發展商通常會提供首2至3年的低息優惠，利率可能與銀行一按的利率看齊，例如定於最優惠利率減2.5% (P-2.5%)。在這段期間，二按部分的供款額相對較低，讓業主感覺供樓壓力不大，一切似乎都在掌握之中。
利率懸崖：優惠期後利率飆升 (例如 P+1% 或更高)
當低息蜜月期結束後，真正的考驗才正式開始。二按的利率會大幅抽升，跳升至 P+1% 或更高的水平。這種利率斷崖式的轉變，會直接導致每月供款額急劇增加，令業主的財政預算頓時失控。
供款影響：每月還款額倍增的實際計算
我們可以簡單計算一下。假設二按貸款額為160萬，還款期25年。
* 蜜月期內 (利率3.375%): 每月供款約 $7,908。
* 蜜月期後 (利率6.875%): 每月供款將飆升至約 $11,185。
單是二按部分，每月供款就增加了超過41%。若加上一按供款，總還款額的增幅將非常顯著，這正是「先甜後苦」陷阱的威力所在。這種情況下，尋求發展商二按轉按便成為業主唯一的出路。
【二按風險計算機】評估你的供款懸崖與轉按難度
為了讓你更具體地了解潛在風險，可以想像一個「二按風險計算機」工具，它能幫助你量化未來的財務壓力。
輸入樓價、一按及二按條款
你只需要輸入物業價格、打算申請的一按成數、利率，以及發展商二按的貸款額、蜜月期利率、後續利率和年期等基本資料。
計算合併壓力測試後的「最低家庭月入要求」
計算機會模擬銀行的審批標準，將一按和二按的供款合併，並使用二按的「最高利率」進行壓力測試，準確計算出你家庭需要達到的最低月入總額。
H44: 生成「供款懸崖圖」，展示優惠期前後供款增幅
工具會生成一個清晰的圖表，直觀地展示出蜜月期結束後，你的每月總供款額將會出現多大幅度的「懸崖式」增長，讓你對未來的供款壓力一目了然。
量化「轉按難度指數」，評估未來甩二按所需條件
最後，它會根據你的總貸款額和當前樓價，評估未來成功申請發展商按揭轉按的難度，並估算出樓價需要有多少升幅，才能讓你順利「甩走」高息的二按。
銀行如何計算發展商二按壓力測試？(附800萬樓價實例)
要真正理解申請發展商二按的難度，關鍵在於明白銀行是如何進行壓力測試的。許多申請人誤以為銀行只會用蜜月期的低利率計算，但事實並非如此。銀行必須以最壞的情況作打算，這使得發展商二按壓力測試的門檻異常地高。
我們以一個800萬的物業作例子：
* 一按 (60%)：貸款額480萬，利率P-2.5% (假設3.375%)，還款期30年
* 二按 (20%)：貸款額160萬，首3年利率P-2.5% (3.375%)，其後P+1% (6.875%)，還款期25年
第一步：計算一按部分的壓力測試要求
銀行會先計算一按部分。假設壓力測試要求為現行利率加2%，即以5.375%的利率計算每月供款，得出壓力下的供款約為$26,890。根據供款不得佔入息多於50%的原則，申請一按的最低月入要求約為 $53,780。
第二步：計算二按部分的壓力測試要求 (以最高利率計算)
這是最關鍵的一步。銀行在計算二按的壓力測試時，並不會使用蜜月期的3.375%，而是直接採用優惠期過後的最高利率，即6.875%。再在此基礎上加2%作壓力測試，即以8.875%的利率計算。在這個利率下，160萬二按的每月供款約為$13,260。因此，申請二按的最低月入要求約為 $26,520。
第三步：合併計算總入息要求，揭示極高門檻
最後，銀行會將一按和二按的入息要求相加。
$53,780 (一按要求) + $26,520 (二按要求) = $80,300。
換言之，要承造這個發展商二按方案，家庭總月入需要達到$80,300以上。這個門檻遠高於只申請普通高成數按揭的買家，許多人正是在這一步才發現自己原來不符合資格。
其他隱藏風險：審批不確定性與口頭承諾
除了利率和壓力測試，還有一些較少人提及的隱藏風險，同樣值得注意。
內部「配額制」：符合資格亦可能因額滿被拒
部分發展商或其合作的財務公司，對旗下樓盤的二按批核設有內部「配額」。即使你的財務狀況完全符合申請資格，也可能因為該樓盤的二按總額已滿，而導致你的申請被拒絕，讓你大失預算。
口頭承諾的風險：切勿輕信銷售時的批核保證
在銷售處，地產代理或職員可能會給你口頭保證，聲稱二按「一定無問題」。這些口頭承諾並沒有法律約束力。你必須取得由發展商或財務公司發出的正式批核文件，才能作準。切勿輕信任何口頭承諾，以免最終因資金不足而面臨撻訂的風險。
為何「甩二按」如此困難？解構轉按的數學難題
當發展商二按的低息蜜月期快要結束時，很多業主都會開始籌備轉按，希望將貸款轉移至利率較低的傳統銀行。不過，他們很快會發現這並非易事，甚至可以說是一個極具挑戰性的數學難題。問題的核心，在於高昂的總貸款額與銀行嚴格的按揭成數限制之間，存在著一道難以逾越的鴻溝。
高貸款總額如何鎖死轉按可能性
當初選擇發展商二按，通常是為了解決首期不足的問題，因此總貸款額佔樓價的比例（即按揭成數）會非常高，普遍達到八成甚至九成。這個高起點，正是鎖死日後發展商按揭轉按操作的關鍵。
銀行轉按的成數限制 (最高僅五至六成)
當業主想將按揭轉回傳統銀行時，銀行會將其視為一宗全新的按揭申請。在不使用按揭保險計劃的前提下，銀行能夠批出的最高按揭成數非常有限。根據金管局的指引，一般轉按的貸款額上限僅為物業估值的五成至六成。
解釋未償還貸款額與銀行可批出新貸款額的巨大差距
這裏的數學問題就出現了。一方面，業主需要償還的總結欠仍然處於高位（例如佔原先樓價的七成半）；另一方面，銀行根據現時物業估值，最多只能批出五至六成的貸款。除非物業價值在短期內大幅飆升，否則銀行可批出的新貸款額，將遠遠不足以完全清還舊有的總貸款額，轉按自然無法完成。
實例計算：樓價需升值多少才能成功轉按？
為了更清晰地理解這個困境，我們可以透過一個實際例子，計算一下樓價需要有多大的升幅，才能成功擺脫發展商二按的枷鎖。
案例背景：800萬物業，兩年後總結欠約608萬
假設張先生在兩年前購入一個價值800萬的新盤單位，當時他採用了發展商二按計劃，合共借貸了樓價的八成。經過兩年還款，在一按與二按的低息蜜月期完結時，他的總結欠額大約剩下608萬。
轉按計算：物業估值需升至超過1,217萬，才能轉按至銀行 (基於50%成數)
張先生希望將這筆608萬的貸款轉按至銀行。假設銀行對這類轉按申請最高只批出五成按揭，我們可以計算出物業需要達到什麼估值才能成功：
- 所需新貸款額：608萬
- 銀行最高按揭成數：50%
- 所需物業估值 = 608萬 ÷ 50% = 1,216萬
計算結果顯示，張先生的物業估值，必須由原先的800萬升值至超過1,216萬，升幅超過52%，銀行批出的新貸款才足夠他清還舊債。
結論：在樓市平穩或下跌時，傳統轉按幾乎不可能
從上述計算可見，要在短短兩年間期待樓價有五成以上的升幅，即使在牛市中亦非易事。如果在樓市平穩甚至下跌的週期，要達到這個升幅目標，從而成功進行發展商二按轉按，基本上是不可能的任務。這就是發展商二按「易借難甩」的真正原因。
發展商二按「逃生門」：自救策略與轉按路線圖
當業主意識到發展商二按潛藏的利率風險後，尋找出路便成為首要任務。其實，市場上確實存在一條清晰的「逃生路線」，關鍵在於善用政府的按揭政策，將高息債務轉移，為自己的財務狀況重新掌舵。
關鍵出路：善用高成數按揭保險計劃轉按
過往要擺脫發展商二按之所以困難，是因為傳統銀行轉按最高只提供五至六成按揭。這意味著除非樓價在短時間內大幅上升，否則物業的總結欠（一按加二按）必定遠高於銀行可批出的新貸款額。然而，近年放寬的按揭保險計劃，正正為此困局打開了一扇窗。
政策詳解：新按保計劃如何成為解決方案
新修訂的按揭保險計劃，允許轉按申請人在不套現任何資金的前提下，申請高達八成的按揭成數。這項政策的改變是決定性的，它代表業主不再需要等待樓價大幅升值，只要物業估價穩定，便有機會將總結欠轉移至銀行。這無疑是為眾多發展商按揭轉按的業主提供了一條可行的出路。
轉按優勢：即使不套現，亦可申請高達八成按揭
此政策的最大優勢，在於它直接解決了貸款總額過高的核心難題。業主可以將原先由銀行承造的一按，以及由發展商財務公司承造的二按，合併成一筆由銀行批核、受按揭保險保障的新貸款。這樣一來，便能以較低的銀行利率，償還整筆高成數的按揭貸款。
風險轉移：將發展商高息貸款轉移至銀行體系
成功進行發展商二按轉按，本質上是一次風險轉移。業主將原本由單一發展商財務公司主導的高息、條款較不透明的貸款，轉移至利率更低、還款年期更長、受金管局嚴格規管的傳統銀行體系。這不僅能大幅減輕未來的供款壓力，更能讓自己的財務規劃重回穩健的軌道。
【轉按路線圖】兩類業主的自救策略
針對不同階段的業主，自救的策略與部署亦有所不同。
準買家策略：申請前的風險評估與替代方案
對於尚未購入物業的準買家，最佳策略是「預防勝於治療」。在考慮任何提供發展商二按的新盤時，必須仔細計算清楚「蜜月期」過後的真實供款額，評估利率飆升後的還款壓力。同時，應該主動向銀行查詢，了解自己是否符合申請高成數按揭保險的資格。若符合，直接選用按揭保險上會，可能是更安全穩妥的選擇。
現有業主自救：蜜月期完結前的轉按部署
對於已選用發展商二按的現有業主，時間就是致勝關鍵。切勿等到低息優惠期結束前一兩個月才行動。理想的部署，是在「蜜月期」完結前約六至九個月，便開始著手準備轉按事宜。這讓你有充足時間尋找銀行、評估估價、準備文件及處理審批流程，確保能在利率飆升前順利「逃生」。
成功轉按甩二按的詳細步驟
要成功完成發展商二按轉按，擺脫高息枷鎖，可以依循以下四個關鍵步驟。
步驟一：向多間銀行查詢最新物業估價
轉按的第一步，是掌握物業的最新市場估價。建議向至少三至四間不同銀行查詢，以獲取一個較全面的估價範圍。銀行的估價是計算新貸款額的基礎，直接影響你能否成功轉按。
步驟二：準備入息證明，進行預先批核
接下來，整理好所有入息證明文件，例如最近三至六個月的糧單、稅單及銀行月結單。準備妥當後，便可向心儀的銀行申請按揭預先批核。銀行會根據你的入息、債務狀況及物業估價，評估你的還款能力，這個過程或會涉及類似發展商二按壓力測試的內部審核，以確保你的供款與入息比率符合要求。
步驟三：計算按揭保費及其他法律費用
當銀行初步批核後，你需要清楚計算轉按涉及的總成本。最大的開支通常是按揭保險的保費，你可以選擇一次過支付，或將其加借分攤在按揭年期內。此外，還需要預留律師費，用作處理新的按揭契及相關法律文件。
步驟四：簽署新按揭契，完成轉按並贖回舊貸款
當所有文件審批完成，便可以與銀行的代表律師簽署新的按揭契。律師樓會負責處理餘下程序，包括與發展商的財務公司及原一按銀行協調，用新的按揭貸款全數清還（贖回）舊有的兩筆貸款。完成後，你的按揭便正式轉移至新銀行，成功擺脫二按。
發展商二按的申請流程及法律注意事項
申請步驟詳解
想知道申請發展商二按的具體流程嗎？整個過程其實環環相扣，而且順序很重要。了解清楚每一步，能讓你更安心地作出決定。
第一步：向發展商了解二按條款
首先，你需要直接向發展商查詢他們提供的二按計劃詳情。重點要了解清楚利率結構，特別是低息優惠期有多長，以及優惠期過後的實際利率是多少。同時，也要問清楚最長還款年期和相關的手續費。
第二步：往銀行申請一按，並申報將申請二按
拿到發展商的二按資料後，下一步是到銀行申請一按。這一步非常關鍵，你必須在申請時，誠實地向銀行申報你將會向發展商申請二按。千萬不要隱瞞，因為銀行在審批時需要將兩筆貸款一併考慮。
第三步：銀行進行合併壓力測試並批出一按
銀行收到你的申請後，會將一按和二按的供款資料合併計算，進行一次全面的發展商二按壓力測試。銀行會用二按優惠期後的最高利率來計算你的還款能力。只要通過了這個合併審批，銀行便會批出一按貸款。
第四步：憑銀行批核文件，向發展商正式申請二按
當你收到銀行的正式批核文件後，就可以拿著這份文件，回到發展商那裡，正式提交二按的申請。因為你已經通過了銀行的合併壓力測試，發展商的財務公司基本上就會順利批出二按貸款。
法律文件、律師費及相關費用
申請按揭的過程，除了流程，還會牽涉到一些法律文件和費用。
律師費用：通常由買方承擔
辦理二按的法律文件和相關手續，通常會由處理整個樓宇買賣的律師樓一併負責。這部分衍生的律師費，一般都是由買方，也就是你來承擔的。
手續費：部分計劃可能收取一次性收費
有些發展商的二按計劃，可能會收取一筆過的手續費或申請費。這筆費用是否可以退還，以及金額多少，記得在第一步了解條款時就要問清楚。
取得一按銀行同意的重要性
在整個申請過程中，最重要的一環，就是必須取得一按銀行的同意。私下申請二按的後果可以很嚴重。
法律後果：未經同意屬違反一按合約
如果你在未通知一按銀行的情況下，私下承造二按，這就直接違反了你和銀行簽訂的一按貸款合約。銀行一旦發現，有權立即要求你全數清還所有按揭欠款（俗稱 Call Loan），到時你便會陷入極大的財務困境。
銀行通知機制：電子提示令私下二按無所遁形
現在想「偷偷地」做二按已經是不可能的事。自2017年起，土地註冊處設有電子提示服務。當你的物業有任何新的按揭或押記文件進行註冊時，土地註冊處系統會自動向你的一按銀行發出電子通知。所以，任何私下的二按操作，銀行都會即時知悉。
關於發展商二按的常見問題 (FAQ)
申請發展商二按的審批是100%成功的嗎？
這是一個很常見的迷思。答案是否定的，申請發展商二按並非百分百成功。即使銷售人員在推銷時給予口頭保證，最終的審批權仍在發展商關聯的財務公司手上。它們的審批標準不如銀行般透明，有時更會設有內部「配額制」。意思是，即使你的財務狀況完全符合資格，但如果該樓盤的二按申請總額已達到上限，你的申請仍有可能被拒絕。因此，將口頭承諾視為最終批核結果是相當冒險的。
發展商二按會否影響我的信貸評級(TU)？
會的。當你向發展商的財務公司申請二按時，該公司會查閱你的環聯(TU)信貸報告，這個查閱紀錄本身就會被記下。更重要的是，一旦二按獲批，這筆貸款就會作為一項按揭紀錄，清晰地顯示在你的信貸報告中。準時還款固然有助建立良好的信貸紀錄，但若有任何逾期還款，便會對你的信貸評級造成負面影響，日後申請其他貸款或信用卡時可能會遇到困難。
如果最終無法轉按（甩二按），後果是什麼？
如果無法順利完成發展商按揭轉按，最直接的後果就是需要承擔急劇上升的利息支出。發展商二按的「蜜月期」通常只有短短兩至三年，期內的利率或許相當吸引。然而，優惠期一過，利率便會大幅抽升至一個非常高的水平，例如 P+1% 或更高。這會導致你的每月供款額大增，有時甚至可能倍翻，對家庭的現金流造成沉重壓力。這個高息負擔將會持續至貸款還清為止，讓業主陷入一個長期的財務困境。
現時市場上還有很多新盤提供發展商二按嗎？
相比幾年前，現時市場上提供發展商二按的新盤已大幅減少。主要原因是政府放寬了按揭保險計劃，讓合資格的買家可以直接向銀行申請高達八成甚至九成的按揭。既然有利率更低、條款更清晰的銀行高成數按揭可供選擇，買家對發展商二按的需求自然大減。目前，這類計劃較多出現在一些銀碼較大的豪宅項目，用作吸引特定客群的財務工具，但在一般中小型新盤市場已不再是主流的付款辦法。