作為公務員，計劃置業上車時，政府提供的「公務員首期貸款」無疑是極具吸引力的選項。然而，這項福利並非「必食」的免費午餐，它與坊間流行的高成數按揭保險計劃存在根本衝突，申請與否將直接影響您的按揭成數、總借貸能力及置業預算。本文將為您全面拆解此項貸款的7大決策關鍵，由計劃新制的核心條款、利率機制，到深入比較它與高成數按揭的優劣，再透過DSR計算實例，清晰揭示其對銀行按揭審批的實際影響。我們還會提供詳盡的申請指南、貸後管理須知及常見問題解答，助您一文看清所有細節，作出最符合個人財務狀況的明智抉擇。
公務員首期貸款新制是什麼？核心條款與利率詳解
許多人考慮置業時，首要面對的就是首期資金的挑戰，而公務員首期貸款計劃正是政府為此提供的一項重要支援。這個計劃並非新鮮事，但理解其核心條款與運作方式，是作出明智決策的第一步。讓我們一起深入了解這個公務員首期貸款新制的具體內容。
計劃核心目標與基本條款
這個計劃的設計初衷相當清晰，就是直接協助合資格的公務員解決置業時的首期資金問題。計劃圍繞幾個基本條款運作，了解這些是申請前的基礎。
貸款目的：專為解決公務員置業首期資金
計劃的資金用途非常專一，就是用作支付在香港購買自住物業的首期。它不能用於投資、裝修或其他個人消費，目標就是幫助公務員跨過置業的第一道門檻。
貸款額度上限：高達24個月基本月薪
貸款額度是計劃最具吸引力的地方之一。合資格的申請人最高可以借取相等於24個月基本月薪的款項。這個額度通常足以應付大部分物業所需的首期，大大減輕了前期的財務壓力。
還款年期：最長10年（120期）
貸款的還款期固定為最長10年，即120期。相較於一般長達30年的物業按揭，這個年期顯得較短。這也意味著每月的還款額會相對較高，這一點在後續計算供款與入息比率時需要特別注意。
抵押形式：作為物業的第二按揭
這筆公務員首期貸款在法律上會註冊為物業的第二按揭。意思是，在物業的債權上，銀行的第一按揭擁有優先償還權，政府的這筆貸款則排在第二位。這個安排是標準做法，但也直接影響到後續的按揭申請。
利率釐定機制：「無所損益」原則詳解
計劃的利率機制是其核心特色，基於一個名為「無所損益」的原則。簡單來說，政府作為僱主提供這項福利，目的不是為了賺取利息，而是確保政府在提供資金的過程中不會有財政損失。
公式解構：發鈔銀行平均最優惠利率(P)減去一個固定百分比(X)
利率的計算公式是透明的，即「發鈔銀行平均最優惠利率 (P) – 固定百分比 (X)」。這裡的「P」是指香港三間發鈔銀行（滙豐銀行、渣打銀行及中國銀行（香港））所提供的最優惠利率的平均值。這個利率會跟隨市場變動。
「X」值的釐定與定期檢討機制
公式中的「X」值並非隨意設定。「X」的釐定是基於過往一段長時間內，最優惠利率與銀行同業拆息率之間的平均差距。這個差距被視為銀行的營運成本和利潤空間，政府將其扣除，以體現「無所損益」的原則。而且，政府會定期對「X」值進行檢討，確保它能反映最新的市場狀況。
與市場私人貸款利率的比較優勢
基於「P – X%」的公式，此計劃的利率通常遠低於市場上任何無抵押的私人貸款。因為私人貸款的利率包含了銀行的利潤和風險成本，而公務員首期貸款則剔除了這些商業考慮，使其具有顯著的利率優勢。
定位解析：為何此乃政府福利而非普通貸款
要充分理解這個計劃，必須認清它的本質。它並非一項商業貸款產品，而是一項由政府作為僱主提供的員工福利。
政府作為僱主提供的福利性質
這項貸款是政府僱員聘用條款及福利的一部分。政府的角色是協助員工安居樂業，而非扮演一間金融機構。因此，其條款設計的出發點是支援員工，而非追求利潤最大化。
與銀行二按在審批及條款上的根本差異
雖然形式上同為第二按揭，但公務員首期貸款與銀行提供的二按有根本區別。銀行的二按審批極為嚴格，利率高昂，而且主要基於申請人的信貸評級和還款能力。相反，政府的審批主要基於申請人的公務員身份、薪點和服務年資，利率則遵循「無所損益」原則，兩者在審批邏輯與條款設定上截然不同。
【決策指南】首期貸款 vs 高成數按揭：我應該點揀？
當您考慮申請公務員首期貸款計劃時，腦海中可能浮現一個重要問題：這個計劃與市面上常見的高成數按揭保險，究竟哪一個更適合自己？這是一個關乎整個置業策略的關鍵決策。因為一個常見的誤解是兩者可以雙管齊下，但事實上，您只能在兩者之間作出抉擇。接下來，我們將會像朋友一樣，為您仔細分析兩者的根本衝突點，以及各自的優劣，助您作出最明智的選擇。
核心衝突點：為何兩者不能並存？
要理解這個問題，我們需要先從按揭保險的源頭，即香港按揭證券有限公司（HKMC）的規定說起。
香港按揭證券有限公司(HKMC)對首期資金來源的嚴格規定
當置業人士希望申請高於銀行常規成數（例如七成）的按揭時，就需要經由香港按揭證券有限公司提供按揭保險。HKMC為了管理風險，對申請人設下了一項基本且嚴格的規定，就是用作支付首期的資金，必須是來自申請人自己的儲蓄或資產，而不能是透過任何形式的借貸所產生。
公務員首期貸款在定義上屬借貸，觸發限制條款
這就引出了核心的衝突。公務員首期貸款，雖然是政府提供的一項福利，但其本質依然是借貸。當您申請這筆貸款用作首期時，就直接觸發了HKMC的限制條款。因此，按揭保險公司不會批出高成數按揭保險的申請。簡單來說，這好比一個遊戲規則，您選擇了其中一件道具，就不能再選另一件。
優劣勢全面比較：影響您置業策略的關鍵因素
既然只能二選一，清晰了解兩者的好壞就變得非常重要。
公務員首期貸款的優點與缺點
優點：
* 利率極低：基於「無所損益」原則釐定，利率遠低於市場上任何私人貸款甚至按揭利率，能節省大量利息支出。
* 貸款額度可觀：最高可借24個月的基本月薪，能有效補足首期差額，或者讓您保留更多流動資金。
缺點：
* 無法申請高成數按揭：這是最大的限制，意味著您需要準備至少三至四成的首期。
* 蠶食借貸力：每月還款額會計入您的總債務，直接影響供款與入息比率(DSR)的計算，從而降低您能向銀行申請的按揭貸款總額。
* 還款期短壓力大：最長還款期僅10年，相對於長達30年的按揭，每月還款額會相對較高，對現金流造成較大壓力。
高成數按揭保險的優點與缺點
優點：
* 降低入場門檻：最大的好處是讓您可以用較少首期（例如一成）上車，大大縮短儲蓄首期的時間。
* 釋放DSR空間：由於無需償還另一筆貸款，您的供款與入息比率會更為充裕，有機會向銀行借取更高額度的按揭。
* 還款期長：按揭還款期最長可達30年，能將每月供款額攤薄，減輕每月現金流壓力。
缺點：
* 需要支付保費：申請按揭保險需要支付一筆保險費用，這筆費用可以一次過繳付，也可以加借在按揭貸款中分期償還，增加了總借貸成本。
* 按揭利率按市場水平：您所享有的按揭利率是普遍的市場利率，無法像政府首期貸款那樣享有極低息的優惠。
情景分析：您適合哪一種方案？
了解優劣後，我們可以透過兩個典型情景，看看您可能更貼近哪一種情況。
案例一：適合申請公務員首期貸款的情況
如果您自身的儲蓄已經相當充裕，足以支付樓價的三成或以上，只是希望錦上添花，例如想保留更多現金作裝修或應急之用，或者想稍微降低向銀行借貸的金額。在這種情況下，公務員首期貸款的低息優勢便能完全發揮。您的收入水平亦需要足夠穩健，能夠在DSR的限制下，同時負擔首期貸款和銀行按揭的每月供款。
案例二：適合選用高成數按揭的情況
如果您的情況是儲蓄首期的速度追不上樓價升幅，目前最大的置業障礙是首期資金不足，但您的每月收入穩定，足以應付長期的按揭供款。那麼，高成數按揭保險幾乎是您唯一的選擇。它能幫助您跨過首期的門檻，儘快實現置業目標。對於許多較年輕或新入職的公務員朋友來說，這通常是更現實及普遍的選擇。
公務員首期貸款申請指南：資格、流程及文件清單
想順利申請公務員首期貸款計劃，首先要清晰了解整個申請流程。這一步不只是填寫表格，而是需要按部就班準備。這裡為你整理了一份完整的申請指南，由申請資格到文件清單，讓你對整個公務員首期貸款的申請過程有一個清晰的掌握。
申請資格全檢視
申請任何政府福利，第一步總是檢視自己是否符合資格。這個計劃的門檻相當明確，主要圍繞你的聘用條款、薪點及服務年資。
聘用條款要求：「常額及可享退休金條款」
這是申請公務員首期貸款最基本的要求。申請人必須是按「常額及可享退休金條款」受聘的公務員。換句話說，如果你是合約制或其他非長俸條款的員工，就不符合此項貸款的申請資格。這是政府確保貸款人有穩定長遠服務承諾的一種方式。
薪點及服務年資的基本門檻
除了聘用條款，申請人亦需要達到指定的薪點及服務年資要求。一般來說，申請人需要服務滿一定年期，例如至少兩年，並且達到特定薪級表的指定薪點。具體的薪點要求會與你所屬的房屋福利計劃掛鉤，因此申請前最好查閱最新的內部通告，確認自己符合所有門檻。
詳細申請步驟
了解資格後，就可以進入實際操作階段。整個流程由部門內部開始，直至與庫務署簽約作結，步驟清晰。
步驟一：向所屬部門索取申請表格
申請的第一步，是向你所屬部門的人事部或總務部索取最新的公務員首期貸款申請表格。你也可以透過政府內部網絡系統下載相關表格。
步驟二：準備所需文件並填寫表格
拿到表格後，請仔細閱讀並準確填寫所有個人資料、物業資料及貸款金額等。同時，你需要開始準備所有證明文件。確保資料的準確性十分重要，因為任何錯漏都可能延誤審批進度。
步驟三：遞交申請及內部審批
填妥表格並集齊所有文件後，便可將整份申請遞交給你所屬部門的主管或人事部。部門會先進行初步審核，確認你的服務記錄及資料無誤，然後再將申請轉交至相關的中央部門，例如庫務署作進一步處理。
步驟四：獲批後與庫務署簽訂貸款協議
當你的申請獲最終批准後，庫務署會發出正式的批准通知。屆時你需要親身前往庫務署，簽訂正式的貸款及按揭協議。簽署文件後，貸款便會安排發放，整個申請流程亦告完成。
所需文件清單 (Checklist)
為確保申請過程順暢，預先準備好一份完整的文件檔案是成功的關鍵。以下是你需要的基本文件清單：
身份證明文件
申請人本人的香港身份證副本是必須的。如果物業是聯名持有，亦可能需要提供其他業主的身份證明文件。
薪金及在職證明
你需要提供最近期的薪俸結算書、政府發出的聘書或在職證明信，用以證明你的職級、薪點及聘用條款。
臨時買賣合約
這是證明你有真實置業需求的核心文件。你需要提交一份已簽署的臨時買賣合約副本，當中列明了物業地址、成交價及成交日期等關鍵資料。
其他相關財務文件
視乎情況，政府亦可能要求你提供其他財務文件，例如用作首期資金來源證明的銀行月結單，或其他按揭貸款的資料，以全面評估你的財務狀況。
借首期貸款如何影響按揭？DSR計算實例分析
雙刃劍效應：深入理解如何影響您的借貸能力
申請公務員首期貸款計劃，可以說是解決置業初期資金難題的一條捷徑。但是，這項福利就像一把雙刃劍，在您獲得首期資金的同時，也會直接影響您之後向銀行申請按揭的最終批核金額。想知道具體影響有多大，就要先理解銀行審批按揭時最重要的兩個關卡：供款與入息比率 (DSR) 和壓力測試。
供款與入息比率(DSR)及壓力測試的基本概念
供款與入息比率 (Debt-to-Service Ratio, DSR) 是銀行用來評估您還款能力的核心指標。簡單來說，它計算您每月所有債務的總供款額，佔您每月總入息的百分比。根據金管局的指引，這個比率不可以超過50%。
而壓力測試，就是在此基礎上，模擬現有按揭利率上升2厘後，您的供款與入息比率仍然不可以超過60%。銀行必須確保，即使在加息環境下，您依然有足夠的能力應付按揭供款。
負面影響：首期貸款的每月還款額如何計入總債務，蠶食DSR額度
關鍵點在於，公務員首期貸款本質上是一種分期償還的債務。所以，銀行在計算您的DSR時，會將這筆公務員首期貸款的每月還款額，直接計入您的「每月總債務供款」之中。
這意味著，您原本用來應付物業按揭的50% DSR額度，會先被首期貸款的供款佔用一部分。剩餘下來的額度，才是您能夠用來申請銀行按揭的上限。結果就是，您能向銀行借到的按揭貸款總額，會因此而減少。
案例分析：月薪$50,000公務員申請前後，銀行按揭批核額度的實際變化
我們用一個實際例子來看看影響有多大。假設一位月薪$50,000的公務員，沒有其他任何債務，計劃買樓申請30年期的按揭。
情況一：沒有申請公務員首期貸款
- 每月入息: $50,000
- DSR上限 (50%): 每月總供款不可超過 $25,000
- 壓力測試上限 (現行利率+2%，DSR 60%): 壓力測試下的每月總供款不可超過 $30,000
在現時利率約4.125%計算下，要通過壓力測試，他最高可以借到約 $4,930,000 的按揭貸款。
情況二：申請了公務員首期貸款
假設他申請了上限為24個月薪金的公務員首期貸款，即$1,200,000，分10年（120期）償還。以現時利率約3.7%計算，每月還款額約為 $11,950。
現在，銀行會先將這筆還款計入DSR：
- 每月入息: $50,000
- DSR上限 (50%): $25,000，扣除首期貸款還款 $11,950 後，餘下可用於物業按揭的供款上限為 $13,050。
- 壓力測試上限 (60%): $30,000，扣除首期貸款還款 $11,950 後，餘下可用於物業按揭的供款上限為 $18,050。
銀行會以較嚴格的標準（即$13,050的月供上限）去計算其最終按揭額。在同樣的利率和年期下，他最高可以借到的按揭貸款額大幅下降至約 $2,570,000。
從這個例子可以清楚看到，雖然解決了首期問題，但最終的按揭借貸能力卻減少了近一半。所以，在決定申請前，必須仔細計算這筆賬。
其他津貼收入的計算考量
除了基本月薪，公務員可能還有超時工作津貼（OT Pay）或署理職位津貼（Acting Allowance）等非固定收入。這些收入能否計入總入息，以抵銷首期貸款對DSR的負面影響，就要視乎您申請的按揭成數。
標準按揭（八成以下）：銀行如何計算非固定津貼
如果您申請的是八成或以下的標準按揭，銀行的審批標準通常會比較寬鬆。對於這類非固定津貼，銀行普遍會接納。常見的做法是計算您過去最少六個月的平均津貼金額，然後將這個平均數加入您的固定月薪中，作為計算DSR的總入息。這有助於提升您的總入息基礎，從而增加您的借貸能力。
高成數按揭：對非固定津貼的嚴格審批標準
情況在高成數按揭（經按揭保險公司申請八成以上）上就完全不同了。由於涉及按揭保險公司，審批標準會非常嚴格。在這類申請中，銀行和按保公司通常只會計算您穩定、有保證的固定月薪。超時工作津貼、署理職位津貼等非固定收入，很大機會不被納入計算。因此，如果您需要申請高成數按揭，就不能期望用這些額外津貼來彌補因首期貸款而被佔用的DSR額度。
【貸後管理】轉按、提早還款及離職的處理方法
成功申請公務員首期貸款計劃後，置業旅程才算正式開始。接下來的貸後管理同樣重要，因為在長達十年的還款期內，您的財務狀況或職業生涯都可能出現變化。了解轉按、提早還款及身份變動時的處理方法，有助您妥善規劃未來。
轉按 (Refinancing) 的限制與流程
不少業主會透過轉按至其他銀行，以獲取更優惠的利率或現金回贈。不過，如果您使用了公務員首期貸款，轉按操作就會有一些特別的限制需要留意。
為何轉按需要取得政府書面同意？
政府提供的首期貸款，在法律上屬於物業的第二按揭（二按），而您向銀行申請的則是第一按揭（一按）。政府作為第二承按人，其權益會受到第一按揭變動的直接影響。因此，在您將第一按揭轉至另一間銀行前，必須先向庫務署提交申請，並且取得政府的書面同意。這個程序是為了確保政府的貸款權益得到保障，是標準的法律要求。
轉按時無法加按套現或延長還款期的限制
取得政府同意轉按後，您會發現操作上與一般轉按有很大分別。最關鍵的一點是，您不能利用轉按進行加按套現，也不能延長物業的總還款年期。這是因為公務員首期貸款的政策原意，是專門協助您應付首次置業的資金需要，而非提供一筆低息資金作其他個人投資或消費。所以，轉按的目的只能是轉換至條件更佳的第一按揭計劃，而不能藉此釋放物業價值或改變還款結構。
提早還款 (Prepayment) 的注意事項
如果您手頭資金變得寬裕，可能會考慮提早償還部分或全部的公務員首期貸款，以減輕長遠的利息負擔。
提早償還部分或全部貸款的程序
程序相對直接。您需要書面通知庫務署，表明您打算提早還款的意向及金額。署方在收到通知後，會計算截至還款日的應付總額（包括本金及應計利息），然後再向您發出付款通知。您只需按照指示，在指定日期前清繳款項便可。整個過程清晰，政府部門亦有標準流程處理。
有否罰息期或最低還款額要求
這項政府福利貸款的一大好處，是它不像商業銀行的私人貸款或按揭，設有罰息期。您可以隨時選擇提早還款，而無需支付任何額外罰款。不過，如果只是償還部分貸款，通常會設有最低還款額要求，例如每次最低償還一萬港元，具體金額以您簽署的貸款協議為準。
身份變動的影響：離職或退休的處理機制
公務員首期貸款與您的僱員身份緊密掛鈎。如果您的職業狀況出現轉變，例如離職或退休，貸款的處理方式也會有所不同。
離職時貸款的處理安排（是否需要即時清還）
答案是肯定的。如果您在貸款還清前辭職、被解僱或因任何原因離開公務員團隊，您將不再符合享有此項福利的資格。根據貸款協議條款，您通常需要在離職生效日起計的短時間內，一次過清還所有剩餘的貸款本金及利息。這是一個非常重要的條款，在您考慮轉換工作時，必須將這筆需要即時清還的款項納入財務預算之中。
退休時利用退休金償還貸款的選項
正常退休的情況則大為不同。政府早已為退休人員設立了便捷的還款機制。在您退休時，可以授權政府直接從您的退休金或一筆過的退休酬金中，扣除尚未償還的貸款餘額。這個安排大大簡化了還款程序，讓您無需為退休後的還款事宜操心，順利完成整個貸款週期。
結合其他房屋福利：最大化公務員置業優勢
單純考慮公務員首期貸款計劃的條款並不足夠，要真正發揮作為公務員的置業優勢，必須懂得將它與自己享有的房屋福利結合，制定一套個人化的財務策略。不同年代入職的公務員，所享有的房屋津貼制度大相徑庭，這直接影響到你的按揭部署與最終借貸能力。
新舊制房屋津貼的策略性影響
政府的房屋福利政策以2000年6月作為一個重要的分水嶺，將公務員劃分為「新制」與「舊制」兩大類別。兩者在房屋津貼的發放形式上有根本差異，因此在申請按揭與公務員首期貸款時，需要採用的策略也完全不同。理解自己屬於哪一種制度，是善用福利的第一步。
新制（2000年6月後入職）：定額津貼如何提升借貸力
對於在2000年6月之後加入政府的朋友，你們享有的是「實任職位定額房屋津貼」。這個津貼的最大好處，是銀行會將這筆每月固定發放的津貼，視為你恆常收入的一部分。在申請按揭進行壓力測試時，這筆津貼可以直接加到你的基本月薪上，用作計算供款與入息比率（DSR）。這意味著你的帳面收入增加了，直接提升了你的借貸能力，有助你獲取更高額度的按-揭貸款。這是一個非常實在的優勢，讓你能夠更有力地應對樓市。
舊制（2000年6月前入職）：實報實銷津貼與按揭策略
如果你是2000年6月前入職的「舊制」公務員，你享有的房屋福利多為「實報實銷」性質，例如居所資助計劃（HFS）。與新制不同，由於津貼是根據你的實際按揭供款支出而發放，銀行在審批按揭時，並不會將這筆津貼計入你的固定收入。因此，這個福利並不能直接提升你的借貸額。在這種情況下，你的按揭策略重點應放在穩定性。建議優先考慮利率波動較小的最優惠利率按揭（P按），這樣可以確保每月的按揭供款額相對固定，方便你向政府申領津貼，避免因利率浮動而產生計算上的差額或麻煩。
公務員首期貸款新制常見問題 (FAQ)
在考慮申請公務員首期貸款計劃時，自然會產生不少疑問。這裡整理了一些最常見的問題，希望能夠為你提供清晰的解答。
此貸款可用於購買海外物業嗎？
此公務員首期貸款的設立目標，是為了協助公務員在香港本地置業。因此，貸款的用途有明確規定，就是必須用於購買香港境內的住宅物業。這項福利計劃並不支援申請人將資金用於購買海外或任何香港以外地區的房產。
若夫婦均為公務員，可否同時申請兩筆貸款？
這是一個很好的問題。根據計劃的規定，就同一宗物業交易而言，即使夫婦雙方都符合申請公務員首期貸款的資格，也只能由其中一方提出申請，並且就該物業獲批一筆貸款。簡單來說，兩人不能為購買同一個單位而各自申請貸款，然後將兩筆款項合併使用。
申請此貸款會否影響個人信貸評級(Credit Score)？
申請任何形式的信貸產品，都會在個人信貸報告中有所體現，公務員首期貸款也是如此。當你遞交申請後，庫務署會查閱你的信貸報告，這會構成一次信貸查詢紀錄。貸款成功批核後，這個帳戶的還款狀況便會成為你信貸紀錄的一部分。只要你一直準時還款，這有助於建立正面的信貸歷史；相反，若出現逾期還款，便會對你的信貸評級帶來負面影響。
審批時間一般需要多久？
審批時間並沒有一個絕對的標準時限，因為它牽涉到你所屬的部門以及庫務署的內部處理流程。一般來說，由遞交所有必需文件起計，到最終完成審批，整個過程可能需時數星期至兩三個月。申請文件的齊全度與準確性，是決定審批速度的關鍵，所以提交申請前務必仔細核對所有資料。
如果拖欠還款會有什麼後果？
由於政府同時是你的僱主和貸款方，拖欠還款的後果會非常直接。根據貸款協議的條款，庫務署有權力直接從你的每月薪金中，扣除到期未付的款項。此外，逾期還款的紀錄會被通報至信貸資料庫，嚴重損害你的個人信貸評級。在持續拖欠的極端情況下，未償還的款項甚至可能在你離職或退休時，從你的退休金或酬金中扣除。