面對資金周轉、投資機遇或人生大計，已升值的物業是您最強大的財務後盾。透過物業抵押貸款，業主能「活化」資產，將磚頭轉化為靈活現金流。然而，市面上的「加按」、「轉按」與「重按」方案五花八門，究竟三者有何分別？我最多可以套現多少？利率如何計算？申請時又有什麼陷阱需要提防？本攻略將為您一文拆解，由比較三大方式、計算實際可套現金額，到避開中介陷阱，提供清晰的5步申請指南，助您輕鬆鎖定最合適的方案，作出最精明的財務決策。
什麼是物業抵押貸款？三大方式、流程及利率比較
物業抵押貸款核心：釋放物業價值，應對財務需求
想靈活運用資金，物業抵押貸款是一個相當普遍的選擇。它的核心概念其實很直接，就是將你持有的物業價值「解鎖」，變為一筆你可以動用的現金。當你的物業隨著市場升值，或者你已經供款一段時間，物業中未償還貸款以外的淨值部分，就可以透過這種方式提取出來，應對財務上的各種需要。
為何選擇物業抵押？應對人生各階段的財務開支
你可能會問，什麼時候會用到這筆錢？其實，在人生不同階段，總會遇到一些較大的財務支出。例如，可能是想創業需要啟動資金、為子女準備海外升學的費用、將家居大翻新以改善生活質素，甚至是把握一個難得的投資機會。物業抵押貸款提供了一個渠道，讓你利用本身已擁有的資產，去實現這些人生目標。
與私人貸款的核心區別（抵押品、利率、年期及貸款額）
很多人會將物業抵押貸款和私人貸款混淆，但它們在幾個關鍵地方有很大分別。
最核心的分別在於抵押品。物業抵押貸款顧名思義，需要用你的物業作抵押。但私人貸款通常是無抵押的。
正因為有物業作抵押，銀行承擔的風險較低，所以物業抵押貸款利率一般遠低於私人貸款，這是它最大的優勢。
還款年期方面，物業抵押貸款的年期可以長達30年，與一般按揭相若。但私人貸款的還款期則短得多，通常是5至7年。
最後是貸款額，物業抵押貸款的金額主要視乎物業估值，可以批出數百萬甚至更高。但私人貸款的額度大多與申請人的月薪掛鉤，上限相對較低。
三大操作模式詳解：加按、轉按與重按
了解了基本概念後，我們來看看實際操作。物業抵押貸款主要有三種方式：加按、轉按和重按。它們聽起來相似，但操作對象和目的各有不同，適合不同情況的業主。
加按 (Top-up Mortgage)：在原有銀行增加貸款，手續簡便
加按，簡單來說，就是在你現有承造按揭的銀行，申請增加貸款額。這通常是因為你的物業已經升值，或者你已償還了部分本金。因為銀行已經有你的物業和個人資料，所以審批手續通常比較簡單和快速，有時甚至無需經律師樓處理，能較快取得資金。
轉按 (Refinancing)：轉至新銀行，獲取更佳利率或套現
轉按就是將你整份按揭由A銀行轉到B銀行。這樣做的主要原因有兩個。第一，B銀行可能提供更吸引的物業抵押貸款利率或現金回贈等優惠。第二，你也可以在轉按過程中，利用物業的升值部分，向B銀行申請更高的貸款額，從而套現一筆資金。
重按 (Remortgage)：為已供滿的「現契樓」重新申請按揭
重按的對象是已經供滿貸款、沒有任何按揭在身的「現契樓」。你可以為這間無按揭的物業，重新向銀行申請一筆新的按揭貸款，從而將不動產的價值轉化為現金流。它的申請流程與申請一筆全新的樓宇按揭基本上是一樣的。
【快速比較】加按、轉按、重按：申請、成本及優惠一覽
說了這麼多，這三種方式到底如何選擇？我們可以從申請、成本和優惠幾個方面快速比較一下。
加按最方便快捷，因為在同一間銀行辦理，審批時間短，有時甚至不用經律師樓，成本最低。但優惠和利率未必是市場上最好的。
轉按手續相對多一點，需要律師處理文件，所以有律師費等成本。但好處是可以找到全城最優惠的利率和現金回贈，長遠可能更划算，同時也能套現。
重按則是為已供滿的物業而設，手續與申請一筆全新按揭相似，能最大程度釋放物業價值，將整個資產的潛力發揮出來。
物業抵押貸款額度及利率計算：我最多可以套現多少？
當考慮申請物業抵押貸款時，大家最關心的問題，莫過於「我究竟可以套現多少資金？」。這筆金額並非隨意而定，而是由一套清晰的準則計算出來。了解這些準則，有助你更準確地規劃自己的財務大計。
影響貸款額度與利率的四大關鍵因素
銀行或財務機構在審批你的貸款申請時，會綜合評估多個因素，以決定最終批出的貸款額以及物業抵押貸款利率。以下四個是當中最重要的關鍵。
物業最新估值
物業的當前市場價值，是所有計算的基礎。銀行會委託專業測量師行或使用內部系統為你的物業進行估價。估值越高，可借貸的理論上限自然也越高。你可以先透過各大銀行的網上估價工具，獲取一個初步參考數字。
現有按揭餘額
這是指你物業目前尚未清還的按揭貸款本金。銀行批出的新貸款總額，會先用來清還這筆舊有欠款，餘下的部分才是你可以實際拿到手的套現金額。因此，這個數字直接影響你的套現額。
物業用途（自住／出租）與按揭成數
根據金融管理局的指引，物業的用途會影響最高按揭成數。一般來說，自住物業的按揭成數上限，會高於出租物業。例如，在相同估值下，自住物業可能獲批六成按揭，但出租物業或只能獲批五成。這個成數是決定貸款總額的關鍵乘數。
申請人信貸評級(TU)及還款能力
除了物業本身的條件，申請人的財務狀況同樣重要。銀行會查閱你的環聯(TU)信貸報告，一個良好的信貸評級有助爭取更佳的物業抵押貸款利率及條款。同時，銀行亦會評估你的入息、現有債務等，計算你的供款與入息比率，確保你有足夠的還款能力。
如何計算套現額？公式及實例解說
掌握了以上幾個關鍵因素後，我們便可以透過一條簡單公式，計算出最高可套現的金額。
最高可套現金額公式：(物業估值 x 最高按揭成數) – 現有按揭餘額
這條公式清楚地展示了各個因素如何互相影響。首先，用物業的最新估值乘以銀行批核的最高按揭成數，得出新的最高貸款總額。然後，從這個總額中減去你原有的按揭餘額，得出的就是你可以套現的最高金額。
個案分析：不同物業價值的套現潛力計算
讓我們用一個具體例子來說明。假設陳先生持有一個自住單位，他的財務狀況如下：
- 物業最新估值：HK$800萬
- 現有按揭餘額：HK$250萬
- 銀行批核的最高按揭成數：60%
根據公式計算：
-
計算新的最高貸款總額：
HK$800萬 (物業估值) x 60% (按揭成數) = HK$480萬 -
計算最高可套現金額：
HK$480萬 (新貸款總額) – HK$250萬 (現有按揭餘額) = HK$230萬
在這個例子中，陳先生最高可以透過物業抵押套現HK$230萬現金。如果他的物業是用作出租，銀行批核的按揭成數或會降至50%，那麼最高套現金額亦會相應減少，這就突顯了物業用途的重要性。
各類物業抵押方案深度解析：如何選擇最適合方案？
了解不同的物業抵押貸款操作後，下一步就是從眾多方案中，找出最切合個人財務狀況的選擇。這並非單純比較物業抵押貸款利率高低，而是需要全面評估每個方案的特性、成本與效益。以下將會深入剖析各種策略，助你作出最明智的決定。
轉按策略：如何賺取現金回贈及鎖定低息？
轉按，即是將現有物業抵押由一間銀行轉移至另一間銀行，是市場上非常普遍的理財策略。當市場利率處於低位，或者其他銀行為了吸納新客戶而推出極具吸引力的優惠時，轉按就成為一個理想選項。此舉主要有兩大好處：一是鎖定更低的按揭利率，長遠節省利息開支；二是賺取可觀的現金回贈，這筆回贈通常是貸款額的某個百分比，可以直接用作現金流。
轉按套現 (Cash-out Refinancing) 計算實例
假設你的物業於多年前以500萬港元買入，現時尚欠銀行按揭200萬港元。隨著樓市升值，物業的最新估值已升至800萬港元。此時，你決定轉按至新銀行，並希望套現一筆資金。
新銀行根據金管局指引，自住物業最高可批出五成按揭成數（即400萬港元）。
計算方式如下：
最高可批出貸款額：800萬港元 x 50% = 400萬港元
減去：原有按揭餘額 200萬港元
最終可套現金額：400萬港元 – 200萬港元 = 200萬港元
透過這次轉按，你不僅有機會獲得更低的物業抵押貸款利率，還能額外取得200萬港元的現金。
賺取現金回贈及其他優惠的注意事項
現金回贈雖然吸引，但在申請前必須留意幾個關鍵點。首先，大部分銀行都設有「回贈綑綁期」，通常為兩至三年。若你在期內提早還清貸款，銀行有權收回全部或部分現金回贈。其次，回贈金額多數與貸款額掛鈎，貸款額愈高，回贈愈多，要衡量實際需要，避免為追求回贈而過度借貸。最後，申請轉按涉及律師費及少量行政開支，應將這些成本與現金回贈一併計算，才能評估整個操作的實際淨收益。
加按 vs 轉按：哪種方式更適合我？
面對資金需要時，業主通常會在「加按」與「轉按」之間猶豫。加按是在原有銀行增加貸款，手續相對簡單；轉按則是轉換銀行，過程較為複雜但潛在回報可能更高。選擇哪一種，取決於你對時間、成本與利率的考慮。
決策因素：利率差距、手續時間、律師費及罰息期
要作出決定，可以從以下四個核心因素進行評估：
- 利率差距：若新銀行提供的利率，遠低於你現有的按揭利率，轉按的吸引力便會大增。長遠節省的利息開支，可能遠超過轉按所需的手續成本。如果利率差距不大，手續簡便的加按可能更具效率。
- 手續時間：加按因為在同一間銀行辦理，省卻了重新提交大部分個人資料及信貸審查的步驟，批核時間通常較快，可能只需一至兩星期。轉按則等同一次全新的按揭申請，由估價到批核，一般需時一個月或以上。
- 律師費：這是兩者之間最顯著的成本差異。加按通常不涉及更改按揭契，因此多數情況下無需聘請律師，大大節省成本。相反，轉按必須經由律師樓處理新的按揭契及相關法律文件，會產生一筆數千至過萬港元的律師費。
- 罰息期：在考慮轉按前，務必查閱現有按揭合約是否仍在「罰息期」內。罰息期一般為首兩至三年，期間若提早還款轉走按揭，銀行會收取罰息。這筆費用可能相當高昂，足以抵銷轉按所帶來的利率優勢及現金回贈。若仍在罰息期內，加按會是更合乎成本效益的選擇。
現契樓重按：釋放資產價值的最佳時機與考慮
對於已完全清還按揭貸款的「現契樓」業主，物業就如一筆被凍結的龐大資產。當有大額資金需求時，例如子女海外升學、創業或進行其他投資，重按（Remortgage）便是釋放這筆資產價值的有效工具。由於物業沒有任何按揭負擔，申請的流程與一般新造按揭無異。
最佳的申請時機，通常是市場利率偏低，而你又有明確且具長遠回報的資金用途。考慮重按時，應評估自身的還款能力，因為這意味著你將重新開始長達數十年的供款期。同時，業主的年齡亦是銀行批核年期的關鍵，年紀較大的申請人，獲批的還款年期或會較短。
業主貸款 vs. 物業抵押貸款：關鍵分野與選擇
市場上除了傳統的物業抵押貸款，還有一種名為「業主貸款」的產品，兩者雖然都與物業有關，但本質截然不同。作出選擇前，必須清晰辨析其定義與優劣。
定義辨析：無抵押私人貸款與有抵押按揭
- 物業抵押貸款：這是一種有抵押貸款。借款人以其持有的物業作為抵押品，向銀行或財務機構申請貸款。貸款協議會在土地註冊處進行註冊（俗稱「釘契」），具有法律約束力。
- 業主貸款：本質上是一種無抵押的私人貸款。申請人因為持有物業，被視為財政狀況較穩健、信貸風險較低的客戶，因此能獲取比一般私人貸款更優惠的利率及更高的貸款額。在整個貸款過程中，物業本身並無作法律上的直接抵押。
優劣比較：利率、貸款額、還款期及風險
| 特性 | 物業抵押貸款 | 業主貸款 |
|---|---|---|
| 利率 | 極低。因為有物業作抵押，銀行風險低，實際年利率（APR）通常是市場最優惠的水平。 | 較低。利率低於一般私人貸款，但遠高於物業抵押貸款，因為其無抵押性質令貸款方風險較高。 |
| 貸款額 | 高。主要根據物業估值及按揭成數計算，可達數百萬甚至更高。 | 中等。雖然高於一般私人貸款，但通常設有上限，額度遠不及物業抵押貸款。 |
| 還款期 | 長。最長可達30年，每月供款壓力較輕。 | 短。一般最長為7至10年，每月還款額相對較高。 |
| 風險 | 直接。若無法償還貸款，銀行有權收回並拍賣物業以抵債，業主會直接面臨失去物業的風險。 | 間接。雖然物業無直接抵押，但若持續拖欠，貸款機構仍可循法律途徑追討，最終可能申請將物業「釘契」甚至拍賣。 |
總括而言，若你需要一筆大額、長年期而低息的資金，且不介意較長的審批時間及較複雜的手續，物業抵押貸款是必然之選。若你只需一筆相對小額的資金作短期周轉，並追求快速、簡便的批核過程，業主貸款則更具彈性。
申請前必讀：物業抵押貸款的常見陷阱與風險
申請物業抵押貸款是善用資產獲取資金的好方法，但在這個過程中，市場上存在不少潛在的陷阱與風險。業主在簽署任何文件前，必須清楚了解各項細節，才能保障自己的權益，避免因一時的資金需求而招致不必要的損失。以下將會逐一剖析各種常見的圈套，助你安全地完成申請。
警惕不良財務中介的誤導手法
市面上有些財務中介為了促成交易，會使用一些似是而非的說法吸引業主。他們的目標是賺取高昂的佣金或手續費，所以申請人需要保持警覺，細心分辨信息的真偽。
破解「無需樓契」、「無需TU」等失實聲稱
首先，「無需樓契」的聲稱極具誤導性。正規的物業抵押貸款，必然涉及將物業的法定押記註冊到土地註冊處，整個過程必須有樓契正本才能完成。聲稱無需樓契的貸款，很可能並非真正的按揭，而是一種利率極高的私人貸款，或是在過程中以其他名目扣起你的樓契。
其次，「無需查閱信貸報告(TU)」同樣是一個危險信號。所有受金管局監管的銀行及正規財務機構，都有責任評估借款人的還款能力，查閱TU是標準程序。標榜無需TU的機構，往往意味著其物業抵押貸款利率會非常高，用以彌補借貸風險。
聯名物業「無需所有業主同意」的法律風險
如果你的物業是與家人或伴侶聯名持有，必須注意，任何關於整個物業的抵押決定，法律上都需要獲得所有業主簽署同意。任何中介聲稱可以只由其中一位業主作決定，均屬失實陳述。單方面將聯名物業抵押，可能涉及偽造文件等嚴重法律問題，最終導致按揭合約無效，甚至引發法律訴訟。
提防巧立名目的顧問費或手續費
不良中介的慣用手法，是以「不成功，不收費」作招徠，但合約中卻可能隱藏各種巧立名目的費用。例如，即使貸款最終不獲批核或你決定中途退出，他們仍可能以「行政費」、「評估費」或「顧問費」等名義追討大額款項。簽署任何中介合約前，必須仔細閱讀當中關於收費的條款，清楚了解在各種情況下的收費安排。
拆解合約中的魔鬼細節
貸款合約是具法律約束力的文件，當中的每一個字詞都非常重要。許多貸款的真正成本與風險，都隱藏在這些看似複雜的條款之中。
「月平息」與「實際年利率 (APR)」的真正成本
部分財務公司喜歡用「月平息」來宣傳其貸款產品，因為這個數字看起來很低。但月平息的計算方式，是以最初的總貸款額來計算每期利息，並不會因為本金減少而降低。真正能反映總借貸成本的，是「實際年利率 (APR)」，它已包含利息及其他費用。一個看似很低的月平息，換算成實際年利率後可能高得驚人。因此，比較不同物業抵押方案時，應直接比較它們的實際年利率。
提早還款罰息條款的注意事項
有些業主可能預期未來有能力提早清還部分或全部貸款。不過，大部分按揭合約都設有罰息期，通常為首兩至三年。在罰息期內提早還款，銀行或財務機構會收取一筆手續費或罰息。申請前應查詢清楚罰息期的長短，以及罰息的計算方法，將其納入你的財務規劃之中。
隱藏條款：提防無抵押貸款被「釘契」
市場上有一種「業主貸款」，聲稱是無抵押的私人貸款。但部分不良機構的合約中可能藏有陷阱條款，列明一旦借款人拖欠還款，公司有權向土地註冊處為你的物業註冊一份押記令，俗稱「釘契」。物業被「釘契」後，業主便無法自由出售或進行轉按，變相將一份無抵押貸款變成了有抵押的枷鎖。
特定物業類型的按揭限制
並非所有類型的物業，都能以相同標準申請按揭。銀行及財務機構對不同物業的審批準則存在差異，直接影響貸款成數與條款。
未補地價的居屋或公屋的按揭規定
根據《房屋條例》，未補地價的居屋或公屋業主，不能隨意將單位在公開市場上抵押套現。業主必須向房屋署申請，並只有在應付突發的嚴重財政困難（例如醫藥費、殮葬費）等極少數情況下，才可能獲批加按，而且必須經由銀行等認可機構辦理。任何聲稱能為未補地價資助房屋承造按揭的財務中介，都可能引導業主觸犯法例。
村屋、唐樓等物業的按揭審批差異
相對於大型屋苑，銀行對村屋和舊式唐樓的按揭審批會比較審慎。對於村屋，銀行會特別關注其業權是否完整、有否牽涉僭建物、以及是否有清晰的行車通道權（路權）等問題。而對於樓齡較高的唐樓，銀行會考慮其結構狀況及剩餘的法定可使用年期。這些因素都可能導致銀行批出的按揭成數較低、還款期較短，甚至拒絕申請。
物業抵押貸款申請全流程：5步鎖定心儀方案
清楚了解物業抵押貸款的申請流程，是成功套現的第一步。整個過程其實比想像中直接，主要圍繞著比較、申請、審批和法律程序。只要跟著以下五個核心步驟，你便可以更有信心地處理申請，順利鎖定最適合自己的方案。
申請資格與必備文件清單
在正式開始申請前，先花點時間準備好所需文件，可以讓後續流程順暢很多。銀行或財務機構需要透過這些文件，來評估你的還款能力和物業狀況。
基本申請資格（身份、物業業權等）
一般而言，申請物業抵押貸款的基本門檻並不高。申請人必須是年滿18歲的香港居民，並且是申請抵押物業的合法業主。無論物業是單人持有還是聯名持有，你都需要擁有清晰的業權證明，這是銀行批核貸款的基礎。
文件清單：身份證明、入息證明、住址證明、現有按揭結單
準備申請時，請確保備妥以下四類文件：
* 身份證明：香港永久性居民身份證副本。
* 入息證明：最近三至六個月的糧單、稅單或銀行月結單，用作證明你的還款能力。自僱人士則可提供公司財務報表或利得稅單。
* 住址證明：最近三個月內發出的水電煤費單或銀行月結單。
* 現有按揭結單：如果你的物業仍有按揭在身，需要提供最近期的按揭還款結單，這有助銀行計算你可套現的實際金額。
申請步驟詳解（以轉按為例）
我們以常見的「轉按套現」為例，拆解整個申請步驟。不論是加按或重按，大部份流程都十分相似。
第一步：比較各銀行方案及網上估價
市場研究是至關重要的一環。你應該先比較不同銀行提供的物業抵押貸款利率、現金回贈及其他優惠條款。許多銀行網站都提供免費的網上物業估價工具，讓你對物業的現時價值有個初步概念，這也是計算套現額度的重要依據。
第二步：提交申請及所需文件
選定心儀的銀行後，便可以透過其網上平台、分行或電話提交正式申請。此時，你需要一併遞交先前準備好的所有文件，包括身份、入息及住址證明等。
第三步：銀行進行物業估價與信貸審批
銀行收到你的申請後，會委託專業測量師為你的物業進行正式估價。同時，銀行會查閱你的信貸報告（TU），全面評估你的財務狀況和還款紀錄。這個階段是決定最終貸款額、利率和條款的關鍵。
第四步：經律師樓處理法律文件
物業抵押涉及法律契約，因此必須經由律師樓處理相關文件。律師會負責處理舊有按揭的贖回、草擬新的按揭契據，並在土地註冊處進行登記，確保整個物業抵押的合法性。
第五步：簽署貸款合約並放款
當所有法律文件準備妥當後，你便會獲邀到律師樓簽署正式的貸款合約。簽署完成後，銀行就會將貸款金額發放給你指定的戶口，整個申請流程便告完成。
善用網上申請工具的優勢
現今的金融科技讓申請過程變得更有效率，善用這些工具，可以節省不少時間和精力。
即時估價與初步批核
不少銀行及網上平台提供即時物業估價服務，只需輸入地址，幾分鐘內就能獲得估值參考。部分機構更能根據你輸入的簡單資料，提供即時的初步批核結果，讓你對可借貸的金額和機會心中有數。
一站式平台比較利率與回贈
除了銀行網站，市面上亦有一些一站式按揭比較平台。這些平台集合了多間銀行的物業抵押貸款方案，讓你能夠清晰地比較各家的物業抵押貸款利率、回贈及特色，助你輕鬆地篩選出最具競爭力的選擇。
物業抵押貸款常見問題 (FAQ)
物業未供完，可以申請加按或轉按嗎？
答案是肯定的。事實上，為未供完的物業申請加按或轉按，正是申請物業抵押貸款最常見的方式之一。當物業的市值上升，或者您已償還部分按揭本金後，物業便產生了可動用的資產淨值（Equity）。您可以透過向原有銀行申請「加按」，或者將整筆按揭轉至另一間能提供更佳條款的銀行（即「轉按」），從而套現這筆資金，應對個人或家庭的財務需要。整個操作的核心，就是釋放物業的內在價值。
聯名物業如何申請抵押貸款？是否需要所有業主同意？
申請聯名物業的抵押貸款，必須獲得所有註冊業主的書面同意。因為進行物業抵押時，是將整個物業的業權作為貸款的擔保品，所以任何一位業主都不能單方面作出決定。在申請過程中，銀行或財務機構會要求所有聯名業主親身簽署貸款協議及相關的法律文件。試圖在未經所有業主同意下申請貸款，不僅不會成功，還可能涉及法律風險。因此，事前與所有業主充分溝通並達成共識，是申請的第一步。
信貸評級(TU)差會影響物業抵押貸款的審批嗎？
信貸評級（TU）是審批物業抵押貸款時一個非常關鍵的因素。雖然物業本身提供了抵押，但銀行和財務機構同樣重視申請人的還款能力與過往的信貸紀錄。一個較差的信貸評級，會讓貸款機構認為批出貸款的風險較高。這可能導致幾個結果：直接拒絕申請、批出較高的物業抵押貸款利率、降低貸款額度，或者附加更嚴格的貸款條款。部分財務公司或會接受信貸評級較差的申請，但是其物业抵押贷款利率通常會比傳統銀行高出很多。
申請物業抵押貸款一定要經律師樓嗎？
這要視乎您申請的具體方式。如果是申請「轉按」或為已供滿的「現契樓」申請「重按」，就必須經由律師樓處理。因為這牽涉到解除舊有按揭在土地註冊處的紀錄，並重新註冊新的按揭契，所有法律文件和業權查冊等程序，都需要由律師代為辦理。但是，如果您只是向原有的按揭銀行申請「加按」，由於是在現有的按揭基礎上增加貸款額，通常不需要重新訂立按揭契，因此大部分情況下都無需經過律師樓，手續相對簡單快捷。
除了利息，還有哪些潛在費用？（如估價費、律師費等）
在比較不同的物業抵押貸款方案時，除了關心物業抵押貸款利率，還要將一系列潛在費用計算在內，才能了解總成本。常見的費用包括：
– 律師費：處理轉按或重按的法律文件所需，費用因律師樓而異。
– 物業估價費：銀行需要為物業進行專業估價以釐定貸款額，部分銀行會豁免此項收費。
– 原有按揭的罰息：如果您現有的按揭貸款仍處於罰息期內（通常為首兩至三年），進行轉按便需要支付一筆罰款，金額可能不菲。
– 申請手續費：部分財務機構可能會收取此類行政費用。
在決定前，建議向貸款機構索取詳盡的費用清單，確保所有開支都一目了然。