想出售手上的居屋單位？居屋賣樓程序遠比私樓買賣複雜，不但要視乎買入年份以釐清轉讓資格限制，更要在「居屋第二市場」（免補地價）與「公開市場」（補地價）之間作出重要抉擇。本文將為您一文整合賣居屋的完整流程，由兩大市場的利弊分析、各年份單位的轉讓資格、免補地價及補地價的7大詳細步驟、費用清單，到常見問題，助您全面掌握所有細節，順利完成交易。
賣居屋第一步：免補地價 vs 補地價？兩大市場路徑與抉擇
決定出售居屋，整個居屋賣樓程序的第一個十字路口，就是選擇在哪一個市場放售。這一步的抉擇，會直接影響您的潛在買家、最終售價以及需要處理的程序。簡單來說，您有兩條路可以走：一是在「居屋第二市場」免補地價出售，二是在「公開市場」補地價後自由買賣。兩者各有優劣，了解清楚才能為自己揀選最合適的方案。
途徑一：居屋第二市場（居二市場）免補地價出售
甚麼是居屋第二市場？
居屋第二市場，又常被稱為「居二市場」，是政府為資助房屋而設的一個內部轉售市場。在這個市場進行交易，最大的特點是業主不需要向政府補回當年買入單位時的折扣差價（即地價），可以直接將單位轉售。這是一個特定的、受規管的市場，並非對所有公眾開放。
買家資格限制：誰可以購買？（綠表及白表資格人士）
由於單位未補地價，所以買家身份受到嚴格限制，只有兩類人士符合資格購買：
1. 綠表資格人士：主要是指現時的公共租住房屋（公屋）住戶，他們交還公屋單位後，便可利用綠表資格購買二手居屋。
2. 白表資格人士：指符合房委會入息及資產限額，但並非公屋住戶的香港永久性居民。他們需要成功申請並抽中每年的「白表居屋第二市場計劃」（俗稱「白居二」），才能獲得購買資格。
居二市場賣樓的優點與缺點
優點：
* 免卻巨額補價：最直接的好處是業主無需動用大筆資金去補地價，大大減輕了賣樓的現金壓力。
* 程序相對固定：整個交易流程有房委會的指引及監管，例如買家資格的核實，程序清晰。
缺點：
* 買家基礎較窄：潛在買家僅限於持有有效「購買資格證明書」的綠表及白表人士，客源相對少。
* 售價或受限制：由於買家群體有限，單位的定價可能會比已補地價的單位稍低，議價空間也可能收窄。
途徑二：公開市場（自由市場）補地價後自由買賣
甚麼是公開市場？
公開市場，也就是我們一般所說的自由市場。當居屋業主向政府繳付了補地價金額後，單位的轉讓限制便會被解除。這時候，居屋的法律地位就等同於一般私人樓宇，可以在市場上自由出售、出租或以其他方式轉讓。
買家資格：任何公眾人士
一旦完成補地價，您的單位就不再受任何買家身份的限制。任何有興趣的公眾人士，不論其背景或資產狀況，都可以像購買私樓一樣購入您的單位。
公開市場賣樓的優點與缺點
優點：
* 買家遍佈全港：潛在買家是全港所有市民，客源廣闊，有助單位獲得更好的市場曝光。
* 售價潛力更高：由於競爭者眾多，單位的售價可以更貼近同區私樓的市價，尤其在市況向好時，有機會賣得更好的價錢。
缺點：
* 須支付高昂補價：這是最大的門檻。補價金額可以高達樓價的三至五成，是一筆龐大的開支。業主需要預先準備這筆資金，或確保樓價足以支付補價及其他費用後仍有合理利潤。
* 計算及申請程序：補地價的計算及申請程序需時，業主需要向房署申請評估，增加了賣樓前期準備工作的複雜性。
如何根據市況與財務狀況，選擇最佳賣樓策略
選擇哪條路，並沒有絕對的對錯，關鍵在於您的個人情況。您可以從資金、售價和速度三個層面去衡量，找出最適合自己的居屋賣樓策略。
快速決策比較表：第二市場 vs 公開市場
| 比較項目 | 居屋第二市場 | 公開市場（自由市場） |
|---|---|---|
| 補地價要求 | 免補地價 | 需要補地價 |
| 買家對象 | 綠表及白表資格人士 | 任何公眾人士 |
| 潛在售價 | 相對貼近居屋市價 | 相對貼近私樓市價，潛力較高 |
| 交易速度 | 取決於合資格買家數量 | 潛在買家多，但補價程序需時 |
| 程序複雜度 | 較複雜（需申請准賣證、提名信） | 較簡單（補價後與私樓程序相若） |
影響決策的關鍵因素：資金需求、目標售價、交易速度
- 資金需求：這是最現實的考量。如果您手頭上沒有充裕的流動資金去應付數十萬甚至過百萬的補地價金額，那麼在居二市場放售幾乎是唯一的選擇。
- 目標售價：如果您希望將單位的價值最大化，而且不介意處理較複雜的補價程序，公開市場無疑能提供更高的售價潛力。建議您先參考屋苑在兩個市場的近期成交價，評估兩者的潛在差距。
- 交易速度：如果您追求盡快完成交易，兩個市場的變數都不少。公開市場買家多，但補價程序耗時。居二市場的買家雖然較少，但他們通常已準備好資金及按揭，一旦找到合適單位，交易意欲會很強。您可以根據當時「白居二」買家的活躍程度，判斷居二市場的流動性。
居屋賣樓資格：按首次買入年份劃分的轉讓限制速查
要順利完成整個居屋賣樓程序，第一件也是最重要的事情，就是弄清楚你的單位究竟何時以及可以賣給誰。居屋的轉讓限制並非一成不變，而是根據單位首次推出的年份而有所不同。房委會為了打擊短期炒賣，近年不斷收緊轉售限制。以下我們就根據首次推售年份，為你詳細拆解各項限制，讓你一目了然。
2022年及之後首次推售的單位
如果你的單位是屬於最新一批，即2022年或之後才首次推售的居屋，就需要留意現時最長的轉讓限制期。
首5年內：只能在第二市場以不大於「原來買價」出售
由首次轉讓契據日期起計的5年內，業主只能在居屋第二市場，以不大於你當初買入時的「原來買價」，將單位轉售予合資格的綠表或白表人士。
第6至第15年內：可在第二市場自行議價出售
踏入第6年至第15年期間，業主仍然只能在居屋第二市場出售單位。不過，這時候的售價可以由買賣雙方自由議定，不再受「原來買價」的限制。
15年後：可補地價於公開市場出售
單位買入滿15年之後，業主便擁有最大的自由度。你可以選擇繼續在第二市場免補地價出售，也可以選擇向房委會繳付補地價，然後在公開市場自由買賣，買家再沒有任何資格限制。
2019年至2021年首次推售的單位
這段時期推售的居屋，轉讓限制相對上一批開始收緊，特別是自由定價的年期要求更長。
首2年內：只能在第二市場以不大於「原來買價」出售
由首次轉讓契據日期起計的最初2年內，限制與最新政策相似，業主只可以在第二市場，以不大於「原來買價」出售予合資格人士。
第3至第10年內：可在第二市場自行議價出售
到了第3年起至第10年，業主便可以在第二市場自行議價出售單位，售價不再設有上限。
10年後：可補地價於公開市場出售
持有單位滿10年之後，業主就可以選擇補地價，繼而在公開市場上將單位自由出售。
2018年首次推售的單位
2018年是政策的一個轉折點，這一年推售的居屋設有房委會提名買家的機制。
首2年內：須售予房委會提名人（原價）
在買入單位的首2年內，業主不能自行尋找買家。你需要向房委會申請，由房委會根據名單提名買家，並以「原來買價」將單位售予該名獲提名人士。
第3至第5年內：可在第二市場自行議價，或售予房委會提名人
在第3年至第5年期間，業主有兩個選擇。你可以選擇在居屋第二市場自行定價尋找買家，或者繼續沿用舊方法，售予房委會提名的買家。
5年後：可補地價於公開市場出售
持有單位滿5年後，轉讓限制便會解除。業主可以繳付補地價，然後在公開市場自由出售單位。
2017年或之前首次推售的單位
如果你持有的是較早期的居屋單位，那麼恭喜你，你的單位早已通過所有的轉讓限制期。
已過轉讓限制期，可自由選擇在第二市場或補地價後於公開市場出售
由於這些單位已遠超5年的轉售限制期，業主現時可以完全自由地作出選擇。你既可以在居屋第二市場免補地價出售，也可以隨時申請補地價，然後在公開市場上自由買賣，整個居屋賣樓的彈性是最大的。
【程序教學】居屋第二市場（免補地價）賣樓七步全攻略
申請到成交：掌握七大關鍵步驟
決定在居屋第二市場賣樓，整個居屋賣樓程序其實並不複雜，就像跟著一份清晰的食譜下廚一樣。只要清楚了解當中幾個關鍵步驟，由申請文件到最後成功交易，整個過程都可以順利完成。以下就為大家拆解免補地價賣樓的七大核心步驟，讓你對整個流程有一個完整的概念。
第一步：申請「可供出售證明書」（准賣證）
這是整個居屋賣樓程序的起點。在正式將單位放盤之前，業主必須先向房屋委員會（房委會）申請一份名為「可供出售證明書」的文件，坊間一般稱之為「准賣證」。這份文件就如同一張入場券，證明你的單位符合在居屋第二市場出售的資格。
申請時，你需要填妥指定申請書，然後連同樓契副本以及最近期的水費及電費單等住址證明，一併遞交至相關的屋邨辦事處。房委會審批需時，所以建議及早處理，取得這份關鍵文件後，才可以安心進行下一步。
第二步：委託代理、定價及查核買家「准買證」
取得了「准賣證」，你就可以正式將單位放盤。你可以選擇委託熟悉居屋市場的地產代理協助，他們能提供專業的估價意見，助你訂立一個具競爭力的售價。
在居屋第二市場，一個非常重要的環節，就是核實準買家的資格。所有合資格的買家，手上都會持有一份由房委會發出的「購買資格證明書」（俗稱「准買證」）。在接待買家或洽談價錢時，你或你的代理有責任查核這份文件，確保對方是合資格的買家，這樣才能保障之後的交易順利進行。
第三步：簽訂臨時買賣合約及收取「細訂」
當你與合資格的買家就價錢達成共識後，下一步就是簽訂臨時買賣合約。這是一份具有法律約束力的文件，會列明成交價、成交日期及物業基本資料等。簽署臨時合約的同時，買家會向你支付一筆臨時訂金，也就是俗稱的「細訂」，金額通常是樓價的3%至5%。
第四步：經律師申請關鍵文件「提名信」
簽訂臨時合約後，就進入了居屋第二市場交易獨有的關鍵程序。你需要透過律師，向房委會申請「提名信」。這份文件的作用，是正式向房委會提名你所選擇的買家，申請批准將單位轉售給他。
申請時，律師會將你的「准賣證」正本、買家的「准買證」正本以及已簽署的臨時合約副本等文件，一併遞交予房委會。房委會審核需時，所以這個步驟的時間需要預留充足。
第五步：簽訂正式買賣合約及收取「大訂」
當房委會批出「提名信」後，代表官方已經確認買方的資格，並同意這宗交易。這時，買賣雙方的律師便可以安排簽署正式的買賣合約。簽署正式合約時，買家需要支付金額較高的「大訂」。一般來說，「細訂」與「大訂」合計的總額，大約是樓價的10%。
第六步：簽署轉讓契據，完成交易及交樓
簽署正式合約後，距離正式成交的日子就不遠了。在雙方約定的成交日，買賣雙方會簽署最後一份法律文件，稱為「轉讓契據」（Assignment）。簽署這份文件代表物業的業權正式轉移。同日，買方的律師會將樓價的餘額支付給你的律師，然後你便可以將單位的鎖匙交予新業主。至此，整個物業交易便告完成。
第七步：了解長遠影響：永久失去房屋資助資格
完成居屋賣樓程序後，有一項重要的長遠影響需要注意。根據現行政策，成功出售資助房屋單位的業主及其配偶，日後將不能再申請任何由房委會或房協提供的房屋資助計劃。這包括不能再申請公共租住房屋（公屋）、購買一手居屋或綠置居等。這是一個影響深遠的決定，所以在賣樓前，必須將這個因素納入你的長遠財務及住屋規劃之中。
【程序教學】公開市場（補地價）居屋賣樓流程詳解
選擇在公開市場進行居屋賣樓，代表您可以將單位出售給任何公眾人士，不受綠表或白表資格限制，有機會獲得更高的售價。要順利完成這套居屋賣樓程序，最關鍵的一環就是「補地價」。這個程序是將單位的轉讓限制解除，讓它變成與一般私樓無異的自由物業。接下來，我們會詳細拆解補地價的計算方法、申請步驟以及後續的賣樓流程。
居屋補地價計算方法與公式
補地價的金額不是一個固定數字，而是根據單位在轉讓時的市值來計算。您需要補回的，其實就是當年政府以折扣價將單位售予您時，那份折扣的現值。理解這條公式，有助您為居屋賣樓的開支作好預算。
公式詳解：補價 = 轉讓時市值 × (購入時市值 – 原來買價) / 購入時市值
這條公式看起來可能有點複雜，但我們可以把它拆開來看。
首先，公式中 (購入時市值 - 原來買價) / 購入時市值 的部分，計算出來的就是您當年購入單位時所享有的「實際折扣率」。
所以，整條公式可以理解為：補價金額 = 單位現在的價值 × 當年的實際折扣率。
舉個例子說明：假設您當年以210萬買入一個單位，當時房署評估的市值是300萬。您的實際折扣率就是 (300萬 – 210萬) / 300萬 = 30%。多年後，您打算賣樓，房署評估單位現時的市值為600萬。那麼您需要補回的地價就是：600萬 × 30% = 180萬。
為何「實際折扣率」與「定價折扣率」或有不同？
這是一個很多業主都會遇到的疑問。房委會在推出新一期居屋時，會公布一個「定價折扣率」（例如市價五一折）。但是在計算補地價時，房署用的卻是記錄在樓契上的「實際折扣率」。
兩者有出入，主要是因為樓價會波動。房委會的「定價折扣率」是基於某個時間點的市價來訂定。但是，由您簽署臨時買賣合約到正式簽訂轉讓契據（即「購入時」），中間可能相隔數月，樓市的市值可能已經變動。因此，最終記錄在法律文件上的「購入時市值」會與最初定價時有所不同，導致「實際折扣率」和「定價折扣率」產生輕微差異。所有補地價的計算，均以樓契上的「實際折扣率」為準。
補地價申請程序：由評估到繳費
了解如何計算後，下一步就是實際的申請程序。整個過程由遞交申請開始，經過房署估價，最後到繳付補價款項。
遞交「評估補價申請書」及所需文件
業主需要先向房屋署遞交「評估補價申請書」。您可以從房委會網站下載表格，或到各租約事務管理處索取。填妥表格後，連同以下文件一併遞交：
- 單位的轉讓契據副本
- 繳付申請費用的劃線支票（現時費用為港幣$6,490，抬頭請註明「香港房屋委員會」）
將所有文件備妥後，交往單位所屬的租約事務管理處即可。
房署估價流程、所需時間及繳費期限
房署收到您的申請後，會委派測量師為您的單位評估現時市值，這個估價將用作計算最終的補價金額。
整個評估過程，由遞交申請到收到「評估補價通知書」，一般需時約一個月。這份通知書會清楚列明您需要繳付的補價款額。請注意，這個估價是有期限的，有效期通常為兩個月。您必須在這兩個月內，與買家簽訂臨時及正式買賣合約，並向房署繳清補價。如果錯過了期限，您就需要重新遞交申請、再次繳費及重新估價，屆時的補價金額亦可能會因市況轉變而有所不同。
完成補地價後的賣樓流程（與一般私樓無異）
當您成功繳付補價後，房委會便會發出一張「解除轉讓限制證明書」。收到這份文件，就代表您的居屋單位已經正式移除所有轉讓限制。
從這一刻起，整個居屋賣樓程序就和出售一般私人樓宇完全一樣。您可以自由地在市場上放盤、與任何買家進行交易、出租單位，或將物業加按。接下來，您只需按照一般二手樓的買賣流程，委託地產代理和律師處理簽約、交收樓款和轉名等事宜便可。
居屋賣樓費用一覽：各項開支總清單
談及整個居屋賣樓程序，除了時間和步驟，大家最關心的想必是「錢」的問題。賣樓並非零成本，當中涉及不少政府指定費用和專業服務開支。預先了解這些潛在支出，做好財務預算，整個過程自然會更加順暢。以下為你整理了一份清晰的開支清單，讓你對居屋賣樓的各項費用一目了然。
政府及房委會申請費用
在居屋賣樓過程中，有幾項費用是必須支付給政府或房屋委員會（房委會）的，這些費用屬於行政手續費，確保交易符合規定。
「可供出售證明書」申請費
如果你計劃在居屋第二市場（免補地價市場）出售單位，第一步就是要向房委會申請「可供出售證明書」（俗稱「准賣證」）。這份文件是你在這個市場放盤的入場券。根據房委會的最新資料，這項申請的費用為港幣$930元。
「提名信」申請費
當你在第二市場找到合資格的買家，並且雙方簽訂了臨時買賣合約後，下一步就需要由律師代為向房委會申請「提名信」。這份文件用作正式確認買方的資格，是交易中不可或缺的一環。目前申請費用為港幣$1,040元。
「評估補價申請書」費用（如適用）
這項費用並非所有賣家都需要支付。只有當你決定為居屋補地價，並在公開市場（自由市場）上出售時，才需要遞交「評估補價申請書」，讓房署評估你需要補回的地價金額。這項評估申請的費用相對較高，現時為港幣$6,490元。
專業服務費用
除了政府收費，賣樓過程中亦需要借助專業人士的協助，主要開支包括地產代理佣金及律師費。
地產代理佣金
委託地產代理協助放盤、尋找買家、議價及處理初步文件，是大多數業主的選擇。市場上一般的做法是，買賣雙方各自向代理支付樓價1%的佣金。例如，如果你的單位以500萬港元成交，你需要支付的佣金便是5萬港元。
賣方代表律師費
物業買賣涉及複雜的法律文件和程序，必須聘請律師代表處理。賣方律師會負責草擬買賣合約、審核文件、處理樓契及確保交易的合法性。律師費沒有固定標準，收費會因應律師行規模、服務範圍及交易的複雜程度而有所不同，一般由數千元至萬多元不等。
其他雜項開支
最後，還有一些在交易完成前後需要結算的雜項支出，雖然金額不大，但也需要預留預算。
維修費、管理費、差餉地租
在正式交樓前，業主有責任清還所有欠款。這包括單位的所有管理費、差餉及地租，通常會按比例計算至成交日當天。另外，如果單位內有任何設施在簽約時訂明需要維修（例如冷氣機、熱水爐等），業主亦需在交樓前完成相關工程，這筆維修費也應計算在內。
居屋賣樓程序常見問題 (FAQ)
在了解整個居屋賣樓程序時，你腦海中可能浮現不少疑問。我們整理了幾個業主最常遇到的問題，希望用最直接的方式，為你逐一解答。
整個居屋賣樓程序（由放盤到成交）需時多久？
一般來說，整個居屋賣樓過程，由成功找到買家簽訂臨時合約開始計算，直到正式成交，大約需要3個月。不過，這個時間只是一個參考。實際所需時間會受到幾個因素影響。例如，在第二市場出售，需要向房委會申請「提名信」，這個步驟會增加一些行政時間。同時，買家申請按揭的進度，以及律師樓處理文件的效率，都會影響最終的成交日期。
在賣樓過程中，應在何時委聘律師？
由於居屋賣樓的程序比私樓多了一些特定的政府手續，我們建議在簽署臨時買賣合約之前，就委聘代表律師。一位熟悉居屋交易的律師，可以預先審視合約條款，確保你的權益得到保障。而且，律師可以立即開始準備申請「提名信」等必要文件，讓整個交易流程更加順暢，避免因文件問題而產生延誤。
若買方的「准買證」在交易途中過期怎麼辦？
買方的「購買資格證明書」（俗稱「准買證」）有效期為12個月。最關鍵的一點是，買賣雙方必須在「准買證」的有效期內簽訂臨時買賣合約。只要在這段時間內簽署了臨約，即使證件在之後的交易過程中過期，一般也不會影響交易的有效性。反之，如果「准買證」在簽署臨約前已經過期，買方便會失去購買資格，交易便無法進行。
違反轉讓限制（如未補地價售予非資格人士）有何法律後果？
這是一個非常嚴肅的問題。根據香港的《房屋條例》，任何違反轉讓限制的交易，例如在未補地價的情況下，將單位出售給不符合資格的人士，該交易會被視為無效。更重要的是，作出非法轉讓的業主即屬犯罪，一經定罪，可能會面臨高額罰款甚至監禁。所以，務必遵守所有規定。
賣完居屋會否影響日後申請公屋或資助房屋的資格？
會的，這是一個長遠的影響。當你成功出售居屋單位後，業主本人以及名列於該單位轉讓契據上的所有家庭成員，將會永久失去申請所有由房委會或房協提供的房屋資助計劃的資格。這包括不能再申請公共租住房屋（公屋）、也不能再購買任何一手或二手資助出售房屋，例如居屋、綠置居等。這是一個重要的決定，所以在賣樓前必須清楚考慮。