考慮以「送契」形式將物業轉名給家人，以為可以節省印花稅，或幫助對方回復「首置」身份？這種看似「零成本」的轉讓方式，實際上卻是律師和銀行極力勸退的高危操作。本文將為您全面拆解送契背後的五大致命風險——從破產追溯期令業權被推翻，到銀行拒絕按揭申請，令物業淪為難以買賣或融資的「死資產」。更重要的是，我們會教您如何改行更穩健、更具法律保障的「近親買賣」途徑，不但能安全轉移業權，更能合法地善用稅務優惠，真正做到慳稅又安心。
什麼是「送契」？與正常物業買賣的根本區別
定義解說：深入理解「送契」的法律本質
當大家考慮將物業業權轉給家人時，可能聽過「送契形式轉名」這個方法。簡單來說，送契並非單指一份文件，而是一種物業轉讓的概念，核心在於「贈送」而非「交易」。在法律層面上，這通常透過兩種特定的法律文件來實現，而這兩種文件最終都會令物業被界定為「送契樓」。
解讀「送贈契」(Deed of Gift) 與「無償轉讓契」(Assignment at nil consideration)
第一種是「送贈契」(Deed of Gift)，這份文件的名稱已經很清晰，它是一份法律契約，用來正式地將物業當成一份禮物，由「送贈人」(Donor) 送給「受贈人」(Donee)。整個過程的本質是純粹的贈予。
第二種是「無償轉讓契」(Assignment at nil consideration)，這種文件在格式上與一般買賣的「轉讓契」相似，但最關鍵的分別在於「代價」(Consideration) 一欄。這一欄會被留空，或明確註明為「零」或「無償」。雖然文件名稱是轉讓契，但由於當中沒有涉及任何金錢代價，法律上及銀行審批上，它的效果與送贈契完全一樣。
為何「零代價」或「象徵式代價」是送契的核心特徵
送契的根本特徵，就是交易中沒有一個真實、反映市值的代價。正常的物業買賣是一場雙向的價值交換，一方付出金錢，另一方交出業權。送契則是一場單向的資產轉移，業權被轉走，但另一方卻沒有付出相應的市場價值。
即使雙方為了讓文件看起來像一場交易，而象徵式地寫上港幣一元或一百元作為代價，在法律和銀行眼中，這種遠低於市場價值的金額，仍然會被視為「事實上的送贈」，而非一場真正的送契買賣。
核心比較：送契 vs. 標準買賣轉名契 (Assignment)
交易基礎的分別：無償送贈 vs. 有價交易
兩者最核心的分別，就在於交易的基礎。送契的基礎是人與人之間的關係與贈予意願，例如父母送給子女，當中不涉及商業計算。相反，一份標準的買賣轉名契，其基礎是商業原則，即買賣雙方在市場上就一個雙方都同意的價格達成交易，當中反映了物業的市場價值。
法律文件、流程及後續影響的關鍵差異
在法律文件上，使用的契約名稱直接反映了其本質，一份是「送贈契」，另一份是「轉讓契」，兩者在土地註冊處的紀錄中會被清晰標示。流程上雖然同樣需要律師處理，但其後續影響卻有天壤之別。一份標準的買賣轉名契，只要手續齊備，業權便相對穩固。而透過送契形式轉讓的物業，業權在未來數年內會附帶潛在風險，例如原業主若不幸破產，物業可能被追討，這亦直接導致銀行普遍不願為這類物業批出按揭。
釐清轉名目的：為何會考慮以送契形式轉讓物業？
過去常見動機：為回復首置身份以避稅或申請高成數按揭
在過去樓市「辣招」仍然生效的時期，送契曾是不少家庭採用的資產規劃工具。主要目的是讓其中一位家庭成員，例如夫妻中的一方，透過將其名下物業業權以送贈形式轉給另一方，從而回復「首次置業」身份。這個身份在當時極具價值，因為它意味著在購買新物業時，可以豁免高昂的買家印花稅（BSD）及雙倍從價印花稅（DSD），並且更容易申請到高成數的按揭。
現實考量：反思送契是否達成資產轉移的最佳途徑
不過，隨著政府全面「撤辣」，過往巨大的稅務誘因已經消失。現在，無論是否首置，買家都只需按較低的第二標準稅率繳稅。那麼，純粹為了轉移資產，送契還是個好選擇嗎？考慮到送契附帶的業權不穩、銀行按揭困難等重大風險，它很可能不是達成資產轉移的最佳途徑。實際上，一個結構清晰的「近親買賣」，才是更穩健及明智的選擇。
送契的五大致命風險：為何律師和銀行都極力勸退？
談到物業轉名，很多人第一時間可能會想起「送契形式轉名」，覺得這是一個最直接了當，又好像能省錢的方法。但這種想法，其實隱藏了巨大的風險。實際上，無論是律師還是銀行，通常都會極力勸退客戶選擇以送契形式轉讓物業。這並不是他們過份謹慎，而是因為送契背後牽涉的法律和財務問題，實在是後患無窮。以下我們會逐一拆解這五個最致命的風險，讓你明白為何正規的「送契買賣」程序才是更明智的選擇。
風險一：《破產條例》下的5年追溯期，業權隨時被推翻
這可以說是送契最核心的法律風險。業權的穩定性，是物業價值的基礎。但送契卻會在這基礎上，埋下一個長達五年的計時炸彈。
破產管理官的權力：可向法院申請推翻5年內的送契
根據香港的《破產條例》，如果原業主（送贈人）在簽署送贈契後的五年內不幸破產，破產管理官有權向法院申請，將該次送契判定為無效。法律這樣規定的目的，是為了防止欠債人透過惡意轉移資產來逃避債務責任。法院一旦批准申請，物業就會被追回，用作償還原業主的債務。
對受贈人的直接影響：即使已收樓，業權仍非絕對穩固
這對物業接收者（受贈人）來說，意味著一個非常不穩定的局面。即使你已經收到了物業，甚至入住了好幾年，但在這五年的追溯期內，你的業權都並非絕對安全。只要原業主出現財務問題，你名下的這份資產就可能隨時被法律程序挑戰，甚至被完全收回。
風險二：銀行按揭「黑名單」，物業頓成「死資產」
即使原業主財政穩健，沒有破產風險，送契樓在財務上的靈活性也幾乎是零。因為在銀行眼中，這類物業是燙手山芋，會直接把它們放進按揭審批的「黑名單」。
普遍銀行的5年觀察期：期間內極難獲批按揭
由於存在上述《破產條例》的5年追溯期風險，銀行為了保障自身的利益，普遍都不會為送契未滿五年的物業批出任何按揭貸款。因為一旦銀行批出貸款，而物業業權之後又被推翻，銀行的按揭抵押品就會即時失效，造成嚴重損失。所以，在這五年內，你的物業基本上無法用作融資套現，變成一項無法流動的「死資產」。
部分銀行的更嚴格審查：觀察期或長達8至10年
更值得注意的是，即使過了五年的法定追溯期，也並非所有銀行都會立即放寬審批。一些作風較為審慎的大型銀行，內部風險監控政策可能更嚴格，會將觀察期延長至八年，甚至十年。這意味著，一個送契操作，可能影響物業長達十年的財務安排。
風險三：影響後續買賣，新買家或無法承造按揭
這個風險是上一個問題的直接延伸。當你自己無法為物業申請按揭時，也意味著你將來的潛在買家同樣會面臨這個困境，直接衝擊物業的市場流通性。
「送契樓」的市場流通性問題：買家因按揭困難而卻步
在香港，絕大部分買家都需要申請按揭才能置業。如果一個物業無法承造按揭，潛在買家的數目就會大幅減少，基本上只剩下有能力一筆過全額付款的現金買家。這會導致物業非常難以出售，即使成功找到買家，議價能力也會大大削弱。
對後續交易的災難性後果：即使成功出售，買賣合約仍可能因原業主破產而失效
更壞的情況是，即使你在五年追溯期內成功找到現金買家並將物業出售，風險依然存在。如果原業主在你出售物業後，但在送契的五年期內破產，破產管理官依然有權追溯。屆時，不僅你與新買家的交易有機會被判無效，新買家更可能面臨「錢樓兩失」的災難性局面。
風險四：印花稅陷阱，慳稅不成反繳更多
許多人考慮送契，是源於一個美麗的誤會：以為「零樓價」就等於「零稅款」。這是一個完全錯誤的觀念，更可能是一個成本高昂的印花稅陷阱。
破解「零樓價等於零稅款」的迷思
在物業轉名過程中，印花稅是必須繳付的稅項。送契雖然在轉名契上標明的代價是零，但並不代表稅務局會就此豁免印花稅。
稅務局如何根據物業估值（而非代價）徵收從價印花稅
稅務局在評估印花稅時，會以物業的市場估值為依據，而不是合約上的成交價。他們會自行進行估價，或參考專業測量師的估價報告，然後根據這個估值來徵收全額的從價印花稅。所以，想透過送契來節省印花稅，是完全行不通的。
風險五：低價「假買賣」被視同送契，難逃上述風險
有些人可能會想：「既然送契不行，那我用一個遠低於市價的象徵式價錢做一宗『假買賣』總可以吧？」答案是，這個方法同樣走不通，而且會被視為事實上的送契。
銀行如何識別成交價嚴重偏離市價的交易
銀行和稅務局都有非常完善的物業估價系統和市場數據。任何一宗成交價嚴重偏離市價的交易，都會觸發他們的警報系統。他們會馬上質疑交易的真實性，並要求提供合理的解釋。
為何「假買賣」在法律及銀行審批層面會被視為「事實上的送契」
當一宗交易的作價不合理，缺乏商業邏輯，法律和銀行層面都會將其本質視為「部分贈與」或「完全贈與」。因此，即使文件上是一份買賣合約，它在實際操作中仍會被當成送契處理，前面提到的破產追溯、按揭困難等所有風險，一樣都無法避免。
最穩健的近親物業轉名方案：透過「正常買賣」安全操作及慳稅
當大家了解過以送契形式轉名可能引發的種種後遺症，自然會想尋找一個更安穩的替代方案。其實，要在近親之間轉讓物業，最直接和安全的方法就是回歸基本，採用與市場上完全一樣的「正常買賣」程序。這種方式不但能完全規避送契的五大風險，更能讓你合法地節省稅務開支，達致雙贏局面。
採用「標準買賣」的流程與法律優勢
選擇以標準的物業買賣形式進行近親轉名，等於為整個交易建立一個清晰、穩固的法律基礎。這不但讓銀行和律師有規可循，更重要的是，它能確保業權的完整性，為日後的任何財務安排鋪平道路。整個流程主要分為以下三個關鍵步驟。
步驟一：獲取多份物業估價報告，確立合理轉讓價格
第一步，也是最重要的一步，是為你的物業取得估價。建議你向最少三間不同的銀行申請網上估價。這樣做的目的，是確立一個市場公認的合理價格區間。這個價格將成為你們內部轉讓的成交價，也是向稅務局申報印花稅的基礎。一個有根有據的成交價，可以有效避免稅務局或銀行質疑交易為「假買賣」或事實上的送契。
步驟二：委託律師草擬正式買賣合約及轉讓契
確立價格後，下一步就是委託律師處理法律文件。律師會為你們草擬正式的買賣合約，以及最重要的業權轉移文件——轉讓契。值得一提的是，根據律師會指引，假如交易雙方為近親關係（例如配偶、父母、子女或兄弟姊妹），可以共同委託同一位律師代表，這有助簡化溝通流程和節省部分律師費用。
步驟三：完成交易及繳付相關稅項，確保業權清晰
在律師的協助下，雙方簽署所有必要文件，並由承讓人支付樓價（即使只是形式上的程序）和相關的印花稅。律師會負責將轉讓契送交土地註冊處登記。一經註冊，業權便正式轉移，新的業權記錄清晰無瑕，與任何一宗在市場上完成的普通買賣無異，未來不論是申請按揭或出售物業，都不會遇到任何由送契引發的阻滯。
近親買賣的印花稅優惠與注意事項
以買賣形式作近親轉讓，在稅務上其實享有一定優勢。只要懂得善用規則，便能將稅務成本控制在最低水平。
如何善用較低的第二標準稅率計算印花稅
根據現行稅例，近親（包括配偶、父母、子女、兄弟姊妹）之間的物業轉讓，即使承讓人本身已持有其他物業，仍可以沿用較低的從價印花稅第二標準稅率計算。這意味著承讓人無需繳付辣招時期高昂的非首置印花稅，大大減輕了轉名的稅務負擔。
撤辣後，「首置身份」在申請高成數按揭上的剩餘價值
自政府全面撤銷樓市辣招後，回復「首置身份」在印花稅上的優勢已不明顯。不過，這個身份在申請按揭時依然極具價值。銀行對於首次置業人士的按揭審批會較為寬鬆，特別是在申請高成數按揭（例如八成至九成）方面，首置身份是其中一個關鍵的入場券。因此，透過內部轉讓釋放一個首置名額，仍然是不少家庭規劃資產時的重要考量。
警惕：承接物業後於指定期限內轉售仍可能涉及額外印花稅
有一點需要特別留意，雖然近親轉讓本身可以豁免額外印花稅（SSD），但這項豁免是有條件的。如果承讓人（新業主）在接收物業後的指定期限內（現時為兩年），將物業出售給非近親的第三方，仍然有機會需要繳付額外印花稅。因此，在計劃轉名時，應同時考慮到未來中短期的物業用途和出售計劃。
策略性操作：善用近親買賣竅門達成財務目標
在合規合法的大前提下，運用一些小策略，可以讓你的財務安排更具彈性，進一步降低成本。
竅門一：以最低估價報告作為理據，合法地降低印花稅成本
之前建議你取得多份銀行估價，除了確立市價，還有一個妙用。你可以選擇當中估價最低的一份報告，將其估值定為是次內部轉讓的成交價。由於你有正式的銀行估價報告作為理據，即使成交價略低於市場平均水平，稅務局也難以提出質疑。印花稅是按成交價計算的，成交價降低，稅款自然減少。
竅門二：策略性延長交易期，以配合承讓人的按揭入息要求
這個竅門特別適合需要申請按揭的個案。假設丈夫想將業權轉給妻子，但妻子暫時的收入未能通過銀行的壓力測試。他們可以先簽訂臨時買賣合約，然後刻意將簽署正式轉讓契及完成交易的日期（成交期）延長，例如半年或更長。在這段期間，丈夫已可憑臨時合約證明自己將出售業權，以「首置身份」物色新物業。同時，妻子有更充裕的時間整理財務，例如累積更多糧單紀錄以滿足銀行的按揭入息要求，待一切準備就緒後，才正式完成交易及承造按揭。
如何查證物業是否「送契樓」？專業查冊步驟詳解
買樓是人生大事，要確認心儀物業是否經由送契形式轉名，其實一點也不難。想避免日後可能出現的業權或按揭問題，最穩妥的做法就是親自查冊。整個過程都可以在網上完成，現在就和你分享一下專業又簡單的查冊步驟，讓你學懂如何自己動手，保障自己。
網上查冊的關鍵步驟與準備
在開始查冊之前，你需要準備好兩樣東西，第一是目標物業的準確地址，第二是一張信用卡用作網上付款。查閱一份土地登記冊的費用不高，但換來的安心絕對是物超所值。整個過程就像網上購物一樣直接，準備好就可以開始了。
登入土地註冊處「綜合註冊資訊系統」(IRIS)
第一步，你要前往土地註冊處的「綜合註冊資訊系統」（IRIS）官方網站。這個系統是政府提供的公開資訊平台，讓公眾可以查閱香港所有物業的註冊紀錄。你可以選擇以訪客身份登入，無需預先註冊戶口，十分方便。
如何準確輸入物業資料進行土地登記冊查閱
成功登入後，選擇「查閱土地登記冊」。這時，你需要準確地輸入物業地址。系統提供多種搜尋方式，最常用的是按地址搜尋。輸入時要確保街道、大廈名稱、座數、層數和單位都完全正確，因為一個小小的錯誤都可能讓你查到錯誤的物業資料。確認資料無誤後，系統就會引導你完成付款程序，之後你便可以下載該物業的土地登記冊（Land Register）PDF檔案。
識別「送契樓」的三大關鍵線索
當你成功下載土地登記冊後，好戲才正式開始。這份文件詳細記錄了物業的「身世」，要從中找出蛛絲馬跡，你可以留意以下三大關鍵線索。
線索一：在「物業涉及的轇轕」欄尋找「送贈契」(DEED OF GIFT)
這是最直接、最明顯的線索。在土地登記冊的下方，你會找到一個名為「物業涉及的轇轕」(Incumbrances) 的欄目。這個部分記錄了所有對物業業權有影響的文件。你要仔細瀏覽這個欄目，看看有沒有註明為「DEED OF GIFT」或中文「送贈契」的登記。如果出現了這些字眼，那就代表這個物業曾經以送契形式轉讓，是百分百的「送契樓」。
線索二：仔細檢查「轉讓契」(ASSIGNMENT) 中的「代價」(Consideration) 欄目
有時候，業權轉讓未必會直接使用「送贈契」。因此，即使在「轇轕」欄沒有發現，你還需要做第二步檢查。你要查看文件中的業主交易記錄，找到最近期的「轉讓契」(ASSIGNMENT)。在每一份轉讓契的摘要中，都會有一個「代價」(Consideration) 欄目，它記錄了該次交易的成交金額。如果這個欄目是空白、顯示為「NIL CONSIDERATION」(無代價)、 「-」、「$0」或只是一個象徵式金額（例如$1），這份轉名契在法律及銀行層面上，都會被視為等同送契，這個物業同樣是「送契樓」。
線索三：分析交易歷史，警惕遠低於市價且無地產代理參與的買賣記錄
最後一個線索，需要你多一點分析能力。你要翻查物業近五至八年的交易歷史，看看每一次的成交價。如果你發現其中一次的送契買賣成交價，遠遠低於當時的市場價格，例如市價一千萬的物業只以三百萬成交，這就是一個危險信號。這種不尋常的低價交易，特別是在沒有地產代理協議（Agreement for Sale and Purchase）登記的情況下發生，銀行極有可能會將其視為「事實上的送契」。即使文件上是一份看似正常的轉讓契，銀行在審批按揭時也會格外審慎，甚至直接拒絕。
關於送契及近親轉名的常見問題 (FAQ)
處理物業轉名，特別是考慮採用送契形式轉名時，總會遇到各種疑問。我們整理了一些最常見的問題，希望用最清晰易明的方式，為你一次過解答。
近親之間進行送契，是否可以豁免額外印花稅 (SSD)？
這是一個很好的問題，答案需要分開兩部分理解。首先，將物業以送契形式轉讓給合資格的近親（例如配偶、父母、子女或兄弟姊妹），這個轉讓動作本身，是可以豁免額外印花稅 (SSD) 的。
不過，重點在於受贈人接收物業之後的行動。如果受贈人在接收物業後，於限制期內（現時政策已撤銷，但需留意政策變動）將物業出售，屆時計算持有期會由受贈人接收物業當天起計，若未滿指定年期，受贈人仍須繳付額外印花稅。簡單來說，豁免只適用於「送贈」那一下，並不代表受贈人可以立即免稅轉售。
如果物業以近親買賣形式轉讓，但轉讓價略低於市價，會否被當成送契？
這個情況確實存在風險。銀行和稅務局在審批時，會看重交易的實質多於形式。如果一宗近親買賣的轉讓價，被評定為「嚴重低於市價」，即使雙方簽署的是正式的買賣合約及轉名契，而非送贈契，金融機構仍有可能將其視為「具贈與成分的交易」或「事實上的送契」。
一旦被如此定性，所有關於送契的風險，例如五年破產追溯期、銀行拒絕按揭等問題，都可能隨之而來。因此，即使是近親轉讓，也建議參考銀行估價，以一個合理的市場價格進行交易，避免不必要的麻煩。
地產代理根據執業指引，是否有責任向準買家披露物業是「送契樓」？
是的，絕對有責任。根據地產代理監管局的執業指引，地產代理必須向準買家披露任何他所知悉的物業重要資料。「送契樓」的身份會直接影響物業的業權穩固性，以及新買家申請按揭的成功率，這無疑屬於「重要資料」。
假如代理明知物業是「送契樓」而沒有向準買家披露，便可能構成失職。準買家在交易後若因此蒙受損失，例如無法取得按揭而導致交易失敗，便有權向代理追討。
完成送契後，受贈人最快要等多久才能安全地出售或申請按揭？
這裏有兩個時間點需要注意。從法律層面看，根據《破產條例》，送贈人在完成送契後的五年內破產，其破產管理官有權向法庭申請將該送契作廢，追討物業。因此，法律上的風險期是五年。
從銀行按揭審批的角度看，大部分銀行都會等待這五年的法律追溯期完結後，才開始考慮「送契樓」的按揭申請。所以，最基本的安全等候期是五年。不過，部分作風較為審慎的銀行，其內部觀察期可能長達八年甚至十年。
如果我是「聯權共有」業主之一，可以單方面將我的業權份數以送契形式轉讓給別人嗎？
「聯權共有」（俗稱「長命契」）的特點是業權不可分割。在法律上，你不能單方面將你於「聯權共有」下的業權權益，像一件獨立物品那樣直接送贈給第三方。
如果你想將你的業權份數轉贈他人，必須先進行一個法律程序，稱為「分割聯權共有」(Severance of joint tenancy)。你需要向另一位或多位聯權共有人發出書面通知，將業權形式由「聯權共有」轉為「分權共有」(Tenancy in Common)。轉為「分權共有」後，你的業權份額便會獨立出來，屆時你就可以自由地透過買賣或送契方式，將屬於你的那份業權轉讓給任何人。這個步驟必須委託律師處理。